Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

ükski teine korteriomanik ei esitanud enne üldkoosolekut, üldkoosoleku ajal ega ka pärast koosolekut kostja juhatusele pretensiooni, et ei ole koosoleku kutset tähtaegselt kätte saanud või rikutakse üldkoosoleku läbiviimise korda. Üldkoosolekul muudeti teatavaks tehtud teemade järjekorda ning see ei ole seadusest tulenevalt keelatud. Üldkoosolekul arutavate teemade järjekorra muutmine pandi hääletusele ning selle poolt hääletati, küll jäi see märkimata protokolli. Nimetatud vormiviga ei ole vastuolus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-ga 21. Üldkoosoleku protokollis on kajastatud, et osavõtjate arv on küllaldane ja kvoorum on otsustusvõimeline. Üldkoosoleku protokollis ei olnud märgitud vastuhääli, kuna neid ei olnudki. Samuti ei hääletanud hageja otsustele vastu. Hageja ei esitanud üldkoosolekul arutavate teemade kohta küsimusi ega tõstatanud probleeme. Üldkoosolekul vastuvõetud otsused ei vajanud korteriomanike kokkulepet. Kuna korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad kaasomandi eset KÜS ja põhikirja järgi. Maja tehnilise seisukorra säilitamiseks tehtavate remonditööde teostamiseks ei ole vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kostja ei teosta maja ümberehitust, vaid renoveerimistöid, mis on seotud maja tehnosüsteemide parendamisega ja on maja konstruktsioonide säilimiseks oluliselt vajalikud. Renoveerimistööde teostamise kava aluseks oli Ehituskorralduse OÜ koostatud maja tehnilise seisukorra akt 2005. a., energiaaudit, maja tehnilise ülevaatuse tulemused 30. oktoobrist 2005. a. ning TTÜ spetsialistide uurimisarendustöö „Tallinna munitsipaalhoonete energiaauditid ja energeetiline sertifitseerimine III“. Kõiki maja elanikke informeeriti kirjalikult 6. märtsil 2006. a. renoveerimistöödest, kus olid kirjas kavandatavad tööd, nende hinnad ning pangalaenu võtmise vajadus ja suurus. Küttesüsteemi renoveerimine on lõpetusjärgus ning välisseina soojustamise töödega on alustatud. Põhjaliku renoveerimise läbiviimist kaaluti kaks aastat ning 31 aastat vana maja kütte-, vee- ja muid renoveerimistöid ei olnud enam otstarbekas edasi lükata. Nimetatud renoveerimistööd aitavad elamu majandamiskulusid vähendada. Esimese astme kohtu otsus 19. juuni 2007. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt õigeksvõtule tuginedes. Kohus tuvastas 16. mai 2006. a. üldkoosolekul päevakorra punkti 1 all vastuvõetud otsuse nr. 2 – müüa Mustamäe tee x korterelamu 17. korruse korterid – tühisuse. Muus osas jättis kohus hagi rahuldamata. Menetluskulud jäid 80% ulatuses hageja ja 20% ulatuses kostja kanda. KÜS § 13 lg. 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus ühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg. 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. MTÜS § 241 lg. 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 46 tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada vähemalt 15 päeva. Üldkoosoleku teates peab olema näidatud koosoleku toimumise koht, aeg ning päevakord. Vastavalt põhikirja punktile 47 paneb ühistu juhatus välja teadete tahvlile või annab vähemalt kaks nädalat enne korralist üldkoosolekut igale ühistu liikmele tutvumiseks majandustegevuse aastakava projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. KÜS § 15 lg. 2 kohaselt annab korteriühistu juhatus igale ühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. MTÜS § 36 lg. 2 kohaselt esitab juhatus aruanded

üldkoosolekule kuue kuu jooksul, arvates majandusaasta lõppemisest. Kui mittetulundusühingul on audiitor või revisjonikomisjon, peab aruannetele lisama audiitori järeldusotsuse või revisjonikomisjoni arvamuse. Tunnistaja A. V – korteriühistu tegevjuhi-halduri – ütluste kohaselt pani ta ise üldkoosoleku kokkukutsumise kutse päevakorraga ja majandusaasta aruande teadete tahvlile üles 29. aprillil 2006. a. ning kutse päevakorraga ühistu liikmete postkastidesse. A. V käis ise iga päev majas ja kinnitab, et teadete tahvlil olid teated üleval. Ka valvuri laua peal oli majandusaasta aruande eksemplar. Samuti oli hageja asjaga kursis. A.V soovitas esitada hagejal pretensioonid kirjalikult, kuid seda ta ei teinud. Tunnistaja J. J – ühistu liikme – ütluste kohaselt osales ta 16. mai 2006. a. üldkoosolekul. J.J nägi teadete tahvlil teadet üldkoosoleku kohta ning majandusaasta aruannet. Samuti oli postkastis teade üldkoosoleku toimumise kohta. Teadete tahvlile ilmus teade ja majandusaasta aruanne aprilli viimasel nädalavahetusel, ajavahemikus 28. - 30. aprill. Tunnistajate ütlustega on kinnitust leidnud, et kostja täitis põhikirjast ja seadusest tulenevat üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Teadete tahvlile ja liikmete postkastidesse oli pandud kutse koos päevakorraga ning teadete tahvlil ja valvuri laua peal oli majandusaasta aruanne. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 49 annab ühistu liikmete üldkoosolekul iga korter ühe hääle. Liige võib hääleõigust kasutada kirjalikult volitatud esindaja kaudu. Üks ühistu liige võib esindada ainult ühte teist ühistu liiget. Hagejal on kahtlus, et üldkoosolekul osalenute näol ei olnud tegemist korteriühistu liikmetega, kuid konkreetselt ei oska ta öelda, kelle suhtes kahtlus on. KÜS § 5 lg. 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud KÜS-is sätestatud korras. Hageja ei ole konkreetselt nimetanud üldkoosolekul osalenud või volitatud isikut, kes ei oleks olnud korteriühistu liige. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lõikest 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuna hageja viitas sellisele asjaolule, millele tugines tema üldkoosoleku otsuste tühisuse nõue, tulnuks tal seda asjaolu tõendada. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 50 on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal olevatele liikmetele kuulub üle poole ühistu liikmete häältest. Tulenevalt põhikirja punktist 52 loetakse üldkoosoleku otsus vastu võetuks, kui see sai üle poole kohal olevate liikmete häältest. Puudub vaidlus, et korteriühistus on 95 liiget. Üldkoosolekul on ennast registreerinud 62 liiget. 13 liiget kasutasid hääleõigust kirjalikult volitatud esindaja kaudu. Kuna üks ühistu liige võib esindada ainult ühte teist ühistu liiget, siis tuleb osalenutest maha arvata kaks häält, seega kuulus kohal olevatele liikmetele 60 häält. Hageja on võtnud omaks, et üldkoosolekul viibis 53 ühistu liiget. Et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, peab kuuluma kohal olevatele liikmetele üle poole ühistu liikmete häältest, seega 48 häält. Kuna 16. mai 2006. a. üldkoosolekul kohal olevatele liikmetele kuulus üle 47 ühistu liikme hääle, oli üldkoosolek otsustusvõimeline. Üldkoosolekul sai otsuse lugeda vastuvõetuks, kui see sai üle 30 kohal oleva liikme hääle. Tulenevalt põhikirja punktist 54 jõustub ühistu liikmete üldkoosoleku otsus vastuvõtmise momendist, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. 16. mai 2006. a. üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid on juhatus asunud täitma. Hageja viitab asjaolule, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakord ei ühti protokollis märgitud päevakorraga. Võrreldes teatavaks tehtud päevakorda ning protokollitud päevakorda, nähtub, et muudetud on päevakorra punktide järjekorda. Kostja vastusest tulenevalt pandi üldkoosolekul arutavate teemade järjekorra muutmine hääletusele ning selle poolt hääletati. Kuigi see muudatus jäi protokolli kandmata, ei ole tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega. MTÜS § 21 lg. 4 kohaselt on üldkoosolek pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Küsimustes, mida ei ole üldkoosoleku

kokkukutsumisel teatavaks tehtud, võib vastu võtta otsuseid, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud mittetulundusühingu kõik liikmed. Seega oli üldkoosolek oli otsustusvõimeline ning pädev vastu võtma otsuseid, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisel oli järgitud kõiki seadusest ja põhikirjast tulenevaid nõudeid. Hageja leiab, et üldkoosolekul vastu võetud otsused on tühised, kuna need on seadusega vastuolus. Otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud (TsÜS § 38 lg. 2). KOS § 8 lg. 1 sätestab, et kokkuleppe alusel võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) KOS-is sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu KÜS-i nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates KÜS-i järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus KÜS-iga. Korteriühistu eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (KÜS § 2 lg. 1). MTÜS § 18 lg. 2 kohaselt võtab üldkoosolek vastu otsuseid kõikides mittetulundusühingu juhtimise küsimustes, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud juhatuse või mittetulundusühingu muu organi pädevusse. Seega on üldkoosoleku kokkukutsuja määrata ka üldkoosoleku päevakord, mis kajastab üldkoosoleku pädevuses olevate ja otsustatavate küsimuste ringi.

Sellest tulenevalt on üldkoosolekul 16. mail 2006. a. vastuvõetud otsused: päevakorrapunktiga 1 - remondi- ja renoveerimistööde teostamine ja laenu võtmine – vastu võetud otsused anda juhatusele volitused kõikide tööde teostamiseks, soojustada välisseinad, renoveerida küttesüsteem, vahetada külma- ja soojavee torustik, remontida ja soojustada katus, taotleda finantseerimiseks AS-ilt Hansapank laenu maksimaalselt viis miljonit krooni, 2005. a. majandusaruande ja bilansi kinnitamine, 2006. a. majanduskava heaks kiitmine, vastu võetud vastavalt kostja põhikirjas ja seaduses sätestatud korrale ning ei ole tuvastatud üldkoosolekul vastuvõetud otsuste tühisust. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse osaliselt ning uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Tuvastamist ei ole leidnud 15-päevane üldkoosoleku toimumisest etteteatamine ning järgitud ei ole ühistu põhikirja punkti 46. Tuunistaja A. V on korteriühistu tegevjuht-haldur, seega isik, kes on otseselt huvitatud enda tegevusele õigusliku hinnangu andmisest. Teine tunnistaja on üks ühistu liikmetest, kelle tunnistusest ei nähtu, et etteteatamine oli teatavaks tehtud hagejale. Vaidlustatud üldkoosoleku protokollist ei nähtu, mille alusel on tuvastatud osavõtjate liikmelisus. Kohtu nõudmisel on kostja esitanud liikmete nimekirja, milles on 36 liikme nimed. Kohus on ekslikult leidnud, et puudub vaidlus, kui palju liikmeid on korteriühistus. Ka ei ole hageja omaks võtnud 53 liikme viibimist üldkoosolekul. Hagejal ei ole võimalik tuvastada ega olnud ka koosolekul viibides võimalik tuvastada, kes kohalviibijatest on ühistu liikmed. Kuna ühistu liikmelisust ei ole olnud võimalik kindlaks teha ning see ei ole ka selgunud kohtumenetluse käigus, tuleb asuda seisukohale, et üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Kvoorumi selgitamisel saab lähtuda ainult ühistu poolt peetavast liikmete nimekirjast. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakord ei ühti protokollis märgitud päevakorraga: mitte päevakorra järjestust ei ole vahetatud, vaid selle sisu on kutses toodust erinev. Üldkoosoleku kokkukutsumise teate punktis 5 nähakse ette laenu võtmise otsustamine remondi ja renoveerimistöödeks. Vaidlustatud üldkoosoleku protokolli päevakorra punktis 1 on toodud remondi ja renoveerimistööde teostamine. KÜS § 151 lg. 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks käsitletava seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käsitletava seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide, või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist, või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Seega ei ole tegemist tavapärase majandustegevusega, vaid igapäevasest majandustegevusest väljuvate ulatuslike remondi ja renoveerimistöödega, millele viitavad ka üldkoosoleku protokolli otsuse osa punktid 3, 4, 5 ja 6. Samuti tuleb lugeda tähelepanuväärseks üldkoosoleku otsuse osa punkti 7, milles nähakse ette laenu taotlemist viie miljoni krooni ulatuses. Krediidi võtmine viie miljoni krooni ulatuses ei mahu tegevuse alla, millega tagatakse elamu kasutamiskõlblikkus ja elamu ümbruse korrashoid. Üldkoosoleku otsuse osa punktis 4, mis kajastas küttesüsteemi renoveerimist, oli ette nähtud paigaldada küttekehadele jaoturid. Jaoturite paigaldajana ning tarnijana oli ette nähtud kasutada Mesa Eesti OÜ toodangut. Enne üldkoosolekut oli korteriühistu liikmetele tutvustatud Mesa Eesti OÜ jaotureid. Tootja esindaja viibis üldkoosolekul ja esitles paigaldatavat jaoturit. Hageja vaidles korduvalt vastu jaoturite paigaldamisele, kuna nende paigaldamine ja nendega mõõtmine on seadusevastane. Kostja ei olnud teinud küttesüsteemi renoveerimise käigus paigaldatud jaoturitele VÕS-i mõttes konkurssi ega viinud läbi vähempakkumist. Üldkoosoleku otsuse punktis 4 taheti legaliseerida seadusevastaste mõõturite paigaldus ning mõõtmine. See toob kaasa üldkoosoleku otsuse osa punkti 4

tühisuse. Üldkoosolekul ei saa isegi häälteenamusega vastu võtta otsust, kui sellega kaasneb seadusevastane tegevus. Vastustaja seisukoht Vastustuses apellatsioonkaebusele vaidleb kostja sellele vastu. Üldkoosoleku protokollis ei ole kohustust välja tuua, mille alusel on osalejate liikmelisus tuvastatud. Korteriühistu juhatus kontrollib liikmelisust kinnistusraamatu väljavõtte alusel alati enne korteriühistu üldkoosolekut. Apellant ei põhjenda, miks on tunnistajate ütlused üldkoosoleku kokkukutsumise kohta ebausaldusväärsed. Üldkoosolekul võeti vastu otsused vaid nendes küsimustes, mis olid ka päevakorras välja toodud. Asjaolu, et küsimuste käsitlemise järjekorda on muudetud, ei muuda otsuseid tühiseks. Elamu säilitamine ja renoveerimine on elamu jätkusuutlikkusele äärmiselt olulised. Laenu võtmine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Apellant ise viibis koosolekul ning ei esitanud siis ühtegi vastuväidet laenu võtmise kohta. Apellant ei põhjenda, miks on keelatud ja seadusevastased Mesa Eesti OÜ poolt paigaldatavad jaoturid. Põhjendatud ei ole täiendava tunnistaja ärakuulamine, kuna käesolevas tsiviilvaidluse küsimuseks ei ole Mesa Eesti OÜ poolt paigaldatavad jaoturid, vaid korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühistamine või kehtetuks tunnistamine. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on otsust piisavalt põhjendanud, kolleegium järgib esimese astme kohtu otsuse põhjendusi ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei pea vajalikuks neid korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Maakohus on otsuses märkinud, milliste tõendite alusel ta jõudis järeldusele, et vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumisest on ühistu liikmetele nõuetekohaselt teatatud. Apellant ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kohtu poolt otsuses käsitletud tõendid ümber lükkaks ja mis annaks alust järeldusele, et tegelikult rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Kolleegium nõustub maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga ega pea vajalikuks seda muuta. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kostja esitanud koosolekul osalenud liikmete nimekirja, milles on 36 liikme nimed – tl. 62 – 64 asuvates nimekirjades on 63 nime, millest üks on maha tõmmatud. Millisest dokumendist luges apellant välja 36 nime, kaebusest ei selgu. Seda ei osanud apellandi esindaja selgitada ka apellatsioonikohtu istungil. Pealegi on apellant oma hagiavalduse täienduses kinnitanud, et koosolekust osavõtjate nimekirja on kantud 63 nime, millest üks on maha tõmmatud (tl. 104). Apellant on kaebuses vaidlustanud ka maakohtu otsuses märgitu, mille kohaselt 53 liikme viibimise koosolekul on ta omaks võtnud. Apellandi poolt kohtule esitatud kirjalikust avaldusest (tl. 142) nähtub, et apellant on selles jaatanud asjaolu, et tema poolt kirjeldatud otsuse poolt on hääletanud 53 liiget. Sellest ongi maakohus loogiliselt järeldanud, et nende liikmete osavõttu koosolekust ei ole apellant vaidlustanud, sest koosolekul kas isiklikult või esindaja kaudu osalemata ei ole võimalik ka otsuse poolt hääletada. Siiski on apellandi

Remondi- ja renoveerimistööde tegemiseks laenu võtmise üle otsustamisel on enesestmõistetav käsitleda töid, mille tegemiseks laenu vajatakse. Apellandi väited päevakorra mittevastavuse kohta on otsitud. Ka ei saa nõustuda apellandiga selles osas, nagu ei oleks üldkoosoleku pädevuses otsustada elamu remontimist ja renoveerimist. Apellant ei ole esitanud argumente, mis võiksid olla aluseks järeldusele, nagu ületaks ühistu poolt kavandatav remont taseme, mida vajatakse selleks, et tagatud oleks elamu kasutuskõlblik seisukord. Ainuüksi laenu suuruse põhjal seda järeldada ei saa. Apellant ei ole ka põhjendanud, millised on need ümberehitused, mida ühistu 5 miljoni krooni eest kavandab ja mis ei ole apellandi arvates vajalikud 95-korterilise elamu kasutuskõlblikkuse tagamiseks. Apellandi väited, mis puudutavad elamu remondil Mesa Eesti OÜ toodangu kasutamist, ei ole üldse asjakohased. Ükski seadus ei saa kindlaks määrata seda, millise konkreetse tootja toode vastab või ei vasta seadusele. Sellest, millist konkreetset toodet kasutatakse, ei saa sõltuda ka üldkoosoleku otsuse seaduslikkus. Lähtudes TsMS § 162 lõigetest 1 ja 2, tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulud jätta apellandi kanda.

Margo Klaar

Iko Nõmm

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.