XXXi ja XXXi hagi XXXi, XXXi, AS-i SEB Pank ning Tallinna kohtutäituri Mati Kadak vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja reaalosadeks jagamiseks, alternatiivselt kinnistust osa eraldamiseks
Kostja I lepinguline esindaja: Paavo Paal (isikukood XXX, e-post [email protected]); Kostja II: XXX (isikukood XXX, elukoht rahvastikuregistri järgi XXX, tegelik elu- ja asukoht kohtule teadmata); Kostja III: AS SEB Pank (registrikood 10004252, asukoht Tornimäe 2, Tallinn 15010, e-post [email protected]); Kostja III lepinguline esindaja: Martin Velling (isikukood XXX, e-post [email protected], [email protected]); Kostja IV: Tallinna kohtutäitur Mati Kadak (asukoht Kaupmehe 14-40, 10114 Tallinn, e-post [email protected]); Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja II poolel: Tallinna kohtutäitur Urmas Tärno, ametist tagandatud Justiitsministri 01.03.2018 käskkirjaga nr 9 alates
2-15-719 01.03.2018 , Ametikogu juhatuse 02.03.2018 otsusega nr 9 toimikud üle antud Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsile (Põlts); büroo asukoht Tartu mnt 16b (3.korrus), Tallinn 10117, e-post: Kaire.Polts[at]taitur.just.ee Asja läbivaatamine
Hagi rahuldada osaliselt. Lõpetada hagejate XXX (isikukood XXX) ja XXX (isikukood XXX ning kostjate XXX (isikukood XXX) ja XXX (isikukood XXX) kaasomand kinnistule, mis on katud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (asukoht XXX (katastritunnus XXX), XXX (katastritunnus XXX) ja XXX (katastritunnus XXX) järgmiselt:
2.1.Eraldada kinnistust katastriüksus nr XXX ja selle alusel moodustatav kinnistu jätta hagejate XXX ja XXX ainuomandisse (ühisomand);
2.2.Ülejäänud kinnistu osas jääb kostjate XXX ja XXX kaasomand kehtima. kohustada kostjaid XXX, XXX, AS SEB Pank ja Tallinna kohtutäitur Mati Kadak andma nõusolek ja asendada see käesoleva otsusega kaasomandi lõpetamiseks ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosast nr XXX katastriüksuse nr XXX eraldamise teel ning selle alusel moodustatava iseseisva kinnistu omandiõiguse üleminekuks hagejate XXX ja XXX ainuomandisse (ühisomandisse). Kohustada kostjaid XXX, XXX, AS SEB Pank ja kohtutäitur Mati Kadak andma nõusolek ja asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldus kinnisasja jagamise kohta käiva asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ja avalduse esitamiseks vastavate kannete tegemiseks kinnistusraamatusse lähtudes otsuse resolutiivosa punktidest 2 ja 3. Jätta rahuldamata hagejate nõue hüpoteegipidaja ja keelumärkega õigustatud isikute tahteavalduste asendamiseks vastavalt hüpoteegi ja keelumärke ülekandmiseks katastriüksuse nr XXX alusel moodustatavale ja XXXi ainuomandisse jäävale kinnistule. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja määrata kindlaks, et menetlusosalistel ei tule vastastikku menetluskulusid hüvitada. Välja mõista hagejatelt XXX ja XXX solidaarselt Eesti Vabariigi kasuks (riigi tuludesse) vähemtasutud riigilõivu osa 350 eurot. Kohustus tuleb täita otsuse jõustumisest alates 15 päeva jooksul. Käesoleva otsuse p-s 6 nimetatud kohustuse tasumisega viivitamise korral tuleb XXXil ja XXXil solidaarselt maksta Eesti Vabariigile p-s 6 nimetatud summalt (350 eurot) otsuse jõustumisest 15 päeva möödumisel kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Saata otsus menetlusosalistele. Toimetada käesolev otsus kostjale XXXile kätte avalikult väljaande Ametlikud Teadaanded kaudu.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult
2-15-719 teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Menetluse käik
1.XXX (hageja I) ja XXX (hageja II) esitasid 16.01.2015 Harju Maakohtule hagi XXXi (kostja I), XXXi (kostja II), AS-i SEB Pank (kostja III) ning Tallinna kohtutäituri Mati Kadak (kostja IV) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja reaalosadeks jagamiseks ning taotluse hagi tagamiseks. Harju Maakohtu 19.01.2015 määrusega jäeti hagi tagamata (t lk 46-47), hagi võeti menetlusse (t lk 44-45).
2.Kostja IV vastas hagile 04.02.2015 (t lk 55-58).
3.03.03.2015 esitasid hagejad alternatiivse nõude (t lk 61-65), mille Harju Maakohus võttis 11.03.2015 määrusega menetlusse (t lk 66).
4.Kostja I on hagi materjalid kätte saanud 20.03.2015 (t lk 66). Kostja II sai hagi materjalid kätte 08.06.2015 (t lk 137-139) ja 04.09.2015 (t lk 154). Täitur Urmas Tärnole on hagi materjalid edastatud ametikoha e-posti aadressil 03.06.2015 (t lk 141); 12.06.2015 (t lk 142); 19.08.2015 (t lk 153); vesteldud telefoni teel (t lk 142) ning loetud kätte toimetatuks 24.05.2016 täituri büroos täituriabile üleandmisega (t lk 207).
5.Kostja III vastas hagile 13.05.2015 (t lk 86-91).
6.Hagejad esitasid täiendava arvamuse 06.07.2015 (t lk 144-148) ja 21.09.2015 (t lk 159-163).
7.02.11.2015 määrusega (t lk 205-206) kaasas kohus menetlusse iseseisva nõudeta 3.isikuna kostja poolele Tallinna kohtutäituri Urmas Tärno ja küsis hagile vastust. Seoses Urmas Tärno ametist tagandamisega Justiitsministri 01.03.2018 käskkirjaga nr
http://www.kpkoda.ee/content/avaliku-poole-lingid/ametist-vabastatud-kohtut%C3%A4iturid) on ametikogu juhatuse 02.03.2018 otsuse nr 9 alusel tema toimikud üle antud Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsile.
8.Kohus andis 25.08.2016 määrusega (t lk 223) pooltele tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks. Hagejad esitasid oma lõplikud seisukohad (II kd lk 1-4) ja menetluskulude nimekirja 30.09.2016 (II kd lk 5-6). Kostja IV esitas lõplikud seisukohad 03.10.2016 (II kd lk 7-9).
9.Kostja I esitas 21.10.2016 taotluse menetluse uuendamiseks (II kd lk 17-18). Kostja I esitas 08.11.2016 seisukoha hagile (II kd lk 27-40).
2-15-719 Hagejate nõuded ja hagi aluseks olevad asjaolud
10.Hagejad on esitanud kohtule järgmised nõuded: 16.01.2015 hagiavaldusel alusel: lõpetada kaasomand kinnistule registriosa nr XXX, asukohaga XXX (XXX), XXX (XXX) ja XXX (XXX) viisil, milles kaasomanikud on kokku leppinud 30.09.2014 ja 16.10.2007 notariaalsetes lepingutes ja vastavalt kaasomanike kasutuskorrale st jagada kinnistu reaalosadeks vastavalt moodustatud katastriüksustele; jätta katastriüksuse nr XXX alusel moodustatav kinnistu hagejate ainuomandisse; jätta katastriüksuse nr XXX alusel moodustatav kinnistu kostja I XXX ainuomandisse; jätta katastriüksuse nr XXX alusel moodustatav kinnistu kostja II XXX ainuomandisse; kohustada kostjaid andma nõusolek ja asendada kohtuotsusega kostjate nõusolek kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu nr XXX reaalosadeks jagamiseks neist iseseisvate kinnistute moodustamise teel vastavalt moodustatud katastriüksustele ja nõusolek katastriüksuse nr XXX baasil moodustatava iseseisva kinnistu omandiõiguse üleminekuks hagejate ainuomandisse (ühisomandisse); kohustada kostjaid andma nõusolek ja asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldus kinnisasja jagamise kohta käiva asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ja avalduse esitamiseks vastavate kannete tegemiseks kinnistusraamatusse; Asendada kohtuotsusega hüpoteegipidaja tahteavaldus hüpoteegi ülekandmiseks katastriüksuse nr XXX alusel moodustatavale ja kostja XXXi ainuomandisse jäävale kinnistule; Asendada kohtuotsusega keelumärke järgi õigustatud isikute tahteavaldus keelumärke ülekandmiseks katastriüksuse nr XXX alusel moodustatavale ja kostja XXXi ainuomandisse jäävale kinnistule; mõista kostjatelt solidaarselt välja hagejate menetluskulud, kostjate menetluskulud jätta nende endi kanda.
11.Hagejad on arvamusel, et juhul, kui kaasomandi lõpetamine ei õnnestu kogu kinnistu reaalosadeks jagamise kaudu, siis on hagejad nõus alternatiivse varaindiga. Hagejate 03.03.2015 esitatud alternatiivsed nõuded (t lk 61-65) on järgmised: alternatiivselt lõpetada kaasomand kinnistule registriosa nr XXX selliselt, et eraldada kinnistust katastriüksus nr XXX; jätta katastriüksuse nr XXX alusel moodustatav kinnistu hagejate XXX ja XXX ainuomandisse; kohustada kostjaid andma nõusolek ja asendada kohtuotsusega kostjate nõusolek kaasomandi lõpetamiseks ja katastriüksuse nr XXX baasil moodustatava iseseisva kinnistu omandiõiguse üleminekuks hagejate ainuomandisse (ühisomandisse); kohustada kostjaid andma nõusolek ja asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldus kinnisasja jagamise kohta käiva asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ja avalduse esitamiseks vastavate kannete tegemiseks kinnistusraamatusse.
12.Hagejad toovad hagi alusena välja järgmised asjaolud:
2-15-719 Hagejad omandasid 30.09.2014 notariaalse müügilepinguga 1/3 mõttelise osa kinnistust nr XXX, mille koosseisu kuuluvad maatükid asukohaga XXX (XXX); XXX (XXX) ja XXX (XXX) (edaspidi ka kui KINNISTU). Müügilepingu punkt 1.2 kohaselt on lepingu esemeks KINNISTU XXXile (kostjale I) kuuluvast mõttelisest osast osa, mis moodustab 1/3 suuruse mõttelise osa KINNISTUST. Müügilepingu punkti 4.2. järgi on müüja ja ostja tahe, et kui kinnistu jagatakse ja kaasomand lõpetatakse, jääks ostja (hagejate) ainuomandisse jagamisel tekkiv kinnistu, katastritunnusega XXX, asukohaga XXX, pindalaga 1245 m2. Seega on hagejad ja üks kostja I kinnistu jagamise viisis juba müügilepingus kokku leppinud ja nii, et kinnistu jagatakse reaalosadeks ja moodustatav kinnistu katastritunnusega nr XXX jääb hagejate ainuomandisse. Müügilepingu punktist 1.1. nähtub, et kinnistusraamatu 3. jakku on kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta, mis tuleneb 16.10.2007 notariaalse lepingu punktist 5.1. ja mis on 16.10.2007 asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse sisse kantud 25.10.2007. Kinnistu müüja kostja I ja 1/3 mõttelise osa omandaja XXX on 16.10.2007 lepingu punktis 5.1.1 kokku leppinud, et XXXi ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb tema kaasomandi osa suurusele vastav maa-ala, mis on lepingu lisaks oleval kinnistu plaanil musta joonega piiritletud viirutamata ala st maatükk katastritunnusega XXX) XXXi ainuvaldusesse ja -kasutusse jäi plaanil viirutatud ala st maatükk katastritunnusega XXX. XXX on oma 1/3 mõttelist osa edasi võõrandanud XXXile (kostja II), kelle valdusesse ja kasutusse jäi kokkuleppel plaanil viirutatud ala ehk katastriüksus nr XXX. Seega on kinnisasja omanikud sisuliselt kokku leppinud kinnistu jagamises reaalosadeks. Tegemata on vaid vastavasisuline asjaõigusleping ja kinnistusraamatud kanne. XXXile (kostja II) kuuluvale 1/3 mõttelisele osale on kinnistusraamatusse kantud hüpoteek kostja III kasuks. Kande tegemine on veninud põhjusel, et XXXi suhtes on hüpoteegipidaja kostja III alustanud täitemenetlust. Kõik kaasomanikud on olnud seni nõus ja kinnitanud, et reaalosad, mis on ka eraldi katastriüksustena moodustatud, vastavad mõtteliste osade suurusele. Pärast kinnisasja reaalosadeks jagamist säilitaksid kõik osapooled kokku lepitud õigused ja ka maatüki kasutusotstarve ei muutuks. Jagamisel tekkivate katastriüksuste piirid on maakatastris kindlaks määratud ja katastriüksused moodustatud. Müügilepingus kokku lepitult on hagejatel õigus saada pärast KINNISTU jagamist konkreetse katastriüksuse nr XXX alusel moodustatava kinnistu omanikeks. See oli hagejatega sõlmitud müügilepingu oluliseks tingimuseks ja üldse lepingu sõlmimise eelduseks. XXXi suhtes alustatud täitemenetlus on takistuseks kaasomandi lõpetamisel. Tema on kinnistusraamatusse kantud valdamise ja kasutamise korra järgi õigustatud kasutama ja valdama üksnes katastriüksust nr XXX. Kohtutäitur Mati Kadak on 30.12.2014 koostanud KINNISTU 1/3 mõttelise osa arestimise akti ja kandnud vastava keelumärke kinnistusraamatusse. Asja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ja hüpoteegiga koormatud 1/3 XXXile kuuluva mõttelise osa väärtus ei vähene.
13.Hageja palub rahuldada hagi kostja XXXi suhtes tagaseljaotsusega, kuna kostja II ei ole hagile vastanud. Kostjate ja kolmanda isiku vastuväited hagile
14.Kostja I nõustub kaasomandi lõpetamisega ning kinnistu jagamisega vastavalt katastriüksustele. Kostja I leiab, et menetluskulude tema kanda jätmine ei ole põhjendatud (II
2-15-719 kd lk 37-40). Kostja I esitas 96.11.2017 kohtule teate, et ta ei ole enam vaidlusaluse kinnisasja kaasomanik (II kd lk 141-143).
15.Kostja II ei ole hagile vastanud.
16.Kostja III vaidleb 13.05.2015 vastuses (t lk 86-91) esimesele nõudele vastu ja alternatiivnõude võtab omaks ning toob esile järgmised asjaolud: Kostja III oli oma nõusoleku KINNISTU jagamiseks juba andnud ja notariaalne tehing jäi ära kinnisasja kaasomanike tegevuse tõttu. Kostja III ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. Hageja I teavitas panka 21.04.2014, et soovib osta 1/3 suuruse osa KINNISTUST ja jagada see reaalosadeks. Hageja I ja kostja III leppisid kokku, et hüpoteegiga koormatud kaasomandi osa väärtuse vähenemise vältimiseks tuleb kostja II moodustatava kinnistu kasuks seada teenivale kinnistule teeservituut. KINNISTU omanikke esindav OÜ Domus Kinnisvara kinnitas 11.09.2014 e-kirjaga, et kinnisasja jagamistehinguga lepivad omanikud kokku tasuta ja tähtajatu ligipääsuservituudi seadmise kostja II moodustatava kinnistu kasuks, laiusega 3,5m. Kaasomanikud on pangale edastanud 13.08.2014 OÜ Domus Kinnisvara ekspertarvamuse maatüki katastritunnusega XXX turuväärtuse kohta ja selle kohaselt on eeldusteks mh hinnatavast katastriüksusest eraldi kinnistu moodustamine ja nimetatud kinnistu kasuks tasuta servituudi seadmine uue ligipääsutee kasutamiseks. Eeltoodu alusel on ühene, et teeservituudi seadmise vajalikkuse osas vaidlust ei ole ja see on kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmise üheks eelduseks. Teeservituudi seadmata jätmise korral kaotab kostja II oma moodustatavale kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt, mis vähendab oluliselt kostja II moodustatava kinnistu ehk laenu tagatise turuväärtust. Kuna KINNISTU jagamine hagiavalduses taotletud viisil toob kaasa kostja III kasuks hüpoteegiga koormatud kaasomandi osa (tagatise) turuväärtuse vähenemise, siis on kostja III õigustatud kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest keelduma. -
Alternatiivnõude võtab kostja III omaks.
-
Menetluskulud palub kostja III jätta hagejate kanda, kuna kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust alternatiivnõude osas hagi esitamiseks.
17.Kostja IV leiab (t lk 56), et hagi kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja reaalosade jagamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest katastriüksused ei vasta kinnistusraamatusse kantud ja 16.10.2007 kaasomanike vahel sõlmitud kokkuleppele kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta ning seega kahjustab sellisel kujul iseseisvate katastriüksuste moodustamine võlausaldaja huve. Menetluskulud palub kostja IV jätta hagejate kanda.
18.Kolmas isik sai hagimaterjalid kätte 24.05.2016 (I kd lk 207) ning pole kohtule oma vastust ega seisukohti avaldanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
19.Kohus, vaadanud läbi esitatud hagi, selle täpsustused ja täiendused, menetlusosaliste vastused hagile, tsiviilasjas esitatud tõendid ja muud tsiviilasja materjalid, ning analüüsides neid kogumis leiab, et hagi tuleb rahuldada alternatiivse nõue osas. Menetlusosaliste kantud menetluskulud jätab kohus nende endi kanda.
2-15-719
20.TsMS § 442 lg-le 5 alusel lahendab kohus seni lahendamata menetluslikud küsimused: Kohus jätab kostja I taotluse asja arutamise uuendamiseks rahuldamata, kuna kostja I ei ole toonud esile TsMS § 437 lg-s 1-3 sätestatud asjaolusid, mis tingiksid menetluse uuendamist. Kohus loeb kostja I 08.11.2016 seisukoha TsMS § 331 lg 1 alusel esitatud õigeaegseks, kuna kohtu hinnangul selle menetlusse võtmine ei põhjusta menetluse lahendamise viibimist ja sellega tunnistatakse ühte hagejate poolt pakutud kaasomandi jagamise viisi. Seetõttu pole vajalik ka nõuda hagejate seisukohta sellele (TsMS § 396). Samuti viitab kohus sellele, et kostja I on ise 06.11.2017 kohtule teatanud, et on talle kuuluva osa KINNISTUST hagejate teadmisel võõrandanud ning pole enam vaidluse osaline (II kd lk 42).
21.Kohus jätab rahuldamata hagejate taotluse tagaseljaotsuse tegemiseks kostja II suhtes. TsMS § 407 lg 1 alusel ei ole tagaseljaotsuse tegemine kohtu kohustus (vt ka nt RKTKo nr 32-1-21-17). Kuivõrd hageja on esitanud hagi kaasomandi jagamiseks kahel alternatiivsel alusel ning kostjad I, III ja IV on hagile vastanud, siis ei pea kohus mõistlikuks osaliselt hagi rahuldamist tagaseljaotsusega ühe kostja suhtes.
22.Kuna menetlusse on kaasatud kolmas isik oma ametitegevuse tõttu, siis täituri tagandamine (Tallinna kohtutäitur Urmas Tärno) ja tema menetluses olevate toimikute uuele täiturile (Tallinna kohtutäitur Kaire Põlts) üleandmine ei mõjuta kohtu arvates menetluse käiku ega sisu. Kohtu hinnangul on kohane viidata analoogia korra RKTKo-le nr 3-2-1-40-13 pankrotihalduri asendamise kohta menetluses: nimelt kui haldur menetluses asendatakse, ei ole tegemist menetlusõigusjärglusega ja vajalik ei ole menetlusosalist asendada.
23.Kohtuasja sisulist lahendamist ei takista ka see, et kostja I on talle kuuluva osa KINNISTUST võõrandanud. Kuna KINNISTU osa võõrandamisel on teistel kaasomanikel asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 alusel ostu eesõigus ja kostja I on oma 06.11.2017 teates kohtule (II kd lk 42) kinnitanud, et ka hagejad on võõrandamisest teadlikud ning kohtule pole menetlusõigusjärgluse kohta taotlusi esitatud, siis ei takista see asjas lahendi tegemist. Tulenevalt TsMS § 210 lg-st 2 ei takista kinnisasja omaniku muutumine menetluse ajal menetluse jätkamist seniste pooltega. Normid, mis reguleerivad poolte vahetumist kohtumenetluses, peavad muu hulgas tagama, et vaidlusaluse eseme võõrandamisega ei oleks võimalik tekitada õigustatud isikutele raskusi oma õiguste maksmapanekul, ja nii saab näiteks vaidlusaluse eseme võõrandamise jätta tähelepanuta irrelevantsuspõhimõtte järgi (vt ka RKTKo nr 3-2-1-2-15). Menetluse jätkamine samade menetlusosalistega võimaldab säilitada senises menetluses saavutatut. TsMS § 460 lg 1 esimese lause kohaselt kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Materiaalõiguslikus mõttes uue kaasomaniku suhtes ei kehtiks asjas tehtav lahend TsMS § 460 lg 2 järgi ainult juhul, kui ta ei oleks teadnud ostu-müügilepingu sõlmimisel kaasomandi lõpetamise nõudest praeguses menetluses. Seega on käesolev otsus eelduslikult kehtiv ka uue kaasomaniku suhtes.
24.Kohtu hinnangul on hageja tasunud ettenähtust vähem riigilõivu. TsMS § 134 lg 1 näeb ette, et hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Kui nõuded on alternatiivsed, määratakse hagihind suurema nõude järgi. Hageja esimene alternatiivne nõue on suurem. Hageja on esitanud esimese alternatiivina järgmised nõuded: kaasomandi jagamine (TsMS § 132 lg 4 p 4 – hagihind 3 500 eurot);
2-15-719 tahteavalduste asendamine asjaõiguslepingu sõlmimiseks (TsMS § 132 lg 1 - hagihind 3 500 eurot); hüpoteegipidaja tahteavalduse asendamine (TsMS § 132 lg 1 - hagihind 3 500 eurot); keelumärke järgi õigustatud isikute tahteavalduste asendamine (TsMS § 132 lg 1 hagihind 3 500 eurot).
25.Kokku on seega tsiviilasja hind 14 000 eurot. (Kui on esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks ja vastaspoole vajalike tahteavalduste kohtulahendiga asendamiseks, on tegemist mitme mittevaralise nõudega, mitte TsMS § 132 lg 4 p 4 mõttes ühe nõudega – RKTKo tsiviilasjas nr 2-11-51581/220.) Vastavalt hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse lisale 1 tuleb viidatud hagihinnalt tasuda riigilõivu 650 eurot. Samas määras tuleks tasuda riigilõivu ka otsuse tegemise ajal. Hageja on tasunud riigilõivu 300 eurot (I kd lk 43) ja seega 350 eurot vähem nõutust. TsMS § 179 lg 1 ja § 146 lg 2 alusel mõistab kohus hagejatelt solidaarselt riigi kasuks välja riigilõivu tasumata osa. TsMS § 179 lg 9 alusel mõistab kohus tasumisega viivitamise korral välja ka viivise võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
26.Kohus selgitab TsMS § 179 lg 5 ja 9 alusel järgmist: -
kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja;
-
tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Kaasomandi jagamine
27.TsMS § 5 lg-d 1-3 näevad ette, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (RKTKo nr 3-2-1-57-11, p 40). TsMS § 230 lg 1 järgi on poolel kohustus tõendada neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
28.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: Hagejad ja kostja II on kinnistu registriosa nr XXX kaasomanikud. Alates 09.08.2017 on kostja I asemel neljandaks kaasomanikuks Circle O Trade OÜ (II kd lk 51; 30.09.2014 kinnistu mõttelise osa müügileping, I kd lk 10-22); Kinnistu koosneb järgmistest katastriksustest XXX (XXX), XXX (XXXb) ja XXX (XXXc) (II kd lk 51; I kd lk 23) – I kd lk 39-40; Kinnistusraamatu neljandas jaos on kostja II mõttelisele osale seatud kostja III kasuks hüpoteek; Kinnistusraamatu kolmandas jaos on kostjale II kuuluvale mõttelisele osale seatud käsutamise keelumärge kostja III ja kohtutäitur Urmas Tärno kasuks (kanded nr 2 ja 3).
2-15-719 Samuti on kinnistusraamatus märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta (kande nr 1); 16.10.2007 on KINNISTU kaasomanikud sõlminud muuhulgas kokkuleppe kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta, mille p 5.1.2 kohaselt jääb kostja II õiguseellase ainukasutusse kinnistu osa katastritunnusega XXX (I kd lk 23, 25-35). Sama lepingu p-s 6 leppisid pooled kokku ka kinnistu jagamises ja sõiduteeservituudi seadmises (I kd lk 29, 35). Kinnistu jagamist ja servituudi seadmist ei ole kinnistusraamatusse kantud, kuigi pooled on lepingu p-s 6.1 leppinud kokku, et seda tehakse 1 kuu jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist ja uute katastriüksuste registreerimist. Detailplaneeringu kohta pole kohtule tõendeid esitatud; Hagejad ja kostja I on kinnistu võõrandamise kokkuleppe punktis 4.2 (I kd lk 10-22) kokku leppinud, et kaasomandi lõpetamisel ja KINNISTU jagamisel jääb hagejate ainuomandisse katastriüksus nr XXX; 30.12.2014 akti alusel on kostjale II kuuluv osa KINNISTUST arestitud kostja IV poolt täiteasjas nr 008/2014/2713 (I kd lk 36-38); Kostja III esindaja jurist Ilja Sipari on 30.10.2014 pöördunud täitur Urmas Tärno poole korduva palvega täitemenetluse lõpetamiseks võlgnik kostja II suhtes (I kd lk 41-42), kuna aga keelumärget täitur Urmas Tärno kasuks pole kustutatud (I kd lk 51), siis on pöördumised jäänud tulemusteta. Kostja III on hagejate alternatiivse nõude (kinnistust osa eraldamine) õigeks võtnud (I kd lk 89-90); Detailplaneeringu väljavõtte kohaselt (lisatud Domus Kinnisvara eksperthinnangule nr 1011-14, 13.08.2014; I kd lk 129) läbib kavandatav teeservituut kostjale I jagamisel jäävat kinnistu osa; 09.04.2015 kokkuleppega on kaasomanikud leppinud kokku katastriüksuste piirid (II kd lk 30, piiriprotokollid II kd lk 33-36). Kostja I nõustub kaasomandi lõpetamisega ning KINNISTU jagamisega vastavalt katastriüksustele (II kd lk 38-40).
29.Kostja II ja kolmas isik kostja II poolel ei ole hagile vastanud. Kohus eeldab nende omaksvõttu kõigi hagis esitatud asjaolude kohta TsMS § 231 lg 4 alusel. Kostja III on hagejate alternatiivse nõude õigeks võtnud. Kostja I on nõustunud kaasomandi lõpetamise ja KINNISTU jagamisega katastriüksuste alusel. Kinnistu jagamisele katastriüksuste järgi on vastu ainult kostja IV, kelle arvates rikuks see võlausaldaja õigusi, kuna katastriüksused ei vasta kaasomanike kokkuleppele kinnistu valdamise ja kasutamise kohta. Seega kõik kaasomanikud on nõus kaasomandi lõpetamisega ühe hageja poolt pakutud viisil, välja arvatud kostja IV, kes pole aga selgitanud ega esitanud nõuet selle kohta, mil viisil ta oleks kaasomandi lõpetamisega nõus. Kostjal tuleb tema soovitavad kaasomandi lõpetamise viisid esitada vastuhagis (vt nt RKTKo nr 3-2-1-102-05, p 15). Ükski kostjatest pole käesoleval juhul vastuhagi esitanud.
30.Kaasomandi lõpetamise nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, mille kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud – vastupidi,
2-15-719 hagejad ja ka kostja I ja III on esile toonud, et kaasomandi lõpetamine ja KINNISTU jagamine on varasemalt võlaõigusliku lepinguga kaasomanike vahel kokku lepitud. Seega AÕS § 76 lg 1 alusel tuleb vastava nõude esitamise korral kaasomand üldreeglina igal juhul lõpetada. (vt ka RKTKo nr 3-2-1-39-17 p 10 esimene lõik: kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud). Ainsana kaasomandi lõpetamisele vastu vaielnud kostja IV ei ole aga esile toonud erandlikke asjaolusid, miks peaks kaasomand käesoleval juhul kestma jääma. Väide, et kastastriüksused ei vasta kaasomanike kasutuskorra kokkuleppele, ei ole kohtu arvates asjakohane, kuna kaasomanikud on pärast kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist omal soovil ja kokkuleppel katastriüksuse piire muutnud – II kd lk 30).
31.AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (RKTKo nr 3-2-1-45-06, p 19; 3-2-1-39-17). Seega tuleb käesolevas asjas kaasomandi lõpetamise viiside valimisel kohtul lähtuda hagejate kahest alternatiivsest kaasomandi lõpetamise viivist.
32.AÕS § 72 lg 5 järgi tuleb vaidlus lahendada kaasomanike huvidest lähtudes. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele (RKTKo nr 3-2-1-39-17 p 10). St muuhulgas, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt ka nt RKTKo nr 3-2-1-14-17).
33.Kohtu hinnangul kõigi kaasomanike huve enim arvestavaks jagamise viisiks kaasomandist hagejate mõttelise omandi osale vastava suuruse eraldamine, milleks on katastriüksuse nr XXX KINNISTUST eraldamine hagejate ainuomandisse. Sellisel juhul säiliks avalikult teel juurdepääs kostja II kasutuses olevale kinnistu osale ja langeks ära kostja IV huviks olev oht, et täitemenetluse esemeks oleva vara väärtus muutub (kuigi ükski menetlusosaline ei ole esitanud tõendeid vara väärtuse vähenemise kohta või nõudeid jagamisest tekkida võivate rahaliste kompensatsioonide kohta). Kuna kostja I on KINNISTU jagamisega nõustunud, siis eelduslikult on ta nõus ka hagejate osa eraldamisega. KINNISTUST osa eraldamine mõjutab ka kostja I õigusjärglase huve vähimal võimalikul määral. Kolmanda isikuna kaasatud täitur Urmas Tärno huve ei saa kaasomandi lõpetamise viis mõjutada seetõttu, et kohus on tuvastanud, et täitemenetluses võlausaldajaks olev kostja III on korduvalt tulutult pöördunud Urmas Tärno poole täitemenetluse lõpetamiseks ja keelumärke kinnistusraamatust kustutamiseks. Seega täitemenetluse võlausaldaja ei soovi täitmise jätkamist.
34.Seadus ei nõua kaasomandi lõpetamise ja jagamise kokkuleppe kehtivuseks hüpoteegipidaja nõusolekut (vt ka RKTK lahend nr 3-2-1-46-10). Viidatud Riigikohtu lahendi kohaselt, vaatamata asjaolule, et kinnistule on seatud hüpoteek ja keelumärked, ei välista see kaasomandi jagamist.
35.Kohus saab hagi lahendada vaid hagis toodud kahe alternatiivi alusel. Muid alternatiivseid variante kaasomandi lõpetamiseks ei ole kaasomanikud kohtult taotlenud.
36.Lisaks AÕS § 77 lg 3 kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga
2-15-719 teiste osade kasuks. Rahalise hüvitise saamise nõudeid ei ole käesolevas tsiviilasjas esitatud. Samuti pole kohtule esitatud nõuet servituutide seadmiseks.
37.Eeltoodust tulenevalt ei tuvasta kohus selliseid asjaolusid, mis välistaksid kaasomandi lõpetamist. Kahest taotletust kaasomandi jagamise alternatiivist vastab teine kõige paremini kaasomanike huvidele arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, et moodustatud katastriüksused ei vastaks hagejate mõttelise osa suurusele ühises asjas. Seega lähtub kohus sellest, et hagejate omandisse eraldatav katastriüksus nr XXX vastab nende mõttelise osas suurusele (1/3) ühises asjas.
38.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (RKTKo nr 3-2-1-42-13).
39.Seega tuleb hagi kaasomandi jagamiseks selliselt, et hagejate ainukasutuses olev KINNISTU osa, mille kohta on moodustatud katastriüksus nr XXX, eraldatakse ühisest asjast, rahuldada. Kaasomand kostja I ja II vahel jääb kehtima. Käesolev otsus asendab kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks otsuses toodud viisil. Hüpoteek
40.Hagejad paluvad asendada kohtuotsusega hüpoteegipidaja tahteavaldus hüpoteegi üle kandmiseks katastriüksuse nr XXX alusel moodustatavale ja kostja II ainuomandisse jäävale kinnistule. Kostja II mõttelisele osale on seatud hüpoteek kostja III kasuks.
41.Selle hagejate nõude rahuldamine ei ole võimalik, kuna kohus ei jaga kogu kinnistut, vaid eraldab ainult hagejate osa reaalosana.
42.Siiski märgib kohus, et AÕS § 54 lg 2 näeb ette, et kinnisasjade ühendamisel või kinnisasja jagamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Eriregulatsioon on seaduses hüpoteegipidaja õiguste kohta kinnisasja jagamisel. AÕS § 356 lg 1 sätestab, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe, millega sama paragrahvi teise lõike järgi määratakse, milliste jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes jääb hüpoteek püsima. Nimetatud säte nõuab kokkulepet kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidajaga ka siis, kui tema õigusi ei kahjustata. Hüpoteegi lõpetamiseks on lisaks hüpoteegipidaja avaldusele hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (AÕS § 642 esimene lause) vajalik ka kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (AÕS § 330 esimene lause). See kokkulepe on kinnisasja jagamise eelduseks, kuid ei mõjuta kaasomanikevahelise kinnisasja jagamise kokkuleppe kehtivust. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10 leidnud, et hagejatel on põhimõtteliselt võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel. Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja KRS § 341 lg 7. Käesolevas menetluses on kostja IV hüpoteegipidaja. Kostja IV ei ole nõusolekut valmis andma, kuna kaasomandi jagamisel kostja II kaotab juurdepääsu avalikult kasutatavale teel, mis aga vähendab kostja II kinnistu osa (ehk laenu tagatise) turuväärtust.
2-15-719 Kohus leiab, et kostja IV keeldumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on leidnud, et kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks vajalike hüpoteegipidaja tahteavalduse andmisest keeldumine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui sisuliselt kinnisasja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ja hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene (vt ka RKTKo nr 3-2-1-46-10 p 18). Kostja IV ei ole tõendanud vara väärtuse vähenemist. Lisaks ei vasta tõele, et kostja II kaotab juurdepääsu oma kinnistu osale: kohus leidis, et kõigi kaasomanike huvides on kaasomandi lõpetamine ainult hagejate osas ja sellisel juhul hagejate osa KINNISTUST eraldamise korral ei kaota kostja II võimalust oma kinnistu osale juurde pääsemiseks. Seega pole kohus käesolevas menetluses tuvastanud, et kostjal IV oleks alust keelduda hüpoteegi kustutamisest hagejate ainuomandisse jääva kinnistu osa suhtes. Keelumärge
43.Hagejad taotlevad asendada kohtuotsusega keelumärke järgi õigustatud isikute tahteavaldus keelumärke ülekandmiseks katastriüksuse nr XXX alusel moodustatavale ja kostja II ainuomandisse jäävale kinnistule. Kostja II mõttelisele osale on seatud keelumärked Tallinna kohtutäiturite Urmas Tärno ja Mati Kadaku kasuks.
44.Selle hagejate nõude rahuldamine ei ole võimalik, kuna kohus ei jaga kogu kinnistut, vaid eraldab ainult hagejate osa reaalosana.
45.Kohus märgib siiski, et Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10 p-des 21-26 selgitanud, et kostja (käesoleval juhul kohtutäitur Mati Kadak) kui keelumärke järgi õigustatud isik, võib anda ka hagejatele nõusoleku kinnisasja jagamise kokkuleppe sõlmimiseks ja muude kinnisasja jagamiseks vajalike tahteavalduste tegemiseks analoogia alusel TsMS § 378 lg-ga 6. Lisaks on keelumärke järgi õigustatud isiku enese tahteavaldus vajalik keelumärke ülekandmise kokkuleppeks kinnisasja jagamisel AÕS § 54 lg 2 järgi ja nõusolek puudutatud isikuna kinnisasja jagamiseks vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 6 järgi, kui keelumärge soovitakse kanda kaasomandi mõtteliselt osalt kinnisasja jagamisel järelejäänud kinnisasjale. Riigikohus on samas lahendis selgitanud, et kolleegiumi arvates võib ka keelumärke järgi õigustatud isik olla kohustatud andma kinnisasja jagamiseks vajalikud tahteavaldused samadel tingimustel hüpoteegipidajaga, kui tema õigusi kinnisasja jagamisega ei kahjustata, mh on tagatud, et vahepeal ei tehtaks kinnistusraamatusse õigustatud isikut kahjustavaid kandeid, ning neid tahteavaldusi võib ka kohtulahendiga asendada. Samadel tingimustel võib sissenõudjalt nõuda tahteavaldust kinnisasja ajutiseks arestist vabastamiseks. Kohus ei ole käesolevas menetluses tuvastanud, et keelumärkega õigustatud isikutel oleks aluseid keelumärke kustutamisest keeldumiseks hagejate ainuomandisse eraldatava KINNISTU osa suhtes. Asjaõigusleping
46.Hagejad taotlevad kohustada kostjaid I-IV andma nõusolek ja asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldus kinnisasja jagamise kohta käiva asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ja avalduse esitamiseks vastavate kannete tegemiseks kinnistusraamatusse.
2-15-719
47.Nimetatud nõude alus on TsÜS § 68 lg 5, mis näeb ette, et tahteavaldust saab asendada juhul kui isikul on tahteavalduse tegemise kohustus. Kuna kohus rahuldab hagi kaasomandi lõpetamiseks ja kostjad pole seni andnud hagejatele nõusolekut KINNISTU jagamiseks hagejate kaasomandi osa eraldamise teel, siis kuulub hagi selles osas rahuldamisele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
48.Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Kaasomandi lõpetamise vaidlusega seonduvad menetluskulud võib kohus täielikult või osaliselt jätta poolte endi kanda, sest otsus sellises asjas tehakse üldjuhul kõigi kaasomanike huvides (RKTKo nr 3-2-1-70-10, p 14 teine lõik ja selles viidatud varasem kohtupraktika). Käesoleva juhtumi asjaoludel on põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda.
49.Iseseisva nõudeta kolmanda isiku kulud jäävad TsMS § 167 lg 1 alusel tema enda kanda.
50.Kohus määrab TsMS § 177 lg 1 p 1 alusel kindlaks, et menetlusosalistel ei tule teineteisele menetluskulusid hüvitada. Vähemtasutud riigilõivu mõistab kohus hagejatelt riigi kasuks välja.