Asjaõigus › Omandiasjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Valentina Babkina esitas Tartu Maakohtule hagi A.A. vastu õigusliku aluseta saadu väljanõudmiseks summas 450 000 krooni. Hagiavalduse kohaselt müüs V. Babkina A.A.le 03.03.2004 korteriomandi asukohaga XXXXXXX. Müügilepingu aluseks oli poolte vahel 22.02.2004 sõlmitud kokkulepe, millega A.A. kohustus alates 01.04.2004 tasuma V. Babkinale igakuiselt 1500 krooni kuni viimase surmani. A.A. seda kohustust ei täitnud ning V. Babkina soovis A.A. poolt talle korteriomandi hariliku väärtuse hüvitamist summas 450 000 krooni. 08.12.2006 esitas V. Babkina avalduse hagist loobumiseks seoses asjaoluga, et vastavalt poolte vahel kohtuväliselt sõlmitud kokkuleppele on A.A. nõudekohaselt täitnud kõik oma kohustused V. Babkina ees. A.A. teatas 12.12.2006, et nõustub tema vastu esitatud hagist loobumisega. Maakohus lõpetas 06.08.2007 määrusega V. Babkina hagis menetluse seoses hageja loobumisega hagist. 14.12.2006 esitas iseseisva nõudega kolmas isik A. Rootsma Tartu Maakohtule hagiavalduse A.A. ja V. Babkina vastu korteriomandi müügilepingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas V. Babkina vaidlusaluse korteriomandi pärimise teel oma surnud pojalt Andrei Babkinilt, kes oli korteri vallasasjana pantinud algselt Eesti Ühispangale, kes hiljem loovutas nõude hagejale. Hageja nõudel mõistis Tartu Maakohus 28.08.2006 määrusega tsiviilasjas nr 2-05-19723 V. Babkinalt välja laenu, intressi ja viivise summas 110 000 krooni. Enne nimetatud kohtumenetlust võõrandas V. Babkina 03.03.2004 selleks seaduslikku kasutusõigust omamata korteriomandi A.A.le notariaalse müügilepinguga. A. Rootsma oli võlausaldajana määratud Tartu Maakohtu 19.07.2002 määrusega tsiviilasjas 2-576/02 A. Babkini pärandvara hooldajaks. Sellega läks kogu pärandvara kasutuse ainuõigus hagejale, kes omakorda sai teha tehinguid ainult Tartu Maakohtu loal. Hageja oli tehingu tegemise hetkel endiselt pärandvara hooldaja. Tartu Maakohus märkis 14.11.2006 määruses pankrotiasjas nr 2-06-27757, et V. Babkina ainus vara, millest saab võlausaldaja A. Rootsma 110 000 kroonist nõuet rahuldada, on V. Babkini nõue A.A. vastu summas 450 000 krooni. V. Babkinal puudub mistahes muu arestitav vara, mille arvelt saaks nõude rahuldada. V. Babkina ega A.A. ei ole tasunud pärandvaral lasunud võlga, mille kohus on hageja kasuks välja mõistnud. A. Rootsma leidis, et kostjad on tegutsenud eesmärgiga kahjustada tema kohtuotsusega tunnustatud võlanõude rahuldamist kostja vara arvel. A. Rootsma palus tunnistada V.

ja

Babkina ja A.A. vahel 03.03.2004 sõlmitud ja Tartu notar A. Kuilli poolt tõestatud korteriomandi asukohaga XXXXXXX ostu-müügilepingu tühisust ja kohustada tehingu pooli tagastama tühise tehingu alusel saadu koheselt pärast kohtuotsuse jõustumist. Selleks palus hageja kanda korteriomandi asukohaga XXXXXXX omanikuks V. Babkina. V. Babkina vaidles A. Rootsma hagile vastu. Vastuväidete kohaselt kohustas Tartu Maakohus A. Rootsmad pärandi hooldajana korraldama pärandvara heaperemeheliku valitsemise ja tagama selle säilimise, kuid kohus ei andnud hooldajale korraldust vara käsutamiseks. V. Babkina leidis, et tema on pärandvara vastu võtnud ja teda on kantud alates 01.03.2004 kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Seega oli tal alates 01.03.2004 täielik õiguslik võim korteriomandi üle. Tema ei sooritanud pärandvara võõrandamistehingut, vaid võõrandas temale omandiõiguse alusel kuuluva korteriomandi. A.A. vaidles vastu hagi menetlusse võtmisele ning leidis, et kolmanda isiku õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik, sest isik ei või vaidlustada lepingut, mille pool ta ei ole.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 06.08.2007 otsusega A. Rootsma hagi, tuvastades V. Babkina ja A.A. vahel 03.03.2004 sõlmitud müügilepingu alusel tehtud XXXXXXX korteriomandi käsutustehingu tühisuse ning otsustades kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna ossa nr XXXXXXX korteriomandi omanikuna V. Babkina. Otsuse põhjenduste kohaselt sätestab TsMS § 212 lg 1, et kui kolmas isik esitab iseseisva nõude hageja ja kostja vahelise vaidluse eseme suhtes, võib ta kuni asja sisulise arutamise lõppemiseni maakohtus esitada samas menetluses hagi mõlema poole vastu. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on iseseisva nõudega kolmandal isikul hageja õigused ja kohustused. A. Rootsmal on õigustatud huvi nõude esitamiseks, kuna ta on määratud kohtu poolt pärandvara hooldajaks, kes vastutab pärandvara säilimise eest. Samas on ta V. Babkina võlausaldaja. V. Babkina ja A.A. vahel sõlmitud korteri müügileping koos käsutustehinguga muudab võimatuks V. Babkina poolt hagejale võla tasumise. Pärimisseaduse (PärS) § 112 lg 3 p 2 kohaselt on pärandi hooldaja kohustatud vara heaperemehelikult valitsema ja tagama selle säilimise. PärS § 112 lg 5 sätestab, et pärijal ei ole õigust käsutada pärandvara, mis on antud hooldaja valitseda. Lisaks võib võlausaldaja õigusi rikkuda võlgnikupoolne tehing, mis muudab ta sisuliselt maksejõuetuks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. PärS § 112 lg 6 järgi lõpetab kohus pärandvara valitsemise, kui on ära langenud käesoleva seaduse §-s 111 sätestatud hoiumeetmete rakendamise alused. Tartu Maakohtu 19.07.2002 määrusega tsiviilasjas nr 2-576/02 määrati A. Rootsma A. Babkini pärandvara hooldajaks. Korteriomandi müügilepingu ja sellega seotud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks 03.03.2004 ei olnud kohus pärandvara hooldust lõpetanud. Seega ei olnud sel ajal pärijal V. Babkinal õigust käsutada päritud korteriomandit. Selleks olnuks vajalik hooldaja nõusolek. Hooldaja omakorda ei tohi vastavalt PärS § 112 lg-le 4 võõrandada pärandisse kuuluvat kinnisasja ilma kohtu loata. Järelikult oli V. Babkina poolt korteriomandi käsutamine vastuolus seadusest tuleneva keeluga ja seega TsÜS § 87 alusel tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb

hiljem ära. Antud juhul on A.A. tühise asjaõiguslepingu täitmise tulemusel rikastunud kinnistusraamatu kande võrra. AÕS § 561 lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-41-06 leidnud, et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Seega on välistatud A.A. poolt vaidlusaluse korteri omandamine ning kinnistusraamatu kanne korteri omaniku kohta on vale. AÕS § 621 lg 1 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne, sealhulgas muudetakse või kustutatakse, kinnistamisavalduse alusel. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et jõustunud kohtuotsuse või -määruse alusel tehakse kinnistusraamatu kanne jõustunud kohtulahendi ärakirja alusel. AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 7 sätestab, et puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse või määruse või kohtutäituri avalduse alusel. Seega tuleb rahuldada A. Rootsma taotlus kinnistusraamatu kande parandamiseks ning kohtuotsuse jõustumisel tuleb korteriomandi asukohaga XXXXXXXXX omanikuks kanda V. Babkina. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS V. Babkina ja A.A. esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu 6. augusti 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta A. Rootsma hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei tekita, lõpeta ega muuda V. Babkina ja A.A. vahel 03.03.2004 sõlmitud korteriomandi ostu-müügileping A. Rootsma õigusi lepingu poolte ega teiste isikute suhtes. Seega ei saa A. Rootsmal olla õigustatud huvi tehingu kehtivuse üle. PärS §-s 112 lg 5 ei sätesta, et seda sätet rikkuv tehing on tühine. Seega on kohus kohaldanud vääralt TsÜS § 87 sätteid. Kohus on eksinud ka PärS § 112 kohaldamise vastu. PärS § 2 kohaselt pärand on pärandaja vara. See tähendab, et A. Rootsma oli Tartu Maakohtu 19.07.2002 määrusega nr 2-576/02 nimetatud hooldajaks pärandaja A. Babkinile kuuluva vara suhtes. Hooldaja nimetamine oli tingitud asjaolust, et alates pärandi avanemise ajast, s.o 12.05.2001 ei olnud teada kas pärandajal on pärijaid. PärS § 115 lg 1, § 117 lg 1 ning § 118 lg 1 ja 2 alusel on V. Babkina 19.02.2004 vastu võtnud pärandvara, mille kohta notar väljastas pärimistunnistuse. Seisuga 01.03.2004 oli V. Babkina kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Kinnistusraamatu 23.11.2004 väljatrükist nähtub, et vaidlusalune korteriomand oli omandamise hetkel vaba kõigist asjaõigusseaduses sätestatud koormatisest. AÕS § 68 mõtte kohaselt tekib kinnisomand kande tegemisega kinnistusraamatusse. Seega oli alates 01.03.2004 V. Babkinal täielik õiguslik võim vaidlusaluse korteriomandi üle AÕS § 68 lg 1 tähenduses. Järelikult, ei ole V. Babkina 03.03.2004 käsutanud pärandvara vaid ta võõrandas temale omandiõiguse alusel kuuluva korteriomandi. Seega ei ole V. Babkina poolt vaidlusaluse korteriomandi käsutamine vastuolus seadusest tuleneva keeluga, sest omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada AÕS § 68 lg 1 tähenduses. Kohus on vääralt kohaldanud AÕS § 561 lg 1, sest antud paragrahv hakkas kehtima alates 22.04.2004, kuid A.A. omandas korteri 03.03.2004. Vaidlusaluse asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatu kande tegemise ajal reguleeris kinnisomandi heauskset omandamist AÕS § 56 lg 3, mille kohaselt jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. TsÜS §

139 sätestab, et kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seaduses ei tulene teisiti. Vaidlusaluse korteriomandi pahauskset omandamist peab tõendama vastaspool, sest TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohtuotsusest ei nähtu missugustele tõenditele kohus rajas oma järeldused A.A. pahausksuse olemasolu kohta korteriomandi omandamisel. Kohtuotsusest ei nähtu ka missuguse seaduse alusel on tühine asjaõigusleping, millega V. Babkina andis A.A.le omandi üle. Sellega rikkus kohus oluliselt menetlusõiguse norme TsMS § 436 lg 2 tähenduses, sest kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kinnistusraamatu kande muutmise otsustamisel on kohus vääralt kohaldanud AÕS § 65 lg 1. AÕS § 65 sätestab tingimused ebaõige kande muutmiseks või kustutamiseks. AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Viidatud seadusest nähtub, et kande muutmist võib taotleda isik, kellel on õigus nõuda oma õiguste kinnistusraamatusse kandmist. Kohtuotsusest ei nähtu, kuidas kehtiv kanne rikub A. Rootsma õigusi. V. Babkina ei ole esitanud nõuet end omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. TsMS § 436 lg 4 kohaselt otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. V. Babkina ei ole väitnud, et kinnistusraamatu kanne rikub tema õigusi ning seda asjaolu ei ole ka menetluses arutatud. A. Rootsma vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt oli hageja V. Babkina surnud poja ja pärandaja võlausaldaja ning Tartu Maakohtu 19.07.2002 määrusega nr 2-576/02 määratud pärandvara hooldaja, kelle volitused olid hagi esitamisel kehtivad. Kuna Tartu Maakohus ei ole lõpetanud A. Babkini pärandvara hooldust, oli PärS §-st 112 lg 3 p 2 tulenevalt hagejal kohustus tagada pärandavara säilimine. TsMS § 3 lg 2 alusel oli pärandvara hoolduse nimel hagejal antud asja tarbeks seaduslik kaebeõigus. V. Babkina poolne korteriomandi käsutamine oli vastuolus seadusest tuleneva keeluga ja seega TsÜS § 87 alusel tühine. PärS § 112 lg 4 järgi puudus V. Babkinal õigus käsutada pärandvarasse kuuluvat kinnisasja. Kuna A. Babkini pärandavara hooldus polnud Tartu Maakohtu poolt lõpetatud, ei oma tähendust see, kas ja kellele 03.03.2004 korteriomandi võõrandamistehingu eelselt korteriomand kuulus. Korteriomandi kasutus oli seadusvastane. Kuivõrd V. Babkina oli teadlik pärandavara hooldusest ja A.A. oli teadlik korteriomandil lasuvatest probleemidest, siis ei saanud isikud teha tehingut heas usus. PärS § 112 lg 6 keelab imperatiivselt mistahes käsutustehingud pärandvaraga pärandvara hoolduse ajal. Apellandi väited A.A. poolt korteriomandi heausksest omandamisest on A.A. enese poolt asja arutamisel istungil ümber lükatud. Samuti on Riigikohus 25.10.2006 otsuses nr 3-2-1-92-06 märkinud, et seadusvastase tehingu puhul, mis on tühine, on ka tühine asjaõigusleping, mistõttu ei saa neil juhtudel toimuda heauskset omandamist. Korteriomandi tagasikandeks kinnistusraamatus ei ole puudutatud isiku nõusolekut vaja, kui sama isik oli kaasatud tsiviilasja poolena.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

TsMS § 3 lg 1 järgi menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Vastavalt AÕS §-le 65 lg 1 võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Eelnimetatud sätetest tuleneb, et teiste isikute vahelist asjaõigustehingut kinnisasja üleandmiseks saab vaidlustada või selle tühisust tuvastada ning ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist nõuda vaid isik, kelle asjaõigust ebaõige kandega on rikutud või kelle vastav õigus on otsesõnu seaduses sätestatud. A. Rootsma on põhjendanud oma õiguslikku huvi kostjatevahelise 03.03.2004 asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks asjaoludega, et: 1) ta on määratud kohtu poolt pärandvara hooldajaks, kes vastutab pärandvara säilimise eest, ning 2) ta on kostja V. Babkina (A. Babkini ainupärija) võlausaldaja ja kinnistusraamatu kande parandamine tagab tema võlaõigusliku nõude realiseerimise. Ringkonnakohus leiab, et PärS-st ega ka muudest õigusaktidest ei tulene, et pärandvara hooldaja saaks nõuda pärija ja kolmanda isiku vahel sõlmitud kinnisasja käsutustehingu tühisuse tuvastamist ja kinnistusraamatu kande vastavat parandamist. Pärandvara hooldaja taolist õigust ei tulene PärS § 112 lg 3 p-st 2 kui üldsättest, mille kohaselt on pärandi hooldaja kohustatud vara heaperemehelikult valitsema ja tagama selle säilimise. Nimetatud kohustuse täitmise raames saab pärandi hooldaja taotleda küll kohtult pärandi hoiumeetmete rakendamist (PärS § 111 lg 1, sh hagi tagamise abinõude kohaldamine) ning nõuda pärandvara väljaandmist pärimiseks mitteõigustatud isikult, kes pärandvara valdab (PärS § 139 lg 1 ja 2), kuid need sätted ei hõlma juhtumeid, kus pärimiseks õigustatud isik on käsutuskeeldu rikkudes võõrandanud pärandvarasse kuuluva kinnisasja kolmandale isikule. Seaduses ei ole sätestatud ka seda, et pärandaja võlausaldaja saaks vaidlustada pärija käsutustehingut pärandvarasse kuuluva kinnisasja suhtes. Pärandaja võlausaldaja saab kaitsta oma õigusi pärija vastu üksnes võlaõiguslike nõuete esitamise teel, sh pankrotimenetluse kaudu, kui pärijal ei ole võlanõude rahuldamiseks piisavalt vahendeid. Asjaõiguslikke nõudeid (sh kinnistusraamatu parandamine) saavad pärandvaraks oleva kinnisasja käsutamise korral ühe pärija poolt esitada vaid teised pärijad, kelle asjaõigust (omandiõigust) kinnisasja mõttelisele osale on sellisel juhul rikutud. Kuna eeltoodust tulenevalt puudub iseseisva nõudega kolmandal isikul A. Rootsmal õiguslik huvi kostjatevahelise asjaõigustehingu tühisuse tuvastamise vastu ning nõudeõigus XXXXXX osas olevate kinnistuskannete parandamiseks, siis on põhjendatud jätta tema hagi kostjate vastu rahuldamata juba üksnes seetõttu.

PärS § 112 lg 5 kohaselt ei ole pärijal õigust käsutada pärandvara, mis on antud hooldaja valitseda. Käesoleval juhul nähtub asja materjalidest (tl 84), et kostjale V. Babkinale on 19.02.2004 notari poolt välja antud seadusjärgse pärimisõiguse tunnistus 12.01.2001 surnud A. Babkini järelt XXXXXXXX korteriomandi tervikuna pärimise kohta, samas on märgitud, et V. Babkina on pärijaks seoses pärandaja tütre Angelina Babkina loobumisega pärandist. Nimetatud pärimisõiguse tunnistuse alusel oli V. Babkina ka kantud 19.02.2004 XXXXXXXX korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse (tl 15). Kuivõrd V. Babkina käsutas 03.03.2004 kõnesolevat kinnisasja A.A.ga notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmides omanikuna, siis on ta käsitatav AÕS § 641 tähendatud õigustatud isikuna ning vastav käsutustehing on kehtiv, kui esine seadusest tulenevaid selliseid aluseid, mis muudaksid antud käsutuse tühiseks. Ringkonnakohus leiab, et asjaolud, et korteriomandi müügilepingu ja sellega seotud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks (03.03.2004) ei olnud kohus pärandvara hooldust lõpetanud ja et PärS § 112 lg 5 tulenevalt oli V. Babkinal kui pärijal keelatud antud kinnisvara kui pärandvara käsutada, ei too endaga kaasa kostjatevahelise asjaõiguslepingu tühisust TsÜS § 87 alusel, sest PärS § 112 lg 5 sätestatud keelu mõtteks ei ole selle rikkumise korral tuua kaasa asjaõigustehingu tühisust ning sellist tagajärge ei ole ka seaduses sätestatud. Kostjatevaheline asjaõigusleping ei saa olla tühine ka TsÜS § 86 (vastuolu heade kommetega), § 88 (käsutuskeeldu rikkuv tehing) ning § 136 (hea usu põhimõtte rikkumine) sätestatud alustel, kuna nimetatud sätted reguleerivad võlaõigusliku tehingu, mitte asjaõigustehingu tühisuse aluseid. Kuivõrd eeltoodust tulenevalt on A.A. omandanud vaidlusaluse kinnisasja V. Babkinalt kui õigustatud isikult ning kehtiva asjaõiguslepingu alusel, siis puudub kohtul vajadus asuda täiendavalt hindama seda, kas A.A. on saanud asja omanikuks heausksusele tuginedes või mitte (AÕS § 56 lg 3 03.03.2004 seisuga kehtinud redaktsioonis).

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.