XX hagi Osaühingu SV EUROKVALITEET vastu nõusoleku andmiseks kohustamiseks kinnistusraamatu kande parandamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.07.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
60 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja/apellant: XX (sünniaeg XX.XX.XXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Triinu Hiob Kolmas isik hageja poolel: Tallinna notar Ragne Tehver (isikukood: XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ain Alvin Kostja/vastustaja: Osaühing SV EUROKVALITEET (registrikood: 10604437), lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven Veltmann ja seaduslik esindaja juhatuse liige RK
Istungi toimumise aeg
17.01.2018
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja vandeadvokaat Triinu Hiob, kostja lepinguline esindaja Sven Veltmann ja seaduslik esindaja juhatuse liige RK ning kolmanda isiku esindaja vandeadvokaat Ain Alvin
3.Kohustada Osaühingut SV EUROKVALITEET andma nõusolek tema kohta tehtud omaniku kande kustutamiseks kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX teises jaos ja XX sissekandmiseks omanikuna.
6.Maaja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Osaühingu SV EUROKVALITEET kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.26.09.2016 esitas XX hagi Osaühingu SV EUROKVALITEET vastu. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek omandi ülekandmiseks ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX teises jaos omanikuna kostja kohta tehtud kande kustutamiseks ning kinnistu omanikuna hageja kinnistusraamatusse kandmiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid YY ja XX (edaspidi ka kui omanik) kinkelepingu ja asjaõiguslepingu, millega YY kinkis hagejale korteriomandi aadressil XXX Tallinnas ja kinkija kasuks seati korteriomandile isiklik kasutusõigus. Hageja isikusamasus oli tuvastatud Vene Föderatsiooni passi alusel. 19.07.2010 kanti hageja kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Korteriomandi valdus jäi YY-le, kes suri 20.08.2016. 13.09.2016 tuli hageja Eestisse eesmärgiga võõrandada korteriomand ja sel eesmärgil kontakteerus ta kinnisvaramaakleriga. Maaklerlepingu ettevalmistamisel selgus, et hageja ei ole juba alates 12.05.2014 korteriomandi omanik. 25.04.2014 oli korteriomand võõrandatud kostjale ja võõrandamistehingu tõestas notar Ragne Tehver.
3.Hageja ei ole korteriomandi võõrandamiseks notariaalselt tõestatud kokkulepet sõlminud, mistõttu on ta jätkuvalt korteriomandi omanik ja kinnistusraamatu kanne
Tsiviilasi nr 2-16-13943 korteriomandi omaniku kohta on ebaõige. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttest nähtub, et korteriomanik oli XX, sündinud 09.02.1968, kes on Vene Föderatsiooni kodanik ega omanud Eestis elamisluba. Ainult hageja (või tema volitatud esindaja) omas korteriomanikuna õigust omandit käsutada. Lepingusse märgitud andmete kohaselt on müüja XX ehk isik, kes kannab hagejaga samasugust nime, kuid tegelikkuses esines müüjana isik, kelle nimi oli SS. Müüja on sündinud hagejaga samal kuupäeval (09.02.1968), kuid talle oli alates 05.07.2000 antud elamisluba Eestis ja tal puudus erinevalt hagejast Vene Föderatsiooni kodakondsus. Lepingut allkirjastades kirjutas müüja enda tegeliku nime, mitte hageja nime ning isikute allkirjad on erinevad.
4.Kuna SS ei olnud tegelik korteriomandi omanik, siis ei ole ta isik, kes sai kinnisasja omandi ülekandmiseks AÕS § 641 tähenduses vastava tahteavalduse anda. Kuna õige omanik ei ole tahteavaldust kinnisasja omandi üleandmiseks andnud, siis järelikult ei ole AÕS § 120 lg 1 kohast kokkulepet õigustatud isikute vahel sõlmitud. Eeltoodust tulenevalt on korteriomandi omanik jätkuvalt hageja ja kuna ta ei nähtu korteriomandi omanikuna kinnistusraamatust, on kinnistusraamatu kanne korteriomandi omaniku kohta ebaõige.
5.Alternatiivse hagi alusena väitis hageja, et asjaõigusleping on tühine, kuna see rikub avalikku korda ja on vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 kohaselt, samuti võib tegemist olla näiliku tehinguga TsÜS § 89 mõttes. Hageja seisukohalt on vaidlusaluse lepingu sõlmides müüja pannud toime vähemalt kaks kuritegu ning tehingute tegemisel oli eesmärk hageja kahjustamine, kuna kostja ei tasunud tegelikkuses korteriomandi ostuhinda.
6.Lisaks tõi hageja esile, et korteriomandi heauskset omandamist kostja poolt ei ole toimunud. AÕS § 65 lg 3 ja § 561 lg 1 kohaselt saab heauskselt omandada kinnistu siis, kui uue kande tegemise aluseks olevad asjaolud ühtivad eelmise kande sisuga. Kostja käitumisele pärast korteriomandi ostmist tõendab, et kostja oli pahausklik ostja. Lepingu kohaselt toimus korteriomandi eest tasumine järgmiselt: 30 000 eurot määratlemata viisil oli tasutud enne lepingu sõlmimist ja 6 000 eurot sularahas lepingu allkirjastamisel. Hageja arvates tegelikkuses tasu maksmist lepingus sätestatud viisil müüjale ei toimunud. Kostja ei ole kahe aasta jooksul teostanud omaniku õigusi ega näidanud ülesse oma käitumisega, et oleks korteriomandi omanik. Kõik jooksvad arved olid väljastatud hagejale, kes neid ka tasus. Samuti puudus kostjal võimalus saada korteri võtmed ning ta pole taolise palvega pöördunud YY poole, mis viitab sellele, et kostja kavatses kuni YY surmani varjata enda isikut. Samuti pole kostja sarnase palvega kunagi pöördunud hageja poole. Kolmanda isiku hageja poolel seisukoht
7.Kolmas isik selgitas, et on esitanud KrMS § 193 lg 1 ja § 194 lg 2 kohaselt vaidlusaluste sündmustega seoses kuriteoteate. Hagile vaidles ta vastu ja leidis, et hageja poolt esiletoodud asjaoludel ei saa seda rahuldada.
8.See, kas tehingu tühisuse alused seoses vastuoluga heade kommetega esinevad, peaks olema selgitatud kriminaalmenetluses. Kolmas isik selgitas, et tema poole pöördus tehingu tegemiseks müüja XX, kelle isikusamasuse notar tuvastas vajaliku hoolsuse ja
Tsiviilasi nr 2-16-13943 nõuetele vastava menetlusega ning kuni hagi esitamiseni puudus tal mistahes kahtlus, et müüja ei ole sama isik, kes on tema poole pöördunud tehingu notariaalseks tõestamiseks. Notaril puudub ka praegusel ajal teadmine, et tegemist oleks olnud kellegagi, kes kasutas võõrast identiteeti. Kostja vastuväited
9.Kostja vaidles esitatud nõudele vastu.
10.2014 kevadel pakkus DD kostjale müügiks korterit asukohaga XXX Tallinnas. Enne korteri ostmist teadis kostja, et korteriomand kuulub XX-le ning sellele on seatud isiklik kasutusõigus YY kasuks. XX, kes korteri müüs, soovis 36 000 eurot tingimusega, et isiklik kasutusõigus YY kasuks jääb kehtima. Kostjal oli tol hetkel investeeringuteks vaba raha ning äriühingu eesmärk oli omandada korter ja lubada YY-l kasutada korterit isikliku kasutusõiguse alusel kuni tema elu lõpuni ja pärast anda see üürile.
11.Kostja tutvus kinnistusraamatu väljavõttega enne tehingu teostamist aprillis 2014 ning kinnistusraamatus esitatu vastas DD selgitusele ning sellele, mida hiljem XX korteri ostu-müügi tehingus avaldas. YY korteris elamisega seotud kommunaalteenuste kulusid pidi YY ise edasi tasuma. Korteriühistu XXX juhatuse esinaine LJ kinnitas, et kommunaalteenuste võlga korteril ei ole. Tehingu aja leppis kokku XX, kes sellest kostjale teada andis, misjärel edastas äriühing notarile oma andmed.
12.Pooled leppisid kokku, et tehingus ostuhinda notari deposiiti ei kanta, sest XX soovis saada tehingust laekuva raha sularahas, millest 30 000 eurot enne tehingu toimumist ning 6 000 eurot tehingu vormistamisel. Kostjale selline asjaolu kahtlustäratav ei tundunud, sest XX selgitas, et tal on vaja raha kiiresti, korteriomandi vabastamine YY poolt võib võtta veel aastaid ning korteriomandi müük inimesele, kes lubaks YY-l korteris edasi elada, lubab tal rahuliku südamega sellise tehingu teha.
13.Tallinna notar Ragne Tehver kontrollis tehingus osalevate isikute isikuandmeid ning isikut tõendavaid dokumente ning puudusi ei tuvastanud. Kostja ei olnud tehingule eelnevalt, tehingu tegemise ajal ega sellele järgnevalt teadlik asjaoludest, mida hageja on käesolevas tsiviilasjas avaldanud. Kostja tegutses tehingu tegemisel heas usus ning ei ole tahtlikult tegutsenud hageja huvide vastaselt.
14.Kostja vaidles hageja õiguslikule käsitlusele AÕS § 641 osas vastu. Erandlikult on ka käsutusõiguse puudumise korral võimalik õigust AÕS § 561 alusel heauskselt omandada (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-18-14, p 26).
15.Kostja jaoks jäi arusaamatuks tehingu tühisuse väide. Kostja on omandanud korteriomandi heauskselt. TsÜS § 86 lg 1 tühisuse tuvastamise nõudel puudub seos kinnistusraamatusse kantud kostja omanikukandega ning selles osas tühisust tuvastada ei ole võimalik. Esimese astme kohtu otsus
16.Harju Maakohus jättis 03.07.2017 otsusega hagi rahuldamata, tühistas 16.09.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu ja jättis menetluskulud hageja kanda.
17.Lähtuvalt AÕS § 65 lg-st 3 ei saa AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud nõuet esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse
Tsiviilasi nr 2-16-13943 kantud. Seega tuleb käesoleval juhul tuvastada, kas kostja oli korteriomandi omandamisel heauskne või pahauskne. TsÜS § 139 kohaselt, kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti ja selle eelduse ümberlükkamisel on tõendamiskoormus teisel osapoolel.
18.Võimalik ei ole kohaldada AÕS § 561 lg 1, kuna nimetatud säte reguleerib olukorda, kus kinnistusraamatu kanne oli vale ning tehingu osapool tugines valele kinnistusraamatu kandele. Vaidlus puudus selles, et ajal, mil kostja korteriomandi omandas, oli kinnistusraamatu kanne õige, kuna kinnistusraamatusse oli XXX Tallinna korteri omanikuna sisse kantud hageja, kes oli ka tegelik omanik.
19.Seoses hageja ja müüja isikuandmete erisustega oli maakohus seisukohal, et neist mitteteadlik olemine või nende teadmise korral tehingust loobumata jätmine ei anna alust asuda seisukohale, et kostja oli korteriomandi omandamisel pahauskne. Erinevused müüja isikuandmetes olid teada tehingut tõestanud notarile, kuid isegi notar ei leidnud, et esineb alus tehingu tõestamisest keeldumiseks. Kinnisasja omandamisel ei ole kinnistut ostval isikul kohustust ise müüja isikuandmetega tutvuda, ning samuti ei ole mõistliku isiku seisukohast eeldatav, et kostjal oleksid pidanud tekkima kahtlused müüja isikusamasuses, olukorras, kus notar tehingu tõestamisele takistusi ei näinud.
20.Hageja viited kostja pahausksusele seonduvalt kinnisasja ostuhinna tasumisega suuremas osas enne kinnistusraamatu kande tegemist, korteriomandiga seotud arvete mittetasumisega ja korteri võtmete puudumisega ei kinnita kostja pahausksust korteriomandi omandamisel. Kostja selgitas, et kostja oli korteriomandi saamisel teadlik, et korteriomandile on seatud isiklik kasutusõigus YY kasuks ning antud asjaolu on nähtav ka 25.04.2014 lepingu p-st 1.3 (kd I lk 22). Võttes arvesse, et kostja omandas korteriomand investeerimise eesmärgil, ei ole tavapäratu, et ta eeldas, et seni, kuni korteriomandit kasutab isikliku kasutusõiguse alusel YY, tasub korteriomandiga seotud arved korterit kasutav isik ning samuti ei olnud kostjal seni tarvidust korteriomandi võtmete järele. Korteriomandi ostuhinnast enamuse sularahas enne kinnistusraamatu kande tegemist tasumine ei ole asjaolu, mis tõendaks kostja pahauskust. See, et notaribüroos 25.04.2014 tehingust säilinud käsikirjalisel paberil oli kostja telefoninumber, ei tähenda, et kostja oli tehingu tegemiseks büroosse pöördunud isik, või isegi, kui kostja oli see, kes tehingu tegemise notaribüroos algatas, ei anna eeltoodu alust järeldada, et kostja oleks pahauskne.
21.Lähtuvalt eeltoodud asjaoludest asus maakohus seisukohale, et hageja ei ole esitanud ühtegi väidet või tõendit, mille pinnalt kohtul oleks võimalik tuvastada, et kostja oli 25.04.2014 lepingute sõlmimisel pahauskne ning teadlik sellest, et korteriomandiga seotud lepingute puhul esineb müüjana isik, kes ei pruukinud olla omandi üleandmiseks õigustatud.
22.Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et kostja ei saanud korteriomandi omanikuks, kuna omandit käsutas isik, kes ei olnud selleks õigustatud. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-90-04 p-s 18 leidnud, et kanne ei ole ebaõige ja omandaja saab ka siis, kui asjaõigusleping sõlmiti käsutamiseks õigustamata isiku poolt, kinnisomandi või muu asjaõiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt (AÕS § 56 lg 3). Ka sel juhul on omandamise eeldus kehtiv
Tsiviilasi nr 2-16-13943 asjaõigusleping ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, võõrandajana asjaõiguslepingu sõlminud isiku puhul piisab aga heausksusest selle isiku käsutusõiguse suhtes kinnistu üle. Kostja oli kinnistusraamatuga tutvunud, teinud kindlaks, et samanimeline isik, kes kinnistut müüb, oli kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Sellest tulenevalt oli kostja kinnistu omandamisel heauskne ja kinnistusraamatu kanne on õige vaatamata sellele, et asjaõigusleping võis olla sõlmitud korteriomandi käsutamiseks õigustamata isiku poolt.
23.Käsutustehing ei olnud heade kommetega vastuolu või näilikkuse tõttu tühine põhjendusel, et kostja ei tasunud korteriomandi eest ostuhinda. Lepingust tulenevalt oli ostuhind tasutud. See, et tehingu sõlmimisel oleks toime pandud kuritegu, ei ole tõendatud. Kohtul on võimalik asuda seisukohale, et teatud sündmuse raames pandi toime kuritegu üksnes siis, kui selle suhtes on jõustunud kohtuotsus. Apellatsioonkaebus
24.28.07.2017 esitas XX apellatsioonkaebuse, milles palus Harju Maakohtu 03.07.2017 otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
25.Maakohus on materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu jõudnud väärale seisukohale, et nõude rahuldamist takistab heauskset omandajat kaitsev AÕS § 65 lg 3. Maakohtu viidatud TsÜS § 139 ei kujuta endast asjaõiguse heauskse omandamise alust, vaid asjaõigusi saab heauskselt omandada ainult asjaõigusseaduse sätete järgi. Arvestades maakohtu enda tuvastatud asjaolusid ja väljendatud seisukohti, on XX hagi rahuldamata jätmine AÕS § 65 lg 3 alusel ebaloogiline ja ebaõige.
26.Maakohtu põhjendused tuginevad AÕS § 65 lg 3 valel kohaldamisel ja ebaõigel arusaamal, nagu oleks võimalik kinnisasi heauskselt omandada, uskudes, et kinnistusraamatusse kantud omanik ja müüja on sama isik. Tegelikult pole heauskne omandamine selliselt võimalik.
27.Ainus alus kinnisasja või kinnistusraamatusse kantud muu asjaõiguse heauskseks omandamiseks on AÕS § 561. Asjaõigust ei ole võimalik omandada, sh heauskselt omandada asjaõigusseaduses nimetamata viisil, kuna asjaõiguste sisu, tekkimise ja lõppemise sätestab ammendavalt asjaõigusseadus (AÕS § 1). Muuhulgas ei näe asjaõigusseadus ette, et kinnisomandi saaks omandada õige kinnistusraamatu kande põhjal, kuid omanikuks mitteolevalt isikult, kes esineb kinnistusraamatu järgi omanikuks oleva isikuna.
28.Kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse sätete järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust, need andmed on avalikud ja neile saab tugineda. Need sätted aga ei näe ette, et kinnistusraamatu kande põhjal võiks sellele tuginev isik eeldada, et omaniku ja müüja identiteet kattuvad. Samuti ei kaitse need sätted isikut, kes kinnisasja või asjaõiguse omandamisel heauskselt usub, et omaniku ja müüja, kes on tegelikkuses erinevad isikud, identiteet on sama. Asjaõigust ei saa heauskselt omandada vaid sel alusel, et kinnistusraamatusse kantud omanik ja asjaõiguse käsutaja on näiliselt sama isik.
29.Eesti asjaõigus põhineb Saksa asjaõigusel. Eesti õigusteoorias ega kohtupraktikas ei ole käsitletud, milliste andmete osas loob kinnistusraamat avaliku usaldatavuse, kuid
Tsiviilasi nr 2-16-13943 seda on põhjalikult käsitletud AÕS-i allikaks oleva BGB kommentaarides, mille kohaselt kehtib õigsuse eeldus kinnistusraamatusse kantud isiku suhtes, kuid mitte tal õiguslike omaduste olemasolu suhtes. Seal on otseselt rõhutatud, et kinnistusraamatu kanne ei loo avalikku usaldatavust ega kaitse omandajat kinnistusraamatusse kantud isiku ja asjaõiguse käsutaja identiteedi osas. Avaliku usaldatavuse toel eeldatakse, et kinnistusraamatusse kantud isik on õigustatud isik, kuid ei eeldata, et kinnistusraamatusse kantud isikul ja asjaõigust käsutaval isikul on sama identiteet. Saksa õigusteoorias on ka otseselt märgitud, et kinnistusraamatu avalik usaldatavus ei paku garantiid selles osas, et käsutaja on kinnistusraamatusse kantud isikuga identne ja mitte lihtalt juhtumisi sama nimega isik. Kui käsutaja on lihtsalt samanimeline isik, siis omandamist ei toimu. Seega on ebaõige maakohtu käsitlus, nagu saanuks kostja heauskselt omandada hagejale kuuluva korteriomandi õige kinnistusraamatu kande põhjal, kuid valelt samanimeliselt ja samal päeval sündinud isikult.
30.Alternatiivselt esitatud hagi aluste osas väitis apellant järgmist. Maakohus leidis, et kuna ei eksisteeri kriminaalasjas tehtud jõustunud kohtuotsust, ei ole alust asuda seisukohale, et korteriomandi võõrandamise tehing rikkus avalikku korda. Selline käsitlus ja TsÜS § 86 lg-le 1 antud tõlgendus on ebaõige. Avaliku korra või heade kommetega on vastuolus tehing, mis rikub peamisi ühiskonnas kehtivaid moraalinorme ja läheb vastuollu ühiskondliku õiglustundega. Tegu rikub ühiskonnas kehtivaid moraalinorme ja on vastuolus ühiskondliku õiglustundega ka siis, kui selle suhtes veel ei eksisteeri jõustunud kohtulahendit.
31.Maakohus rikkus menetlusnorme, kui ei kontrollinud piisavalt hageja väidet, et käsutustehingu aluseks olnud kohustustehing oli ilmselt näilik. Hageja viitas maakohtus korduvalt asjaoludele, mis viitavad müügitehingu näilikkusele, sh asjaolule, et ostuhinda ei pruugitud tegelikult tasuda. 36 000 euro tasumine sularahas on Eestis ebatavaline ning kinnitus sellise summa sularahas maksmisele tekitab kahtluse tehingu näilikkusest.
32.Maakohus järeldas ebaõigesti, et kostja ei olnud pahauskne. Kui ka kostja ei pidanud kontrollima müüja isikuandmeid sellisel määral, nagu tegi seda notar, pidi ta mõistliku isikuna siiski märkama, et tehingu müüjana teinud isik kirjutas omakäeliselt enda nime lepingule kui „SS“, samas kui kinnistusraamatust nähtus, et korteriomandi omanik on isik nimega XX. Samuti pidi kostja märkama, et omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik ei ole Eesti elanik, kuna tal ei ole Eesti isikukoodi, müüjana esines aga Eestis alaliselt elav isik, kellel oli Eesti isikukood. Apellant jääb ka selle juurde, et tehingu ebatavalisus, sh kogu ostuhinna väidetav sularahas maksmine ja kostja täielik huvipuudus mitme aasta jooksul korteri seisu ja korteriga seotud kulude kandmise vastu annavad tunnistust sellest, et kostja tegutses tehingut tehes tegelikult pahauskselt, teades et käsutaja ei ole korteriomandi omanik.
33.Maakohus rikkus põhjendamiskohustust ega tuvastanud selgelt asjaolu, et korteriomandi müüja ei olnud hageja. Ilmselt maakohus küll järeldas tõendite pinnal, et müüja ja hageja identiteet oli erinev, kuid kohtuotsuse põhjendustes vastav osa puudub. Asja lahendamiseks on vaja see asjaolu kohtuotsuse põhjendustes tuvastada. Vastustaja seisukoht
Tsiviilasi nr 2-16-13943
34.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
35.Kolleegium, kuulanud ära kohtuistungil menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Nii maa- kui ringkonnakohtu menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
36.Poolte vahel ei ole vaidlust asjaoludes, et 08.07.2010 sõlmisid hageja ja YY korteriomandi (registriosa XXXXXXXX, edaspidi korteriomand) asukohaga XXX Tallinnas kinkelepingu ja asjaõiguslepingu ning hageja seadis korteriomandile isikliku kasutusõiguse YY kasuks. 25.04.2014 on sõlmitud isiku, kelle nimi lepingu kohaselt oli XX, ja kostja vahel korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping, millega XX müüs korteriomandi kostjale. Hageja väitis, et 25.04.2014 lepingu sõlmis temaga samal ajal sündinud ja sama või sarnase nimega isik, mistõttu ei ole asjaõigusleping kehtiv ja kostja ei ole korteriomandit omandanud. Kostja vaidles hagile vastu ja väitis, et ta on omandanud korteriomandi heauskselt.
37.Esmalt käsitleb kolleegium apellatsioonkaebuse väidet, mille kohaselt ei ole maakohus tuvastanud selgelt asjaolu, et 25.04.2014 tehingu tegemisel ei olnud korteriomandi müüja hageja. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohtu otsuses selgesõnaline tuvastus selle kohta, kes 25.04.2014 oli korteriomandi müüja, puudub, kuid kohtuotsuse sisust tulenevalt on maakohus lähtunud asjaolust, et hagejale kuuluva korteriomandi müüs ja omandi andis üle isik, kes ei olnud omanik. Eeltoodule viitab see, et maakohus jättis hagi rahuldamata seoses kostja poolt korteriomandi heauskse omandamisega. Ringkonnakohus leiab, et poolte poolt esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt on võimalik tuvastada, kes sõlmis müüjana 25.04.2014 müügi- ja asjaõiguslepingu, s.t kas hageja või isik, kes kasutas hageja identiteeti.
38.Ebaõige on kostja käsitlus, et hageja oleks pidanud esitama kohtule eraldi tuvastusnõude, mille esemeks oleks nõue tuvastada, et korteriomandi võõrandas isik, kes ei olnud hageja, s.t isik, kes ei olnud korteriomandi omanik. Kolleegium leiab, et eraldi tuvastusnõude esitamine ei olnud vajalik, kuna tegemist on hagi alusena tuvastamisele kuuluva asjaoluga.
39.Hageja tugines esitatud hagiavalduses sellele, et hageja ei ole korteriomandi võõrandamiseks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingut sõlminud, mistõttu on ta jätkuvalt korteriomandi omanik. Tehingu on teinud samal ajal sündinud ja samanimeline (SS) isik, kes elas Eestis ja kellele oli antud Eesti isikukood. Korteri müünud SS ei olnud tegelik korteriomanik (I kd tl 54). Kostja selgitas vastuses hagiavaldusele, et korteri müüs XX ja tal polnud kahtlust, et tegemist oli isikuga, kes oli kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Tehingu tegemisel kontrollis notar müüja isikusamasust. 30.05.2017 kohtuistungil selgitas kostja, et ta sai teada, et on olemas kaks samal ajal ja sama nimega isikut, alles käesoleva menetluse käigus. Kolleegiumi arvates ei ole kostja esitanud hageja väitele, et korteriomandi võõrandas isik, kes ei olnud kantud omanikuna kinnistusraamatusse, selgesõnalisi vastuväiteid. Kostja pole küll otseselt hageja väitega tingimusteta nõustunud, s.t
Tsiviilasi nr 2-16-13943 asjaolu omaksvõtnud (TsMS § 231 lg 3), kuid TsMS § 231 lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kostja poolt asjaolu vaidlustamise tahe ei ilmnenud lisaks menetlusdokumentidele ka kostja kohtuistungil tehtud avaldustest. Alles vastuses apellatsioonkaebusele on kostja väitnud, et teadmata on, kes müüja nimel tegutses ja esitatud dokumentidest ei saanud teha järeldust, et kinnistusraamatusse kantud isik ei teinud ise tehingut. Uue vastuväite (asjaolu) esitamist apellatsioonimenetluses ei ole kostja aga TsMS § 642 lg 2 järgi põhjendanud.
40.Kuna see, kes 25.04.2014 korteriomandi müüs, on asja lahendamiseks oluline, siis järgnevalt tuvastab kolleegium selle. Kuigi kostja ei ole hageja väitele, et tema ei ole 25.04.2015 korteriomandit võõrandanud, selgesõnalist vastuväidet esitanud ja kohus võiks eeltoodud asjaolu tuvastada TsMS § 231 lg-le 4 tuginedes, leiab kolleegium, et hageja väide on tõendatud ka kohtule esitatud tõenditega. Hageja on esitanud kohtule 08.07.2010 kinkelepingu koopia (I kd tl 11-17), mille kohaselt on kingisaaja XX, kelle sünniaeg 09.02.1968, kes on Venemaa Föderatsiooni kodanik ja kellele ei ole väljastatud elamisluba. Hageja passi koopia järgi on pass väljastatud 25.03.2010, hageja on sündinud Tšeljabinskis ja tema isanimi on V (I kd tl 31-38). Hageja passis olevate viisatemplite järgi hagejal ei ole 2014. aastal olnud Schengeni viisat. Kolmanda isiku poolt esitatud 25.04.2014 tehingu materjalide järgi oli korteriomandi müüja nimi SS, kelle isanimi oli G, kodakondsus oli määratlemata, Eesti Vabariigi elamisluba oli talle välja antud 05.07.2000 ja tema sünnikoht oli Kohtla-Järve linn, Kiviõli (II kd tl 14-17). 25.04.2014 tehingule on müüja ise kirjutanud oma nimena SS (I kd tl 39). Seega on korteriomandi võõrandanud isik hagejast erineva nimega ja ka tema isikuandmed on erinevad. Eeltoodust teeb kolleegium järelduse, et 25.04.2014 sõlmis müügilepingu ja asjaõiguslepingu isik, kes ei olnud kantud korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse.
41.Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, mille kohaselt vaatamata sellele, et korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmis müüjana isik, kes ei olnud korteriomandi omanik, on kostja omandanud korteriomandi heauskselt.
42.AÕS § 641 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kolleegium leiab, et heauskne omandamine on võimalik ainult siis, kui asjaõigusleping on kehtiv, kuid käsutuse tegijal, s.t isikul, kes andis omandi üle, puudus käsutusõigus, sest kinnistusraamatu kanne oli vale (AÕS § 561 lg 1). Ebaõige on maakohtu järeldus, et heauskse omandamise eeldused tulenevad AÕS § 65 lg-st 3. Kolleegium selgitab, et AÕS§ 65 lg 3 sätestab ainult selle, et ebaõige kande parandamise nõuet ei saa esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud, kuid heauskse omandamise eeldusi tuleb kontrollida AÕS § 561 lg 1 järgi. Seetõttu tuleb esmalt kontrollida, kas kostja on korteriomandi omandanud AÕS § 641 järgi ja juhul, kui on, siis hinnata, kas ta on omandanud korteriomandi heauskselt.
Tsiviilasi nr 2-16-13943
43.Eeltoodust tulenevalt tuvastab ringkonnakohus, kas 25.04.2014 sõlmitud asjaõigusleping korteriomandi omandi üleandmiseks oli kehtiv. Kolleegium leiab, et 25.04.2014 sõlmitud asjaõigusleping on tühine. Isiku poolt, kes ei ole kinnisasja omanik, tehtud käsutus ei ole kehtiv. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-135-16 p-s 16 selgitanud, et esindusõiguseta esinduse sätteid saab kohaldada analoogia alusel ka juhul, kui isik teeb tehingu teise isiku nimel mitte esindajana, vaid teise isikuna esinedes ja tema identiteeti kasutades. See tähendab, et teise isiku identiteeti kasutades tehtud tehing on TsÜS § 129 lg 1 järgi tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel teine isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Eelnevalt on kolleegium tuvastanud, et 25.04.2014 asjaõiguslepingu sõlmiti teise isiku poolt hageja identiteeti kasutades. Hageja ei ole kunagi 25.04.2014 tehingut heaks kiitnud, seega on 25.04.2014 korteriomandi üleandmiseks sõlmitud asjaõigusleping tühine ja AÕS § 641 eelduste puudumise tõttu ei ole kostja korteriomandit omandanud.
44.Kuna kostja ei ole korteriomandit omandanud, siis ei saanud ta seda omandada heauskselt, sest AÕS § 561 lg 1 kohaldamise esimene eeldus, et kinnisomand on kostjale AÕS § 641 järgi üle antud, ei ole täidetud ja seetõttu ringkonnakohtul ei ole vajadust kontrollida heauskse omandamise muude eelduste olemasolu ja seda, kas kostja võib olla korteriomandi omandanud heauskselt. Samuti ei ole vajalik ringkonnakohtul anda hinnangut hageja poolt esitatud alternatiivsetele väidetele asjaõiguslepingu tühisuse kohta seoses selle vastuoluga heade kommetega või näilikkusega.
45.AÕS § 65 lg 1 järgi on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Kuna kostja on kehtetu asjaõiguslepingu alusel kantud korteriomandi omanikuna kinnistusraamatu registriosa nr 6168201 II jakku korteriomandi omanikuna, siis on kostja omanikukanne ebaõige ja hagejal korteriomandi omanikuna on õigus nõuda omanikukande parandamist. Kuna kostja ei nõustunud vabatahtlikult tahteavaldust omanikukande muutmiseks tegema, tuleb TsÜS § 68 lg 5 järgi kohustada kostjat andma tahteavaldused tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja kandmiseks omanikuna kinnistusraamatu registriosa nr 6168201 II jakku.
46.Seoses hagi rahuldamisega tuleb jätta maakohtu 16.09.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu tagama kohtuotsuse täitmist.
47.Seoses ringkonnakohtu poolt maakohtu otsuse tühistamise ja hagi rahuldamisega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Kuna maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus ja menetluskulud kuuluvad TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks määramisele pärast tsiviilasja menetlust lõpetava lahendi jõustumist TsMS § 177 lg 2 kohaselt maakohtu poolt.
48.Vastustaja esitas 24.01.2018 taotluse ringkonnakohtu 17.01.2018 kohtuistungi protokolli parandamiseks, kuna protokolli ei ole kantud vastustaja seadusliku esindaja seletuses (protokolli lk 2) sõna „väidetavalt“ ja puudu on vastustaja lepingulise esindaja vastus kohtu poolt AÕS § 561 lg 1 kohaldamise osas antud selgitusele. Apellant vaidles taotlusele vastu. Kolleegium leiab, et taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 järgi peab menetlustoimingu
Tsiviilasi nr 2-16-13943 protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist ning lg 8 kohaselt kantakse protokolli poolte ja teiste menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Kolleegium leiab, et protokoll kajastab menetluse käiku piisavas mahus ja vastustaja on oma seisukoha heauskse omandamise kohta avaldanud eelnevalt kirjalikes menetlusdokumentides. TsMS § 53 lg 4 kohaselt tuleb vastuväited protokollile lisada protokolli juurde.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Mati Maksing /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.