Teha asjas uus määrus, millega anda kinnistamisavalduse esitajate poolt taotletud kande tegemine tagasi kohtunikuabile.
4.Anda kohtunikuabile kinnistamisavalduse läbivaatamiseks juhis, mille kohaselt tuleb taotletud eelmärke kinnistamise lahendamisel lähtuda järgnevast:
4.1.kande tegemist ei takista see, et hoonestusõiguse omanikule langemise tagamiseks seadus eelmärget otsesõnu ette ei näe;
4.2.avalduses soovitud sisuga eelmärke kinnistusraamatusse kandmine ei ole vastuolus hoonestusõiguse sisuga AÕS § 248 lg 1 tähenduses;
4.3.kohtunikuabi määrustes toodud asjaoludel ei lähe taotletud eelmärke kinnistusraamatusse kandmine vastuollu hea usu põhimõttega;
4.4.kande tegemist ei takista asjaolu, et seadusandja on andnud kinnistamisavalduse esitajate poolt taotletud eesmärkide saavutamiseks ka muud võimalused (AÕS § 249 lg 2);
4.5.kande tegemist ei takista asjaolu, et poolte poolt võlaõiguslikult kokku lepitud omanikule langemise eelduseks olevat tingimust ei ole otsesõnu seaduses ette nähtud;
4.6.kande tegemist ei takista asjaolu, hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvad kokkulepped kantakse seaduse kohaselt hoonestusõiguse I jakku;
4.7.kande tegemist ei takista asjaolu, et taotletud sisuga eelmärge võib kahjustada võlausaldajate positsiooni. . Kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust.
1(4)
Tsiviilasi nr: 2-08-6561 Asjaolud
1.Tallinna notar Lee Jäetma koostas ja esitas Harju Maakohtu kinnistusosakonnale 20.12.2007.a kinnistamisavalduse (dokument nr XXXXXXXXXX). Dokumendi p-s 14.1.4.3. sisalduva kinnistamisavaldusega paluvad lepinguosalised kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonnas avatava hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge sama kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXXXX kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks vastavalt 20.12.2007.a lepingu punktile
2.24.01.2008.a tehtud määrusega nr XXXXXXXXXX otsustas Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jätta nimetatud kinnistamisavaldus, kinnistut nr XXXXXXXXXX koormava hoonestusõiguse kohta avatud registriosa kolmandasse jakku omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke sissekandmiseks, rahuldamata.
3.12.02.2008.a esitas kinnistamisavalduse koostanud notar kinnistamisavalduse esitajate nimel kinnistusosakonna määruse peale määruskaebuse. Määruskaebuses leitakse, et kinnistamisavalduse rahuldamata jätmine ei ole õige ning ei tugine seadusele ja esitatud kinnistamisavalduse alusel kande tegemiseks takistusi ei ole. Määruskaebuses palutakse teha Tallinna notar Lee Jäetma poolt 20.12.2007.a tõestatud ja notari ametitoimingute raamatus reg nr XXXXXXXXXX registreeritud lepingu p-s 14.1.4.3. sisalduva kinnistamisavalduse alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistriosa nr XXXXXXXXXX kolmandasse jakku, teisele järjekohale, omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXXXX kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks vastavalt 20.12.2007.a lepingu p-le 13.3.
4.Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määruskaebuses toodud seisukohtadega ei nõustunud ja määras 19.02.2008.a määrusega nr XXXXXXXXXX kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXX anda kaebus edasi kohtunikule. Kohtumääruse põhjendused Kohus leiab, et ülalviidatud määruskaebus tuleb rahuldada, kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXX Harju Maakohtu kinnistusosakonna 24.01.2008.a määrus nr XXXXXXXXXX tuleb tühistada, asjas tuleb teha uus määrus, millega ülalviidatud eelmärke kande tegemine tuleb tagasi anda kohtunikuabile ja anda kohtunikuabile kinnistamisavalduse läbivaatamiseks juhis, mille kohaselt tuleb taotletud eelmärke kinnistamise lahendamisel lähtuda järgnevast:
1.kande tegemist ei takista see, et hoonestusõiguse omanikule langemise tagamiseks seadus eelmärget otsesõnu ette ei näe;
2.avalduses soovitud sisuga eelmärke kinnistusraamatusse kandmine ei ole vastuolus hoonestusõiguse sisuga AÕS § 248 lg 1 tähenduses;
3.kohtunikuabi määrustes toodud asjaoludel ei lähe taotletud eelmärke kinnistusraamatusse kandmine vastuollu hea usu põhimõttega;
4.kande tegemist ei takista asjaolu, et seadusandja on andnud kinnistamisavalduse esitajate poolt taotletud eesmärkide saavutamiseks ka muud võimalused (AÕS § 249 lg 2);
5.kande tegemist ei takista asjaolu, et poolte poolt võlaõiguslikult kokku lepitud omanikule langemise eelduseks olevat tingimust ei ole otsesõnu seaduses ette nähtud;
6.kande tegemist ei takista asjaolu, hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvad kokkulepped kantakse seaduse kohaselt hoonestusõiguse I jakku;
7.kande tegemist ei takista asjaolu, et taotletud sisuga eelmärge võib kahjustada võlausaldajate positsiooni. Põhjendused, mille alusel kohus järeldusteni jõudis, samuti õigusaktid, millest kohus juhindus, on järgmised:
1.käesoleval juhul puuduvad kõnealuse määruskaebuse menetlemist takistavad asjaolud: määruskaebus on esitatud tähtaegselt, so TsMS §-s 599 sätestatud tähtaega järgides ja RLS § 22 lg 1 p 10 kohaselt ei pea antud juhul riigilõivu tasuma. Kuivõrd määruskaebus on käesolevas asjas esitatud notari poolt, TsMS § 593 lg-s 4 sätestatud pädevust kasutades, ei esine muid TsMS § 663 lg-s 3 sätestatud menetlusosalisi, kellelt määruskaebuse lahendamisel arvamust küsida.
2(4)
Tsiviilasi nr: 2-08-6561
2.Kohus asub seisukohale, et kohtunikuabi poolt esile toodud määruskaebuse tegemist takistavad asjaolud ei ole sellised, mida saaks määruse tegemist takistavate asjaoludena käsitleda.
2.1.Põhimõtteliselt võib hoonestusõigust koormata eelmärkega. Eelmärget saab AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt seada hoonestusõiguse omandamise nõude tagamiseks. Eelmärget saab seada tingimusliku nõude tagamiseks (AÕS § 63 lg 1 p 1). Kuigi eelmärke kandes tuleb ära näidata õigustatud isik, ei pea õigustatud isik olema isikuliselt määratletud vaid võib olla määratletud ka kinnisasja igakordse omaniku staatuse läbi (vt RKTKm p 24). Seega ei ole taotletud eelmärke kinnistamise takistuseks see, et vastavasisulist eelmärget seadus otse ette ei näe;
Hoonestusõigust koormav eelmärge ei muutu hoonestusõiguse sisuks. Hoonestusõiguse sisu määratlevad kanded tuleb teha hoonestusõiguse registriosa 1. jakku. Hoonestusõigust koormava eelmärke puhul on tegemist märkega, mis koormab hoonestusõigust. Juhul kui see märge peaks kustutatama, siis ei saa väita nagu oleks hoonestusõiguse sisu muutunud. Hoonestusõiguse ülekandmise kohustus ei ole selline kohustus, mis olemuslikult mõjutaks hoonestusõiguse sisu.
See asjaolu, et lepingute kontekstist võib välja lugeda selle, et poolte meelest on võimalik, et hoonestusõiguse omaja võib kunagi läbi viia likvideerimismenetluse või muutuda püsivalt maksejõuetuks, ei anna veel alust väita, et hoonestusõiguse omajat käsitletakse pahausksena. Isegi siis, kui kinnistamisavalduse esitajad käsitlevad ühte õigussuhte osapoolt pahausksena, ei ole aluseks kande tegemata jätmisele. Kande saab tegemata jätta siis, kui kande tegemine või kandega taotletu läheks vastuollu hea usu põhimõttega. Käesoleva tsiviilasja materjalides ei viita miski sellele, et taotletud kande tegemine võiks olla vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega vastuolu ei esine ka seetõttu, et taotletav kanne võib panna hoonestusõiguse omaja võlausaldajad halvemasse olukorda, kui nad oleksid siis, kui vastavat kannet ei oleks. Likvideerimine on vabatahtlik protsess, mille korral tuleb kõikide võlausaldajate nõuded rahuldada. Pankrotimenetluses on pankrotivõlausaldajatel pankrotiseaduses sätestatud kaitse. Pankrotiseadus iseenesest sellist kokkulepet, mille kohaselt tekib kolmandal isikul hoonestusõiguse omaja pankroti väljakuulutamise korral õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist, ei välista. Kohus märgib, et selline nõue võib olla tagasivõidetav, kuid seda üksnes juhul, kui esinevad seaduses sätestatud tagasivõitmise eeldused.
Kuigi seadusandja on käibeosalistele võimaldanud sarnaste eesmärkide kaitsmiseks ka muid võimalusi (näit AÕS § 249 lg-s 2 sätestatu), ei välista see asjaolu seda, et käibeosalised valivad erinevate, seadusandja poolt võimaldatud õiguste kaitse vahendite vahel selle, mis neile kõige otstarbekam tundub.
Käesoleval juhul ei soovita seaduses sätestatud hoonestusõiguse omanikule langemist nähtavaks muuta. Pooled leppisid võlaõiguslikult kokku, millal täiendavalt tekib kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse endale ülekandmist. Sellist võlaõiguslikku kokkulepet soovivad pooled tagada eelmärkega. Järelikult ei ole ka see kande tegemist välistavaks asjaoluks.
Käesoleval juhul ei soovi asjaosalised muuta sellist õigust hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvaks. Tegemist on tavalise võlaõigusliku kokkuleppega, mida soovitakse eelmärkega tagada. Seetõttu ei tule seda kanda hoonestusõiguse 1. jakku ning eelmärke kande 3. jakku taotlemine ei ole kande tegemist välistavaks asjaoluks.
Kohus ei näe selliseid võlausaldajate võimalikke seadusega tagatud võlausaldajate õigusi, mida taotletav kanne pankroti- või täitemenetluses lubamatult kahjustada võiks. Asjaolu, et isik oma vara koormab selliselt, et võimaliku pankrotimenetluse või täitemenetluse korral saaksid võlausaldajad vähem rahuldust, kui siis, kui vastavat koormatist ei ole, ei muuda veel vastavaid kokkuleppeid ega eelmärke seadmist lubamatuks.
3.TsMS § 663 lg 6 lause 2 kohaselt võib kohtunik kohtunikuabi poolt rahuldamata jäetud määruskaebuse rahuldada ja teha asjas uue määruse. TsMS § 595 lg 3 kohaselt võib
3(4)
Tsiviilasi nr: 2-08-6561 kohtunik kande tegemise anda tagasi kohtunikuabile, kusjuures nimetatud juhul on kohtunikuabi seotud kohtuniku poolt antud juhistega. Eespool toodust tulenevalt leiab kohus, et kohtunikuabi peab kõnealuse kinnistamisavalduse uuesti läbi vaatama ja otsustama selle rahuldamise või mitterahuldamise, võttes muuhulgas arvesse kohtuniku poolt kohtunikuabile antud juhist.
Kaupo Paal Kohtunik
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.