Asjaõigus › Omandiasjad

Korter ei läinud hageja või T Kinnisvara valdusest välja nende tahte vastaselt, sest T Kinnisvara valduse lõppemisel korterist väljakolimisega hageja valdus reaalselt ei taastunud. Kolmanda isiku arvamus Kolmas isik leiab, et notar täitis detsembris 1998 hoolsuskohustust ja ei rikkunud Notariaadiseadust. Tegemist oli organiseeritud pettusega. Hagiavaldus ei vasta nõuetele. Omandiõiguse tunnustamise nõuet esitada ei saanuks. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud esitatud avalduste ja tõenditega ning ära kuulanud menetlusosalised ja ülekuulanud tunnistajad, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Vaidlus puudub selles, et 13.03.1998 sõlmitud rendilepingu alusel oli vaidlusaluse korteri (käesoleval ajal korteriomand) otseseks valdajaks kuni 1999 sügiseni T Kinnisvara. Vaidlust ei ole ka selles, et 11.02.1999 korteri võõrandamise tehingu asjaõiguskokkulepe on tühine AÕS § 92 ja TsÜS § 103 lg 1 järgi. AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasomand üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokkuleppinud, et omand läheb üle omandajale. 1999 veebruaris kehtinud AÕS § 95 lg 1 sätestas, et isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Sama paragrahvi 3. lõike järgi ei toimu omandamist 1. lõike kohaselt, kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Selle sätte eesmärk oli ja on kaitsta tsiviilkäibe stabiilsust juhul, kui omanik ise on vallasasja valduse ära andnud. Selline kaitse kehtib vaid siis, kui omanikult valduse saanud isiku valdusest pole asi välja läinud tema tahte vastaselt. Raske oleks põhjendada heauskse omandamise võimaldamist näiteks juhul, kui omanik on kaudne valdaja ja asi on varastatud otseselt valdajalt. See tähendab, et kui käesoleval juhul oli hageja kaudne valdaja ja korter läks J. T kui otsese valdaja valdusest välja tema tahte kohaselt, ei saaks asjas kohaldada AÕS § 95 lg 3. Kui korteri valdus läks aga J. T kui otsese valdaja käest välja tema tahte vastaselt, siis välistab heauskse omandamise AÕS § 95 lg 3. Seega tuleb vaidluse lahendamiseks kindlaks teha, kas korteri valdus läks JT kui otsuse valdaja käest välja tema tahte vastaselt või mitte. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et hageja poolt esitatud asjaolu kohaselt ei võõrandanud korterit otsene valdaja Juta T, vaid keegi E. Ivanov. Tunnistajatena ülekuulatud A. N ja J. T ütlustega on tõendatud, et korter ei väljunud hageja valdusest tema tahte kohaselt. Kooskõlas hageja ja tunnistaja J. T vahelisele rendilepingule, läks korteri valdus hageja tahtel J. Tle rendilepingu kehtivuse ajaks. J. T lõpetas rendilepingu ennetähtaegselt, kuna temalt hakkasid raha korteri kasutamise eest nõudma isikud, kes nimetasid ennast korteri omanikeks, omanikuna esines ST. J.T andis korteri võtmed ja valduse üle hageja poolt volitatud tunnistaja A. Nle. Tunnistaja A. N ütluste kohaselt ei saanud kostja ise korteri üle järelevalvet teostada seoses kinnipidamiskohas viibimisega. Pärast hageja vabanemist andis tunnistaja võtmed hagejale, kes läks majja ja pääses saadud võtmetega korterisse sisse. Sellest järeldub, et J. T andis korteri valduse üle hageja poolt volitatud A. Nle ning A. N andis hageja vabanedes korteri valduse üle hagejale. Ei J. T ega A. N andnud korteri valdust üle isiku(te)le, kes korteri kostjale müüs. Kinnistusraamatusse kandmisega sai korterist kui vallasasjast korteriomand kinnisasjana. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

Kinnistatud korteriomandi kui kinnisasja üleandmiseks ja asjaõigusega koormamiseks, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 18 järgi erastatakse erastatavate eluruumide alune ja nende teenindamiseks vajalik maa või antakse lepingulisse kasutusse. Korteriomandi omanikuks on EES § 211 järgi õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Sama sätte järgi esitab avalduse korteriomandi seadmiseks, milles sisaldub taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks, valla- või linnavalitsusele eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid vastava avalduse võib esitada ka korteriühistu või eluruumi vallasasjana omavad isikud. Korteriomandite kinnistamiseks võib EES § 214 lg 2 järgi kinnistamisavalduse ja muud vajalikud dokumendid esitada ka korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud. Korteriomandi omanikuna kantakse EES § 214 lg 5 järgi kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik ning kande aluseks on EES § 214 lõikes 1 sätestatud dokumendid. Vallasasjana korterite baasil korteriomandite kinnistamise protseduur erineb märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast. Kinnistusraamatu kanne tehakse AÕS § 621 lg 1 järgi kinnistamisavalduse alusel. Korteriomandi kinnistamiseks ei ole korteri kui vallasasja omanikul vaja sõlmida eraldi maa erastamise lepingut ega ole ka vajalik kohaliku omavalitsuse haldusakti konkreetse korteri juurde maa erastamiseks. Korterelamu aluse maa erastamise korraldab kõigi korteriomanike jaoks üldjuhul ühiselt eluruumide erastamise kohustatud subjekt või korteriühistu. Korteriomandite omanikena kantakse kinnistusraamatusse isikud, kellele kuulusid korterid vallasasjadena ning korteriomanike kohustuseks seoses kinnistamisega on vaid korteriomandi moodustamisega seotud kulude tasumine. Kuna vaidluse käigus muutus korter vallasasjast korteriomandi osaks (kinnisasi), muutis hageja nõuet ning taotleb ka kinnistusraamatu kannete muutmist. Vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi aga isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja KRS §-st 341 nõudis hageja kostjalt tema omandiõigust tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. TsÜS § 68 lg 5 järgi võib asendada kostja nõusolekut selle andmiseks kohustav kohtuotsus. Kooskõlas TsMS ja TMS RakS § 3 kuuluvad kohtukulud väljamõistmisele kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS järgi. Juhindudes TsMS § 60 lg 1 mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus rahuldas hageja nõuded, mistõttu hageja kohtukulud tuleb kostjalt välja mõista. Hageja kohtukuluks on tasu õigusabi eest. Hageja esitas taotluse õigusabi eest 48 214,18 krooni väljamõistmiseks. Arvestades asja mahtu, menetluse kulgu, peab kohus põhjendatuks välja mõista õigusabi eest hageja poolt taotletud summa, mis on kooskõlas TsMS § 61 lg 1 p-s 2 sätestatud justiitsministri kehtestatud suurusega (Justiitsministri 23.08.1999 määrus nr 42).

T. Hiiuväin kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.