Marina Seero hagi Korteriühistu Tedre 27 vastu 07.06.2006 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.05.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marina Seero apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Marina Seero Kostja KÜ Tedre 27, esindaja Maret Merisaar
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 29.05.2007 otsus ja teha uus otsus, millega tunnistada Korteriühistu Tedre 27 07.06.2006 üldkoosoleku otsused kehtetuks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Jätta esimese astme kohtu ja apellatsiooniastme kohtu menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud ja hageja nõue
1.Marina Seero on Tallinnas Tedre 27 asuva Korteriühistu Tedre 27 (edaspidi KÜ) liige. 26.10.2006 esitatud hagiavalduses taotles ta KÜ 07.06.2006 üldkoosoleku otsuste tühistamist põhjendusel, et üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, mistõttu vastuvõetud otsused on ebaseaduslikud ja seega tühised.
2.hagi põhjendusel toimus 26.05.2006 KÜ iga-aastane üldkoosolek, kus pidi otsustatama 2005. aasta majandusaasta aruande kinnitamine ja AS-st Hansapank laenu võtmine. Kuna üldkoosolekul osales 45-st liikmest 17, s.t puudus vajalik kvoorum otsuste vastuvõtmiseks, toimus 31.05.2006 uus koosolek. See koosolek oli otsustusvõimeline, kuna KÜ põhikirja p 6.5 järgi on teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek otsustusvõimeline, sõltumata kohalolevate liikmete arvust, kui kohal on vähemalt kaks ühistu liiget. Kuid üheski päevakorra küsimuses otsuseid vastu ei võetud ning otsustati korraldada kolmas koosolek samades küsimustes. 07.06.2006 toimus kolmas üldkoosolek sama päevakorraga. Olenemata sellest, et koosolekul osales KÜ 45-st liikmest 13 ning seetõttu polnud koosolek otsustusvõimeline, võeti sellel koosolekul vastu otsused kõikides kolmandat korda päevakorras olnud küsimustes. Hageja leidis, et 07.06.2006 koosolek ei olnud otsustusvõimeline, sest kolmandale ja järgnevatele koosolekutele põhikirja p-s 6.5 sätestatud
erandlik kord ei laiene.
3.Kostja rikkus üldkoosoleku läbiviimisel KÜS § 15 lg-s 2 sätestatud kohustust, sest ei andnud enne koosoleku toimumist kõikidele korteriühistu liikmetele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga, mistõttu poleks seda saanud kinnitada. Hageja märkis veel, et koosoleku protokolli ei tehtud KÜ liikmetele teatavaks ühelgi viisil – ei korteriomanikele otsuste postkasti panemisega ega ka avaliku teatavakstegemisega. Samas on 07.06.2006 üldkoosoleku otsuse p-s 8 märgitud, et vastuvõetud otsused tuleb teha teatavaks kõikidele korteriühistu liikmetele. Hageja järelepärimisele teha koosoleku otsus kõigile teatavaks, edastas KÜ juhatuse esimees Maret Merisaar 07.06.2006 koosoleku protokolli hagejale postkasti panduna koos 30.07.2006 dateeritud (allkirjata) kirjaga. Teistele KÜ liikmetele protokolli endiselt teatavaks ei tehtud. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kolmas KÜ üldkoosolek ei muutnud teise üldkoosoleku otsuseid ning tuli kokku selleks, et kuulata ära alternatiivsed laenupakkumised Sampo ja Nordea pangast. Kuna nimetatud pankade pakkumised kostjale ei sobinud, jäid kehtima kõik teisel koosolekul vastuvõetud otsused laenusumma suuruse, elamispinna ruutmeetri kohta ühes kuus maksimaalselt makstava remondireservi ja erinevate remonditööde olulisuse kohta, mistõttu kolmanda koosoleku otsuste tühistamine ei muudaks midagi. Remonditööd Tedre 27 majas on lõppemas.
5.Kostja ei nõustunud hageja väitega, et hagejat ei ole teavitatud KÜ üldkoosolekutel ja juhatuse koosolekutel toimunud aruteludest, kuna sel teemal on hagejaga peetud tihedat kirjavahetust. Ka kõikidele teistele majaelanikele on teave olnud pidevalt kättesaadav – teated pandud postkastidesse ning teated olid üleval kõikide kolme trepikoja seintel. Kostja märkis, et majandustegevuse aastakava puudutav eelnõu oli enne üldkoosolekuid kättesaadav AB Haldusühendus (teenindab korteriühistut) kodulehel, v.a remondireservi plaan, mis viidi sinna sisse pärast otsuste langetamist. Kostja leidis, et hageja nõue on aegunud, kuna üldkoosoleku otsuste teatavakstegemisest on möödunud üle kolme kuu. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
6.Kohus jättis hagi rahuldamata. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja on 07.06.2006 üldkoosoleku otsustest teada saanud 30.07.2006 ja hagi on esitatud kooskõlas KÜS § 13 lg-s 3 sätestatuga. Nõue ei ole aegunud.
7.Hageja leidis, et kolmandatele ja järgnevatele koosolekutele põhikirja p 6.5 sätestatud erandlik kord ei laiene. Kohus selle hageja seisukohaga ei nõustunud. Nähtuvalt kohtule esitatud KÜ Tedre 27 üldkoosolekute protokollidest toimus sama päevakorraga 3 üldkoosolekut, kusjuures otsused võeti vastu kolmandal üldkoosolekul, s.o 07.06.2006. Kuna korteriühistusse kuulub 45 liiget ja üle poole liikmete kokkusaamine on raskendatud, leidis kohus, et põhikirja p 6.5 sätestatu mõtteks on tagada KÜ tõrgeteta tegutsemine ja elamu majandamine, mistõttu on mõistlik lugeda, et p 6.5 sätestatud erandlik kord üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kohta sõltumata liikmete arvust ei laiene mitte üksnes teisele, vaid ka kõikidele järgnevatele sama päevakorraga koosolekutele.
8.Kohus ei pidanud põhjendatuks tühistada hageja poolt vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuseid ka sellel põhjusel nagu oleks kostja üldkoosoleku läbiviimisel rikkunud KÜS § 15 lg-s 2 sätestatud kohustust anda enne koosoleku toimumist kõikidele korteriühistu liikmetele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekt koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Kohus ei nõustunud
hageja väitega, et nimetatud dokumente saab tutvumiseks anda üksnes paberkandjal ning selle peaks panema iga ühistu liikme postkasti. Kohus oli seisukohal, et osundatud seadusesätte eesmärk on ühistu liikmeid teavitada aastaaruandest ja bilansist ning anda ühistu liikmetele võimalus soovi korral nendega tutvuda. Arvestades tänapäevaseid võimalusi võib eelpoolnimetatud dokumendid teha ühistu liikmetele kättesaadavaks ka virtuaalsel teel, peamine on see, et ühistu juhatus kindlustaks oma liikmetele võimaluse nende soovi korral nimetatud dokumentidega tutvumise enne ühistu üldkoosolekut. Kõige eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et vaidlusalused korteriühistu üldkoosoleku otsused on seaduslikud ning nende tühistamiseks puudub õiguslik alus. Apellatsioonkaebuse põhjendused
9.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse, kuna kohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ning ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Kohtu järeldus, mille kohaselt 45 liikmega korteriühistu liikmete kokkusaamine on juba eelduslikult raske, ei põhine seadusel ega sama liikmete arvuga korteriühistute praktikal. KÜ 45-st liikmest üle poole, s.o 23 liikme kokkusaamine ei saa olla raske, kui KÜ juhatus järgiks üldkoosoleku kokkukutsumise korda (sh saadaks igale KÜ liikmele üldkoosoleku kutse ja majandustegevuse aastakava) ning ei korraldaks korralist üldkoosolekut suvel.
10.Kohus on teinud järelduse, et KÜ põhikirja p-s 6.5 sätestatud erandlik kord üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kohta kehtib mitte üksnes teisele, vaid ka kõikidele järgnevatele sama päevakorraga koosolekutele. Kohus rikkus selle järeldusega TsMS § 346 lg-t 4, s.t tugines asjaolule, mida menetluses ei arutatud. Kohus hindas 07.06.2006 üldkoosoleku otsustusvõime olemasolu erinevalt mõlemast poolest. Kohus ei ole samuti arvestanud TsMS § 231 lg-s 4 sätestatud eeldusliku omaksvõtu põhimõttega, mis on tõendamisest vabastamise aluseks. Nimelt möönis kostja oma väitega, et kolmanda koosoleku otsuste tühistamine ei muuda midagi, s.t ta möönis kolmanda üldkoosoleku otsuste tühistamise võimalust. Kostja ei väitnud, et koosolek oli otsustusvõimeline põhikirja p-s 6.5 sätestatud erandliku korra alusel.
11.Kohus on teinud seadusel ja esitatud asjaoludel mittepõhineva järelduse, et arvestades tänapäevaseid võimalusi, võib KÜS §-s 15 nimetatud dokumendid teha ühistu liikmetele kättesaadavaks ka virtuaalsel teel. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta on edastanud KÜS §-s 15 nimetatud dokumendid igale korteriühistu liikmele tutvumiseks elektrooniliselt KÜ liikmete elektronposti aadressil. Hageja elektronposti aadressile ei ole KÜ juhatus mitte ühtegi dokumenti mitte kunagi edastanud. AB Haldusühenduse või mõne muu äriühingu kodulehel olev teave ei ole ilmselgelt samastatav KÜS § 15 lg-s 2 sätestatud KÜ juhatuse kohustuse kohase täitmisega. KÜS § 15 lg 2 sõnastusest tuleneb, et majandustegevuse aastakava ja eelmise aasta aruanne bilansiga tuleb üle anda KÜ juhatuse poolt igale KÜ liikmele (mitte korteriühistut teenindavale äriühingule) kirjaliku dokumendina. Elektroonilise dokumendi esitamise võimalus ja nõuded esitamisele ning kättesaamisele peavad olema otsesõnu sätestatud seaduses.
12.Kohtuotsuses esmakordselt esile toodud järeldus KÜ põhikirja p-s 6.5 sätestatud erandliku korra laienemise kohta järgnevatele sama päevakorraga koosolekutele ei ole kooskõlas Põhiseaduse §-ga 10 ja §-ga 11. Hageja on endiselt seisukohal, et põhikirja p-s 6.5 sätestatud erandlik kord on kohaldatav üksnes teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolekule, nagu põhikirja punktis 6.5 on selgelt märgitud. Kohus on rikkunud TsMS § 232 lg-s 1 ja §-s 438 sätestatud tõendite hindamise nõudeid, jättes hindamata õiguskantsleri 03.10.2006 vastuskirja hagejale ja sellele tõendile tuginevad väited. Hageja esitas oma kirjalikus seisukohas kostja vastuse suhtes taotluse välja nõuda kostjalt allkirjastatud 07.06.2006 KÜ Tedre 27 üldkoosoleku protokoll, koos osalejate nimekirjaga ja selle protokolli alusel AS-ga Hansapank sõlmitud laenuleping. Kohus jättis selle taotluse määrusega lahendamata, rikkudes sellega TsMS § 463 lg 1 ja § 464 lg 3.
Vastus apellatsioonkaebusele
13.Kostja leiab, et apellatsioonkaebus pole õige ning jääb oma endistele seisukohtadele. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
14.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada õigusnormi olulise rikkumise tõttu, mis seisnes tõendite ebaõiges hindamises ja seaduse ebaõiges kohaldamises.
15.Hageja esitas nõude KÜ 07.06.2006 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks põhjusel, et enne koosoleku toimumist ei edastatud korteriühistu liikmetele KÜS § 15 lg-s 2 ettenähtud korras majandustegevuse aastakava projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Hageja leiab, et KÜS § 15 nõuete täitmine on korteriühistu liikmete igaaastase üldkoosoleku läbiviimise kohustuslikuks eelduseks. Lisaks leidis hageja, et 07.06.2006 toimunud koosolek ei olnud otsustusvõimeline, kuna osales 13 KÜ liiget ja sellega rikuti KÜ põhikirja p 6.5 sätet, mis näeb ette, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest.
16.Vaidlust ei ole selles, et 26.05.2006 toimunud üldkoosolekul ei olnud otsuste vastuvõtmiseks vajalikku kvoorumit ja 31.05.2006 toimus teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek. Sama päevakorraga toimus kolmas koosolek 07.06.2006.
17.Ringkonnakohus leiab, et maakohus pidi andma vastuse küsimusele, kas 07.06.2006 toimunud üldkoosolek oli otsustusvõimeline või mitte, s.t kas vastuvõetud otsused on seaduslikud. KÜ Tedre 27 põhikirja p 6.5 kohaselt pidi üldkoosolekust osa võtma vähemalt 23 ühistu liiget. Vaidlust ei ole selles, et kohal oli 13 ühistu liiget (t.lk.27). Ebaõige on maakohtu põhjendus, et tegemist oli korduvalt kokkukutsutud üldkoosolekuga, mistõttu kvooruminõue ei kehtinud. Analüüsides esitatud tõendeid ilmnes, et 26.05.2006 toimunud üldkoosolekul oli kohal 17 ühistu liiget, neist üks volitusega ja üldkoosolekul leiti, et puudus otsustusvõimeline kvoorum ja otsustati kokku kutsuda uus üldkoosolek (t.lk.23-24). 31.05 2006 toimus teistkordne üldkoosolek, kus leiti, et põhikirja kohaselt oli üldkoosolek otsustusvõimeline, sest kohal viibis 22 ühistu liiget, neist kaks volitusega (t.lk.25-26). Maakohus nimetas 07.06.2006 toimunud üldkoosolekut korduvaks üldkoosolekuks, kusjuures pooled ise sellele asjaolule tuginenud ei ole. Seda ei kajasta koosoleku protokoll (t.lk.27). Pooled on teistkordseks üldkoosolekuks pidanud 31.05.2006 koosolekut ja seda tõendab ka protokoll (t.lk.25-26). Pooled ei ole tuginenud ka sellele, et 31.05.2006 koosolekul tehti vaheaeg ja otsustati jätkata 07.06.2006. Ringkonnakohus leiab, et sellest tulenevalt ei saanud vaidlusalusel üldkoosolekul vastuvõetud otsused olla seaduslikud kvoorumi puudumise tõttu. Pooled ei tugine asjaolule, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda oleks rikutud.
18.Lisaks on hageja tuginenud vaidlustatud otsuste tühistamisel asjaolule, et rikuti KÜS § 15 lgs 2 sätestatut, kuna majandustegevuse aastakava ei esitatud korteriühistu liikmetele tutvumiseks tähtaegselt. Kostja selgitusel oli dokument kättesaadav AB Haldusühenduse kodulehel. 31.05.2006 üldkoosoleku protokollis fikseeriti, et KÜ Tedre 27 esimees Maret Merisaar tegi lühikokkuvõtte 2005.a majandusaruandest ja laskis selle väljatrüki koosolekuruumis ringi käima (t.lk 25 p 1).
19.Ringkonnakohus leiab, et isegi juhul, kui 07.06.2006 oleks olnud korduv üldkoosolek või eelmise koosoleku jätkamine pärast vaheaega, oleks sellel vastuvõetud otsused olnud kehtetud KÜS § 15 lg-s 2 sätestatud rikkumise tõttu. Sama seisukoht on väljendatud Riigikohtu 15.06.2005 lahendis nr 3-2-1-63-05 (p 12,13). Vaidlust ei ole selles, et majandustegevuse aastakava projekti sai hageja pärast järelepärimist 30.07.2006. Kostja põhjendas majandustegevuse aastakava esitamata jätmist KÜ liikmetele ja üldkoosolekule sellega, et ei olnud teada, kui palju on liikmed nõus laenu tagasimakseid tasuma (t.lk.31).
Hageja on põhjendatult pidanud seda seisukohta ebaõigeks, sest just laenu otsustamine on üldkoosoleku pädevuses, kuid kostja lähtub eeldusest, nagu oleks laenu võtmine eelnevalt otsustatud ja arutuse all oleks vaid igakuise laenu tagasimakse suurus. Tegelikult otsustati laenuküsimus 07.06.2006 (t.lk. 27 pöördel). Eeltoodud põhjendustel tuleb apellatsioonkaebus rahuldada ja 07.06.2006 üldkoosolekul vastuvõetud otsused tunnistada kehtetuks. Hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamisel jäävad menetluskulud kostja (vastustaja) kanda.
U.Loonurm
A.Tänav
I.Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.