Asjaõigus › Omandiasjad

otsustati hagejale hüvitada mittetagastatava korteri väärtus vastavalt kokkuleppele. Hüvituse suuruseks oli 100 000 krooni, mis kanti 8. aprillil 2006. a hageja nõudmisel tema poolt näidatud pangaarvele. Alates 2006. a märtsist toimusid kostja ja hageja esindaja vahel korduvad läbirääkimised B. 5 elamu kaasomandi kasutuse, valdamise ja võimaliku kaasomandi lõpetamise üle. 2006. a juulis tegid hageja esindajad teatavaks hageja soovi, et kostja müüks oma osa kaasomandist hagejale. Läbirääkimised peatusid rahalise kompensatsiooni suuruse otsustamise juures. Hageja esindajad lubasid paari päeva jooksul teatada kostjale, kas hageja nõustub kostja poolt pakutava kompensatsiooni suurusega või teatab hageja omapoolse maksta soovitava kompensatsiooni suuruse. Kostja korduvatele suulistele ja kirjalikele pöördumistele vastas hageja esindaja eitavalt alles 29. septembri 2006. a kirjaga. Hageja tunnistas kostja kaasomandit B. 5 elamule juba 1999. a, ega kahelnud selle õiguses kuni kaasomandi kasutamise, valdamise ja kaasomandi lõpetamise läbirääkimiste katkemiseni 2006. a, so. seitsme aasta jooksul. Seetõttu on käesoleva hagi ootamatu esitamine kostja kui läbirääkimiste teise poole vastu ja sellest kostjale tagantjärele teatamine heausu põhimõttega vastuolus olev käitumine. Hageja on rikkunud TsÜS 138 lõigete 1 ja 2 nõudeid, mille kohaselt õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ja ei ole lubatud õigusi teostada ka selliselt, et eesmärgiks on kahju tekkimine teisele poolele. Kostja leiab, et 27. augustil 1997. a sõlmitud leping, millega kostja omandas mõttelise osa B. 5-1 eluruumist, on seaduslik ja puudub õiguslik alus selle lepingu tühisuse tunnustamiseks. HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSELE (tl 41-42) Hageja leiab, et kostja vastuses toodud seisukohad ei ole asjakohased. Riigikohus on korduvalt rõhutanud (tsiviilasjad nr 3-2-1-41-06 ja nr 3-2-1-92-06), et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Kuigi abstraktse käsutuslepinguna on selle tühisuse võimalused piiratumad kui kohustuslepingute puhul, ei ole asjaõiguslepingu tühisus siiski välistatud. ORAS § 18 lõige 1 kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- ja kohaliku omavalituse organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui ORAS-st ei tulene teisiti. Antud keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Käesolevas asjas puudub vaidlus selle üle, et B. 5 asuv hoone on omandireformi objekt, hageja on omandireformi õigustatud subjekt ja õigusvastaselt tagastatud vara tagastamine ei olnud vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal otsustatud. Seega oli kõikidel isikutel keelatud nimetatud vara võõrandada ja seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Lisaks leiab hageja, et ükski kostja vastuses toodud asjaoludest ei muuda tühist käsutustehingut kehtivaks. TsÜS § 84 lg 4 näeb ette põhimõttelise võimaluse mitmepoolse tühise tehingu kinnitamiseks. Sõlmides kaasomandi lõpetamise ja ehitise mõttelise osa müügilepingu, oleks hageja koos lepingu sõlmimisega võinud tühise tehingu kinnitada. Hageja varasemaid tahteavaldusi seoses B. 5 elamu tagastamismenetlusega ei saa lugeda tehingu kinnitamiseks TsÜS § 84 lõike 4 tähenduses. Samuti nähtub kostja poolt esitatud 25. veebruari 1999. a avaldusest, et hageja soovib saada kogu vaidlusaluse hoone ainuomanikuks ja kasutada seda oma eluasemena. Kõik edasised kokkulepped Tartu Linnavalitsusega on hageja nimel sõlminud tema lepinguline esindaja Mare Laur (kostja abikaasa). Kokkulepete sõlmimisel ei ole hageja endine esindaja juhtinud hageja tähelepanu asjaolule, et õiguslikult eristatakse õigustamata isiku käsutust, mille puhul on võimalik heauskne omandamine olukorrast, kus tühine on asjaõiguskokkulepe kui selline. Sellega lõi hageja endine esindaja hagejas asjaoludest ebaõige ettekujutuse. Nimetatud kokkulepete sisu ei ole hagejaga kooskõlastatud, varasem esindaja on nende sõlmimisel tegutsenud iseseisvalt.

KOHTUISTUNG

Hageja esindaja, vandeadvokaat Siim Roode, poolt kohtuistungil antud seletuste kohaselt ei ole kostja esindaja väide hagi läbivaatamata jätmise kohta põhjendatud, sest hageja õigusi on rikutud ja hageja ei saanud olla lepingu pooleks, sest hagejale ei ole tagastatud seda vara. Hageja õiguslik huvi

seisneb selles, et hagejal on positiivse kohtulahendi korral võimalik taotleda Tartu Linnavalitsuselt omandireformi menetluse uuendamist, kuna on ilmnenud uued asjaolud. Hageja esindaja leiab, et kostja vastuväide heauskse omandamise kohta ei ole asjakohane ega õiguslikult korrektne. Kuna antud juhul on tegemist tühise käsutamisega, siis heauskset omandamist ei saa toimuda. B. tn 5 eramu korterid erastati, mis peale hageja pöördus kohtusse ja tehingud tühistati. Erastamine toimus pärast Tartu Linnavalitsuse ÕVVTK otsuse tegemist. Fakt on, et kõik tehingud toimusid pärast seda, kui oli tunnistatud hageja isa omandireformi õigustatud subjektiks ja tunnustatud hageja pärimisõigust. Hageja esindaja leiab, et kui kõik erastamistehingud vaidlustatakse, siis on ilmselge, et tühine on ka tehing, mille on sõlminud kostja, kusjuures hageja esindaja, Mare Laur (kostja abikaasa) ei teavitanud sellest hagejat. Kostja esindaja, advokaat Aivar Hint, poolt kohtuistungil antud seletuste kohaselt tuleks hagi jätta läbi vaatamata, sest hageja õigusi ja huve, milliseid tuleks kohtu korras kaitsta, ei ole rikutud, sest hageja ei ole vaidlustatud lepingu pooleks. Samuti ei kuulu vaidlusalune korter tagastamisele, sest Tartu Linnavalitsus omandireformi kohustatud subjektina on otsustanud korterit hagejale mitte tagastada. Hageja on nõustunud nimetatud korraldusega ja ei ole seda korraldust vaidlustanud. Samuti leiab kostja esindaja, et ORAS § 18 lg 1 ja TsÜS 66 lg 2 ei kuulu kohaldamisele, sest T.A. ja kostja vahelist lepingut ei sõlmitud eluruumi erastamise ostu-müügilepingu täitmiseks. Kostja esindaja viitas Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-130-01 ja nr 3-2-1-2-02, et näidata eluruumi heauskse omandamise võimalikkust AÕS § 95 lg 1 järgi, so. kui mitteomaniku käsutustehingu kaudu. Seega on kostja omandanud B. 5-1b korteri heauskselt, vaatamata sellele, et T.A. ei olnud õigustatud omandit üle andma. AÕS § 95 lg 1 sätte eesmärgiks on õiguskindluse tagamine tsiviilõiguslikes suhetes. Kostja esindaja ei nõustu hageja esindaja väitega, et hageja ei teadnud asjaolu, et kostja on kui heauskne omanik. 25. veebruari 1999. a kirjas märgib hageja, et kostja on heauskne. Samuti on hageja nõustunud ühiste kavatsuste protokolli ja 11. jaanuari 2006. a kokkuleppega, mis on sõlmitud hageja esindaja ja Linnavarade osakonna juhataja Kunnar Jürgensoni vahel. Hageja on nõustunud ka Tartu Linnavalitsuse otsusega mitte tagastada hagejale korterit, vaid maksta hagejale hüvitist. Hageja on hüvituse summas 100 000 krooni kätte saanud. Kui hageja ei oleks sellega nõus olnud, siis oleks ta Tartu Linnavalitsusele selle raha tagastanud. Kuna kostja abikaasa Mare Laur esindas hagejat, siis hageja esindaja on viidanud kostja pahausksusele (hageja vastavat nõuet küll esitanud ei ole) 1997. a tehingu sõlmimisel. Kõigepealt sõlmiti ostu-müügileping T.A. ja kostja vahel ning esindussuhe Mare Lauri ja hageja vahel tekkis alles 1998. aastal. Hageja esindaja viited Riigikohtu lahenditele ei ole kostja esindaja arvates asjakohased, sest need puudutavad kinnisasja, mitte vallasasja võõrandamist.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kõigepealt lahendab kohus küsimuse sellest, kas hagejal oli õigus esitada T.A. ja kostja vahel 27. augustil 2007. a sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõuet. Seejärel teeb kohus kindlaks, kas eelnimetatud lepingu tühisuse tunnistamiseks on alust. Kostja esindaja on seisukohal, et hagi tuleks jätta läbivaatamata, sest hageja ei ole 27. augustil 1997. a kostja ja T.A. vahel sõlmitud korterite vahetuslepingu (tl 7) pooleks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse §-s 11 on sätestatud, et võlasuhtele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 111 lg 1 kohaselt võib tsiviilõigusi kaitsta kohtus. Sama seaduse § 112 lõikes 2 punktis 1 on ära toodud tsiviilõiguse kaitse viisina õiguse tunnustamine. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 3 lõike 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Selleks, et kohus saaks tunnustada isiku õigust, peab olema selle isiku tsiviilõigus rikutud. Kohus nõustub

kostjaga selles, et kuna hageja ei ole 27. augustil 1997. a sõlmitud lepingu pooleks, siis ei riku vaidlusalune leping ka hageja õigusi. Hageja leiab, et kuna tema isa oli tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks kostja ja T. A vahel sõlmitud lepinguobjekti – B. 5-1b eluruumi – suhtes, siis hageja teostab hagi esitamisega oma õiguslike huvide kaitset. Kohus on seisukohal, et hagejal, kes peab end vaidlusaluse eluruumi omanikuks, on õigus saada selgust asjaõiguslepingu kehtivuse küsimises, sest viimane kuuluks lahendamisele ka omandi kaitse nõude esitamisel. Seega on kohus seisukohal, et kostja esindaja taotlus hagi läbivaatamata jätmise kohta ei ole põhjendatud. Hageja palub tunnustada T.A. ja kostja vahel 27. augustil 1997. a sõlmitud korterit vahetuslepingu (tl 7), millega T.A. võõrandas kostjale korteri B. 1b, tühisust. Tartu Linnavalitsuse Linnavarade osakonna ja T.A. vahel sõlmitud ostu-müügilepingust nr 16017 nähtub, et Tartu Linnavalitsus müüs 23. novembril 1995. a vaidlusaluse korteri T.A. le (tl 64) pärast seda, kui Tartu Linnavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise komisjoni 02. juuni 1994. a otsusega nr 46 (tl 8) tunnistati eelnimetatud korter omandireformi objektiks ja hageja isa omandireformi õigustatud subjektiks. T.A. sõlmis kostjaga korterite vahetuslepingu 27. augustil 1997. a (tl 7). Tartu Maakohtu 25. veebruari 2004. a otsusega tunnustati Tartu Linnavalitsuse ja T.A. vahel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Seega sõlmisid T.A. ja kostja korterite vahetuslepingu enne kohtu poolt Tartu Linnavalitsuse ja T.A. vahel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist. Riigikohus on oma 25. jaanuari 2002. a lahendis nr 3-2-1-2-02 selgitanud, et kui isik ei ole asjaõiguslepingu pooleks, siis ei tekita, muuda ega lõpeta eelnimetatud asjaõigusleping selle isiku tsiviilõigus- ja kohustusi. Järelikult ei rikutud kostja ja T.A. vahel sõlmitud korteri vahetuslepinguga hageja õigusi. Vaatamata asjaolule, et vaidlusaluse asjaõiguslepingu objektiks oli ka omandireformi objektiks tunnistatud eluruum, ei sõlminud seda eluruumi erastamise kohustatud subjekt, Tartu Linnavalitsus, eluruumi erastamise ostu-müügilepingu täitmiseks. Seega tuleb T.A. ja kostja vahel sõlmitud asjaõiguslepingut käsitleda kui mitteomaniku käsutustehingut asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 95 lõige 1 järgi. Eelnimetatud säte on heauskse omandamise kohta, mille lõike 1 kohaselt on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Kohus nõustub kostjaga selles, et heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes sõlmitud lepingu alusel omandanud asja mitteomanikult, millega ühtlasi tagatakse õiguskindlus tsiviilõiguslikes suhetes. Järelikult tuleb kaitsta eluruumi heauskset omandamist kostja poolt, kuna eluruumi võõrandas kostjale T.A., kes ei ole omandireformi kohustatud subjekt, selleks oli Tartu Linnavalitsus, ega saanud Tartu Linnavalituse ja T.A. vahel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu eluruumi omanikuks. Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95 lõige 1 ka mitteomaniku käsutustehingut. Asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asjaolust, kas omandaja teadis, et võõrandaja ei ole asja omanik. Hageja esindaja on viidanud Riigikohtu 5. juuni 2006. a lahendile nr 3-2-1-41-06, milles on öeldud, et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui asjaõigusleping on tühine. Antud juhul ei ole T.A. ja kostja vahel sõlmitud asjaõigusleping tühine, sest see leping ei ole seotud omandireformi kohustatud subjektiga ja omandireformi objektiga ning ei saa seetõttu olla vastuolus ORAS § 18 lõikega 1. Järelikult puudub ka alus vaidlusaluse tehingu tühisuse tunnustamiseks TsÜS § 66 lg 2 alusel. Hageja esindaja on viidanud ka Riigikohtu 25. oktoobri 2006. a lahendile nr 3-2-1-92-06, kus aga Riigikohus on öelnud, et ainuüksi käsutuse puudumine, s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama, ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Seega asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping

kehtib, kuid selle sõlminul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada. Järelikult ei ole hageja esindaja viited eeltoodud Riigikohtu lahenditele asjakohased. Hageja on esitanud tühisuse tunnustamise hagi, mistõttu ei lahendata käesolevas asjas küsimust selles, kas kostja korteri omandamisel ka heauskne oli või mitte. Viimast saab kindlaks teha omandi kaitse vaidluse raames. Lisaks peab kohus oluliseks märkida, et kuna eluruumi heauskne omandamine mitteomanikult on võimalik, siis Tartu Linnavalitsuse 15. detsembri 2005. a korraldus (tl 8-10), millega hagejale tagastati kõik korterid välja arvatud kostja poolt omandatud korter, on õiguspärane. Eelnimetatud korraldusega otsustati hüvitada hagejale mittetagastatava korteri väärtus vastavalt hageja ja Linnavara osakonna juhataja 17. oktoobri 2005. a kokkuleppele (vt tl 32), mis on ka täidetud (tl 3334 ja 36). Arvestades eeltoodut, on kohus seisukohal, et 27. augustil 1997. a T.A. ja kostja vahel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõue ei kuulu rahuldamisele.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab antud asjas menetluskulud H.M. kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.