Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

1(10)

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja nõue

2(10)

mistõttu tuleb hagejale läbipääs määrata täiendava tasuta. Alternatiivselt palub hageja määrata kostjale mõistlik tasu, mis asjaolude kohaselt ei saa ületada ühekordse maksena tasutavat 6 391 eurot 16 senti.

3(10)

kohustav tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks, mis määrab servituudi sisu; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne. 07.05.2004 lepingu p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis kahte esimest elementi: lepitud on kokku servituudi seadmises ja selle sisus. Lepingus puudub aga kinnistamisavaldus ja kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet. Siiski on servituutide kohta kannete tegemise tagamiseks kinnistusraamatusse kantud eelmärked. Tulenevalt AÕS § 63 lg 1 p-st 1 ja lg-st 3 on 07.05.2004 lepingu p-des 4-7 on servituudi seadmises ja selle sisus kokku lepitud, st sõlmitud nii kausaal- kui ka asjaõigusleping. Hagejal on eelmärkest ja lepingust tulenevalt õigus nõuda kande tegemist vastavalt poolte vahel kokku lepitud servituudi asjaõiguslikule sisule. Asjaõiguslepingu sisu on seadusega määratud ning sellest ei saa taganeda ega seda üles öelda. Servituudi seadmise kohustust ei saa lugeda kestvuslepinguks VÕS § 195 lg 3 mõttes ning seda ei saanud VÕS §-dele 195 ja 196 tuginedes üles öelda. Kokkulepet, mille alusel hageja kasutab kostja kinnisasja enda kinnisasjale pääsemiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolude kohaselt üles öeldud. Seega on leping kehtiv ja kostja on kohustatud andma nõusoleku servituutide kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks. 07.05.2004 lepingu p-de 4.4 ja 5.4 järgi on teeservituut ja teenindusruumide kasutamise servituut tasulised. Viidatud lepingu punktides on kokku lepitud, kuidas arvutatakse servituudi eest teeniva kinnisasja omanikule igal aastal makstavat hüvitist. Kohus nõustus hageja 04.04.2016 menetlusdokumendi p-s 2.2 esitatud arvutuskäiguga, mille kohaselt on teeservituudi tasu sellel aastal 1 603 eurot 41 senti. Lepingu p-s 5.4 sätestatud korras tuleb arvutada ka teenindusruumide kasutamise eest igal aastal makstav tasu. Seetõttu tuleb kinnistusraamatusse kantavate tee ja teenindusruumide kasutamise servituudi puhul jätta välja sõna „tasuta". Kuna maakohus rahuldas hageja esimesena esitatud nõude, siis ei põhjendanud kohus TsMS § 442 lg 8 alusel alternatiivse nõude rahuldamata jätmist. Arvestades seda, et hageja ei tundnud 11 aasta jooksul huvi servituudi kande tegemise vastu, põhjustades sellega servituudi seadmise kohustuse jätkumise üle vaidluse, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kostja apellatsioonkaebus

4(10)

Kuivõrd kohus leidis, et kostja võttis poolte vahel sõlmitud võlaõiguslikust lepingust tulenevad kohustused üle, s.t poolte vahel kehtib võlaõiguslik kokkulepe 07.05.2004 lepingu alusel, siis on vastuolulised kohtu järeldused selle kohta, et tulenevalt asjaõiguslepingute olemasolust ei ole võimalik 07.05.2004 lepingut üles öelda. Hageja ei kasutanud kostja kinnistut mitte asjaõiguse alusel, kuna servituuti ei ole kinnistusraamatusse kantud, vaid võlaõigusliku kokkuleppe alusel ja võlaõiguslikku suhet peab olema õigus üles öelda tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest. Lisaks ei ole otsusest arusaadav, millal ja kuidas on kohtu hinnangul 07.05.2004 lepingust tulenevad kohustused kostjale üle läinud ning kuidas on kohus sellisele järeldusele jõudnud. Kui 07.05.2004 lepingus sisaldus maakohtu hinnangul asjaõigusleping, mida ei saa üles öelda, siis järelikult pidi ka sellest lepingust tulenevate kohustuste ülevõtmise leping olema notariaalselt tõestatud vormis. Nagu maakohus on tuvastanud, ei eksisteeri sellist kokkulepet 20.05.2004 kinnistu müügilepingus, seega ei ole pooled kohustuste ülevõtmise lepingut nõutavas vormis sõlminud. Maakohus ei ole otsuses üldse analüüsinud kohustuste ülevõtmise vormi kohta kehtivaid nõudeid ja nende kohandumist antud õigussuhtele. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 156. Kinnisasju jagades ja võõrandades pidi hageja ette nägema, et ta ei saa tasuta tähtajatult kasutada teisele isikule kuuluvat kinnisasja oma kinnistule kahest küljest juurde pääsemiseks. Seega kohaldub kostja hinnangul käesoleval juhul AÕS § 156 lg 3, mille kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. AÕS § 156 lg 2 ei kohaldu, kuivõrd hagejal on oma kinnistule olemas juurdepääs ja ainuüksi hageja soov omada kahte juurdepääsu ei saa olla kostja kinnistu koormamise õigustuseks. Maakohtu poolt materiaalõiguse ebaõige kohaldamine on viinud ka menetlusõiguse rikkumiseni. Maakohtu otsuses ei ole kohtu järeldusteni jõudmine jälgitav ja otsus on vastuoluline. Otsus on olulises osas põhjendamata ja kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud põhjendamiskohustust. Lisaks on maakohus hinnanud tõendeid ebaõigesti, rikkudes sellega TsMS § 232 lg-t 1. Kostja nõustub maakohtuga, et servituudid ei saa olla tasuta, kuid maakohtu järeldus, et 07.05.2004 lepingu punktides 4.4 ja 5.4 sisaldub tasukokkulepe, ei ole õige ja ei põhine tõendi õigel hindamisel. 07.05.2004 lepingu p 4.1, 5.1 ja 6.1 sätestavad, et tegemist on tasuta servituudiga. Seega ei ole õige ka kohtu järeldus, et servituudi tasu aluseks on hageja poolt pakutud arvestuskäik, kus servituudi tasu on leitud tulenevalt maamaksust. Servituudi tasu, mille aluseks on maamaks, ei ole kaugeltki piisav võrreldes kostja talumiskohustuse ulatusega. Kohus on jätnud põhjendamata, miks ta ei nõustu kostja väidetega tasu suuruse osas, rikkudes selliselt TsMS § 442 lg-t 8. Otsuse loogika järgi ei oleks kohus ise saanud servituudi tasu määrata ja arvestades, et kohus on rahuldanud hageja põhinõude (mitte alternatiivse nõude), siis ei ole seda ka hagis nõutud. Ka selles osas on maakohtu otsus vastuoluline. Kui kohus leidis, et kostjal ei olnud õigust lepingut üles öelda tuginedes sellele, et kostja kui ettevõtja huvides ei ole taluda tasuta lepingut oma majandustegevuses, siis on kohtu järeldused vastuolulised, sest lisajuurdepääs on hageja kasutuses just hageja ärilistest huvidest lähtudes. Vastavalt AÕS § 146 lg-le 5 on kinnisomandi üleandmise nõude, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõude

5(10)

aegumistähtaeg kümme aastat. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjalt eelmärgete seadmist vastavalt 07.05.2004 lepingule alates 20.05.2004 kuni 20.05.2014. Hageja on nõude esitanud 05.05.2015. Seega on hageja nõue aegunud. Vastuapellatsioonkaebus

6(10)

asjaõigusleping. Sõltuvalt vastusest eelnevale küsimusele palus ringkonnakohus hagejal täpsustada, missuguste tahteavalduste kohtulahendiga asendamist hageja soovis. Hageja vastas 16.10.2017 kohtule, et ta palub asendada kohtuotsusega Rävala St 5 OÜ (registrikood 11033095) tahteavaldus sõlmida Rävala Parkla AS-ga (registrikood 10256232) asjaõigusleping, millega pooled on kokku leppinud seada Rävala pst 5/ Kuke tn 4, Tallinn kinnisasjale (registriosa nr 261301) tähtajatu ja tasuta teeservituut, teenindusruumide kasutamise servituut ja ventilatsioonitorustiku servituut vastavalt 07.05.2004 hoonestusõiguse ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi ametitoimingute raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 4.1. - 4.4., 5.1. - 5.4., 6.1. - 6.4. Ühtlasi palus hageja asendada kohtuotsusega Rävala St 5 OÜ (registrikood 11033095) nõusolek järgmiste kannete tegemiseks kinnistusraamatus: 1) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 261301 kolmandasse (3.) jakku «Koormatised ja kitsendused» kanda sisse teeservituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3001 kantud kinnistu kasuks sisuga vastavalt 7. mai 2004 hoonestusõiguse ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi ametitoimingute raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 4.1. - 4.4. ja lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile. 2) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 261301 kolmandasse (3.) jakku «Koormatised ja kitsendused» kanda sisse teenindusruumide kasutamise servituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3001 kantud kinnistu kasuks sisuga vastavalt 7. mai 2004 hoonestusõiguse ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi ametitoimingute raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 5.1. - 5.4. ja lepingu lisaks nr 3 olevale plaanile. 3) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 261301 kolmandasse (3.) jakku «Koormatised ja kitsendused» kanda sisse ventilatsioonitorustiku servituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3001 kantud kinnistu kasuks sisuga vastavalt 07.05.2004 hoonestusõiguse ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi ametitoimingute raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 6.1. - 6.4. ja lepingu lisadeks nr 2 - 7 olevatele plaanidele. Riigikohus selgitas mh, et praeguses asjas on aegumise osas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5 kohaldatav ning nõude aegumine algab TsÜS § 147 lg 1 järgi alates ajast, mil õigustatud isikul oli õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.

7(10)

- hageja on Tallinnas Kuke tn 6 asuva kinnisasja omanik; - kostja on Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuva kinnisasja omanik alates 08.06.2004; - 07.05.2004 sõlmisid hageja ja OÜ Rävala Ärikeskus lepingudokumendi, mille p-des 4-6 lepiti kokku koormata OÜ-le Rävala Ärikeskus kuuluv hoonestusõigus (registriosa nr 1339) teeservituudi, teenindusruumide kasutamise servituudi ja ventilatsioonitorustiku servituudiga Kuke tn 6 kinnistu kasuks. Lepingudokumendi p-s 7 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse lõppemisel on valitseva kinnisasja (Kuke tn 6) omanikul õigus nõuda p-des 4-6 nimetatud tingimustel servituutide seadmist teenivale kinnisasjale (Rävala pst 5/Kuke tn 4). Vastavate servituutide seadmise nõude tagamiseks on kostjale kuuluva kinnistu kohta avatud kinnistusregistriosa III jakku kantud eelmärked; - Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvat kinnisasja koormanud hoonestusõigus on lõppenud ja kinnistusraamatust kustutatud 08.06.2004; - 07.05.2004 lepingudokumendi p-des 4–6 nimetatud servituute ei ole kinnistusraamatusse kantud; - kostja on 23.02.2015 saatnud hagejale avalduse 07.05.2004 lepingu ülesütlemiseks alates 10.05.2015. Ringkonnakohtus on pooltel vaidlus selle üle, kas reaalservituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust andma kohustamise nõue on aegunud. Riigikohus on selgitanud, et hageja saab tahteavalduse asendamist hageda sooritushagiga ja nimetatud nõue allub aegumisele, millele esialgselt vormistatud hagiavaldus nõudena tuvastada kostja kohustus anda servituutide seadmiseks tahteavaldus, ei alluks. Ringkonnakohtu eelmenetluses on hageja täpsustanud nõuet ja esitas sooritusnõude, et kostja teeks 07.05.2004 kohustamistehingu järgi nõutavad tahteavaldused kostjale kuuluva kinnisasja koormamiseks reaalservituutidega. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja nõue on aegunud. Riigikohus on samas asjas tehtud 12.04.2017 otsuse nr 3-2-1-13-17 p-s 13 selgitanud, et tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat ja et antud vaidluses kohaldub TsÜS § 146 lg 5. Üheks erijuhuks, mil aegumistähtaeg on kümme aastat, on selle paragrahvi viienda lõike järgi kinnisasja asjaõigusega koormamise nõue. Et kostja kinnistule on seatud eelmärked servituutide seadmise nõude tagamiseks, ei oma aegumise seisukohalt tähtsust. Riigikohus on otsuse p-s 14 selgitanud, et TsÜS § 146 lg 5 hõlmab kõiki kausaallepingu alusel esitatavaid nõudeid kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, sh kinnisasja koormamiseks reaalservituudiga. Reaalservituudi seadmisel tuleb eristada nelja elementi: 1) kohustav tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ekslikult leidnud, et 07.05.2004 lepingudokumendi p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis ka lisaks kohustavale tehingule ka asjaõiguslepingut. Ekslik on maakohtu otsuse järeldus, mille kohaselt sisaldub lepingu p-s 7 reaalservituutide seadmiseks vajalik asjaõigusleping. 07.05.2004 lepingudokumendi p 7.1 sõnastuse järgi on valitseva kinnisasja omanikul õigus nõuda lepingudokumendi p-des 4-6 nimetatud servituutide seadmist kinnisasjale pärast hoonestusõiguse lõppemist ning p 7.2 teksti kohaselt seatakse eelmärked p-st 7.1 tulenevate valitseva kinnisasja omaniku õiguste tagamiseks. Selles lepingus on pooled kokku on leppinud vaid kohustuses asjaõigusliku olukorra muutmiseks (tulevikus), s.t tegu on kohustustehinguga. Lepingu p-s 7 ei leppinud pooled asjaõiguslikus muudatuses kokku, mistõttu ei saanud maakohus lugeda tuvastatuks, et pooltel oli asjaõigusleping sõlmitud.

8(10)

Riigikohus on selgitanud, et asjaõigusleping on sõlmitud juhul, kui pooled on kokku leppinud selgelt määratletud asjaõiguslikus muudatuses (käsutuses). Servituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusolekut andma kohustamise nõude aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause ja teise lõike järgi alates ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Asjas tuvastatud asjaoludest nähtuvalt tekkis hagejal õigus nõuda servituutide seadmist pärast kostjale kuulunud kinnisasja koormanud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamist 08.06.2004. Arvestades, et TsÜS § 146 lg 5 kohaselt on hageja nõude aegumistähtaeg 10 aastat, siis oli hagejal õigus nõuda kostjalt servituutide seadmist alates 08.06.2004 kuni 08.06.2014. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kuna kostja on lubanud hagejal oma kinnistut juurdepääsudeks kasutada, tunnustas ta sellega hageja nõuet kuni 07.05.2004 lepingu ülesütlemiseni 10.05.2015. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga ka selles, et seetõttu oli hageja nõude aegumine 08.06.2004 kuni 10.05.2015 katkenud. Kostja möönab, et isegi kui nõustuda, et TsÜS § 158 lg 1 sõnastust arvestades sellega, et kostja tunnustas hageja nõuet 08.06.2004, siis nõude tunnustamisega aegumine katkes ja algas uuesti tunnustamisele järgnevast päevast tervikuna, so 09.06.2004. Et hagejal ei olnud asjaõiguslikku alust kostja kinnisasja kasutamiseks, siis kasutas hageja kostja kinnisasja võlaõigusliku kokkuleppe alusel, mis ei tulenenud 07.05.2004 lepingust. Sellest lepingust tulenes otseselt hageja nõudeõigus asjaõiguse seadmiseks, millist õigust hageja aegumise tähtaja jooksul ei kasutanud. Kostja on apellatsioonkaebuses pidanud ebaõigeks maakohtu seisukohta, mille kohaselt ei ole võlaõiguslikku kokkulepet, mille alusel hageja kasutab kostja kinnisasja oma kinnisasjale pääsemiseks kohtu ette toodud asjaolude kohaselt üles öeldud. Kostja hinnangul peab olema õigus lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võlaõiguslikku kokkulepet üles öelda. Hageja kostja seiskohta ei jaga. Riigikohus on ülalnimetatud lahendi p-s 18 selgitanud, et iseenesest on võimalik kinnisasjale piiratud asjaõigust seadma kohustav võlaõiguslik leping (kausaalleping) üles öelda, kuid seda siiski juhul, kui kausaallepingu järgi õigustatud pool on sellest lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud (vt ka Riigikohtu 10.06.2008 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p-d 11, 14 ja 15). Võlaõigusliku lepingu korraline ülesütlemine (VÕS § 195 lg 3) Riigikohtu hinnangul seevastu võimalik ei ole, sest see võimaldaks kohustatud poolel kohustuste täitmisest vastuolus VÕS § 8 lg-ga 2 meelevaldselt keelduda. Asjaõigusleping seevastu ei allu võlaõiguslikele kujundusõigustele, mh ei saa sellest taganeda ega seda üles öelda, nagu kohtud on õigesti märkinud (vt ka nt Riigikohtu 01.12.2005 otsus tsiviilasjas 3-2-1-129-05, p 19).

9(10)

lk-l 2, kus on hageja alternatiivnõue asemel ekslikult märgitud kostja alternatiivnõude ja protokolli lk-l 2 ekslikult märgitud aegumise katkemise perioodi 08.06.2004-10.05.2015 asemel aegumise periood. Kostja vastas 25.01.2018 protokolli parandamise taotlusele, et selleks puudub vajadus, kuna protokollis puuduvad avaldused ja taotlused, millel oleks menetluslik tähendus. Poolte seisukohad on menetluses esitatud kirjalikult ja selged, istungil neid ei muudetud ja protokolli parandamiseks puudub vajadus. Ringkonnakohus jätab hageja taotluse rahuldamata, arvestades, et pooled olid menetluses oma seisukohad esitanud kirjalikult ja nende juurde kohtuistungil jäänud. Protokoll kajastab õigesti ja piisavalt istungi käiku ning vastab TsMS § 50 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Ringkonnakohtu istungi protokolli eesmärk ei ole sõna-sõnalt taasesitada esindajate sõnavõtte, samuti ei esitanud hageja istungil TsMS § 50 lg 2 alusel taotlust mingi konkreetse sõnavõtu protokollimiseks. TsMS § 53 lg 4 teise lause kohaselt lisatakse hageja vastuväited protokollile.

/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.