Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Koos hagiavaldusega esitas hageja kohtule taotluse kanda § 378 lõike 1 punkti 10 ja AÕS § 631 lõike 2 alusel kinnistusraamatusse eelmärge hagi tagamiseks. Hagejal on sõlmitud kasutusvaldajaga üürileping kestusega kuni 2012. aastani. Kostja võib kasutada võimalusi üürilepingute ülesütlemiseks läbi kinnisasja võõrandamise (VÕS § 323) ja seetõttu on hagejal põhjendatud huvi üürisuhte nähtavaks tegemiseks. Kuna menetlus üürilepingu kohta märke kinnistusraamatusse kandmise nõudes võtab aega, on hageja huvide ja õiguste tagamiseks vajalik eelmärke kandmine kinnistusraamatusse. Hagi tagamiseks eelmärke kandmisel kinnistu registriossa ei kaasne olulisi piiranguid kostja vara valdamisele ja kasutamisele. Tegemist on proportsionaalse ja mõistliku hagi tagamise abinõuga. Esimese astme kohtu määrus

Kaebaja ja OÜ B peavad omavahelistes suhetes lähtuma kasutusvalduse lepingust. OÜ B ei täida kohaselt vastavas lepingus sätestatud kohustusi. Kasutusvalduse lepingu punktis 5. 2 on märgitud, et kasutusvaldajal on õigus anda omaniku kirjalikul loal kinnistul asuvad ehitised rendile kolmandatele isikutele. Kirjaliku loa olemasolu tõendatud ei ole. Põllumajandusministeeriumi 4. oktoobri 2006. a. vastusest järelepärimisele selgub, et kinnistul asuvate hoonete üleandmisel 2. aprillil 1997. a. vastustajat üürnike nimekirjas ei olnud. Kuna OÜ B ei ole kasutusvalduse lepingu punktist 5. 2 tulenevaid kohustusi täitnud, on küsitav vastustajaga sõlmitud kogu lepingu õiguspärasus. AÕS § 214 lõikest 1 tulenevalt on kasutusvaldajal õigus asja vallata ja kasutada. Seaduse alusel puudub kasutusvaldajal õigus asja käsutada, järelikult on väär hagiavalduse eeldus, et OÜ-l B oli õigus kasutusvaldajana sõlmida üürilepinguid. Hagi tagamise määruse seaduslikkuse lahendamisel ei hinnata hagi sisulist põhjendatust. Samas ei ole hagi tagamine põhjendatud, kui kohus peab nõuet ilmselt perspektiivituks. Kohus oleks pidanud esmalt tuvastama, kas eksisteerib kehtib üürileping, mille alusel hageja saaks üldse nõuda märke sissekandmist. Kui kohus oleks eelnevalt kostja ära kuulanud, oleks välditud olukord, mil kaebajaga mitte mingit õiguslikku puutumust omav isik on esitanud kaebaja vastu põhjendamatu hagi, mille tagamiseks on kohus kandnud kinnistusraamatusse põhjendamatu eelmärke. Hageja seisukoht Hageja palub jätta hagi tagamise määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Hageja ei saa kaebaja ja OÜ B vahelise kasutusvalduse lepingu ning selle väidetava rikkumise suhtes seisukohta võtta, kuna ei ole kasutusvalduse lepingu pooleks. VÕS § 324 lõike 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Nimetatud säte ei eelda, et üürileandja oleks ühtlasi ka asja omanik. Kinnistusraamatu seaduse § 341 lõike 1 kohaselt on kinnistusraamatu kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega on nõutav kinnistu omaniku ehk kaebaja nõusolek, mida aga üürileandja anda ei saa. Hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik ei pea tõendama eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Edasine menetluse käik

Samuti ei ole kohtul võimalik hagi tagamise üle otsustamisel võtta seisukohta hagi põhjendatuse kohta, sealhulgas vaidlusaluse üürilepingu kehtivuse kohta. VÕS § 324 lõikes 2 sätestatu iseenesest ei välista üürimärke tegemist juhul, kui kasutusvaldaja annab kinnistu või selle osa üürilepingu alusel allkasutusse. Selle üle, kas niisuguse märkuse kandmine kinnistusraamatusse on kooskõlas osundatud sätte eesmärgiga, kas see kaitseb hagejat ning kas tegemist on hageja poolt oma õiguste kaitseks valitud kohase viisiga, tuleb maakohtul otsustada asja sisulise läbivaatamise käigus. Kostja vastuväited puudutavad suuremas osas hagi põhjendatust ja on enamjaolt õiguslikku laadi. Vaidlustatud määrusega ei ole kohus esialgselt reguleerinud vaidlusalust õigussuhet TsMS § 377 lg. 2 mõttes ja määruskaebuses ei ole esile toodud asjaolusid, mille tõttu oleks kostja ärakuulamine enne hagi tagamise üle otsustamist olnud ilmselt mõistlik (TsMS § 384 lg. 3). Määruskaebuse väited ei anna alust pidada kohaldatud hagi tagamisabinõu kostja suhtes ebaproportsionaalseks. Kui õige on kostja õiguslik käsitlus, siis ei piira valitud tagamisabinõu kostjat mingilgi määral, sest eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lg. 3), vaidluse poolte või nende õigusjärglaste õigusi ja kohustusi eelmärge sel juhul aga ei mõjuta.

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.