Abundante OÜ hagi XX ja YY vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kasutuseelise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.12.2017.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Abundante OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
12 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Abundante OÜ (registrikood 11555445), tehinguline esindaja vandeadvokaat Robert Sarv Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): XX (isikukood
2.Teha asjas uus otsus, millega hagi korteri kostjate ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks rahuldatakse ja hagi rahalises nõudes saadetakse maakohtule uueks arutamiseks.
3.Kohustada XX ́i üle andma eluruum asukohaga Pae 53-22, Tallinn ABUNDANTE OÜ-le.
4.Kohustada YY ́i üle andma eluruum asukohaga Pae 53-22, Tallinn ABUNDANTE OÜ-le.
1(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666
5.Abundante OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.21.06.2017.a esitas hageja maakohtusse hagi, mida hageja täiendas 19.07.2017.a menetlusdokumendiga ja täpsustas 08.08.2017.a menetlusdokumendiga. Hageja palus lõpliku nõudena mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kasutuseelised üürilepingus kokkulepitud suuruses alates 01.06.2017.a summas 250 eurot kuni üüriruumi faktilise vabastamiseni ehk valduse üleandmiseni hagejale, mõista eluruum asukohaga Pae 53-22, Tallinn kostjate ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse, kohustada kostjaid mõlemat eraldi vabastama kinnisasi, sh oma vallasasjadest ning vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viis kostjate ja nende asjade kinnisasjalt viivitamatu väljatõstmine. Hageja palus jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ja mõista kostjatelt solidaarselt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivis tsiviilasjas tehtava lõpplahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni seadusjärgses määras. Hagiavalduse kohaselt oli hageja ja kostjate vahel alates 06.10.2013.a sõlmitud üürileping, mille ese oli hagejale kuuluv eluruum asukohaga Pae 53-22, Tallinn. Üürisumma oli poolte vahel algselt kokku lepitud 210 eurot. Vastavalt poolte kokkuleppele kehtis leping kuni 2017.a märtsini. Lepingu kehtivuse tähtaja saabumisel, oli üürileandja nõus pikendama lepingu veel kuni 31.05.2017.a üürihinnaga 250 eurot kuus. Üürnikud nõustusid pakutud tingimustega. 20.05.2017.a pöördus üürileandja täiendavalt üürniku poole, tuletades meelde, et saabumas on eluruumi tagastamise päev. Sellele vaatamata keeldusid 31.05.2017.a saabumisel üürnikud ilma mõjuva põhjuseta üüripinda vabastamast. 06.06.2017.a tegi hageja täiendava pöördumise kostjate poole, paludes veel kord vabastada üüripind, andes selleks aega kuni 09.06.2017.a, viidates et selle nõude täitmata jätmisel pöördub üürileandja kohtu poole. Üürnik ei vabastanud ka 09.06.2017.a eluruumi. Hageja nõudis kostjatelt edaspidi üürilepinguga kokkulepitud üüri tasumist, s.o summas 250 eurot kuus alates 01.06.2017.a kuni üüriruumide faktilise vabastamiseni ehk valduse üleandmiseni hagejale. Arvestades, et üürisuhe on kehtinud katkematult samade osaliste vahel ning sama üüripinna suhtes ning hilisema lepinguga üksnes täpsustati algse üürisuhte tingimusi, ei pidanud üürileandja 06.10.2013.a sõlmitud üürilepingut täiendavalt korraliselt üles ütlema. Isegi, kui eeldada, et poolte vahel on sõlmitud kaks üürilepingut, ei tulene seadusest, et selleks et pooled saaksid sõlmida uut lepingut, tuleb ilmtingimata lõpetada esimene leping. Üürilepingu pikendamine on toimunud vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel ning 2013.a sõlmitud üürilepingu lõpetamist ei olnud vaja. Kostjad on digitaalselt allkirjastanud 01.03.2017.a üürilepingu, millest tulenevalt on väljaspool kahtlust kostjate uute tingimustega nõustumine ning kostjate väited nõusoleku puudumise tõttu on alusetud. Üürileandjal ega üürnikul ei olnud vaja kehtivat üürilepingut lõpetada põhjusel, et pooled saavutasid kokkuleppe uutel tingimustel üürisuhte jätkamiseks.
2(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666 Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. 06.08.2013.a eluruumi kasutamise üürileping oli lepingu punkti 1.7 kohaselt sõlmitud tähtajalise üürilepinguna tähtajaga kuni 31.12.2013.a. Kuna pärast tähtaja möödumist jätkasid kostjad eluruumi kasutamist ja kumbki lepingu pool ei avaldanud teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet, muutus tähtajaline üürileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1 kohaselt tähtajatuks. Selleks, et üürileping muutuks jälle tähtajaliseks, oleks tulnud 06.08.2013.a sõlmitud üürileping üürileandja poolt korraliselt üles öelda järgides VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1 ja § 325 sätestatud nõudeid. Alles pärast tähtajatu üürilepingu lõppemist oleks saanud sõlmida uue tähtajalise üürilepingu. Hageja kostjatele sellist kirjalikku ülesütlemisavaldust esitanud ei ole. Kuna seda tehtud ei ole, on kostjad lähtunud VÕS § 29 lg-st 2 ja 3 ning lg 5 punktist 3, § 275, § 325 lg-st 5 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-st 1, § 84 lg-st 1 ja §-st 87. Hageja ei või tugineda väidetavale poolte kokkuleppele, kuna poolte vahel 01.03.2017.a sõlmitud üürilepingus ei muudetud ainult üüri suurust, vaid sõlmiti tegelikult üürileandja algatusel lepingu punkti 1.7 kohaselt uus üürileping tähtajaga kuni 31.05.2017.a. Lähtudes üürileandja edasisest käitumisest, on ilmselge, et tema tegelik tahe oli suunatud üürilepingu lõpetamisele (VÕS § 29 lg 5 p 3). Hageja poolt tõendina esitatud kirjavahetus ei sisalda üürnike nõusoleku andmist lepingu tähtajaliseks muutmiseks. Antud kirjavahetus tõendab ainult üürileandja poolset üürnike survestamist üüri muutmise osas. Kostjate väidet tõendab hageja esitatud osaline kirjavahetus 13.03.2017.a ja 03.03.2017.a märtsist, samas kui leping tegelikkuses sõlmiti alates 01.03.2017.a, seega tegelikkuses tagasiulatuvalt. Tulenevalt üürileandja poolsest survestamisest ja kostjate kogenematusest allkirjastasid kostjad kiirustades ekslikult lepingu, mis hageja arvates hakkas kehtima alates 01.03.2017.a. Kostjad leidsid, et antud üürisuhtes kehtib praegu 06.10.2013.a sõlmitud üürileping. Poolte vahel 01.03.2017.a sõlmitud üürilepingus sätestatud üüri muutmisele 210 eurolt 250 eurole ei vasta tegelikkuses VÕS § 299 lg-le 2 ning on seetõttu lg 3 kohaselt tühine. Seda seetõttu, et eluruumi üürileandja peab tähtajatu üürilepingu puhul teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Hageja poolt esitatud tõenditest nähtub, et üürileping, mis sisaldas üüri tõstmist, sõlmiti tegelikkuses tagasiulatuvalt. Kuna üüri tõstmine on kehtetu, on hageja kohustatud VÕS § 1028 lg 1 kohaselt üürnikele tagastama alusetu rikastumise alusel enammakstud summa. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 18.12.2017.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus viitas VÕS § 334 lg-le 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 83 lg-le 1. Kohus leidis, et hageja ja kostjate vahel sõlmitud üürileping nr 047/2013 muutus pärast 31.12.2013.a VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks. Kohus selgitas hagejale 20.10.2017.a e-kirjas, et olukorras, kus hageja ja kostjate vahel oli sõlmitud tähtajatu eluruumi üürileping, peab hageja tõendama, et ta ütles nimetatud lepingu VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1 ja § 325 lg-test 1 ja 2 tulenevaid nõudeid järgides üles. Hageja ei ole vaatamata kohtu selgitustele nimetatud tõendeid esitanud. Hageja leidis, et hageja ja kostjate vahel 06.08.2013.a sõlmitud üürilepingut muudeti 01.03.2017.a selliselt, et 06.08.2013.a sõlmitud üürileping muutus tähtajaliseks ning lõppes 31.05.2017.a tähtaja saabumisega. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga. Seadus ei näe ette võimalust, et tähtajatu üürileping muutub tähtajaliseks. Kohtu hinnangul saab tähtajatu üürileping lõppeda üksnes VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1 ja § 325 lg-test 1 ja 2 tulenevatele nõuetele vastava avalduse esitamisega. 06.08.2013.a üürilepingu ning 01.03.2017.a üürilepingu näol on tegemist eraldiseisvate lepingutega. Nimelt on 06.08.2013.a üürileping pealkirjastatud tähisega 047/2013 ning 01.03.2017.a üürileping tähisega 003/2017. Samuti ei nähtu 01.03.2017.a
3(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666 üürilepingust ühtegi viidet asjaolule, et tegemist oleks 06.08.2013.a üürilepingu lisa, täienduse või muudatusega. Lisaks on 01.03.2017.a üürilepingu punktis 2.7 selgesõnaliselt viidatud asjaolule, et 06.08.2013.a üürileping nr 047/2013 on lõppenud. Seega ei nõustunud kohus hageja väitega, et kohus on lähtunud üksnes pealkirjadest, vaid ka 01.03.2017.a üürilepingu sisust on tuvastatav, et tegemist ei ole 06.08.2013.a üürilepingu täienduse või muudatusega, vaid tegemist on eraldiseisva üürilepinguga. Kohus leidis, et tegemist on kehtiva üürilepinguga, mis tähendab, et kostjatel on õiguslik alus eluruumi asukohaga Pae 53-22 valdamiseks ning AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt võivad kostjad põhjendatult keelduda eluruumi valduse vabastamisest. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et selline tõlgendus on vastuolus mõistlikkuse põhimõtte või loogikaga, kuna hageja kohustus järgida üürilepingu ülesütlemisel konkreetseid nõudeid, tuleneb otseselt seadusest. Kasutuseeliste nõude alus saab olla VÕS § 335, mille kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest hüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamisega viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Vaatamata asjaolule, et hageja ja kostjate vahel oli 06.08.2013.a sõlmitud tähtajatu eluruumi üürileping, sõlmisid pooled 01.03.2017.a täiendava tähtajalise üürilepingu. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-179-15 p-s 20 selgitanud, et ei ole välistatud, et üürileandja sõlmib samade ruumide üürimiseks mitu üürilepingut, seega oli pooltel kohtu hinnangul soovi korral võimalik sõlmida ka täiendav üürileping. Kostjad esitasid vastuväite, et 01.03.2017.a üürileping oli nende poolt allkirjastatud ekslikult ning kogenematusest, mistõttu tegemist ei ole kehtiva üürilepinguga. Kostjate väitel tõendab seda hageja ja kostja I vaheline kirjavahetus. Kohus kostjate vastuväitega ei nõustunud. Hageja ja kostja I e-kirjadest nähtub, et hageja soovis sõlmida üürilepingu hinnaga 250 eurot kuu. Kostja I vastas hagejale, et selline pakkumine sobib ning kostjad allkirjastavad lepingu. Kohus leidis, et hageja ja kostja I kirjavahetusest ei nähtu, et hageja oleks kostjaid lepingutingimuste osas eksitanud, vaid hageja on selgesõnaliselt avaldanud, et soovib sõlmida lepingu igakuise üürisummaga 250 eurot. Võttes arvesse, et tegemist oli uue ja eraldiseisva lepingu sõlmimisega, ei pidanud hageja järgima VÕS § 299 lg-st 1 tulenevaid nõudeid üürisumma muutmiseks. Seega leidis kohus, et 01.03.2017.a üürilepingu näol oli tegemist kehtiva üürilepinguga. 01.03.2017.a lepingu punktist 1.7 tulenes, et leping kehtib kuni 31.05.2017.a. Nähtuvalt hageja 20.05.2017.a e-kirjast avaldas hageja, et soovib, et leping nimetatud kuupäeval ka lõpeb, seega on 01.03.2017.a leping 31.05.2017 kuupäeva saabumisega lõppenud ega ole pikenenud tähtajatuks lepinguks. Kohtu hinnangul oli hagejal õigus lepingu kehtimise ajal nõuda kostjatelt üüri tasumist summas 250 eurot kuus, kuid olukorras, kus 01.03.2017.a leping on lõppenud ja kehtib üksnes 06.08.2013.a leping, on hagejal õigus nõuda kostjatelt 06.08.2013.a lepingu alusel üüri tasumist summas 210 eurot kuus. Hagejal ei ole aga alust nõuda kostjatelt VÕS § 335 lg-s 1 nimetatud kasutuseeliseid tulenevalt 01.03.2017.a lepingust, kuna nimetatud leping on küll lõppenud, kuid kostjad ei valda hageja korterit alusetult, vaid lähtuvalt 06.08.2013.a lepingust. Hageja ei ole väitnud, et kostjad oleksid jätnud täitamata 06.08.2013.a lepingust tuleneva kohustuse igakuise üürisumma 210 eurot tasumiseks ning hageja ei ole ka vastavasisulist nõuet esitanud. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldatakse hagi täies ulatuses. Hageja palus jätta menetluskulud kostjate kanda.
4(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666 Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust järgmiste faktiliste asjaolude osades. Hageja ja kostja I ja II vahel kehtis alates 06.10.2013.a tähtajaline üürileping nr 047/2013, mille ese oli hagejale kuuluv eluruum asukohaga Pae 53-22, Tallinn ning üüri igakuise summaga 210 eurot. Üürilepingu tingimuste korral oli leping sõlmitud tähtajaga kuni 31.12.2013.a. Tähtaja saabumisel, ei ole kumbki pool lepingut üles öelnud, seega muutus leping tähtajatuks üürilepinguks. 01.03.2017.a sõlmiti poolte vahel uus kokkuleppe, pealkirjaga üürileping nr 003/2017, millega täpsustati üüripinna üüri suurust ning lepiti kokku üürilepingu kehtivuse tähtajas, s.o 31.05.2017.a. Vaatamata hageja mitmetele pöördumistele ei vabastanud üürnik üüripinda. 06.06.2017.a tegi hageja täiendava pöördumise kostjate poole, paludes veel kord vabastada üüripind, andes selleks aega kuni 09.06.2017.a, viidates, et selle nõude täitmata jätmisel pöördub üürileandja kohtu poole. Üürnik ei vabastanud ka 09.06.2017.a eluruumi, mistõttu üürileandja oli sunnitud pöörduma kohtu poole. Järelikult kehtis 01.03.2017.a tähtajalise üürilepingu sõlmimise hetkel tähtajatu üürileping. Pooled otsustasid muuta tähtajatu üürilepingu tähtajaliseks ja suurendasid üüri. Maakohus hindas vääralt tõendeid, kui tuvastas poolte tahte kahe eraldiseisva üürilepingu paralleelseks kehtima jätmiseks. Maakohus hindas vääralt tõendeid, kui tuvastas, et poolte tahe oli 01.032017.a tähtajalise üürilepingu sõlmisel suunatud enne seda kehtinud tähtajalise üürilepingu jõusse jätmisele. Seega eksis maakohus tõendite hindamisel selles, kui tuvastas ilma ühegi viiteta vastavatele tõenditele poolte tahte jätta eraldiseisvalt kaks üürilepingut paralleelselt kehtima. Kahe üürilepingu jõus hoidmisel puudus mõlemal poolel majanduslik sisu ja eesmärk. Maakohus ei viidanud, missugune majanduslik põhjendus või eluline mõte sai olla kahe üürilepingu jõus hoidmisel. Hinnates 01.03.2017. a sõlmitud tähtajalise üürilepingu kui terviku olemust ja eesmärke, puudus alus arvata, et tähtajalise üürilepingu näol on tegemist eraldiseisva lepinguga, mis kehtis ajutiselt paralleelselt tähtajatu üürilepinguga. 01.03.2017.a tähtajalises üürilepingus on viide 2013.a sõlmitud üürilepingule (p 2.7), mille kohaselt on tagatisraha summas 150 eurot varasemast lõppenud üürilepingust (047/2013, mis sõlmiti 06.08.2013.a) üürileandja valduses. Kui poolte tahe polnud suunatud olemasoleva tähtajalise üürilepingu muutmisele tähtajaliseks üürilepinguks, poleks selliseid viiteid tähtajalises üürilepingus olnud. Kui perioodil 01.03.2017.a kuni 31.05.2017.a oleks kehtinud kaks üürilepingut paralleelselt ning kasvõi kostjate tahe oleks olnud sellele suunatud, oleksid kostjad pidanud maksma nn topeltüüri – seda nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu alusel. Kuna nn topeltüüri pole kunagi makstud, on ilmne, et pooled sõlmisid samaaegselt tähtajalise üürilepingu ning lõpetasid tähtajatu üürilepingu. Vastavalt tõendamiskoormise jaotumisele pidid kostjad tõendama poolte tahte jätta mõlemad üürilepingud samaaegselt kehtima või tahte jätkata tähtajatut üürilepingut pärast tähtajalise üürilepingu lõppemist. Ometi ei ole kostjad vastavat asjaolu suutnud tõendada. Kui pooled soovivad jätta kaks üürilepingut paralleelselt kehtima, peavad esinema selleks erandlikud asjaolud ning üldjuhul viidatakse tähtajalises üürilepingus sellele, et pärast tähtajalise üürilepingu lõppemist jätkub või samal ajal kehtib edasi tähtajatu üürileping. Sisuliselt pidid kostjad tõendama selle, et pooled soovisid kõigest kaheks kuuks suurendada ajutiselt üüri (ning mis põhjustel) ning seejärel soovisid pöörduda vana üürisumma juurde tagasi. Kostjad seda tõendanud ei ole. Kohtule esitatud tõendite korrektsel hindamisel tuli asuda seisukohale, et poolte tahe oli suunatud 01.03.2017.a tähtajalise üürilepingu sõlmimisel täiesti uue üürisuhte loomisele ning üürisuhte kindla tähtajaga piiramisele. Kuna maakohus hindas esitatud tõendeid vääralt, kohaldas maakohus ebaõigesti ka materiaalõigust. Maakohus leidis ebaõigesti, et kehtiv õigus ei võimalda tähtajatut üürilepingut tähtajaliseks muuta või pooltel ei ole võimalik kokkuleppel samas lepingudokumendis tähtajatut üürilepingut lõpetada ja alustada tähtajalist üürilepingut. Hageja ei nõustunud
5(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666 maakohtu seisukohtadega, et 06.08.2013.a üürilepingu ning 01.03.2017.a üürilepingu näol on tegemist eraldiseisvate lepingutega ning selleks, et kohus saaks lugeda 06.08.2013.a üürilepingu lõppenuks, tulnuks hagejal tõendada eelviidatud VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1 ja § 325 lg-tele 1 ja 2 vastava üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist kostjatele. Võlaõiguses kehtivate lepinguvabaduse või dispositiivsuse põhimõtete kohaselt oli pooltel piiramatu õigus: lõpetada tähtajaline üürileping ja sõlmida tähtajaline üürileping või sõlmida lepingumuudatus, millega muuta lepingu tähtaega. Hageja viitas VÕS §-le 5. VÕS § 275 ei keelanud pooltel tähtajatut üürilepingut tähtajaliseks muuta. Ainuüksi see, kui seadus näeb ette VÕS §-s 310 tähtajalise üürilepingu muutumise tähtajatuks juhul, kui üürnik jätkab asja kasutamist, ei saa teha järeldust, et sellega on üürilepingu tähtaja muutumise võimalused ammendunud. Kui seadusandja tahe oleks olnud suunatud sellele, et keelata tähtajatute üürilepingute muutmine tähtajalisteks, oleks tulnud see sõnaselgelt sätestada. Vaid viimasel juhul oleks olnud 01.03.2017.a üürileping tühine. Ükski kehtiva õiguse säte ega kohtupraktika ei kohusta üürileandjat kõigepealt korralise ülesütlemisavaldusega tähtajalist üürilepingut lõpetama. Maakohtu viide Riigikohtu lahendile asjas nr 3-2-1-179-15 ei ole asjakohane. Vastustajate seisukoht
5.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega rahuldatakse väljatõstmise nõue. Rahalise nõude osas tuleb tsiviilasi saata uueks arutamiseks maakohtule. Ringkonnakohus ei nõustu sellega, kuidas maakohus kohaldas materiaalõigust.
7.Hageja esitas kostjate suhtes väljatõstmisnõude ja raha maksmisele suunatud nõude. Esmalt käsitleb ringkonnakohus väljatõstmisnõuet ning seejärel raha maksmisele suunatud nõuet.
8.Väljatõstmisnõude puhul tugines hageja sellele, et hageja ja kostjate vahel oli üürileping, mis lõppes 31.05.2017.a ning seetõttu tuleb kostjatel üürilepingu esemeks olev eluruum tagastada. Selline nõue võiks rahuldamisele kuuluda VÕS § 334 lg 1 alusel. Sellel alusel nõude rahuldamise eeldusena tuleb hagejal kohtu ette tuua ja tõendada, et hageja ja kostjate vahel oli üürileping, et üürnikud said üürilepingu alusel kasutusse eluruumi ja üürileping on lõppenud.
9.Hageja leiab, et pooltevaheline üürileping on lõppenud, kostjad sellega ei nõustu. Kostjad tuginesid hagile vastu vaidlemisel sellele, et hageja ja kostjate vaheline üürileping ei ole lõppenud ja kostjad kasutavad vaidlusalust eluruumi 2013ndal aastal sõlmitud üürilepingu alusel, mis muutus alates 01.01.2014.a VÕS § 310 alusel tähtajatuks üürilepinguks, mis jätkuvalt kehtib. Seega tuleb hagi rahuldamise esimese eeldusena kontrollida, kas pooltevaheline üürileping on lõppenud. Kostjad väidavad, et hageja ei ole pooltevahelist üürilepingut üles öelnud. Hageja ei tuginegi sellele, et ta oleks kostjate suhtes üürilepingu üles öelnud, st sellele, et hageja oleks esitanud kostjatele lepingu ülesütlemisavalduse. Hageja tugineb sellele, et kuigi poolte vahel 2013.a sõlmitud üürileping muutus alates 01.01.2014.a tähtajatuks üürilepinguks, lõppes nimetatud tähtajatu üürileping 2017.a märtsikuus hageja ja kostjate kokkuleppel. Hageja tugineb sellele, et pooled otsustasid 2017.a märtsikuus sõlmida uue üürilepingu (t lk 9 jj), millega lõpetati pooltevaheline eelmine tähtajatu üürisuhe.
6(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666
10.Ringkonnakohus nõustub selles osas hagejaga. Toimikus olevate tõenditega (t lk 9 jj) on tõendatud, et hageja ja kostjad otsustasid 2017.a märtsikuus sõlmida uue kirjaliku üürilepingu. Kostjad märkisid apellatsioonkaebuse vastuses õigesti, et VÕS § 186 p 4 kohaselt lõpeb võlasuhe võlasuhte lõpetamise kokkuleppega. Kuigi viidatud üürilepingus ei ole selgesõnaliselt märgitud, et pooled lõpetavad uue üürilepingu sõlmimisega varasemalt poolte vahel kehtinud üürisuhte, tuleb poolte tahe uue üürilepingu sõlmimisest selgesti välja. Hageja väitis käesolevas kohtumenetluses, et poolte tahe uue üürilepingu sõlmimisel oli suunatud sellele, et kujundada senine üürisuhe uueks üürisuhteks selliselt, et senine üürisuhe lõpeb ja pooltevaheline üürisuhe kajastatakse ammendavalt 2017.a märtsikuus sõlmitud üürilepingus. Hageja tugines sellele, et pooltel ei olnud mingit huvi, et nende vahel kehtiks mitu üürilepingut, mille ese on sama eluruum. Ringkonnakohus nõustub selles osas hagejaga.
11.Teiseks kinnitab seda, et poolte tahe oli suunatud sellele, et 2017.a märtsikuus sõlmitud üürilepinguga oleksid ammendavalt hõlmatud kõik pooltevahelised üürisuhted vaidlusaluse eluruumi osas, kostjate käitumine. Alates 2017.a märtsikuus sõlmitud üürilepingu kehtima hakkamisest maksid üürnikud üüri üksnes uue üürilepingu alusel. Juhul, kui kostjad oleksid arvanud, et kostjate ja hageja vahel kehtib samaaegselt kaks eraldiseisvat üürilepingut, oleksid nad pidanud maksma üüri kahe üürilepingu alusel. Kostjate endi käitumine oli suunatud sellele, et nad lõpetasid uue üürilepingu kehtima hakkamisest eelmisest üürisuhtest tulenevate kohustuste täitmise ning asusid täitma uut üürilepingut.
12.Kolmandaks, tähtajatu üürisuhte lõppemist ja tähtajalise üürilepingu poolte kokkuleppel tekkimist kinnitab ka pooltevaheline kirjavahetus (vt t lk 5 jj). Sellest nähtub poolte tahe lõpetada senine üürisuhe ja luua selle asemele uus, tähtajaline üürisuhe. Viidatud kirjavahetusest nähtub selgesti, et hageja esindaja kirjutab kostjatele, et uus leping sõlmitakse tähtajaliselt ja tähtpäeva lähenedes otsustatakse, kas leping lõpeb või saavad kostjad eluruumi edasi kasutada. Kostjad sellele vastuväiteid ei esitanud, vaid allkirjastasid uue lepingu.
13.Neljandaks, poolte soovi lõpetada 2017.a märtsikuus lepingu sõlmimisega tähtajatu üürisuhe ja asendada see uue kirjaliku üürilepinguga, kinnitab ka 2017.a märtsikuus sõlmitud kirjaliku üürilepingu p 2.7, milles märgitakse selgesti, et varasem üürileping on lõppenud. Konkreetses punktis viidatakse selgesti eelmise üürilepingu kuupäevale ja numbrile.
14.Iseenesest on õige see, et eluruumi üürilepingu saab üürileandja üles öelda üksnes seaduses sätestatud alustel ja korras, kuid käesoleval juhul ei öelnud üürileandja üürilepingut üles, vaid üürileandja ja üürnikud lõpetasid kokkuleppel tähtajatu üürisuhte ja asendasid selle tähtajalise üürilepinguga, mis kehtis kuni 31.05.2017.a. Maakohus tuvastas õigesti ja ükski pooltest ei ole seda vaidlustanud, et hageja teatas nii enne kui ka vahetult pärast üürilepingu tähtpäeva saabumist, et ta ei soovi üürisuhte jätkumist. Sellest tulenevalt ei muutunud kuni 31.05.2017.a kehtinud üürileping VÕS § 310 alusel tähtajatuks üürisuhteks, vaid lõppes 31.05.2017.a.
15.Ringkonnakohus ei nõustu kostjate väidetega, et hageja poolt esitatud tõendite alusel ei saa järeldada, et pooltevaheline üürileping muutus poolte kokkuleppel tähtajatust üürisuhtest tähtajaliseks. Poolte tahe ilmneb nii sõlmitud üürilepingust, eespool käsitletud e-kirjavahetusest kui ka kostjate käitumisest, mis seisnes selles, et kostjad asusid uut üürilepingut suurema üüri maksmise teel täitma. Üüri tõstmine ei toimunud üürileandja ühepoolse tegevuse tagajärjel, vaid poolte kokkuleppel.
7(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666
16.Ringkonnakohus ei nõustu kostjate õigusliku käsitlusega sellest, et poolte kokkuleppel eluruumi üürilepingu muutmine või lõpetamine oleks lubamatu. Iseenesest on õige see, et eluruumi üürilepingus üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe on tühine, kuid seadus ei keela üürnikul ja üürileandjal muuta tähtajatut üürilepingut tähtajaliseks. Samuti ei keela seadus poolte kokkuleppel üüri tõstmist. Ka eluruumi üürilepingu lõpetamine poolte kokkuleppel on lubatud. Selline keeld ei tulene ka VÕS § 309 lg-st 3, sest vastavas normis käsitletakse olukorda, kus eluruumi üürnik ja üürileandja lepivad etteulatuvalt kokku selles, et üürileandjal on edaspidi ühepoolne lepingu ülesütlemise õigus. Käesoleval juhul aga ei öelnud üürileandja lepingut üles, vaid leping muudeti tähtajaliseks ja määrati seejuures lepingu lõppemise kuupäev, poolte kokkuleppel.
17.Kostjad ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et hageja ja kostjate vahel 2017.a märtsikuus allkirjastatud üürileping oleks tühine või tühistatav. Kostjate poolt kohtu ette toodud asjaolud ei ole sellised, millest saaks järeldada, et kostjad olid lepingut sõlmides eksimuses või 2017.a märtsikuus lepingu sõlmimine oleks olnud heade kommete vastane või hageja ja kostjate vahel oleks olnud sõltuvussuhe. Kostjad pidid aru saama sellest, et uue lepingu allkirjastamisega tuli neil maksta rohkem üüri ja leping muutus tähtajaliseks tähtpäevaga 31.05.2018.a. See nähtus selgesti ja üheselt mõistetavalt kirjalikust lepingust aga ka pooltevahelisest e-kirjavahetusest, mida käsitles ringkonnakohus eespool. Seda kinnitab ka kostjate käitumine, sest kostjad asusid alates uue lepingu allkirjastamisest ka suuremat üüri tasuma. Asjaolusid, mis viitaksid hageja ja kostjate vahelisele sõltuvussuhtele, ei ole kostjad kohtu ette toonud. Tavalist üürniku ja üürileandja vahelist suhet ei saa käsitleda sõltuvussuhtena, vastasel korral oleks iga eluruumi üürilepingu puhul sõltuvussuhe.
18.Hageja tugines sellele, et kostjad said üürnikena enda kasutusse eluruumi aadressil Pae 53-22, Tallinn. Kostjad sellele väitele vastu ei vaielnud. Sellest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et kostjad said hageja käest üürilepingu alusel kasutamiseks viidatud eluruumi.
19.Kuna üürileping on lõppenud, tuleb üürnikel vastav eluruum üürileandjale tagastada. Hageja väitis, et vaidlusalune eluruum on mõlema kostja valduses. Kostjad sellele vastu ei vaielnud. Sellest tulenevalt tuleb kohustada mõlemat kostjat eraldi üle andma viidatud eluruum hagejale. Juhul, kui kostjad nendel lasuvaid kohustusi ei täida, kuulub kohtuotsus täitmisele TMS §-des 180 jj sätestatud korras.
20.Väljatõstmise nõue võiks rahuldamisele kuuluda ka AÕS § 80 lg 1 alusel. Selle eeldusena tuleb hagejal tõendada, et ta on vaidlusaluse eluruumi omanik ja kostjad on eluruumi valdajad. Kostjad võiksid eluruumi väljaandmisest keelduda, kui neil oleks valdamiseks õiguslik alus. Asjaolu, et hageja on kinnisasja omanik, on tõendatud kinnistusraamatu väljavõttega (vt t lk 7). Asjaolu, et kostjad hagejale kuuluvat kinnisasja valdavad, tuvastas ringkonnakohus eespool. Seda, et kostjad ei ole valdamiseks õigusliku aluse olemasolu tõendanud, käsitles ringkonnakohus eespool. Seega võiks väljatõstmise nõude osas kuuluda hagi rahuldamisele ka AÕS § 80 lg 1 alusel.
21.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus raha maksmisele suunatud nõudega seonduvat. Hageja esitas kostjate suhtes rahalise nõude, paludes kostjatelt hageja kasuks välja mõista igakuuliselt 250 eurot alates 01.06.2017.a kuni kostjate poolt eluruumi vabastamiseni. Hageja rajas nõude VÕS §-s 335 sätestatud asjaoludele, so sellele, et hageja ja kostjate vaheline üürileping on lõppenud, kostjad ei ole hagejale üürilepingu eset tagastanud ja viimane kokkulepitud üür oli 250 eurot kuus. Rahalise nõude rahuldamine eeldab lisaks sellele, et kõik nõude eeldused peavad olema täidetud, ka seda, et rahaline kohustus peab olema täitmata.
8(9)
Tsiviilasi nr 2-17-9666 Kostjad avaldasid maakohtu menetluses (vt t lk 68), et nad on maksnud üüri summas 210 eurot ja maksavad seda ka edasi. Ka hageja poolt esitatud tõendist (vt t lk 21) nähtub, et vähemalt mingite kuude osas hageja poolt hagetud perioodist on kostjate poolt üür vähemalt 210 euro ulatuses tasutud. Seega ei saa lähtuda sellest, et kostjate poolt on hagetav summa täielikult tasumata. Maakohus ei tegelenud sellega, et selgitada välja, kas ja kui siis millises osas on kostjate poolt hagetav rahaline nõue täitmata. Samas ei saa lähtuda sellest, et hagetav rahaline kohustus on täitmata, sest kostjad väitsid kohtule, et nad on vähemalt osaliselt rahalist kohustust täitnud ja kavatsevad seda ka edaspidi teha. Eespool toodust tulenevalt tuleb tsiviilasi saata rahalise nõude osas maakohtule uueks menetlemiseks.
22.Menetluskulude jaotuse saab määrata maakohus asja uuel lahendamisel peale seda, kui on selgunud kõikide asjas esitatud nõuete tulemus.
Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt)
Gaida Kivinurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.