Asjaõigus › Omandiasjad

Kostja vastab ähvardustega naabrite nõuetele, et kostja korrastaks korteri. Hageja palus 2006.a jaanuaris viia kostjal prügi prügikasti ja lõpetada naabrite häirimine, kostja tungis hagejale suusakeppidega kallale. Kostja peab korteris kasse. Kostja karjub korteris ja koridorides, riidleb ja hirmutab lapsi, rikub teiste kaasomanike kodurahu. Hageja on probleemi lahendamiseks pöördunud korduvalt vallavalitsuse poole. Hageja on korduvalt pöördunud Nissi vallavanema, sotsiaaltöötaja ja Nissi valla konstaabli poole palvega selgitada välja, mis kostja korteris toimub ja mis seisus kostja on. Valla humanitaarnõunik ja konstaabel külastastasid kostjat 04.01.2006.a. Kodukülastusaktist nähtub, et korteris on tugev niiskuse ja hallituse lõhn, köögis ei ole vett, korteris on palju asju, akende ette on pandud kiled, radiaatorid on küttesüsteemist lahti ühendatud ning kostja kütab korterit elektriga. Hageja on käinud kostja korteris ning nägi, et köögis, vannitoas ja suures toas on hallitus ning see kahjustab elamut. Vallavalitsus ei õhuta korterit piisavalt. 5 majaelanikku pöördusid 12.01.2006.a avaldusega xxx juhatuse poole ning palusid viia läbi putukatõrje korterist nr 7 levivate putukate hävitamiseks. 15.01.2006.a esitasid ühistu liikmed juhatusele avalduse, milles palusid abi korteris number 7 valitseva olukorra likvideerimiseks. Korteriühistu tellis tõrje, pritsimine teostati korterites number 8-12, kostja keeldus kahjuritõrjet oma korterisse laskmast. 13.12.2007.a viidi kostja korteris läbi putukatõrje, PPS Eesti OÜ täheldas kostja korteris padjapüüril lutikate nähte ja leidis ühe surnud lutika kesta. Eeltoodu alusel leiab hageja, et kostja on korduvalt rikkunud korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 11 sätestatud korteriomandi reaalosa korrashoiu kohustust. Korteriühistu 26.02.2006.a üldkoosolek võttis vastu otsuse, millega kohustas kostjat võõrandama korteriomandi otsuse vastuvõtmisest 2 kuu jooksul. Otsuse täitmata jätmisel otsustati pöörduda kohtusse. Kostja on korteriühistu otsusest teadlik, kuid ei ole korteriomandit võõrandanud. Hageja leiab, et kostjat tuleb kohustada KOS § 14 lg 2 p 1 alusel korteriomand võõrandama. Hageja viitas asjaolule, et kostjal on kommunaalmaksete võlg ühistu ees ning väitis, et kostja ei ole tasunud ühtegi korteriühitu esitatud arvet. Hageja ei esitanud võõrandmisnõuet KOS § 14 lg 2 p 2 alusel ega täpsustanud võla tekkimise aega ja asjaolusid.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja esindaja xxxvallavalitsus vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt puuduvad korteriomandi võõrandamisnõude formaalsed alused. Harju Maakohtu 03.07.2007.a määrusega seati xxx üle eestkoste ning jäeti eestkostja ülesannete täitmine xxx Vallavalitsusele. 28.11.2007.a käis vallavalitsuse humanitaarnõunik Kaie Saar xxx korteris ja fikseeris umbse õhu ja kassi väljaheite haisu. Korteris ei ole prügi, mustust ega saasta. Vallavalitsuse ametnikud ei ole näinud korteris ühtegi prussakat, kirpu, lutikat ega muud kahjurit. Igaks juhuks viidi 13.12.2007.a läbi putukatõrje. Korteris ei ole paljunevaid kassi, vaid üks hoolitsetud isane kass. Korteris on umbne ja halb õhk, kuna ruumid on õhutamata, akende ette on pandud kiled ja kütmine on ebapiisav. Keskütteradiaatorid on lahti ühendatud ning korterit kütavad läbivad püstikud ja elektriradiaator. 2007.a novembris oli korteri temperatuur 17°C. Viimase kolme ja poole kuu jooksul on korterit õhutatud, uuesti on ühendatud köögi ja WC keskkütteradiaatorid. Korteril on kahekordne välisuks ja on raske öelda, kas umbne õhk ulatub väljapoole korterit. Kostja esindaja leiab, et õhk trepikojas on talutav ning kostja korteri toime ei ületa teistele korteriomanikele omandi tavakasutusest tekkivat mõju. Korteri õhk ei avalda mõju hagejale, kes ei ela samas trepikojas. Asjaolu, et värv ja tapeet on elutoas ja köögis lahti, tuleneb sellest, et kostja korterit on tema peal elavad inimesed ilmselt uputanud. See nähtub ka tunnistaja Alanurme, kostja peal elava naabri ütlustest. On teadmata, kas niiskus maja välisseinas pärineb kostja korterist. Vallavalitsus ei eita korteri remontimise vajadust, kuid vaidleb vastu sundvõõrandamisele.

Arvestada tuleb asjaoluga, et kostja probleemid on tingitud tema vaimuhaigusest. Kostja on alates 27.11.2007.a viibinud PERH Psühhiaatriakliinikus ning Harju Maakohtu 16.01.2008.a määrusega on otsustatud xxx paigutamine kinnisesse asutusse kuni 16.01.2009.a. Määrus jõustus 01.02.2008.a. Tallinna Pensioniamet andis 04.03.2008.a xxx kohta suunamiskirja, mille kohaselt paigutatakse kostja Kernu Hooldekodusse. Vallavalitsus otsustas 14.03.2008.a korraldusega nr 95 müüa xxxi korteriomand tema varaliste kohustuste täitmiseks. Kostja selgitas võla kohta, et alates 2007.a oktoobrist tasub kostja arveid vallavalitsus ning võlg ei ole kasvanud. 10.10.2007.a tegi vallavalitsus korteriühistule ettepaneku leppida kokku maksegraafik võla tasumiseks. Korteriühistu ei ole soovinud kokkulepet sõlmida ning on esitanud kostja vastu hagi võlgnevuse väljamõistmiseks.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus loeb kinnistusraamatu väljavõtetega tõendatuks, et xxx kuulub xxx ning selle reaalosana korter nr 5 (Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, tl 9). xxx kuulub xxxnd ning selle reaalosana korter nr 7 (Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx). Hageja on esitanud kostja vastu korteriomandi võõrandamise nõude KOS § 14 lg 2 p 1 alusel. KOS § 14 lg 1 kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama paragrahvi lõike 2 p 1 järgi võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 11 loetletud kohustused. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt otsustavad lõikes 1 nimetatud nõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas korteriomanikud on häälteenamusega otsustanud nõuda korteriomandi võõrandamist (formaalne eeldus) ning kas kostja on jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 11 loetletud kohustused (sisuline eeldus). Võõrandamisnõude esitamine Korteriühistu xxx korteriomanike 26.02.2006.a üldkoosolekul otsustati, et korter nr 7 tuleb võõrandada ning selleks anda xxx aega 2 kuud. Otsuse poolt hääletasid kõik koosolekul viibinud korteriomanikud, s.t 14 korteriomanikku (tl 20-23). Kuna elamus on 18 korterit, loeb kohus tõendatuks, et korteriomanikud on häälteenamusega otsustanud nõuda korteriomandi võõrandamist. Kohus loeb tõendatuks, et korteriomanikud ei pea kostja ühisusse kuulumist enam võimalikuks. Kostja kohustuste täitmine KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kohus loeb 04.01.2006.a kodukülastusaktiga tõendatuks, et kostja korteris on tugev niiskuse ja hallituse lõhn, mis tungib ka maja koridori (tl 19). Kohus loeb hageja esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks, et xxx juhatus, kuhu kuulub ka hageja, on korduvalt pöördunud Tervisekaitse inspektsiooni poole (tl 14-17, 105-106) ning vallavalitsuse poole (tl 111, 112, 151, 152, 155-156) kuna xxx korterist imbub trepikotta ebameeldivat kopitus- ja hallistushaisu ning majas on putukad. Majaelanike avaldustega on tõendatud, et korterite omanikud palusid ühistu juhatusel ja valla sotsiaalosakonnal läbi viia korteri 7 tõttu putukatõrje (tl 26, 27). 16.03.2006.a raportiga on tõendatud, et korterites 9, 10, 11, 12 ja 8 teostati prussakate ja lutikate vastane pritsimine. Kostja keeldus tööde teostajaid sisse laskmast ning korteri nr 7 ukse tagant oli tunda tugevat ebameeldivat haisu (tl 18). Kohus tuvastas korteris läbi viidud paikvaatlusel, et õhk korteris

on umbne, kassi väljaheidetele iseloomuliku tugeva lõhnaga. Lõhn on ebameeldiv. Maja trepikotta välisuksest sisenedes on tunda uriinilõhn. Tunnistajate Svetlana Šaibaki, Jaanika Alanurme ning Irina Vijandi ütluste kohaselt tunnevad tunnistajad xxx korterist tulemas imelikku lõhna. Kohus loeb tunnistaja Jaanika Alanurme ütlustega tõendatuks, et xxx häirib teisi kaasomanikke, kuna karjub öösel 4 või 5 paiku. Kohus, hinnates esitatud tõendeid kogumis, leiab, et kostja ei ole täitnud KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kohus loeb tuvastatuks, et xxx korterist tulev lõhn ning öine lärm ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, mida teised kaasomanikud peaksid taluma. Seega on hageja nõue põhjendatud. Kohus jätab analüüsimata hageja viite, et kostja korteris on liiga palju asju, tapeet on seinast lahti ning värv koorub. Tegemist on kostja koduga. Teistel isikutel ei ole võimalik kostjale ette kirjutada, milline kostja korter peaks välja nägema, kuni see ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Hageja ei ole tõendanud, et kostja korteris oleks sellist hallitust, mis mõjuks halvasti elamu seintele ning ei ole üheselt selge, et putukatõrje tegemise vajadus on lähtunud kostja korterist. Kohus leiab samas, et oma korteris putukatõrje tegemisest keeldumine ei anna antud juhul alust korteriomaniku vastu võõrandamisnõude esitamiseks. Kohus leiab, et võõrandamisnõude rahuldamise aluseks ei saa olla hageja väide, et kostja on teda rünnanud ega hageja poolt esitatud sellekohased avaldused (tl 101, 102, 109-110). Tunnistaja Svetlana Šaibaki ütluste kohaselt ei xxx ühes majas elamine temale isiklikult mingit muret tekitanud. Tunnistaja Jaanika Alanurme ütlustest nähtuvalt xxx karjub teiste peale, aga ise ta kallale ei tule, pigem tõmbub eemale. Tunnistaja Irina Vijand selgitas, et 2006 a. oli intsident xxx trepikojas, rohkem ei ole ta näinud, et kostja oleks vägivaldne. Seega leiab kohus, et tegemist võib olla kahe inimese vahelise konfliktiga, mis ei saa kaasa tuua niivõrd rasket riivet põhiõigusele (omandiõigusele). Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks ohtlik kõigile majaelanikele. Samal põhjusel ei saa võõrandamisnõude aluseks olla ka hageja väide, et kostja segab ühistu juhatuse tööd ning rebib maha ühistu liikmetele mõeldud teateid (tl 103). Rikkumise vabandatavus KOS § 11 lg 3 kohaselt ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Arstliku ekspertiisi 03.03.2006.a otsusega on tõendatud, et xxx on keskmine puue ning ta ei tule iseseisvalt toime hügieenitoimingutega ja liikumisega (tl 41-42). Harju Maakohtu 03.07.2007.a määrusega tsiviilasjas nr 2-06-13862 seati xxx üle eestkoste ning eestkostja ülesannete täitmine jäeti xxx vallavalitsusele (tl 130-133). Harju Maakohtu 27.12.2007.a määrusega tsiviilasjas nr 2-07-52954 lubati kohaldada xxx suhtes tahtest olenematut vältimatut psühhiaatrilist ravi alates 27.12.2007. a. kuni ravi vajaduse äralangemiseni, kuid mitte kauem kui kolm kuud, s.o. 27. märtsini 2008. a. Harju Maakohtu 16.01.2008.a määrusega tsiviilasjas nr 2-07-41198 paigutati xxx kinnisesse asutusse (psüühilise erivajadusega isikutele mõeldud hooldekodu) tähtajaga kuni 16.01.2009.a. Kohus leiab eeltoodu alusel, et xxx puhul on tegemist isikuga, kes rikkus oma kohustust korteriomandi reaalosa korras hoida psüühikahäire tõttu, s.t asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada. Seega on kostja poolne kohustuse rikkumine vabandatav ning kohus ei saa teda kohustada korteriomandit võõrandama. Kostja naasmisel xxx asuvasse korterisse tuleb kohtu poolt määratud eestkostjal abistada kostjat oma korteriga seotud kohustuste täitmisel.

Kohus leiab eeltoodu alusel, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Kohus selgitab samas hagejale, et xxx 14.03.2008.a korralduse kohaselt otsustas vallavalitsus müüa muuhulgas ka xxx kuuluva korteriomandi xxx Kohus ei analüüsi xxx põhikirja (tl 11-13), kuna hageja ei ole näidanud, mida ta põhikirjaga tõendada soovib. Kohus ei analüüsi hageja 27.04.2004.a pöördumist xxx poole (tl 24, 25) ning 15.01.2006.a erakorralise üldkoosoleku protokolli (tl 28), kuna maa erastamise takistamine ja korteri 7 liitmine maja küttesüsteemi ei ole käesolevas tsiviilasjas vaidluse esemeks. Kohus jätab tähelepanuta kostja represseeritu tunnistuse (tl 43), korteri ostu-müügilepingu (tl 44), korteriühistu asutamiskoosoleku protokolli ja põhikirja (tl 45-46, 48-60) ning maja erastamist käsitleva dokumendi (tl 47), kuna need dokumendid ei ole asjakohased. Kohus jätab tähelepanuta ka xxx pöördumised Harju Maavalitsuse (tl 61) ja Riigi Tarbijakaitseameti (tl 62) poole ning ülejäänud xxx esitatud dokumendid (tl 63-81) kui asjakohatud. Kohus ei analüüsi hageja väiteid xxx võla kohta ega kostja sellekohaseid vastuseid (tl 149, 150, 153), kuna hageja ei ole seda asjaolu selgelt märkinud võõrandamisnõude aluseks ega toonud välja, milliste kuude eest kostja võlgu on. Kostja selgituste kohaselt on korteriühistu esitanud kostja vastu eraldi võlgnevuse väljamõistmise nõude. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmisel ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Kohus on eelpool asunud seisukohale, et formaalselt ning ka sisuliselt on hageja nõue põhjendatud. Kui kostja näol ei oleks tegemist puudega isikuga, oleks samadel asjaoludel võimalik ka hagi rahuldamine. Kuna hageja sai kostja puude olemasolust ning kostjale eestkostja määramisest teada alles kohtumenetluse kestel, oleks ebaõiglane jätta kostja menetluskulud hageja kanda.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.