Muud › Muud hagiasjad

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

28.04.2006. a esitas L.K. P. AS vastu Tartu Maakohtusse hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamise nõudes ja täitemenetluse peatamise taotluse. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 22.06.2005. a hageja ja kostja vahel eelleping (I kd tlk 17–25), millega kostja kohustus Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna Tartu Maakonna jaoskonna kinnistusregistriossa nr 5684 kantud kinnisasja koos päraldistega võõrandama hagejale. Lepingu eseme hinnaks oli kokkuleppe kohaselt 5 miljonit krooni. Tulenevalt eellepingust tuli lepingu ese võõrandada hagejale hiljemalt 15.08.2005. a. Vastavalt eellepingu p-le 3.3.1. tasus hageja müügihinna katteks 200 000 krooni sularahas, mille kinnituseks on kostja poolt väljastatud kviitung order nr 14 (I kd tlk 32 ja I kd tlk 100). Kostja ja hageja vahel toimunud müügiläbirääkimistel pakkus kostja hagejale ostmiseks mitte üksnes kinnisasja, vaid kinnistul seni tegutsenud ettevõtet koos kinnisasjaga. Lepingu esemeks olev kinnistu koos sellel asuva hoone ja päraldistega on orienteeritud liimpuidu tootmisele. Tegemist on ettevõttega ÄS § 5 lg 1 mõttes. Tulenevalt ÄS §-st 5 ja VÕS § 182 lg-st 2, lähevad ettevõtte müügi korral ettevõttega kaasa ka kõik ettevõttega seotud õigused ja kohustused. Eellepingu p-s 2.1.8. kinnitas kostja, et võlgnevused hankijatele ja kolmandatele isikutele ei ole suuremad kui 4 600 000 krooni. Põhjendatud lepingu eseme lepingutingimustele vastavuse kahtluste korral palus hageja esitada tõendi kinnituse õigsuse kontrollimiseks, mida kostja vaatamata korduvatele nõudmistele ei täitnud. Hageja andmetel ei olnud kostja enne 15.08.2005. a kokku leppinud ühegi notari juures aega müügilepingu tõestamiseks ega kutsunud hagejat müügilepingut vormistama. Kuivõrd kostja oma eellepingust tulenevaid kohustusi ei olnud täitnud ega olnud esitanud hagejale ka müügilepingu sõlmimise eelduseks olevaid andmeid, ei sõlmitud müügilepingut enne eellepingus nimetatud tähtpäeva (15.08.2005. a) ega ka hiljem. 27.10.2005. a esitas hageja kostjale notariaalselt tõestatud teatise ja eellepingust taganemise hoiatuse (I kd tlk 68–70), milles paluti esitada hiljemalt ühe kuu jooksul kostja raamatupidamise aastaaruanne 2004 majandusaasta kohta, samuti raamatupidamisbilanss seisuga 30.09.2005. a ning konto väljavõte kõigist võlgnevustest kolmandatele isikutele ja ülevaade kohtuvaidlustest ning bilansivälistest kohustustest seisuga 27.10.2005. a (I kd tlk 116–134). Samuti teavitas hageja teatisega kostjat, et 29.11.2005. a on müügilepingu sõlmimiseks broneeritud aeg Aune Harujõe notaribüroos. Kostja ei reageerinud teatele ning ei esitanud hageja poolt nõutud dokumente ja andmeid lepingueseme kohta. Hageja leidis, et tal oli oluline huvi saada kostjalt majandusseisu kajastavaid andmeid, sest müügilepingu sõlmimisega kaasnenud ettevõtte üleminekul oleks seadusest tulenevalt läinud hagejale üle ka ettevõttega seonduvad kohustused. Kostja seaduslik esindaja T.K. , ilmus küll 29.11.2005. a notaribüroosse, kuid müügilepingu sõlmimine ei osutunud võimalikuks müüjast tingitud põhjustel. Muu hulgas ei olnud kohale ilmunud hüpoteegipidajate Eesti Vabariigi ja AS Sampo Pank esindajaid. Peale selle oli eellepingus nimetatud kinnisasi, millise müügiks tuli sõlmida müügileping, koormatud käsutamise keelumärkega Priit Pütt’i kasuks ning müüja poolt ei olnud tagatud tehingu sõlmimise juurde tehingu tegemiseks nõusoleku andmiseks käsutamise keelumärke seadmist nõudnud kohtutäituri kohaleilmumist. Hageja kinnitusel teatas notar Aune Harujõe, et kinnisasja koormava käsutamise keelumärke tõttu ei pidanud notar 29.11.2005. a müügilepingu tõestamist võimalikuks. 05.01.2006. a esitas hageja kostjale Tartu notar Kairi Aariku poolt notariaalselt kinnitatud nõude eellepingu täitmiseks ja põhilepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide esitamiseks (I kd tlk 101– 104). Kohtutäitur Reet Rosenthal edastas nimetatud kirja hageja palvel nii kostja seaduslikule esindajale, kui kostjale. Kostja võttis selle vastu 11.01.2006. a (I kd tlk 105). 29.03.2006. a edastas kohtutäitur Reet Rosenthal hagejale täitmisteate (I kd tlk 29), mille kohaselt oli hageja suhtes algatatud täitemenetlus.

18.05.2006. a tegi hageja eellepingust taganemise avalduse (I kd tlk 155–157), mis on tõestatud Tallinna notar Jaan Hargi poolt ning mille on kostjale toimetanud kohtutäitur Reet Rosenthal 29.05.2006. a (I kd tlk 107). Hageja sai kostja 22.12.2005. a tehtud taganemisavalduse kätte alles 29.03.2006. a, mil see anti täitmisteate lisana hagejale üle kohtutäitur Reet Rosenthal`i poolt. Tulenevalt TsÜS § 69 lg-st 1 ei olnud kostja poolt 22.12.2005. a tehtud taganemisavaldus (I kd tlk 26–28) veel kehtiv ning leppetrahv sissenõutav. Samuti väidab hageja, et ta pole saanud kätte kostja eellepingust taganemise eest hoiatavaid kirju. Hageja kahtleb kirjade autentsuses ning leiab, et need on koostatud taandkuupäevaga õigusnäivuse loomise eesmärgil. Hageja väidab, et kostja oli juba 22.06.2005. a eellepingu sõlmimisel avaldanud hagejale ebaõigeid andmeid tegelikult AS Sampo Pangale võlgnetavate summade kohta toetudes AS Sampo Pank 06.02.3007. a kirjale nr F4-1/2099. Hageja väidab, et kostjal puudus tahe põhilepingu sõlmimiseks ning seda näitab, et kostja eest T OÜ (varasem ärinimi H OÜ) poolt on tasutud AS-i Sampo Pank kontole kinnistu nr 5684 ostuhinna ettemaksuna 2 301 851,44 krooni (I kd tl 203). T OÜ on registrisse kantud 05.10.2005. a, s.t vahetult enne eellepingu esemeks oleva kinnisasja eest ostuhinna ettemaksu tasumisest. T. OÜ osanikeks on T.P.OÜ ja K. OÜ. Ka P. AS-i aktsionäriks on T P OÜ. T.P. OÜ ainuosanikuks on aga T.K. ehk kostja seaduslik esindaja (I kd tl 238–245). 09.02.2007. a viidi Tartu kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt läbi kostjale kuuluva kinnisasja, registrinumber 568404 ja selle päraldiste arestimine, mille kohta on koostatud kinnisasja arestimisakt täiteasjas nr 084/2007/66 (I kd tlk 230–236). Hageja väitel tegutseb arestimise hetkel nimetatud kinnisasjal T. OÜ ning töötajate väitel on nende otseseks ülemuseks kostja seaduslik esindaja. Seega kostja vältis põhilepingu sõlmimist, kuna soovis ise eellepingu esemel jätkata uue äriühinguga ettevõtlust. Hageja leiab, et kostja on käitunud pahauskselt ja ei olnud huvitatud eellepingu täitmisest ning oli juba enne eellepingust taganemist leppinud kokku eellepingu esemeks oleva kinnisasja võõrandamiseks kolmandale isikule. Hageja leiab, et kostja poolt eellepingust taganemine ei ole õiguspärane ning kostjal puudub õigus nõuda leppetrahvi. Kostja ei ole täitnud endapoolseid müüja kohustusi, mis tulenesid eellepingust ning ei ole andnud täiendavat tähtaega lepingu sõlmimiseks. Lisaks on leppetrahvi nõude eelduseks hagejapoolne kohustuste rikkumine, mis tuleb kohtulikus menetluses tuvastada või peaks kohustatud pool tunnistama notariaalses võlatunnistuses kohustuse olemasolu, nagu seda näeb ette kehtiv TMS. Samuti leiab hageja, et tal on õigus eellepingust taganeda ning nõuda lepingu hinna tagastamist ning leppetrahvi tasumist, kuna kostja on eellepingut oluliselt rikkunud ning hageja jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lootis. Hageja on andnud korduvalt täiendavaid tähtaegu lepingu rikkumise kõrvaldamiseks ja eellepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja palub kohtul VÕS § 161 lg 1 alusel leppetrahvi vähendada, kui kohus peaks tuvastama, et kostjal oli õigus eellepingust taganeda ning saab eellepingu p-st 5.1. tulenevalt nõuda leppetrahvi.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

Kostja ei tunnista esitatud hagi oma 27.06.2006. a vastuses. Kostja väidab, et kuna vaatamata P. AS poolsetele pingutustele ning kompromissidele keeldus L.K. oma eellepingust tulenevat kohustust täitmast ning nimetatud kinnistut ostmast, esitas kostja hageja suhtes avalduse täitemenetluse algatamiseks eellepingust tuleneva leppetrahvi nõudes. Hageja ja kostja vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud eellepingu punktis 5.1. leppisid pooled kokku, et kostjal on õigus kindlaksmääratud leppetrahviks juhul, kui hageja rikub omapoolseid eellepingust tulenevaid kohustusi ning keeldub eellepingu eseme suhtes müügilepingut sõlmimast. Punkt 5.5. sätestab hageja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele eellepingust tulenevate kostja rahaliste nõudmiste osas. P. AS-l oli ka lepingust tulenev õigus jätta endale leppetrahvina lepingu punktis 3.3.1. nimetatud summa 200 000 krooni, millest on hageja tasunud 100 000 krooni. Hageja ei ole endale notariaalselt tõestatud eellepingus võetud kohustusi täitnud ning seetõttu on

eellepingust tulenevad nõuded muutunud sissenõutavaks ning tulenevalt punktist 5.5. on kostjal õigus nõuda, et hageja alluks eellepingust tulenevate kostja varaliste nõudmiste osas kohesele sundtäitmisele. Kostja väidab, et hageja on talle tasunud osa müügihinnast, s.o 100 000 krooni suuruse summa, ning leiab, et hageja esitatud kassa sissetuleku orderi koopia päritolu ning ehtsus on küsitavad. Kostja oli valmis põhilepingu sõlmimisega 15.08.2005. a. Kuna hageja ei olnud eelnimetatud tähtpäevaks raha kokku saanud, said pooled kokku 17.08.2005. a arutamaks müügilepingu sõlmimist. Hageja teatas, et tal on raha teise objekti all kinni ning niipea, kui raha vabaneb, sõlmitakse müügileping. Analoogne kohtumine leidis aset 06.09.2005. a, mille tulemus oli sama. 14.10.2005. a koostas kostja hagejale kirja (I kd tl 158–159), milles kirjeldab hageja rikkumisi, nõuab leppetrahvi ning viitab kostja võimalusele eellepingust taganeda. Kiri saadeti hagejale 17.10.2005. a. 28.10.2005. a saatis kostja hagejale analoogse kirja, kus kirjeldas veelkord eellepingu mittetäitmist ja nõudis leppetrahvi (I kd tlk 160–161). Mõlema kirja kättetoimetamist tõendavad Eesti Posti saadetiste aruanded (I kd tlk 220). Hagejal puudusid selle ajani pretensioonid kostja vastu. 29.11.2005. a kohtusid pooled Aune Arujõe notaribüroos. Kui hagejal oleksid kostja vastu pretensioonid olnud, siis poleks ta kohale ilmunud. Tehingu tegemine ei olnud võimalik, kuna hageja polnud raha notari deposiiti kandnud. Kostjal puudus loogiline põhjus tehingu tegemisest keeldumiseks, kuna alates märtsist 2005 oli kostja majandustegevus peatunud ning kostja huviks oli saada võimalikult kiiresti rahalisi vahendeid oma laenude teenindamiseks. Lisaks oli kostjal tekkinud oktoobri 2005 seisuga viivisvõlgnevus Sampo Panga ees summas 718 177,06 krooni, millele lisandus intressivõlg summas 32 765,08 krooni (I kd tlk 162). Tegemist on otsese varalise kahjuga, mis tekkis hagejapoolsest viivitusest lepingu sõlmimiseks. Kostja väitel puudub vaidlus selle üle, et pooled sai 29.11.2005. a notaribüroos kokku, kuid lepingut ei sõlmitud. Teist korda oli notari ajaks määratud 21.12.2005. a, kuhu hageja ei ilmunud. 21.12.2005. a müügilepingu sõlmimine ebaõnnestus hagejast tulenevatel asjaoludel, põhjusel, et hageja ei olnud kandnud müügihinda notarikontole, ega ilmunud ka notari juurde, mitte sellest, et Eesti Vabariigi esindajat ei olnud kohal. Hageja hakkas ka hoiduma kontaktidest kostjaga. Seejärel esitas kostja 22.12.2005. a taganemisavalduse (I kd tlk 26–28). 24.03.2006. a algatati hageja suhtes täitemenetlus eellepingust tuleneva leppetrahvi nõudes. Hageja on esitanud omapoolse eellepingust taganemise avalduse alles 18.05.2006. a, s.t peale seda, kui hageja oli esitanud Tartu Maakohtule hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamise nõudes, ületades seega mõistlikku tähtaega lepingust taganemiseks teise poole väidetava rikkumise tõttu (VÕS § 118 lg 1 p-d 1 ja 2). Hageja väitele kirjade ja taganemisavalduse mitte kättesaamise kohta leiab kostja, et hageja on pahauskne ning ei võtnud kirju vastu ega lubanud seda teha ka oma pereliikmetel. Kostja väidab, et ta ei ole pahauskne ning tal puudusid igasugused kokkulepped kinnistu võõrandamiseks kolmandale isikule. Kostja rõhutab, et tulenevalt VÕS § 33 lg-st 2 kui seadusest kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kuna kostja ei ole sõlminud notariaalset eellepingut kolmandate isikutega, siis on hageja väide õigustühine. KOSTJA HAGI (III kd tlk 5–9) 02.02.2007. a esitas P. OÜ L.K. vastu hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks ja hagi tagamise korras P. OÜ suhtes täitetoimingute peatamiseks ja taotluse hagide liitmiseks. Kohus liitis otstarbekuse ja kiirema menetlemise huvides 06.08.2007. a kohtumäärusega hagid tsiviilasjades nr 2-06-10226 ja 2-07-4726 (II kd tlk 108–109) põhjendusel, et liidetud üheaegselt kohtu menetluses olevates üheliigilistes hagides on samad pooled ja nõuded.

KOHTUISTUNG

Hageja kahtlusi süvendas asjaolu, et 27.10.2005. a oli eellepingu esemele seatud kinnistusraamatusse käsutamise keelumärge Priit Pütt`i kasuks. Eellepingust tulenevalt kohustus kostja kustutama hüpoteegid Eesti Vabariigi ja AS Optiva Pank kasuks. Seda pole kostja teinud. Kostja juhib tähelepanu, et Priit Pütt`i kasuks seatud kasutamise keelumärge on seatud hiljem kinnistusraamatusse, kui omandiõiguse ülekandmise nõuet tagav eelmärge hageja kasuks. Varasema eelmärke olemasolul ei ole keelatud märgete kandmine kinnistusraamatusse. Keelumärge ei oleks takistanud põhilepingu sõlmimist. Samuti kuulusid hüpoteegid müügilepingu sõlmimise hetkel müügist saadava raha tasumisel kustutamisele. Kostjal ei ole kohustust esitada majandusaasta aruandeid ning seega ei ole see vaidluses relevantne. Hilisem majandusaasta aruande esitamine äriregistrile oli tingitud kostja lootusest, et äriühing kustutatakse, kui majandusaasta aruannet ei esitata. Kostja rõhutab, et lepingu esemeks on kinnisasi, mitte äriühing ning ümberkujundamine ei oma siinkohal tähtsust. 21.02.2007. a toimunud eelistungil juhib hageja tähelepanu sellele, et talle ei esitatud eellepingu sõlmimisel dokumente, mis tõendasid kostja võlgnevust AS-i Sampo Pank ees. AS-i Sampo Pank pakkumiskirjast 03.03.2005 (I kd tlk 221) nähtub, et kostja võlgnevus AS-i Sampo Pank ees oli 2 070 601,89 krooni. Tähtaeg kohustuste osas saabus 14.05.2005. a, s.o enam kui kuu aega hiljem, kui sõlmiti eelleping. Kostja on aga kinnitanud, et temale kaasnesid laenusumma mittetasumisega igakuiselt umbes 200 000 krooni intressi ja viivise kasvu. Seega pidid kostja võlgnevused olema suuremad, kui eellepingus märgitud. Kostja vaidleb vastu, et tulenevalt eellepingu p-st 2.3., mille kohaselt avaldavad ja kinnitavad pooled, et nad on tutvunud käesoleva lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega ja nõustuvad nende sisuga ning ei soovi ühegi lepingus viidatud dokumendi lisamist notariaalaktile ning loobuvad notariaalakti aluseks olevate dokumentide ettelugemisest on hagejale tutvustatud neid dokumente enne eellepingu sõlmimist ning oma allkirjaga eellepingul hageja kinnitab seda. Kostja seab kahtluse alla hageja maksevõimekuse. Hageja väidab, et vaidlus puudub selles osas, et tal oleks 4 800 000 krooni olnud pangakontol, kuid ta jääb oma seisukoha juurde, et ta on maksevõimeline, kuna tal on sõlmitud vastav finantsleping. 17.04.2007. a eelistungil rõhutab kostja, et hageja on märkinud oma aadressiks Pikk 84-22. See tuleneb eellepingust (I kd tlk 17–25), hagiavaldusest (I kd tlk 4–8) ja augustis 2006 hageja poolt esitatud täiendavatest seisukohtadest. Ka notari poolt tõestatud allkirjaga kirjades, mis on hageja poolt kostjale saadetud, on viidatud hageja aadressile Pikk 84-22. 13.11.2007. a istungil rõhutab hageja, et hagejal ei pidanud olema eellepingu ega muu kokkuleppe alusel olemas olema terviksummana 5 miljonit krooni. Tulenevalt eellepingu p-st 3.3. pidi tal olema ettemaksuna tasutud 200 000 krooni, mis kohustuse on hageja ka täitnud. Hageja leiab, et kostja taganemisavaldus oli kehtetu hetkeni, kuni jõustus hageja lepingust taganemine. Hageja on seisukohal, et kostjal puudus tegelik tahe müügilepingu sõlmimiseks hagejaga, mis lähtub ka asjas kogutud tõenditest. Kostja oli teinud tehinguid kolmanda isikuga eellepingu eseme võõrandamiseks T. OÜ-le (varasema ärinimega H. OÜ). Samuti on hageja veendunud, et leppetrahvi nõue, mis esitatud koos taganemisavaldusega, on esitatud mõistliku aja jooksul. Hageja on seisukohal, et kohtutäitur Oskana Kutšmei menetluses olev sundtäitmine täiteasjas 084/2007/66, on igati seaduslik ja lubatav ning puudub alus kõnealuse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kostja rõhutab, et tegu ei olnud ettevõtte üleminekuga. Ettevõttena ei saa käsitleda kinnistut koos päraldistega. Kostja ei valmistunud müüma kinnistut kolmandatele isikutele, Sampo Pangale tasutud kostja võlgnevus tekitas vaid kolmanda isikuga laenusuhte. 29.11.2005 ning 21.12.2005 jäi põhileping sõlmimata hagejast tulenevatel asjaoludel. Hageja poolt esitatud finantsleping on fiktiivne. Hageja poolne eellepingust taganemine ei olnud õiguspärane.

KOHTU SEISUKOHT

Kõigepealt lahendab kohus lepingu objekti küsimuse. Seejärel selgitab kohus välja kas ja kui, siis kumb pooltest rikkus eellepingust tulenevaid kohustusi. Vajadusel võtab kohus seisukoha

leppetrahvi vähendamise nõude osas. Kohus käsitleb kohtu seisukohtades L.K. kui hagejat ja P. ASi kui kostjat.

(II kd tlk 5) viidatakse asjaolule, et 22.12.2005 taganemisavaldus on hagejale kätte toimetatud. Hageja väitel ei ole ta 17.01.2006 kirja kätte saanud. Hageja ei olnud 22.12.2005 kostja taganemisavalduses märgitud aadressil (Pikk 84-22, Tartu) kättesaadav, kuna väidetavalt elas ja töötas sel ajal Soomes (II kd tlk 169). Seega tuleb kohtul tuvastada, kas 17.01.2006. a saadetud kiri lugeda hageja poolt kättesaaduks. Kohus loeb tõendatuks, et kostja poolt on hagejale 17.01.2006 saadetud kiri. Seda tõendab Eesti Posti väljastatud tähtkirja kviitung (II kd tlk 3), millest on näha, et nii hagejale kui ka notar Kairi Aarikule on kostja 17.01.2006. a saatnud tähitud kirja. Notar Kairi Aarikule saadetud kirjas palub kostja võimalusel toimetada kirjale lisatud kaaskiri hagejale aadressil Pikk 84-22, Tartu (II kd tlk 4). Notar vastas kostja palvele 24.01.2006. a kirjaga, kus teatas, et ta ei edastanud hagejale kirja, sest kirjavahetusega tegeleb postiasutus (II kd tlk 11). Notari vastus kinnitab veel kord fakti, et kostja on 17.01.2006. a saatnud eeltoodud aadressil hagejale kirja.

(I kd tlk 68-70), mille on kostja eeldatavalt ka kätte saanud, sest eelnimetatud kirjas teavitab hageja kostjat notaribüroos 29.11.2005. a broneeritud kokkusaamisest (I kd tlk 69), kuhu viimane ka kohale ilmus (I kd tlk 85). Kostja, olles teada saanud hageja kahtlustest eellepingu rikkumise osas, kohustus VÕS § 14 lg 2 alusel teavitama asjaoludest, mille vastu teisel poolel on äratuntav oluline huvi. Kohus leiab, et kostja on toiminud kooskõlas VÕS § 14 lg 2, esitades 29.11.2005. a notaribüroos 2004. a majandusaasta aruande (I kd tlk 210), millelt küll puudusid allkirjad ja audiitori otsus, kuid millega kostja on püüdnud kõrvaldada hageja tekkinud kahtlusi. Lisaks nähtub kostja poolt kohtule esitatud 2004. a majandusaasta aruandest, et see on esitatud Tartu Maakohtu registriosakonnale 2.12.2005. a (I kd tlk 116). Kuna hageja leidis, et kostja ei ole kõrvaldanud 27.10.2005. a kirjas nimetatud puudusi, saatis ta kostjale 5.01.2006.a notariaalses vormis koostatud nõude eellepingu viivitamatuks täitmiseks ja põhilepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide esitamiseks (I kd tlk 101-103), mis on kostjale kätte toimetatud 11.01.2006 (I kd tlk 105). Vaatamata hageja poolt 5.01.2006 saadetud uuele nõudekirjale, leiab kohus, et kostja on üritanud hageja 27.10.2005. a kirjas toodud kahtlusi kõrvaldada, esitades hagejale 2004. a majandusaasta aruande projekti ning registrile majandusaasta aruande, millest tulenevalt on kostja käitunud heas usus. Eellepingu p-s 2.1.8. kinnitab kostja, et tema ja Sampo Panga vahel sõlmitud laenulepingust tulenev nõue ei ole suurem kui 2 100 000 krooni. Hageja arvates on kostja eellepingu sõlmimisel eelnimetatud punkti rikkunud. Sampo Panga 6.02.2007. a kirjast (I kd tlk 203) nähtub, et kostja võlgnevus eellepingu seisuga oli 160 684,16 eurot (160 684,16 x 15,646 = 2 514 064 krooni). Kostja väitel on eelleping koostatud Sampo Panga pakkumiskirja (I kd tlk 221) alusel, mida ta oli näidanud ka hagejale. Kohus asub seisukohale, et kostja on rikkunud eellepingu p 2.1.8., sest kostja pidi olema teadlik oma võlgnevuse suurusest Sampo Panga ees, kuna pangaga sõlmitud laenulepingus on alati täpselt fikseeritud laenu andmise, tagasimaksmise ja muude tasude arvestamise kord. Viimast kinnitab ka laenulepingu muudatuses (I kd tlk 222) selgelt väljendatud asjaolu, et 14.03.2005. a seisuga oli kostja võlgnevus 147 115,12 eurot (ligikaudu 2,3 miljonit krooni). Eellepingu p-s 2.1.12. kohustus müüja kuni ostja lepingu eseme omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni mitte tegema tegusid, mis tooksid kaasa kolmandate isikute õiguste tekkimise lepingu esemele ega sõlmima mistahes lepinguid või kokkuleppeid, mis võiksid takistada või viivitada ostja eseme omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Kinnistusregistri väljavõttest on näha, et Priit Püti kasuks on 10.10.2005. a kinnistamisavalduse alusel 13.10.2005. a sisse kantud käsutamise keelumärge (I kd tlk 71). Hageja leiab, et käsutamise keelumärge oli üheks põhjuseks, miks 29.11.2005. a ei olnud võimalik põhilepingu sõlmimine. Kostja leiab, et kuna keelumärkele eelneb hageja kasuks seatud eelmärge, siis ei saanud keelumärge tähendust omada (I kd tlk 211). Kohus nõustub kostjaga selles, et asjaõiguses kehtib põhimõte, kel paremus ajas, sel paremus õiguses, mistõttu ei saanud hilisem käsutamise keelumärge piirata eelmärkega seatud õigusi. Kostja esitatud notari poolt 29.11.2005 saadetud e-kirjas on notar avaldanud soovi lepingu tõestamisele kaasata kohtutäitur, kelle avalduse alusel keelumärge kinnistusraamatusse kanti ja kes teeb ühtlasi avalduse ka selle kustutamiseks. See kinnitab, et notar on näinud käsutamise keelumärget lepingu tõestamist takistava asjaoluna. Seega leiab kohus, et kostja on rikkunud eellepingu p-s 2.1.12. nimetatud kohustust. Eellepingu p 3.2.3. kohaselt pidi müüja müügilepingu sõlmimise päevaks või müügilepingu sõlmimisega üheaegselt tagama lepingu eset koormava, Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegi kustutamise. Hageja väitel ei olnud 29.11.2005. a notaribüroos toimunud kohtumise ajaks Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteek kustutatud ega Eesti Vabariigi esindaja kohale ilmunud (I kd tlk 93). Kostja ei vaidle sellele vastu, kuid leiab, et leping jäi sõlmimata, sest hageja ei olnud kandnud müügihinda notari deposiiti (I kd tlk 85), mille tõendamiseks on ta esitanud notari 29.11.2005. a ja 30.11.2005. a saadetud e-kirjad (I kd tlk 164-165). Järelikult tuleb kohtul tuvastada, kas hagejal oli raha deposiiti kandmise kohustus ja seejärel võtta seisukoht kostja poolt eellepingu p 3.2.3. rikkumise küsimuses.

Kuigi eelviidatud notari e-kirjades on juttu notarikonto kasutamise soovist, ei tõenda need hageja kohustust kanda raha deposiiti ja seda järgnevatel põhjustel. Esiteks on need kirjad saadetud alles pärast poolte kohtumist 29.11.2005. a notaribüroos. Teiseks on need kirjad adresseeritud üksnes kostjale ning ei ole tõendatud, et ka hagejale vastavasisulised kirjad saadetud on. Kohus peab oluliseks märkida ka seda, et kostja poolt kohtule esitatud võõrandamislepingu projekt (I kd tlk 166173) ei oma tõenduslikku tähendust, sest eelnimetatud projekti saatmine notari poolt hagejale ei ole kinnitust leidnud. Järelikult tuleb kohtul juhinduda eellepingus kokkulepitust. Eellepingu p-s 3.3. on sätestatud, et hageja kohustus tasuma kokku 4,8 miljonit krooni poolte poolt eellepingus sätestatud korras ning kostja poolt näidatud arvelduskontole. Seega asub kohus seisukohale, et hageja ei olnud kohustatud raha deposiiti kandma, mistõttu rikkus kostja poolte vahel sõlmitud eellepingu p-s 3.2.3. nimetatud kohustust. Kostja väitel on ta hagejale saatnud 14.10.2005. a (I kd tlk 158-159) ja 28.10.2005 (I kd tlk 160161) kirjad, milles on hagejale ette heidetud eellepingu mittetäitmist ja esitatud ka leppetrahvi maksmise nõue. Saatmise tõendamiseks on kostja esitanud Eesti Posti saadetiste aruanded (I kd tlk 220 ning II kd tlk 2 ja 79). Hageja leiab, et isegi kui kostja saatis hagejale 17.10.2005 ja 28.10.2005 kirjad, ei ole hageja neid kätte saanud. Muuhulgas kahtleb hageja nende kirjade sisu tõele vastavuses (I kd tlk 270-271). Kohus loeb küll tõendatuks, et 17.10.2005 on kostja hagejale kirja saatnud, kuid 28.10.2005 kirja saatmine aadressile Pikk 84-22 on kaheldav. Nimelt on tähtkirja kviitungilt näha, et 28.10.2005 on saadetud kiri aadressile Pikk 84-2. Kostja on kohtule esitanud 21.05.2007. a koostatud Eesti Posti teatise (II kd tlk 79), tõendamaks kirja saatmist aadressile 8422. Kohus kahtleb eelnimetatud tõendi usaldusväärsuses, sest see on esitatud enam kui 1,5 aastat pärast kirja edasitoimetamiseks vastuvõtmist, samuti ei ole kohtule esitatud avaldust, mille alusel Eesti Posti poolt väljastatud eksimust kinnitav teade koostati (vt II kd tlk 79 „Vastuseks Teie avaldusele...“). Järgmiseks teeb kohus kindlaks, kas hagejale on sellise sisuga kirjad kätte toimetatud. Kohus leiab, et kui hageja oleks kostja 17.10.2005. a saadetud kirja kätte saanud, siis oleks see mingil moel kajastunud ka hageja poolt 27.10.2005 notariaalses vormis tõestatud kirja sisus. Samuti on kohtus leidnud tõendamist asjaolu, et hageja on kostjale tasunud eellepingu p-s 3.3.1. nimetatud summa, s.o 200 000 krooni. Samas 17.10.2005. a saadetud kirjas heidetakse hagejale ette eellepingu p 3.3.1. rikkumist. See annab aga alust eeldada, et kui hageja oleks tõesti selle kirja kätte saanud, siis oleks ta sellele kirjale ka kuidagi reageerinud. Eeltoodu kehtib ka 28.10.2005. a saadetud kirja hagejale kättetoimetamise kohta. Viimatinimetatud kirjas on müüja teatanud, et juhul kui ta ei ole hagejalt saanud kirjalikku vastust 5 päeva jooksul alates ostja poolt käesoleva kirja kättesaamisest, hindab kostja sellisel viisil käitumist hageja loobumisena objekti ostmisest, mistõttu palub siis käsitleda seda kirja ka taganemisavaldusena. Kuna kostja koostas notariaalses vormis eellepingust taganemisavalduse 22.12.2005. a, siis see pigem kinnitab asjaolu, et 28.10.2005. a saadetud kirja ei ole hageja kätte saanud. Märkimist väärib ka see, et kostja ei ole enda 22.12.2005. a koostatud taganemisavalduses maininud, et on varem korduvalt leppetrahvi nõudnud. Eelpoolt tulenevast, on kohus jõudnud seisukohale, et kirjade kättesaamine hageja poolt ei ole leidnud kinnitust. Hageja väitel on kostja käitunud pahauskselt, hoidudes hagejaga müügilepingu sõlmimisest. Sampo Panga teatisest on näha, et 27.10.2005. a on H. OÜ poolt tasutud kostja võlgnevus Sampo Panga ees summas 2 301 851,44 krooni, kusjuures makse selgitusse on märgitud „Laenuleping KL030999PU põhivõlgnevuse eest vastavalt lepingule kinnistu ost nr. 5684 ettemaks“ (I kd tlk 203). Hageja arvates tõendab see asjaolu, et kostja ei olnud hagejaga müügilepingu sõlmimisest enam huvitatud, sest kostja soovis eellepingu objektiks olnud kinnisasja võõrandada OÜ-le T, kes on tasunud kinnisasja eest ettemaksu. Äriregistri väljavõte tõendab, et äriregistrisse 05.10.2005. a kantud T. OÜ (endise ärinimega H. OÜ) juhatuse liikmeks on Mait Kuusik ning osanikeks T.P.OÜ ja K. OÜ (I kd tlk 239-240). Mait Kuusik on samal ajal ka K. OÜ üheks juhatuse liikmeks ja osanikuks (I kd tlk 241-242). Äriregistri väljavõttest on näha, et P. AS-i aktsionäriks on T.P. OÜ ning juhatuse liikmeks T.K. (I kd tlk 243-244). Samas on T.K. T.P. OÜ juhatuse liikmeks ja ainuosanikuks (I kd tlk 245-247). Selle isikute omavahelise suhete skeemi kohaselt on T.K. kostja (P. AS) seaduslik esindaja, kusjuures kostja aktsionäriks on T.K. kuuluv T.P.OÜ, kes omakorda on üheks osanikuks T. OÜ-s (endise nimega H. OÜ), kes tasus kostja võlgnevuse Sampo Pangas. See

tõendab T.K. ’i seotust ja huvisid nii kostja kui ka T. OÜ-ga. Kohus leiab, et eeltooduga on hageja kahtlused leidnud tõendamist, kusjuures viimast kinnitab ka kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt 09.02.2007. a koostatud kinnisasja arestimisakt (I kd tlk 232), millest nähtub, et eellepingu objektiks olnud kinnisasjal tegutseb tootmisega T. OÜ. Kostja on kohtule esitanud kostja ja K. OÜ vahel 27.10.2005. a sõlmitud laenulepingu (I kd tlk 223), tõendamaks, et selle rahaga rahuldati kostja võlgnevus Sampo Panga ees. Kostja esindaja ei eita fakti, et maksmine toimus läbi H. OÜ (hilisem T. OÜ), mistõttu kostja käest raha läbi ei käinud (I kd tlk 273). Hageja esindaja kahtleb eelnimetatud laenulepingu olemasolus, sest kostja majandusaasta aruanded väidetavalt tekkinud kohustuse olemasolu ei kinnita (II kd tlk 173). Samuti ei nõustu hageja kostja väitega, et T. OÜ oli üksnes laenu vahendajaks, mida kinnitab K. OÜ 2005. aasta majandusaasta aruanne, millest nähtub, et K. OÜ on omandanud 50%-lise osaluse T. OÜ-s soetusmaksumusega 2 448 250 krooni, sh ülekursiga 2 425 000 krooni (II kd tlk 52). Seega hageja leiab, et raha pidi pärinema T. OÜ. Kohtul ei ole alust kahelda poolte poolt esitatud majandusaasta aruannete (I kd tlk 116-153 ja II kd tlk 15-34) tõele vastavuses, mistõttu loeb tõendatuks asjaolu, et T. OÜ ei olnud mitte vahendajaks, vaid raha allikaks. Seega ei jaga kohus kostja seisukohta, et kostja esitatud laenulepingu alusel saadud rahaga tasuti võlgnevus Sampo Pangale. Kostja esindaja arvates ei ole loogiline, et kostja müüs väidetavalt kinnistu 2,3 miljoni krooniga T. OÜ-le, kui hageja oli nõus maksma 5 miljonit krooni. Kohus ei nõustu kostja esindaja eeltoodud seisukohaga, sest Sampo Panga 6.02.2007. a teatisest nähtub, et H. OÜ poolt tasutud 2,3 miljonit krooni oli makse selgituse kohaselt kõigest ettemaks. Kostja väitel ei ole ära tõendatud notariaalse eellepingu, mis oleks sõlmitud kostja ja T. OÜ vahel, olemasolu (II kd tlk 172). Kohus nõustub antud juhul hagejaga, et sellise eellepingu olemasolu tõendamine on komplitseeritud ning leiab, et selleks puudub antud juhul ka vajadus. Reeglina sõlmitakse poolte vahel eelleping nendevahelistes suhetes õiguskindluse tagamiseks. Äriregistri väljavõttega luges kohus eelnevalt tõendatuks, et T. OÜ osanikeks olid T.P. OÜ (ainuosanik T.K. ) ja K. OÜ, mis on piisavaks kinnituseks nendevahelisest seotusest, ühistest huvidest ja usaldusest. Sellisel juhul võib vajadus eellepingu järele ära langeda. Siinjuures väärib märkimist veel ka laenuleping mille kohaselt andis K. OÜ väidetavalt kostjale 3 miljonit krooni laenu lisatagatist nõudmata. Arvestades kohtu poolt eelnevalt tuvastatut, leiab kohus, et kostja 22.12.2005. a taganemisavalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud, s.t hagejapoolne eellepingu rikkumine ei ole tõendamist leidnud. Järelikult ei ole kostja taganemisavaldus õiguspärane ja kostjal puudub ka alus leppetrahvi nõudmiseks, kuna hageja ei ole eellepingut rikkunud. Kuna kostja taganemisavaldus ei olnud õiguspärane, siis loeb kohus hageja taganemisavalduse kehtivaks, sest viimane taganes jõusolevast eellepingust. Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist VÕS § 189 alusel.

tunnistab kohus kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt P. AS-i suhtes L.K. avalduse alusel algatatud täitemenetlus täiteasjas nr 084/2007/66 lubamatuks.

MENETLUSKULUD

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Kohus rahuldas mõlema poole täitemenetluse lubamatuks tunnistamise nõuded, mistõttu jätab TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.