Pooled võivad kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 2).
HAGEJA NÕUE
Hageja palus lõpetada OÜ S, AR, AR ja AR kaasomand xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx xxxxxx xxxxxxx xxxxx asuva xxxxxxx kinnistu (registriosa nr x, katastritunnus x:x:x) suhtes, müües kinnistu avalikul enampakkumisel ning jagades saadav raha kaasomanike vahel vastavalt omandi proportsioonidele. Lisaks palus hageja määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord hageja taotletud viisil (tl 1-4).
HAGI ASJAOLUD
Hagi asjaolude kohaselt on hageja ja kostjate kaasomandis xxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxxxx xxxxx asuv kinnistu (registriosa nr x, katastritunnus x:x:x). Igale kaasomanikule kuu-lub kinnistust 1/4 suurune mõtteline osa. Kinnistu pindala on 11 325 m2, millest 100% on elamumaa. Tsiviilasi nr 2-17-6477 Kinnistul paiknevad ehitisregistri andmeil elamu, küün ja kuur-ait. Tegemist on vanade puitehitistega, mille väärtus mittekasutamise ja ebapiisava hoolduse tõttu langeb ajas pidevalt. Kostjad AR ja A R on
avaldanud hagejale soovi kinnistut müüa. Kinnistu kaasomandi teemal on hageja saatnud kirju ka AR, kes on ka hageja kirjad kätte saanud, kuid pole neile vastanud. Tele-foni teel on AR avaldanud, et ei soovi kinnistuga seotud teemadega tegeleda ning et kinnis-tuga seotud küsimusi otsustab tema poeg. AR poeg ei ole hagejaga kontakteerunud. Hageja leiab, et olukorras kus neljast kaasomanikust kolm, kellele kuulub 3/4 kinnistust, soovivad kinnistut müüa, on mõistlik kinnistu kaasomand lõpetada. 05.06.2017 esitatud seisukohas leidis hageja, et kuna kõik kostjad on oma vastustes hagi sisuliselt õigeks võtnud ja nõustunud kaasomandi lõpetamisega selliselt, et kinnistu müüakse kohtutäituri poolt läbiviidaval enampakkumisel ja saadud raha jaotatakse kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Kuna AR on esitanud vastuväiteid vaid kohtuotsuse täitmise korda puudutavas osas, saab asjas teha õigeksvõtul põhineva otsuse. Hageja paluski kohtul teha õigeksvõtul põhinev otsus ning tunnistada otsus TsMS § 468 lg 1 p-s 1 sätestatu kohaselt tagatiseta viivitamata täidetavaks. Hageja palus kindlaks määrata otsuse täitmise kord hagis taotletud viisil ning juhul, kui kohus peaks leidma, et mõni taotletud otsuse täitmise korra kindlaksmääramise tingimus ei ole põhjendatud, palus hageja asendada vastav tingimus kohtu poolt mõistlikuks peetava tingimusega. Hageja ei pidanud olukorras, kus kolm kaasomanikku, kellele kuulub 3⁄4 kinnistust, soovivad et kinnistut hakkaks võimalikult kiiresti müüma kohtutäitur, põhjendatuks AR soovi proovida ühe aasta jooksul kinnistut kokkuleppel müüa. Seda enam, et kostjad 2 ja 3 on oma vastustes märkinud, et nad on alates 2007 soovinud kinnistut müüa, kuid see ei osutunud võimalikuks AR vastu-seisu tõttu. A R on aga oma vastusega koos esitanud volikirja, millest nähtub et ta juba 08.02.2013 volitas M R kinnistu müügiga tegelema. Seega on AR ja tema pojal olnud aega kinnistu müümisega tegeleda juba rohkem kui neli aastat. Arusaamatuks jääb, miks nad ei ole seda siiani teinud (42-46). 29.12.2017 lõplikus seiskohas jäi hageja seisukohale, et kõik kolm kostjat on hagi sisuliselt õigeks võtnud ning ehkki AR on esitanud vastuväiteid kohtuotsuse täitmise korra kindlaks-määramisele, ei tähenda see hagile vastu vaidlemist. Taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks-määramiseks ei ole sisuline haginõue (so hagi ese), vaid menetluslik taotlus. Hagi õigeksvõtuks piisab kui kostja tunnistab hagi eset. Kostja AR on seda teinud ning seega on tegemist TsMS § 440 lg-s 1 kirjeldatud olukorraga. Hageja vaidles vastu kostja AR süüdistustele, nagu sooviks ha-geja kohtu abil pahauskselt kinnistut omandada. Hageja selgitas, et kui ta oleks soovinud kinnistut omandada, oleks ta teinud vastavasisulise ettepaneku teistele kaasomanikele ja selle mitteaktseptee-rimise korral oleks nõudnud kaasomandi lõpetamist viisil, et kogu kinnistu jääks hageja omandisse ning hageja kompenseeriks teistele kaasomanikele nende osade väärtuse. Seda hageja teinud ei ole (tl 85-87). Hageja nõustus asja läbivaatamisega kirjalikus menetluses (tl 3).
KOSTJATE SEISUKOHAD
AR (kostja 1) teatas vastuses hagile, et nõustub kinnistu kaasomandi lõpetamisega viisil, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel kõige tulutoovamal viisil, mille aluseks on selleks pädeva kinnisvarabüroo poolt määratud kinnistu turuhind. Teada on, et kohtutäiturid teostavad kiirmüüki. Seetõttu on vajalik, et kaasomanikel säiliks võimalus kinnistut kokkuleppel ise müüa vähemalt aasta kinnisvarabüroo poolt määratud turuhinnaga, mida aktsepteerivad kõik kaasomanikud. Seejuures hinna alandamine mittemüügi korral toimub iga 3 kuu järel 5% ulatuses. Juhul kui aasta jooksul kohtumääruse jõustumisest ei ole kinnistut müüdud, antakse kinnistu kohtutäiturile müügiks avalikul enampakkumisel kinnisvarabüroo poolt määratud turuhinnaga. Hageja müügitingimuste muutmine ei ole oma olemuselt kinnisasja lõpetamise viisi muutmine, mis tingiks vastuhagi esitamise. Kostja 1 väitel ei ole hageja püüdnudki saavutada temaga kohtuvälist kokkulepet, ta ei ole hagejalt kirju saanud ning sai hageja kaasomandi lõpetamise soovist ja kaasomandi lõpetamise viisist teada esmakordselt hagiavaldusest. Seetõttu on alusetu jätta menetluskulusid tema kanda (tl 34-35). 25.09.2017 täiendavas seisukohas ei nõustunud kostja 1 hageja taotlusega teha asjas hagi õigeksvõtul põhinev otsus, kuna tegemist ei ole TsMS § 440 lg-s 1 kirjeldatud olukorraga. Kostja 1 väitel on ta hageja nõuetega nõustunud vaid osaliselt, st on nõustunud kaasomandi lõpetamisega kinnistu müügi kaudu, kuid seda mitte hageja pakutud viisil (kiirmüügiga kohtutäituri poolt). Kostja 1 ei nõustunud ka hageja esitatud otsuse täitmise korra kindlaksmääramisega leides, et kohtuotsuste täitmist reguleerivad täitemenetluse seadustik ja kohtutäituri seadus. Kostja 1 palus menetluskulud jätta hageja kanda, kuna hageja on põhjustanud alusetu kohtuskäimise. Hageja on osa kinnistust omandanud 16.03.2017 ja kuu aja pärast esitanud kohtusse hagi, püüdmatagi mõistlikult poolte kokkuleppel olukorda kohtuväliselt lahendada (tl 67-68). Kostja 1 soovis kirjalikku menetlust (tl 34) AR (kostja 2) tunnistas hagi ja palus see rahuldada. Kostja 2 on nõus sellega, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel kohtutäituri poolt ja saadud raha jaotatakse kaasomanike vahel. Tsiviilasi nr 2-17-6477 Kostja 2 märgib, et on koos AR alates 2007 soovinud seda kinnistut müüa, kuid see pole AR vastuseisu tõttu osutunud võimalikuks. Kostja 2 on seisukohal, et mõistlik pole kinnistu müümisega täituri poolt oodata veel aasta (nagu soovib AR), vaid täitur võiks müügiga võimalikult kiiresti tegelema hakata. Kostja 2 teatas, et asja võib lahendada kirjalikus menetluses (tl 39).
AR (kostja 3) tunnistas hagi ja palus see rahuldada. Kostja 3 teatas, et on nõus kinnistu müümisega kohtutäituri poolt avalikul enampakkumisel ning saadud raha jaotamisega kaasomanike vahel. Kostja 3 väitel on ta koos AR soovinud kinnistut müüa alates 2007, kuid AR vastuseisu tõttu ei ole see osutunud võimalikuks. Kostja 3 oli seisukohal, et mõistlik ei ole kinnistu müümisega veel aasta oodata, vaid täitur võiks müügiga võimalikult kiiresti tegelema hakata. AR on nõus kirjaliku menetlusega (tl 40).
KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA JÄRELDUSED
1.Kohus vaatab hagimenetluses asja läbi hageja nõudest lähtudes. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega.
2.Hageja palus lõpetada hageja ja kostjate kaasomand kinnistu asukohaga xxxxxxx xxxx xxxxxxxxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxx (registriosa nr 1x) suhtes. Pooled ei vaidle asjaolude üle, et kinnistu asukohaga xxxxxxx xxxx xxxxxxxxx (registriosa number x) on OÜ-u S, AR, AR ja AR kaasomandis, kusjuures igale kaasomanikule kuulub kinnistust 1/4 suurune mõtteline osa (tl 1-2, 7). Vaidlustamata asjaolud on ka tõendatud. Vaidlustamata asjaolud loeb kohus tuvastatuks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06). AÕS § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on rõhutanud lahendis nr 3-2-1-102-05, et kohtul on õigus kaasomand lõpetada vaid AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil ja vaid sellisel viisil, mille kohta on kohtule esitatud hagi või vastuhagi. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Seega ei esine käesoleval juhul kaasomandi lõpetamist välistavaid asjaolusid.
2.1.Hageja soovib, et kaasomand lõpetatakse kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ning müügist saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende omandi proportsioonidele. Hageja leidis, et kõik kostjad on vastuses hagile hageja nõude sisuliselt õigeks võtnud ning taotles hagi õigeksvõtul põhineva otsuse tegemist. Kohus on seisukohal, et hageja taotlus TsMS § 440 lg 1 alusel õigeksvõtul põhineva kohtuotsuse tegemiseks ei ole põhjendatud. TsMS § 440 lg 1 kohaselt kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Kohus ei jaga hageja seisukohta, et kõik kostjad on hageja nõude õigeks võtnud. Kostjad AR ja AR hagile vastu ei vaielnud ja nõustusid kaasomandi lõpetamisega hageja poolt taotletud viisil, st kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagamisega kaasomanike vahel. Kostja AR ei vaielnud vastu küll kaasomandi lõpetamisele ja kinnistu müümisele, samuti nõustus ta kinnistu müügist saadava raha jagamisega kaasomanike vahel proportsionaalselt omandiga, kuid ei nõustunud, et kinnistu müügiga hakkaks kohe tegelema kohtutäitur. AR soovis, et enne kohtutäituri vahendusel müüki võimaldataks kaas-omanikel ühe aasta jooksul kinnistut kokkuleppel ise müüa kinnisvarabüroo poolt määratud turu-hinnaga tema poolt pakutud tingimustel (tl 35). Seega üks kostjatest (AR) hageja nõuet tervikuna (tingimusteta) õigeks võtnud. See omakorda tähendab, et hagi õigeksvõtul põhineva otsuse tegemiseks puudub õiguslik alus. Kohus jätab hageja taotluse hagi õigeksvõtul põhineva otsuse tegemiseks rahuldamata. Samas ei anna aga AR vastuväited alust jätta kohtul kaasomand lõpetamata. Tsiviilasi nr 2-17-6477 Kaasomanikul on igal ajal võimalik nõuda kaasomandi lõpetamist. Poolte menetluses esitatud asjaolud, vastuväited ja seisukohad (alates 2007 ei õnnestunud kostjatel 2 ja 3 kinnistut müüa kostja 1 vastuseisu tõttu, samuti ei õnnestunud hagejal saada kokkulepet kostjaga 1 kinnistu võõrandamiseks kaasomanike kokkuleppel) kogumis annavad tunnistust, et kaasomandi lõpetamine kaasomanike kokkuleppel ei ole võimalik. Seega tuleb kaasomand lõpetada kohtul.
2.2.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-102-05 rõhutanud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
Antud juhul on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud üksnes hagis ning ainult ühel viisil. Kostjad AR ja AR nõustusid kaasomandi lõpetamisega hagis taotletud viisil. Kostja AR ei ole avaldanud soovi, et kaasomand lõpetataks mõnel muul AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud võimalikul viisil, st ei ole soovinud, et kinnistu jagataks kaasomanike vahel reaalosades või et kinnistu antaks ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või et toimuks kaasomanike vaheline enampakkumine. Seega on ainuvõimalik viis kaasomandi lõpetamiseks (jagamiseks) vara müümine avalikul enampakkumisel. Eeltoodut arvestades lõpetab kohus hageja ja kostjate kaasomandi kinnistu (registriosa nr x) müümisega avalikul enampakkumisel ning jagab kinnistu võõrandamisel saadu hageja ja kostjate vahel vastavalt nende omandiosa suurusele.
3.Hageja palus kohtul määrata kindlaks ka kohtuotsuse täitmise kord tema poolt soovitud viisil, st et enampakkumise viib läbi kohtutäitur ning peale kohtuotsuse jõustumist on menetlusosalisel õigus pöörduda täitemenetluse algatamiseks kohtutäituri poole; et kinnistu müügi alghinna määrab kohtutäitur vastavalt kinnistu eeldatavale harilikule väärtusele; et juhul kui alghinnaga müük ebaõnnestub, hindab kohtutäitur kinnistu 15% alla ja korraldab kordusenampakkumise, allahindamine ja kordusenampakkumise läbiviimine on võimalik korduvalt; et juhul, kui see peaks osutuma vajalikuks, korraldab kohtutäitur kinnistu valduse üleandmise ostjale; et täitemenetluse kulud (sh kohtutäituri tasu) tasuvad kõik kaasomanikud vastavalt enda omandi proportsioonidele kinnistus; et otsuse täitmise korraga reguleerimata küsimustes juhindub kohtutäitur täitemenetluse seadustikust, kasutades vajadusel õiguse analoogiat. Hageja taotluste põhjenduste kohaselt seadusandluses puudub kord, mismoodi peaks toimuma hagi rahuldamise korral tehtava kohtuotsuse täitmine, mistõttu oleks mõistlik määrata kindlaks ka otsuse täitmise kord (tl 4 p 5.2.). Kohus jagab kostja 1 seisukohta, et hageja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks hageja taotletud viisil ei ole põhjendatud ega ka vajalik. Riigikohus on lahendi 3-2-1-14-17 p-s 36 selgitanud kohtutäituri vahendusel ühisvara jagamiseks või kaasomandi lõpetamiseks toimuva avaliku enampakkumise õiguslikku olemust ja korda ning märkinud muu hulgas, et Riigikohus on varem leidnud, et kohus saab TsMS § 445 lg 1 järgi määrata poole taotlusel kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra, sh nt abikaasade ühisvara müügiks korraldatava avaliku enampakkumise korraldaja ja tingimused ning kui sellist korda ei ole kohtulahendis kindlaks määratud, saab nõuda ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise korraldamist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras kohtutäituri vahendusel (21.05.2014 otsus nr 3-2-1-38-14 p 16; 12.10.2016 otsus nr 3-2-1-94-16 p 17). Täitemenetlust saab alustada jõustunud kohtulahendist tulenevalt (TMS § 2 lg 1 p 1), ükskõik kumb abikaasa (ükskõik milline kaasomanik) saab kohtulahendi täitmiseks alustada täitemenetlust TMS § 23 järgi ning kohtutäitur saab korraldada avaliku enampakkumise TMS-s sätestatud korda arvestades (TMS § 78 jj ja § 150 jj). Samas on Riigikohus täpsustanud, et neid sätteid tuleb kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades. Sama ühisvaras või kaasomandis oleva asja enampakkumisel müümiseks saab alustada vaid ühe täitemenetluse. Hilisema avalduse alusel saab teine kaasomanik (ühisomanik) esmalt alustatud täitemenetlusega ühineda. Sellises menetluses on kumbki ühisomanik (kaasomanik) samal ajal nii sissenõudja kui ka võlgnik. Täitmisteate teisele ühisomanikule (või kaasomanikule) kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24,25) annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1). Enampakkumine on avalik-õigusliku tähendusega. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega, st lepingut ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded kinnistusraamatusse tehakse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160). Tulemi jaotamisel on erikorraks kohtulahendiga ettenähtud kord. Üldjuhul on ette nähtud tulemi jagamine ühisomanike vahel võrdselt või kaasomanike vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele. Kui kohus soovib ette näha teistsuguse tulemi jaotamise korra, nt kaasomandiosade eri väärtusest või neid koormavatest õigustest (esmajoones hüpoteegid) tulenevalt, tuleks ka seda kohtulahendis märkida. Tulemist kantakse esmalt täitekulud. Täitemenetluse siseselt on kõigi kaasomanike või ühisomanike nõusolekul võimalik müüa ese ka kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult (TMS §-d 102 ja 157). Tsiviilasi nr 2-17-6477 Käesoleva kohtuotsusega otsustas kohus müüa kinnistu avalikul enampakkumisel. Hageja taotlustest kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks nähtub, et hageja soovib avaliku enampakkumise läbiviimist kohtutäituri poolt. Arvestades, et jõustunud kohtuotsus, sh ka käesolev kohtuotsus, on iseenesest täitedokumendiks täitemenetluses ning igal kaasomanikul (igal käesoleva asja poolel) on seadusest tulenev õigus pöörduda kohtuotsuse jõustumisel selle täitmiseks (kinnitu müümiseks avalikul enampakkumisel) kohtutäituri poole, saab kohtutäitur korraldada avaliku enampakkumise TMS-s sätestatud korda arvestades. Seetõttu puudub vajadus reguleerida käesoleva kohtulahendi
täitmise korda eraldi ja teisiti, kui see on sätestatud TMS-s. Seda enam, hageja ei ole esitanud ka sisulisi põhjendusi, miks peaks kohtulahendi täitmine täitemenetluses toimuma just hageja soovitud viisil. Hageja on üksnes väitnud, et täitmise korra kindlaksmääramine oleks mõistlik. Eeltoodut arvestades jätab kohus hageja taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks rahuldamata.
4.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Samas on Riigikohus korduvalt (lahendid nr 3-2-1-70-10, nr 3-2-1-138-08, nr 3-2-1-12-07) sedastanud, et kaasomandi lõpetamise asjades ei peaks kohaldama TsMS § 162 lg-t 1. Kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohtu arvates on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Lahendis nr 3-2-1-138-08 on Riigikohus aga märkinud, et siiski ei lõpetata kaasomandit võrdselt mõlema poole huvides olukorras, kus kostja palub jätta hagi rahuldamata, st kaasomand lõpetamata, kuid ei esita vastuhagi. Antud juhul kohus rahuldas hagi, seega tegi otsuse hageja huvides. Samas soovisid ka kostjad A R ja AR kaasomandi lõpetamist. Seega on kaasomandi lõpetamine vaieldamatult ka AR ja AR huvides. Kostja AR ei ole palunud jätta hagi rahuldamata, st kaasomandit lõpetamata ega ole avaldanud soovi, et kaasomand lõpetataks mõnel muul AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud võimalikul viisil. Seega on kaasomandi lõpetamine kohtu hinnangul ka kostja AR huvides. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et käesolev vaidlus on lahendatud kõigi poolte huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda.