Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Kohtuotsuse peale võivad apellatsioonimenetluse pooled esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Sergei Saveljev esitas 13.04.2000 Tallinna Linnakohtusse hagi E. Ii, S.T ja A.D vastu, milles palus kohtul tunnistada kehtetuks Tallinnas x asuva korteri müümiseks 11.02.1999 hageja nimel E. Ii ja S. T vahel sõlmitud müügilepingu ning 24.03.1999 S. T ja A.D vahel sõlmitud müügilepingu. 13.06.2000 esitatud hagiavalduse täienduses esitas hageja hagi lisaks Õie Mesila vastu ning palus tunnistada kehtetuks ka A.D ja Õie Mesila vahel 04.04.2000 sõlmitud korteri müügilepingu. 27.09.2002 loobus hageja hagist Eduard Ii, Swen Trummi ja A.D vastu ning nõuetest tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja esitas AÕS § 68, § 80 ja § 95 lg-te 3 ja 4 alusel vindikatsioonihagi Õie Mesila vastu, milles palus tunnustada tema omandiõigust korterile asukohaga Tallinnas x. 05.12.2005 hageja täpsustas haginõuet ja palus tunnustada Sergei Saveljevi omandiõigust korteriomandile asukohaga Tallinnas x, mis on kantud Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr xxxxxx. Uute nõuetena palus hageja kustutada kinnistusraamatust kanne Õie Mesila omandiõiguse kohta vaidlusalusele korteriomandile, kanda hageja kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ning kohustada kostjat andma kande tegemiseks nõusolek. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-st 341 saab hageja nõuda kostjalt tema omandiõigust tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi võib asendada kostja nõusolekut selle andmiseks kohustav kohtuotsus. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale alates 16.02.1996 omandiõiguse alusel korter Tallinnas, aadressil x. Korteri väärtus on hageja hinnangul 800 000 krooni. 1999. a. veebruarikuus sai talle teatavaks, et 11.02.1999 on E.I hageja nimelt vormistatud volikirja esitades müünud kõnealuse korteri S.T. Hageja volikirja E.I tõestas 29.12.1998 Rakvere notari Marika Saaveri asendaja Toomas Saaver. Hageja ei tunne Eduard Ii ega ole teda volitanud ostu-müügilepingut sõlmima, mis oli ka võimatu, kuna samal ajal viibis hageja kinnipidamiskohas. Hageja avalduse alusel selles faktis KrK § 143 lg 2 p 11 tunnustel algatatud kriminaalasjas nr 99231601804 määratud käekirjaekspertiis on kindlaks teinud, et volitaja allkiri volikirjal ei kuulu hagejale. 24.03.1999 müüs S.T vaidlusaluse korteri A.Dle ja 04.04.2000 müüs A.D korteri edasi Õie Mesilale. Hageja leidis, et volituseta tehtud 11.02.1999 ostu-müügitehing ning selle alusel teostatud järgnevad tehingud on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 1 ja § 103 lg 1 alusel tühised ja kuuluvad kehtetuks tunnistamisele, kuna rikuvad tema omandiõigust. Hageja omandit on käsutatud ebaseaduslikult ja tema tahte vastaselt ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg-st 3 tulenevalt ei ole vaidlusaluse korteri omandiõigus S. T üle läinud, mistõttu on välistatud asja omandamine kostja poolt isegi viimase heausksuse korral. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja ostis korteri asukohaga Tallinnas x oma poja, kinnisvaramaakler S. Mesila vahendusel 250 000 krooni eest, mis oli soodne,

2(10)

kuid mitte odav hind. Korterit pakuti müüa maaklerite kaudu ja kostjal ei olnud alust arvata, et A.Dl puudub õigus omandit üle anda. Kostja omandas vaidlusaluse korteri heauskselt. 04.04.2000 ostu-müügilepingu punkti 4 kohaselt läks korteri omandiõigus ja valdus kostjale üle lepingu allakirjutamisel ning vahetult pärast lepingu allakirjutamist anti kostjale üle korteri võtmed, kuigi ta korteri halva seisukorra tõttu sinna elama ei asunud. Hageja võttis korteri valduse 2000. a. detsembris kostjalt jõuga tagasi. Hageja valdusest oli korter välja läinud tema tahte kohaselt, sest kriminaalasja toimikus asuvate materjalide kohaselt rentis hageja x korteri 13.03.1998 J.Tle OÜ-st T Kinnisvara. Heauskse omandamise vältimiseks peab hageja tõendama, et korter läks otsese valdaja valdusest välja viimase tahte vastaselt. Kostja oli seisukohal, et ka J. T käest ei läinud kõnealuse korteri valdus välja tema tahte vastaselt, kuna J. T andis hageja seletuse kohaselt korteri võtmed üle hageja volitatud isikule A. Nle. Seega puudub alus AÕS § 95 lg 3 kohaldamiseks antud vaidluses. Kolmanda isiku kostja poolel seisukoht Kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse kaasatud Rakvere notar Marika Saaver ühines kostja vastuväidetega ja palus hagi rahuldamata jätta. Kolmas isik leidis, et ta täitis volikirja tõestamisel 29.12.1998 hoolsuskohustust ja ei rikkunud notariaadiseadust ega 1998. a. kehtinud notariaaltoimingute tegemise korda. NotS § 47 lg 1 ja notariaadiseaduse alusel kehtestatud „Notariaaltoimingute tegemise korra“ punkti 19 järgi tuli isikusamasus tuvastada passi või seda asendava dokumendi alusel ning registritest isikusamasuse kontrolli võimalust nimetatud õigusaktid ette ei näinud. NotS § 52 lg 1 p 2 kohaselt notar keeldub notariaaltoimingu tegemisest, kui notariaaltoimingu tegemiseks esitatud dokumendid ei vasta nõuetele. Notaril puudusid andmed, et volikirja tõestamisel esitatud dokumendid ei vastanud nõuetele. Menetluse vahepealne käik 21.11.2000 kaasas kohus menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel notarid Anne Saaberi ja Marika Saaveri. 04.12.2002 määrusega lõpetas Tallinna Linnakohus menetluse käesolevas tsiviilasjas kostjate S. T ja A.D suhtes tehingute kehtetuks tunnistamise nõudes hageja hagist loobumise tõttu TsMS § 217 p 4 alusel ja kostja E.I suhtes viimase surma tõttu TsMS § 217 p 7 alusel. Sama määrusega kõrvaldas kohus TsMS § 81 lg-le 4 tuginedes menetlusest Tallinna notari Anne Saaberi, kellel puudus puutumus uue nõudega. Tallinna Linnakohus 16.05.2003 otsusega rahuldas hagi ja tunnustas Sergei Saveljevi omandiõigust Tallinnas x asuvale korterile. Tallinna Ringkonnakohus 16.12.2003 otsusega tühistas eelnimetatud otsuse ning jättis Sergei Saveljevi hagi Õie Mesila vastu omandiõiguse tunnustamiseks rahuldamata, kuna leidis, et vaidlusaluse korteri valdus läks hageja käest välja hageja tahte kohaselt 28.01.1999 J. Tga sõlmitud üürilepingu alusel (kriminaalasi nr 99231601804, toimiku lk 49) ning see välistab AÕS § 95 lg 3 kohaldamise. Sellest tulenevalt on Õie Mesila korteri heauskne omandaja. Riigikohus 11.05.2004 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-61-04 tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2003 otsuse ning saatis asja samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt sõltub AÕS § 95 lg 3 kohaldamise võimalikkus asjaolu kindlakstegemisest, kas korteri valdus läks J. T kui otsese valdaja käest välja tema tahte kohaselt või selle vastaselt. Kui korter läks J. T kui otsese valdaja valdusest välja tema tahte kohaselt, ei oleks saanud asjas AÕS § 95 lg 3 kohaldada. Kui korteri valdus läks aga J. T kui otsese valdaja käest välja tema tahte vastaselt, siis välistab

3(10)

heauskse omandamise AÕS § 95 lg 3. Kui ei leia kinnitust, et asi oleks otsese valdaja tahte vastaselt tema valdusest välja läinud, siis tuleb vastata küsimusele omandamise heausksusest kõigi kolme käsutustehingu (asjaõigusliku kokkuleppe) puhul. Heauskse omandamise eeldused on sätestatud AÕS § 92 lg-s 1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22.09.2004 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/886/04 Tallinna Linnakohtu 16.05.2003 otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ning jättis Sergei Saveljevi hagi Õie Mesila vastu omandiõiguse tunnustamiseks rahuldamata põhjusel, et korter, mille omandiõiguse tunnustamist vallasasjana S. Saveljev hages, oli 07.04.2004 kinnistatud kostja nimele ja kantud kinnistusraamatusse korteriomandi reaalosana. Seega ei olnud ringkonnakohtu hinnangul võimalik hagis toodud asjaoludel vaidlust lahendada. Riigikohus 21.03.2005 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 22.09.2004 otsuse ning saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium nõustus, et kui ringkonnakohtu menetluses ilmneb uus asjaolu, mis välistab põhimõtteliselt sellise lahendi tegemise, nagu tegi esimese astme kohus, saab ja peab ringkonnakohus seda arvestama. Riigikohus asus nimetatud otsuses seisukohale, et korteriomandi esmakinnistamine 07.04.2004 ei ole sellise tähendusega uus asjaolu, mis välistab hagi rahuldamise ja õigustab seega linnakohtu otsuse tühistamist, sõltumata apellatsioonkaebuse põhjendustest. Kui hagi on esitatud vallasasjast korteri omandiõiguse tunnustamiseks, on tulenevalt vallasasjast korteri baasil korteriomandi moodustamise protseduuri eripärast võimalik lugeda hagi esitatuks ka korteriomandi suhtes. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 211 ja § 214 lg 5 järgi on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Korteriomandi esmakinnistamisel piisab kinnistusametile ühepoolse notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse esitamisest koos korteri kui vallasasja omandiõigust tõendavate ja muude seadusest tulenevate kinnistamiseks vajalike dokumentidega (loetletud EES § 214 lg-s 1 ja Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ punktis 38). Kinnistamisavalduse esitab ja korterelamu aluse maa erastamise korraldab eluruumide erastamise kohustatud subjekt või korteriühistu üldjuhul kõigi korteriomanike jaoks ühiselt ning korteriomanike kohustuseks seoses kinnistamisega on vaid korteriomandi moodustamisega seotud kulude tasumine. Eelnevast järeldub, et vallasasjast korteri omanik saab sisuliselt omapoolsete toiminguteta ja oma tahet väljendamata korteriomandi omanikuks, erinevalt vallasasjaks oleva elamu aluse ja selle juurde kuuluva maa tagastamisest või erastamisest. Kuna hagi oli esitatud korterile omandiõiguse tunnustamiseks, ei takista Riigikohtu hinnangul hagi rahuldamist asjaolu, et vallasasjast korter on muutunud korteriomandi osaks, juhul kui hagi ese on piisavalt selgelt tähistatud. Kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Sellises olukorras peab hagejal olema õigus oma nõuet täpsustada selliselt, et tuvastamisnõue ulatub ka kinnistatud korteriomandile. See ei tähenda hagi eseme muutmist TsMS § 154 lg 1 mõttes. Kostja ei saa esitada korteriomandile omandiõiguse tunnustamise nõudele vastuväiteid, mis põhinevad tema kinnistusraamatusse kandmisel, sest see toimus automaatselt hooneregistri andmete järgi ega tekitanud talle korteri omamiseks ega valdamiseks senisest suuremat õigust. Kohtumenetluse ökonoomsuse ja efektiivsuse printsiibiga on kooskõlas omandiõiguse tunnustamise nõude menetlemise jätkamine samas menetluses. Riigikohus pidas vajalikuks märkida, et ainuüksi hageja omandiõiguse tunnustamine korteriomandile ei tähenda veel automaatselt hageja kandmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja KRS §-st 341 on

4(10)

hagejal õigus nõuda omandiõigust tunnustava lahendi alusel kostjalt nõusoleku andmist kinnistusraamatu kande parandamiseks. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 01.06.2005 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/746/05 Tallinna Linnakohtu 16.05.2003 otsuse ning saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus leidis, et esimese astme kohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid ega välja selgitanud asjas olulisi asjaolusid (kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 164 lg 1 p-d 1 ja 2). Samas hagi rahuldamata jätmine põhjendamatuse tõttu oleks hageja suhtes ebaõiglane ning hagejale tuleb anda võimalus nõude aluseks olevaid asjaolusid põhjendada ja tõendada. Ennekõike tuleb välja selgitada Riigikohtu 11.05.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-04 esiletoodud asjaolud, kuna vastavalt TsMS §-le 365 on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Uute asjaolude esiletoomine ning uute tõendite esitamine ringkonnakohtus ei oleks kooskõlas apellatsioonimenetluse olemusega ning seetõttu ei ole menetlusõiguse normi rikkumist võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Esimese astme kohtu otsuse resolutsioon ja põhjendused Harju Maakohus 24.04.2007 otsusega rahuldas hagi ja tunnustas Sergei Saveljevi omandiõigust korteriomandile Tallinnas x, mille kohta on tehtud kanne kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxxx Harju Maakohtu kinnistusosakonnas. Harju Maakohus luges Õie Mesila kohustatuks andma nõusolek korteriomandi omanikuna ebaõigesti kinnistusraamatusse (kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxxx Harju Maakohtu kinnistusosakonnas) kantud Õie Mesila kustutamiseks ja Sergei Saveljevi sissekandmiseks omanikuna. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et 13.03.1998 sõlmitud rendilepingu alusel oli vaidlusaluse korteri (käesoleval ajal korteriomand) otseseks valdajaks kuni 1999. aasta sügiseni OÜ T Kinnisvara. Vaidlust ei ole ka selles, et 11.02.1999 korteri võõrandamise tehingu asjaõiguskokkulepe on tühine AÕS § 92 ja TsÜS § 103 lg 1 järgi. AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. 1999. a. veebruaris kehtinud AÕS § 95 lg 1 sätestas, et isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Sama paragrahvi 3. lõike järgi ei toimu omandamist 1. lõike kohaselt, kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Selle sätte eesmärk oli ja on kaitsta tsiviilkäibe stabiilsust juhul, kui omanik ise on vallasasja valduse ära andnud. Selline kaitse kehtib vaid siis, kui omanikult valduse saanud isiku valdusest ei ole asi välja läinud tema tahte vastaselt. Raske oleks põhjendada heauskse omandamise võimaldamist näiteks juhul, kui omanik on kaudne valdaja ja asi on varastatud otseselt valdajalt. See tähendab, et kui käesoleval juhul oli hageja kaudne valdaja ja korter läks J. T kui otsese valdaja valdusest välja tema tahte kohaselt, ei saaks asjas kohaldada AÕS § 95 lg 3. Kui korteri valdus läks aga J. T kui otsese valdaja käest välja tema tahte vastaselt, siis välistab heauskse omandamise AÕS § 95 lg 3. Seega tuleb vaidluse lahendamiseks kindlaks teha, kas korteri valdus läks J. T kui otsese valdaja käest välja tema tahte vastaselt või mitte. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et hageja poolt esitatud asjaolu kohaselt ei võõrandanud korterit otsene valdaja J. T, vaid keegi E. I.

5(10)

Tunnistajatena ülekuulatud A. N ja J. T ütlustega on tõendatud, et korter ei väljunud hageja valdusest tema tahte kohaselt. Kooskõlas hageja ja tunnistaja J. T vahelise rendilepinguga läks korteri valdus hageja tahtel J. Tle rendilepingu kehtivuse ajaks. J. T lõpetas rendilepingu ennetähtaegselt, kuna temalt hakkasid raha korteri kasutamise eest nõudma isikud, kes nimetasid ennast korteri omanikeks, omanikuna esines S. T. J. T andis korteri võtmed ja valduse üle hageja poolt volitatud A. Nle. Tunnistaja A. N ütluste kohaselt ei saanud kostja ise korteri üle järelevalvet teostada seoses kinnipidamiskohas viibimisega. Pärast hageja vabanemist andis tunnistaja võtmed hagejale, kes läks majja ja pääses saadud võtmetega korterisse sisse. Sellest järeldub, et J. T andis korteri valduse üle hageja poolt volitatud A. Nle ning A. N andis hageja vabanedes korteri valduse üle hagejale. Ei J. T ega A. N andnud korteri valdust üle isiku(te)le, kes korteri kostjale müüs. Tsiviilasja menetluse käigus muutus vallasasjast korter kinnistusraamatusse kandmisega korteriomandi kui kinnisasja osaks. Maakohus leidis, et sõltumata vaidlusaluse asja õigusliku režiimi muutumisest võib hagi rahuldada ja tunnustada Sergei Saveljevi omandiõigust korteriomandile, kuigi hageja valdusest läks välja korter vallasasjana. Hageja muutis nõuet ja taotles ühtlasi kinnistusraamatu kannete parandamist. Kohus märkis, et vallasasjana korterite baasil korteriomandite kinnistamise protseduur erineb märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast. Kinnisomandi üleandmiseks ja asjaõigusega koormamiseks on AÕS § 641 järgi reeglina nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 211 ja § 214 lg 5 järgi kantakse korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse isikud, kellele kuulusid korterid vallasasjadena, ning korteriomanike kohustuseks seoses kinnistamisega on vaid korteriomandi moodustamisega seotud kulude tasumine. Kinnistusraamatu kanne tehakse AÕS § 621 lg 1 järgi kinnistamisavalduse alusel ehk siis ilma asjaõiguslepinguta. Korteriomandi kinnistamiseks ei ole korteri kui vallasasja omanikul vaja sõlmida eraldi maa erastamise lepingut ega ole ka vajalik kohaliku omavalitsuse haldusakti konkreetse korteri juurde maa erastamiseks. Järelikult, kui on tõendatud Sergei Saveljevi omandiõigus Tallinnas x asuvale korterile kui vallasasjale, võib tunnustada tema omandiõigust nimetatud vallasasja baasil moodustatud korteriomandile, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxxxxxxx all. Kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja KRS §-st 341 nõudis hageja kostjalt tema omandiõigust tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. TsÜS § 68 lg 5 järgi võib asendada kostja nõusolekut selle andmiseks kohustav kohtuotsus. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 24.04.2007 otsuse ning teha uus otsus, millega jätta Sergei Saveljevi hagi rahuldamata. Apellant palub kohtukulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja rikkunud menetlusnorme, mistõttu kohtuotsus ei ole kooskõlas TsMS § 436 lg-ga 1 ja §-ga 438. Maakohus on eksinud faktiliste asjaolude tuvastamisel, kui luges vaidlustamata asjaoluks,

6(10)

et 13.03.1998 sõlmitud rendilepingu alusel oli vaidlusaluse korteri valdajaks OÜ T Kinnisvara. Antud rendilepingu alusel oli kuni 1999. a. sügiseni korteri valdajaks J. T, kes oli ka hagejaga rendilepingu sõlminud. Harju Maakohus kinnitab, et hageja oli korteri valduse üle andnud J. Tle (OÜ-st T Kinnisvara) oma tahte kohaselt. Apellant nõustub selle asjaoluga. AÕS § 95 lg-test 1 ja 3 tulenevalt tuli käesolevas tsiviilasjas välja selgitada, kas hageja oli korteri kaudne valdaja ja kas korter läks J. T otsesest valdusest välja tema tahte kohaselt. Sellised juhised andis asja arutamiseks Riigikohus oma 11.05.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-04 ning sellise küsimuse püstitas õigustatult Harju Maakohus. Eeltoodust lähtuvalt jõudis maakohus aga ebaõigele ja vastuolulisele järeldusele, mille kohaselt tunnistajatena ülekuulatud A. N ja J. T ütlustega on väidetavalt tõendatud, et korter ei väljunud hageja valdusest tema tahte kohaselt. Vastuolus selle järeldusega on kohus kaevatavas otsuses tuvastanud, et vastavalt hageja ja tunnistaja J. T vahelisele rendilepingule läks korteri valdus hageja tahtel rendilepingu kehtivuse ajaks üle J. Tle. See tähendab, et korter läks hageja valdusest välja tema tahte kohaselt ning maakohtu vastupidised järeldused on alusetud ja põhjendamatud. J. T valduse küsimust käsitledes märgib Harju Maakohus, et J. T lõpetas rendilepingu ennetähtaegselt ja andis korteri võtmed ja valduse üle hageja poolt volitatud A. Nle. Apellant rõhutab, et järelikult ei saanud korter J. T valdusest tema tahte vastaselt välja minna, kuna J. T loobus valdusest vabatahtlikult. Asjas on tuvastatud, et pärast J. T valdusest loobumist ei taastunud ka hageja valdus, kuna tunnistaja A. N ütluste kohaselt ei saanud hageja ise korteri üle järelevalvet teostada seoses kinnipidamiskohas viibimisega. Seoses tunnistaja A. N väidetava valduse teostamisega vaidlusaluse korteri üle on maakohus apellandi arvates tõendeid vääralt hinnanud ning jätnud põhjendamatult kõrvale tõendamist leidnud asjaolud ja tunnistajate ütlused. Kaevatava kohtuotsuse kohaselt andis A. N pärast hageja kinnipidamiskohast vabanemist korteri võtmed temale üle ning hageja pääses saadud võtmetega korterisse sisse. Nimetatud asjaolu ei vasta tõele, kuivõrd hagejal tuli korterisse pääsemiseks lõhkuda ukselukud, milline intsident on fikseeritud nii turvafirma kohalesaabumise kui politsei sekkumisega. Ka oli kostja korterisse paigutanud oma asjad, mida hageja on eelnevas menetluses möönnud (“korteris olid võõrad asjad”). Hageja on seoses korteri valdusega ja valduse tema käest väljaminekuga andnud menetluse käigus erinevaid ja vastuolulisi seletusi (näiteks 18.03.2003 istungil seletas S. Saveljev, et kinnipidamiskohas olles sai ta teada, et korteris elavad võõrad isikud ja pärast vabanemist 2000. a. lõpus ajas ta kõrvalised isikud korterist välja ning vahetas lukud). Hageja seletuse selge vastuolu tõendite alusel tuvastatud asjaoludega seisneb selles, et hageja ei saanud oma võtmetega korterisse sisse pääseda, samuti jääb ebaselgeks, kuidas ja kellelt sai hageja teateid, et korteris viibivad kõrvalised isikud. Samas on tõenditega kindlalt kinnitamist leidnud hageja ja J. T vabatahtlik loobumine korteri valdusest. Hageja ja tunnistajad on kinnitanud, et J. T andis korteri võtmed üle hageja väidetavale esindajale A. Nle, kelle volitus on menetluse käigus tõendamata. Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2003 otsusega on tõendatud, et kostja oli pärast lepingu sõlmimist 04.04.2000 korterile uued lukud pannud ja korter oli antud ESS valve alla. Seega ei saanud A. Nl tekkida valdust korterile ning tema väited korteris käimisest ei vasta tõele. Apellant vaidleb eeltoodu põhjal vastu kaevatava kohtuotsuse järeldusele, et J. T andis korteri valduse üle hageja poolt volitatud A. Nle ning A. N andis pärast hageja vabanemist korteri valduse üle hagejale. Alates 2000. a. aprillist valdas korterit vaieldamatult kostja, kes oli sinna viinud oma asjad, vahetanud lukud ja pannud korteri valve alla. Hageja on

7(10)

seletanud, et pärast vabanemist 2000. a. lõpus ajas ta oma tuttava abiga kõrvalised isikud korterist välja ning vahetas lukud. Apellandi väitel ei olnud hagejal õigust omaabi kasutades valdust tagasi võtta, kuna korter oli tema valdusest välja läinud tema tahte kohaselt ning kostja oli korteri heauskne omandaja AÕS § 95 lg 1 tähenduses. Esimese astme kohus ei ole käesolevas asjas tuvastanud, et korter oleks vastustajalt varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud, mis välistab AÕS § 95 lg 3 kohaldamise. Seda märkis ka Riigikohus oma 11.05.2004 otsuses tsiviilasjas nr 32-1-61-04: “Kui hageja oli omanikuna kaudne valdaja ja korter läks otsese valdaja J. T valdusest välja tema tahte vastaselt, on AÕS § 95 lg 3 järgi korteri edasine heauskne omandamine välistatud.” Eeltoodud seisukohta kinnitab Riigikohus oma 10.12.2001 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-148-01: “Seda tuvastatud asjaolu hinnates on ringkonnakohus õigesti leidnud, et vaidlusalune korter läks kostja valdusest välja tema tahte kohaselt. Tulenevalt AÕS § 39 lg-st 1 lõpeb valdus muu hulgas ka tegelikust võimust loobumisega asja üle. Korteri valduse üleandmisel üürnikule loobus kostja vabatahtlikult korteri valdusest, s. o tegelikust võimust korteri üle. AÕS § 95 lg 3 kohaselt on asja heauskne omandamine AÕS § 95 lg 1 järgi välistatud, kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Kuna asjas tuvastati, et vaidlusalune korter läks kostja valdusest välja tema tahte kohaselt, siis on apellatsioonikohus jätnud õigesti AÕS § 95 lg 3 kohaldamata. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et korteri otsesest valdusest loobumine seoses selle üürile andmisega pole vaadeldav tegeliku võimu teostamise mööduva katkestusega, mis AÕS § 39 lg 2 järgi valdust ei lõpeta. Kui üürileandja on korteri valduse andnud üle üürnikule, siis ei ole ta selle korteri otsene valdaja ainuüksi seetõttu, et tal on olemas üürniku valdusse antud korteri võtmed.” Apellant on seisukohal, et esimese astme kohus on küll järginud Riigikohtu poolt antud juhiseid, kuid teinud neist ebaõiged ja vastuolulised järeldused, millest tulenevalt Harju Maakohtu 24.04.2007 otsus kuulub tühistamisele. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata, kuna Harju Maakohus ei ole otsuse tegemisel ebaõigesti tõlgendanud materiaalõiguse norme ega rikkunud menetlusnorme. Vastustaja palub apellandilt välja mõista kulutused õigusabile summas 7 363,20 krooni. Vastustaja väidab vastuses apellatsioonkaebusele, et vaidlusalune asi ei ole kunagi tema (kaudsest) valdusest välja läinud, kuna ta andis Tallinnas x asuva korteri valduse üle J. Tle, kes andis selle üle vastustaja volitatud isikule. Esimese astme kohus on need asjaolud õigesti tuvastanud. Apellant püüdis omandada valdust omavoliga ja vastustaja teostas 12.12.2000 seaduslikku omaabi AÕS § 41 lg 2 tähenduses. Kolmas isik kostja poolel Rakvere notar Marika Saaver vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja kaevatava kohtuotsuse muutmata. Vastustaja palub jätta kohtukulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised ja nende esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Maakohus on otsust piisavalt põhjendanud, mistõttu kolleegium ei korda otsuses olevaid põhjendusi. Kolleegium ei tuvastanud materiaalõigusnormi rikkumist ega menetlusõigusnormi rikkumist, mis annaks alust otsuse tühistamiseks.

8(10)

Toimikus olevate tõendite kohaselt hagejale kuulunud korteri Tallinnas x A osas sõlmiti kolm käsutustehingut ning vaidlus puudub selle üle, et esimene asjaõiguskokkulepe, mis sõlmiti 11.02.1999, on tühine volituste puudumise tõttu omandi üleandmiseks, tulenevalt tehingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 103 lg-st 1 ja § 66 lg-st 2. Kostja Õie Mesila sõlmis A.Dga 04.04.2000 vaidlusaluse korteri ostu-müügilepingu, mille punkti 4 kohaselt omandiõiguse ja valduse üleminek loeti toimunuks lepingu allakirjutamisel /t.lk.241/. Hageja tugines oma nõudes AÕS §-dele 68, 80, 95 lg 3 ja 4 ning kostja oma vastuväidetes asjaolule, et ta on heauskne omanik. Poolte vahel tekkis vaidlus selle üle, kas kostja on heauskne omanik ning kas valduse üleminek on toimunud otsese ja kaudse valdaja tahte vastaselt. Samuti oli vaidlusküsimuseks valduse üleminek kostjale, mille osas on poolte seisukohad vastandlikud. Maakohus tuvastas, et korteri otseseks valdajaks oli kuni 1999.a. sügiseni OÜ T Kinnisvara. Kolleegium nõustub apellandiga, et toimiku materjalide kohaselt oli rendilepingu sõlminud J. T, mitte OÜ T Kinnisvara. Ka leidis tõendamist, et J.T andis valduse üle hageja poolt volitatud isikule A. Nle, kes omakorda andis korterivõtmed üle hagejale viimase kinnipidamiskohast vabanemisel ning et J.T ega A.N ei andnud korteri valdust üle isikutele, kes korteri kostjale müüs. Apellant leiab, et kuivõrd J.T kui otsese valdaja valdusest läks korter välja tema enda tahte kohaselt, siis ei saa kohaldada AÕS § 95 lg 3. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Maakohus tuvastas, et korteri valduse üleminekuks puudus nii otsese kui ka kaudse valdaja tahe. Kolleegium leiab, et antud maakohtu seisukohta ei ole ümber lükatud. Apellandi väited apellatsioonikohtu istungil selle kohta, et hageja on andnud vastuolulisi ütlusi, ei lükka ümber maakohtus ülekuulatud tunnistajate J. T ja A.N ütlusi selles, et hageja tahe oli oma omandit vallata ka pärast kinnipidamiskohast vabanemist ning ta ei olnud sellest loobunud. AÕS § 95 lg 3 kohaselt heauskset omandamist ei toimu, kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Kolleegium leiab, et kui asi väljub omaniku valdusest tema tahte vastaselt, siis heauskne omandamine on välistatud kestvalt, st sõltumata sellest, mitu korda ja kellele asi edasi võõrandati. Siit tuleneb, et isegi kui A.D esindaja andis kostjale üle valduse, siis toimus see hageja tahte vastaselt ning sellest tulenevalt ei tekkinud kostjal heauskset omandamist. Arvestades eeltoodut kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Menetluskulu jaotamine Maakohus on õigesti menetluskulu väljamõistmisel juhindunud 1.jaanuarini 2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätetest.

9(10)

Pooled taotlevad menetluskulu väljamõistmist. TsMS § 60 lg 1 kohaselt menetluskulu kannab see pool, kes kaotab protsessi. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, siis kohtukulud kannab kostja. Vastustaja taotleb õigusabikulu väljamõistmist summas 7363,29 krooni, mille kandmise kohta on dokumendid esitatud. Kolleegium leiab, et tegemist on vajalike ja põhjendatud menetluskuludega, mistõttu tuleb taotlus TsMS § 61 lg 1 p 2 järgi rahuldada.

Iko Nõmm

Mare Merimaa

Malle Seppik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.