Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

jaanuarini 2012.a. Kaebaja oli selleks ajaks juba korduvalt vastustajat informeerinud võimalikest probleemidest OÜ-ga Bernesta Grupp. Täiendavalt on OÜ Bernesta Grupp andnud hagejale ilma kostja nõusolekuta lisapindasid. Tegemist on õigustamata isiku käsutustehinguga. Kasutusvalduse lepingu p 5.2 tulenevalt on OÜ-l Bernesta Grupp kohustus küsida kinnisasja omanikult, kelleks praegu on kostja, nõusolekut üürilepingute sõlmimiseks, mida antud juhul tehtud ei ole. Täiendavalt tuleneb kasutusvalduse lepingu p 5.2 mõttest, et kinnisasja omaniku nõusolekut on vaja ka enne nii olulises ulatuses omaniku omandit koormava tehingu tegemisel kui üürilepingu pikendamine. Kasutusvalduse lepingu p 5.2 tulenevaid kohustusi pole OÜ Bernesta Grupp üürilepingu sõlmimisel, pindade laiendamisel ja üürilepingu pikendamisel täitnud. 24. jaanuaril 2007.a sõlmitud lepingu pikendamiseks, mis on õiguslikult samasisulise mahuga kui uue üürilepingu sõlmimine, OÜ-l Bernesta Grupp AS Morrison Invest kirjalikku nõusolekut ei olnud. OÜ Bernesta Grupp on vastustajale üürinud lisapindasid. Eeltoodust tulenevalt on ka vastav käsutus tehtutud ilma kostja kui kinnisasja omaniku nõusolekuta ning seega ilma igasuguse õigusliku aluseta. Kuivõrd kirjeldatud tegevus oli otseselt vastuolus 9. juunil 1997.a ühelt poolt Eesti Vabariigi kui omaniku/riigivara valitseja ning teiselt poolt OÜ Bernesta Grupp kui kasutusvaldaja vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingu p 5.2, siis ei saa sellel olla õiguslikke tagajärgi kostja suhtes. Antud juhul ei ole oluline, et alates 1. juulist 2003.a kõrvaldati seadusest piirang, mis lubas kasutusvaldajal asja rentida üksnes omaniku nõuolekul, kuivõrd vastav nõusoleku saamise kohustus sisaldus 9. juuni 1997.a kasutusvalduse lepingus. Järelikult on OÜ Bernesta Grupp käitunud üürilepingu sõlmimisel, pikendamisel ja täiendavate pindade üürile andmisel vastuolus kasutusvalduse aluseks oleva kasutusvalduse lepingu p 5.2, millest tulenevalt ei ole võimalik, et OÜ Bernesta Grupp ja hageja vahel sõlmitud tehingutest saaksid õiguslikud tagajärjed tekkida kostjale kui kinnisasja omanikule. Kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist saab nõuda üksnes kehtiva lepingu suhtes. Hageja poolt esitatud hagi on täies ulatuses alusetu ning õigusvastane. Esimese astme kohtu otsus 11. juuni 2007.a otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hageja kasutab Tallinnas, x asuva kinnistu ruume tähtajalise üürilepingu alusel. Üürileping on sõlmitud hageja ja kinnistu kasutusvaldaja OÜ Bernesta Grupp vahel. Vaidlust ei ole ka selles, et nimetatud kinnistu kuulub kostjale, kostja käsitleb kasutusvaldaja ja üürniku vahel sõlmitud lepingut tühisena ja on teinud hagejale ettepaneku sõlmida üürileping kostjaga ehk asja omanikuga. Hageja on esitanud hagi üürilepingut kajastava märkuse sissekandmiseks kinnistusraamatusse, et teha oma üürisuhe nähtavaks järgmise kinnistu omaniku suhtes. Vaidlus poolte vahel taandub sellele, kas omanik (samuti ka järgmised võimalikud kinnistu omanikud) saab hageja ja kasutusvaldaja vahelise üürilepingu tühisusele tugineda või selle üles öelda. Samuti tuleb vastata küsimusele, kas hageja saab nõuda kostjalt märkuse tegemist üürisuhte kohta, kuna üürileping on hagejal sõlmitud kasutusvaldajaga.

VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused asja omandajale. Käesolevas vaidluses on üürileandjaks kasutusvaldaja, mitte asja omanik, seega ei lähe asja võõrandamisel üürileandja õigused ja kohustused üle uuele omanikule, vaid jäävad kasutusvaldajale, kes on ka üürilepingu pooleks. Kasutusvaldaja on piiratud asjaõiguse omanik, kellel on kinnistu omanikuga sarnane suhe üürilepinguga, erinevus on vaid selle asjaõiguslikus regulatsioonis (AÕS § 201 lg 1). Kasutusvaldaja poolt asja üürimine on sarnane allüürile andmisega VÕS mõttes. Seega ei saa hageja poolt üüritava kinnisasja omaniku vahetumisel rakenduda VÕS § 323, kuna selle eelduseks on § 291 lõikes 1 sätestatu ehk üürileping peab olema sõlmitud üürniku ja omaniku vahel. Üürniku ja üürileandja vahel on relatiivne õigussuhe, mille tõttu saab üürnik nõuda märke tegemist vaid üürileandjalt. Hageja ei saa nõuda üürimärke tegemist VÕS § 324 lg 1 alusel, kuivõrd märke tegemist on võimalik taotleda juhul, kui kinnisasja omanik on ka samal ajal üürileandja. Sarnaselt puudub ka allüürnikul õigus taotleda märke tegemist üürnikult. Ka kasutusvaldajalt ei saaks üürnik märke tegemist nõuda, kuna kasutusvaldajal puudub kinnistu käsutusõigus sellise märke tegemiseks. VÕS § 324 lg 2 sätte eesmärk ei ole kaitsta kasutusvaldajaga sõlmitud üürilepingu üürniku õigusi, kuna ei praegune ega ka järgnevad omanikud ei saa üürnikuga üürilepingut üles öelda, kui see on sõlmitud kasutusvaldajaga. Üürilepingut saab üles öelda üürilepingu poolte vahelises suhtes, hageja ja kostja ei ole üürilepingu pooled. Üürisuhe jääb ka kinnisasja omaniku vahetumisel hagejal kasutusvaldajaga kehtima. Kuivõrd AS-il Morrison Invest kui omanikul ei ole üürilepingut hagejaga, ei saa ta ka üles öelda üürilepingut hagejaga, samuti ei saa kostja tugineda kasutusvaldaja ja hageja vahelisele üürilepingu tühisusele, kuivõrd ta ei ole selle üürisuhte pooleks. Kostja väited kasutusvaldaja poolt tema õiguste rikkumise kohta tuleb jätta tähelepanuta kui antud vaidluses asjakohatud. Kasutusvaldaja kohustus taotleda omanikult nõusolekut sisaldus kostja poolt esiletoodud asjaolude kohaselt kasutusvaldaja ja Eesti Vabariigi vahelises võlaõiguslikus lepingus, mille pooleks kostja ei ole. Analüüsi ei vaja ka avaldus tagatise andmiseks, kasutusvalduse leping Eesti Vabariigi ja OÜ Bernesta Grupp vahel, Põllumajandusministeeriumi kiri, kuivõrd need tõendid ei ole käesolevas vaidluses asjakohased. Apellatsioonkaebus Apellant palub Harju Maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada, kohtukulud jätta vastustaja kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnormi. Vastavalt VÕS § 324 võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Vaidlust ei ole selles, et apellant on kinnisasja x üürnik. Apellandil on sõlmitud üürileping kasutusvaldajaga ja seadus ei sätesta, et sellisel juhul ei ole üürnikul õigust märkuse sissekandmist nõuda või oleks õigus nõuda vaid juhul kui on olemas reaalne oht üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 alusel. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kasutusvalduse näol on tegemist üürisuhtega sarnase suhtega ja vahe on vaid selle asjaõiguslikus regulatsioonis. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et apellandi üürilepingu tähtaeg ja kehtivus on seotud kasutusvalduse tähtaja ja kehtivusega.

Piiratud asjaõigus võib lõppeda ennetähtaegselt, millisel juhul ei ole mõistlik ega õiguse üldpõhimõttega kooskõlas, et (antud juhul kasutusvaldajaga) üürilepingu sõlminud üürniku jaoks lõpeb üürileping koos kasutusvalduse ennetähtaegse lõppemisega. Vaatamata sellele, et üürnikul on leping kasutusvaldajaga, mitte omanikuga, on olemas võimalus, et üürniku tahtest sõltumatult saab üürileandjaks omanik ja sellest tulenevalt tekib võimalus, et üürileping omaniku vahetumisel VÕS § 323 alusel üles öeldakse. Seaduses ei ole sätestatud, mis on piiratud asjaõiguse lõppemise tagajärg üürilepingule, kui üürileping on sõlmitud ja üüritud asi üürniku valdusesse antud pärast piiratud asjaõigusega koormamist isiku poolt, kelle kasuks on piiratud asjaõigus seatud. Apellant leiab, et sellisel juhul lähevad õigused ja kohustuse üle asja omanikule. Kasutusvaldaja sõlmib üürilepingu kinnisasja, mitte kasutusvalduse suhtes. Omanik annab kasutusvalduse seadmisega kasutusvaldajale õiguse koormatud asja kasutada ja omandada selle vilju. Asja kasutamisega on hõlmatud ka selle üürileandmine. Kui piiratud asjaõigusega koormamisel lähevad üürileandja õigused üle piiratud asjaõiguse omandajale, siis piiratud asjaõiguse lõppemisel lähevad üürileandja õigused sõltumata sellest, kas üürilepingu sõlmis omanik enne piiratud asjaõigusega koormamist või piiratud asjaõiguse omaja ajal, kui asi oli koormatud, üle omanikule. Maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme. Kohus lahendas asja kirjalikus lihtmenetluses. Kohus andis hagejale tähtaja kostja vastusele vastuväidete esitamiseks, mida hageja palus pikendada. Kohus jättis hageja taotluse tähelepanuta ja lahendas asja täiendavaid selgitusi ja põhjendusi ära kuulamata, piirates oluliselt hageja võimalust esitada asjas kõik tähtsust omavad väited ja asjaolud. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Apellandi seisukoht, mille kohaselt piiratud asjaõiguse lõppemine ei lõpeta üürilepingut vaid üürileandja õigused lähevad üle omanikule, ei ole mitte ühestki seadusest tulenev ning AÕS § 68 lg 2 arvestades ei saa selline tõlgendus õige olla. Vastustaja on ka jätkuvalt seisukohal, et kasutusvaldajal oleks vastavalt kasutusvalduse lepingu p 5.2 pidanud apellandiga üürilepingu sõlmimiseks olema omaniku kirjalik luba. Maakohus andis hagejale võimaluse oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Hagejale täiendava tähtaja andmise taotluse rahuldamata jätmine ei saa olla menetlusnormide rikkumine. Apellant ei kasutanud talle antud võimalust tähtaegselt, TsMS § 64 lg 1 kohaselt kohus võib, kuid ei pea määratud menetlustähtaegu pikendama. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 11. juuni 2007.a otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuse toodud motiividel. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ega ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud. Maakohus ei ole asja lahendamisel vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme nagu väidetakse apellatsioonkaebuses. Maakohus leidis oma otsuses õigesti, tuginedes VÕS § 324 lõikele 1, et kinnistusraamatusse saab märke kandmist nõuda vaid kinnisasja omanikuga üürilepingu sõlminud üürnik. Kolleegium sellega nõustub.

Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hageja kasutab Tallinnas, x asuva kinnistu ruume tähtajalise üürilepingu alusel ning et üürileping on sõlmitud hageja ja kinnistu kasutusvaldaja OÜ Bernesta Grupp vahel. Apellant ei vaidlusta kohtu seisukohta selles, et kinnisasja omaniku vahetumine kasutusvalduse kehtivuse ajal üürilepingu kehtivust ei mõjuta. Kuna üürilepingu on hageja sõlminud kasutusvaldajaga, on vaidluse all küsimus sellest, kas hageja saab kostjalt kui kinnistu omanikult igal juhul nõuda üürisuhte kohta märkuse tegemist. Kolleegiumi arvates leidis kohus õigesti, et üürniku ja üürileandja vahel on relatiivne õigussuhe, mille tõttu saab üürnik nõuda märke tegemist vaid üürileandjalt. VÕS § 324 lõike 1 alusel saaks hageja taotleda märke tegemist juhul, kui kinnisasja omanik oleks samal ajal üürileandjaks. Kasutusvaldajal puudub kinnistu käsutusõigus sellise märke tegemiseks. Kasutusvaldaja poolt kolmanda isikuga sõlmitud leping ei saa tekitada mitte mingisuguseid kohustusi kinnisasja omanikule ilma viimase nõusolekuta, st. ilma kolmepoolse lepinguta. Sellist lepingut antud asjas esitatud ei ole. Seega ei saa ka hageja poolt üüritava kinnisasja omaniku vahetumisel rakenduda VÕS § 323, kuna selle eelduseks on § 291 lõikes 1 sätestatu ehk üürileping peab olema sõlmitud üürniku ja omaniku vahel. Kolleegium ei nõustu apellandiga väitega nagu oleks kohus leidnud ebaõigesti, et kasutusvalduse näol on tegemist üürisuhtega sarnase suhtega ja vahe on vaid selle asjaõiguslikus regulatsioonis (AÕS § 201 lg 1). Maakohus leidis õigesti, et kasutusvaldaja poolt asja üürimine on sarnane allüürile andmisega VÕS-i mõttes. Ka allüürnikul puudub õigus taotleda märke tegemist üürnikult. VÕS § 324 lõike 2 järgi kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega tagatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Eeltoodust tulenevalt ei saa kinnistu praegune omanik (kostja) ega ka järgnevad omanikud üürnikuga sõlmitud üürilepingut üles öelda, kui see on sõlmitud kasutusvaldajaga. Üürilepingut saab üles öelda üürilepingu poolte vahelises suhtes, hageja ja kostja üürilepingu poolteks ei ole. Kinnisasja omaniku vahetumisel jääb hagejal üürisuhe kasutusvaldajaga kehtima. Apellandi väitega selles, et kohus rikkus asja lahendamisel kirjalikus lihtmenetluses menetlusnorme, kolleegium ei nõustu. Kohus ei piiranud hageja võimalust kostja vastusele vastuväidete esitamiseks ja andis hagejale vastuväidete esitamiseks tähtaja. Apellandi taotluse nimetatud tähtaja pikendamiseks tähelepanuta jätmine ja asja lahendamine hageja täiendavate selgituste ja põhjenduste ärakuulamiseta ei kujuta endast menetlusnormide rikkumist, mis tooks kaasa otsuse tühistamise. TsMS § 64 lõike 1 alusel kohus võib tema määratud menetlustähtaega põhistatud avalduse alusel või omal algatusel mõjuval põhjusel pikendada, kuid seadusest ei tulene, et ta peab seda tegema. Apellandil oli võimalus esitada kõik asjas tähtsust omavad väited ja asjaolud ettenähtud menetlustähtaja jooksul. Et maakohus on faktilised asjaolud õigesti tuvastanud ning sellest tulenevalt kohaldanud õigesti ka materiaalõigust, ei anna ükski kaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellandi poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulu tuleb jätta tema enda kanda.

Urmas Reinola

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.