Asjaõigus › Omandiasjad

Tegemist on hiljem mitteomanikuks tunnistatud isiku käsutustehinguga asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 95 lg 1 järgi, mille kohaselt isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja valduse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Kostja heausksust lepingu sõlmimisel ja õigust korteriomandile kinnitab hagiavaldusele lisatud Tartu Linnavalitsuse 15.12.2005 korraldus ja hageja enda sellekohane kiri 25.02.1999 kostjale. Tartu Linnavalitsuse korralduse alusel otsustati hagejale hüvitada mittetagastatava korteri väärtus vastavalt kokkuleppele. Hüvituse suuruseks oli 100 000 krooni, mis kanti 08.04.2006 hageja nõudmisel tema poolt näidatud pangaarvele. Alates 2006. a märtsist toimusid kostja ja hageja esindaja vahel korduvad läbirääkimised Baeri 5 elamu kaasomandi kasutuse, valdamise ja võimaliku kaasomandi lõpetamise üle. 2006. a juulis tegid hageja esindajad teatavaks hageja soovi, et kostja müüks oma osa kaasomandist hagejale. Läbirääkimised peatusid rahalise kompensatsiooni suuruse otsustamise juures. Hageja tunnistas kostja kaasomandit Baeri 5 elamule juba 1999. a, ega kahelnud selle õiguses kuni kaasomandi kasutamise, valdamise ja kaasomandi lõpetamise läbirääkimiste katkemiseni 2006. a, s.o 7 aasta jooksul. Seetõttu on käesoleva hagi ootamatu esitamine kostja kui läbirääkimiste teise poole vastu ja sellest kostjale tagantjärele teatamine hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine. Hageja on rikkunud TsÜS 138 lg 1 ja 2 nõudeid, mille kohaselt õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ja ei ole lubatud õigusi teostada ka selliselt, et eesmärgiks on kahju tekkimine teisele poolele.

MAAKOHTU LAHEND

Seega tuleb T. Annuki ja kostja vahel sõlmitud asjaõiguslepingut käsitleda kui mitteomaniku käsutustehingut AÕS § 95 lg 1 järgi. Eelnimetatud säte on heauskse omandamise kohta, mille lõike 1 kohaselt on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Kohus nõustus kostjaga selles, et heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes sõlmitud lepingu alusel omandanud asja mitteomanikult, millega ühtlasi tagatakse õiguskindlus tsiviilõiguslikes suhetes. Järelikult tuleb kaitsta eluruumi heauskset omandamist kostja poolt, kuna eluruumi võõrandas kostjale T. Annuk, kes ei ole omandireformi kohustatud subjekt ega saanud Tartu Linnavalituse ja T. Annuki vahel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu eluruumi omanikuks. Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95 lg 1 ka mitteomaniku käsutustehingut. Hageja esindaja on viidanud Riigikohtu 05.06.2006 lahendile nr 3-2-1-41-06, milles on öeldud, et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui asjaõigusleping on tühine. Antud juhul ei ole T. Annuki ja kostja vahel sõlmitud asjaõigusleping tühine, sest see leping ei ole seotud omandireformi kohustatud subjektiga ja omandireformi objektiga ning ei saa seetõttu olla vastuolus ORAS §-ga 18 lg 1. Järelikult puudub ka alus vaidlusaluse tehingu tühisuse tunnustamiseks TsÜS § 66 lg 2 alusel. Hageja esindaja on viidanud ka Riigikohtu 25.10.2006 lahendile nr 3-2-1-92-06, kus aga Riigikohus on öelnud, et ainuüksi käsutuse puudumine, s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama, ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Seega asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle sõlminul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada. Järelikult ei ole hageja esindaja viited eeltoodud Riigikohtu lahenditele asjakohased.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Vastuväidete kohaselt on maakohus õigesti põhjendanud, et antud asja lahendamisel tuleb juhinduda Riigikohtu 25.01.2002 otsuse nr 3-2-1-2-02 selgitustest. Nimetatud otsuses viidatakse ka varasemale Riigikohtu 05.12.2001 lahendile nr 3-2-1-130-01. Ka selles lahendis on riigikohus selgitanud, et heauskselt on võimalik omandada eluruumi, mida erastamise kohustatud subjekt ei tohtinud seaduse kohaselt erastada ja mis hiljem erastaja poolt kolmandale isikule edasi müüdi. AÕS § 95 lg 1 kohaselt on võimalik vallasasja omandamine ka isikult, kes ei ole õigustatud omandit üle andma. Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95 lg 1 ka mitteomaniku käsutustehingut heauskse omandaja suhtes. Apellandi õigusi või huve, milliseid on võimalik esitatud hagi raames kaitsta, ei ole rikutud, kuivõrd apellant ei ole vaidlustatud lepingu (s.o T. Annuki ja A. Lauri poolt 27.08.1997 sõlmitud lepingu) pooleks, samuti ei kuulu vaidlusalune korter asukohaga Baeri 5-1B Tartu apellandile, kuna Tartu Linnavalitsus omandireformi kohustatud subjektina on otsustanud oma 15.12.2005 korralduse nr 1922 p 2 kohaselt mitte tagastada H. Mihkelsonile majavalduse Baeri 5 korterit nr 1B, kuivõrd see korter on kostja A. Lauri heauskses omanduses. H. Mihkelson on nõustunud eelnimetatud korraldusega ja ei ole seda korraldust vaidlustanud haldusmenetluses. Seega korraldus mitte tagastada korterit Baeri 5-1B H. Mihkelsonile on jõustunud ja kuulub täitmisele. Eelmärgitust tulenevalt ei saa hageja nõuda korteri tagastamist omandireformi käigus ORAS-le tuginedes. Antud tsiviilasjas ei kuulu kohaldamisele hageja poolt viidatud ORAS § 18 lg 1 ja TsÜS § 66 lg 2, kuna vaidlusalust lepingut ei sõlminud eluruumide erastamise kohustatud subjekt ja seda ei sõlmitud eluruumi erastamise ostu-müügilepingu täitmiseks, vaid antud juhul on tegemist hiljem mitteomanikuks tunnistatud isiku (T. Annuki) käsutustehinguga AÕS § 95 lg 1 järgi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

kuulu tagastamisele, kui õigustatud subjekt ei nõua vara tagastamist, vaid soovivad selle kompenseerimist. Kuivõrd vaidlustatud tehingu objektiks olev vara (korter Baeri 5-1B) kompenseeriti hagejale ning selle aluseks olev haldusakt on jõustunud, siis puudub linnavalitsusel seadusest tulenev õigus nimetatud korteri tagastamiseks ja hagejal seadusest tulenev õigus nõuda nimetatud korteri tagastamist. Eelnevast järeldub, et vaidlustatud tehingu tühisuse tunnustamine ei tooks hagejale kaasa soovitud tagajärgi, kuna vara tagastamine talle ei ole võimalik. Seega ei riku ka vaidlustatud tehing hageja õigusi. Maakohus on põhjendatult tuvastanud ka selle, et vaidlusaluse tehingu tühisuse tunnustamiseks puudub alus ning apellandi viited ORAS §-le 18 ei anna põhjust maakohtu järelduse teisiti hindamiseks. Vaatamata sellele, et vaidlusaluse tehingu objektiks oli omandireformi objektiks tunnistatud eluruum, ei sõlminud seda omandireformi kohustatud subjekt vaid T. Annuk. Maakohus on õigesti leidnud, et T. Annuki ja kostja vahelist tehingut tuleb käsitleda kui mitteomaniku käsutustehingut, mille puhul on heauskne omandamine võimalik. Kuna asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest, siis ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa asjaõiguslepingu kehtetust. Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes sõlmitud lepingu alusel omandanud asja mitteomanikult. Seetõttu tuleb kaitsta tagastamisele kuuluva asja heauskset omandamist, kui selle järgnevalt võõrandas isik, kes pole omandireformi kohustatud subjekt ega saanud eelneva asjaõiguslepingu tühisuse tõttu asja omanikuks. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata apellatsiooniastmes apellandi kanda.

Andra Pärsimägi

jätmisega

Egon Konsand

jäävad

poolte

menetluskulud

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.