Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Ele Liiv
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 11.06.2007.a. kell 14.00 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas.
Tsiviilasja number
2-07-6477
Kohtuasi
OÜ ART hagi AS M vastu kanda XXX asuva kinnistu, mis on kantud Harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX all registriossa märkus „Tähtajaline üürileping (pealkirjastatud Rendileping nr XXX) OÜ ART (reg kood XXX) kasuks tähtajaga kuni 24.12.2012.” nõudes Hageja – OÜ ART (reg kood XXX, asukoht XXX) Kostja – AS M(reg kood XXX asukoht XXX) Kostja esindaja – adv. Enno Heringson (AB Entsik & Partnerid)
Menetlusosalised
Menetluse liik
lihtmenetlus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon.
nr 161101 all registriossa märkus „Tähtajaline üürileping (pealkirjastatud Rendileping nr 16) OÜ ART (reg kood 10165541) kasuks tähtajaga kuni 24.12.2012.a” Hagiavalduse asjaolude kohaselt on kostja XXX, Tallinnas asuva kinnistu nr XXX omanik. Kinnistusraamatusse on kantud kasutusvaldus OÜ B kasuks. Hageja on eeldanud, et kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldaja õigus kehtib. Lähtudes osundatust sõlmisid OÜ B ja hageja 09.09.1997.a üürilepingu (pealkirjastatud rendilepinguna nr 16 osundatud aadressil asuvate laoruumide suhtes. 03.11.2003.a ja 24.01.2007.a laiendati üürilepingut täiendavatele ruumidele, samuti fikseeriti üürilepingu tähtajaks 24.01.2012 (üürilepingu lisa 3, lisa 4 p 1,2 ja 3). Kostja on hagejale esitanud pretensiooni, millest nähtub, nagu oleks hageja üürileping tühine, kuna kasutusvaldajal OÜ Bon sõlmitud tühine kasutusvaldusleping. Pretensioonis tehti ettepanek sõlmida rendileping hoone seadusliku omaniku ehk kostjaga. Hageja kostjaga rendilepingut ei sõlminud. Hagejale on teada, et kostja pöördus seejärel kohtusse OÜ B vastu, taotledes kasutusvalduslepingu tühisuse tunnustamist, kuid hagi jäeti rahuldamata. Hagejale on saanud teatavaks, et kostja leiab endiselt, et XXX ruume on omavoliliselt antud üürile ja nõuab kasutusvalduse lõpetamist. Osundatu on hagejale saanud teatavaks seetõttu, et üürileandjast kasutusvaldaja teavitas sellest hagejat, esitades ka kostjapoolsete nõuete ärakirjad. Kostja tegevus on suunatud nii kasutusvalduse kui XXX ruumides kehtivate üürisuhete lõpetamisele (dokumendi lk 3 esimese lõigu lõpuosa). Hageja on arvestanud oma õiguste kestusega vähemalt 2012. aastani, olles sõlminud üürilepingu eeldades, et see kehtib ja olles sidunud oma majandustegevuse XXX üüritud ruumidega. Ei ole välistatud, et kostja võib kasutada võimalusi üürilepingute ülesütlemiseks läbi kinnisasja võõrandamise. Seetõttu on hagejal põhjendatud huvi üürisuhte nähtavaks tegemiseks. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 27.03.2007.a vastuses kostja hagi ei tunnista. OÜ B kasuks on seatud tasuline kasutusvaldus, mille aluseks on 09.06.1997.a Eesti Vabariigi ja OÜ B vahel sõlmitud kasutusvalduse leping, mille kohaselt Eesti vabariik seadis OÜ B kasuks tähtajatu tasulise kasutusvalduse. Kostja leiab, et hageja ning kasutusvaldaja vahel sõlmitud üürileping ei saa olla siduv kostja jaoks, kuna see on sõlmitud ning pikendatud vastuolus kasutusvaldaja ning kinnisasja omaniku vahel kokku lepitud regulatsiooniga. Kasutusvaldaja ei täida kasutusvalduse lepingu p-s 5.2 sätestatud kohustust, mille kohaselt „Kasutusvaldajal on õigus anda omaniku kirjalikul loal kinnistul asuvad ehitised rendile kolmandatele isikutele.” Põllumajandusministeeriumi 04.10.2006.a vastusest järelepärimisele selgub, et kinnistul asuvate hoonete üleandmisel 02.04.1997.a hagejat üürnike nimekirjas ei olnud. Ka hagimaterjalidest tuleneb, et vastav üürileping (rendileping nr 16) sõlmiti alles 09.09.1997.a. Kasutusvalduse lepingu p-st 5.2 tulenevat omaniku kirjalikku luba ei ole. Lepingut on korduvalt ilma omaniku nõusolekuta pikendatud. Veel 24. jaanuar 2007. a. on OÜ B ja hageja sõlminud üürilepingu pikendamise kokkuleppe kuni 24. jaanuar 2012. a. Kaebaja oli selleks ajaks juba korduvalt vastustajat informeerinud võimalikest probleemidest OÜB. Täiendavalt on OÜB hagejale ilma kostja nõusolekuta lisapindasid. Tegemist on õigustamata isiku käsutustehinguga. Kasutusvalduse lepingu p 5.2 tulenevalt on OÜ B kohustus küsida kinnisasja omanikult, kelleks praegu on kostja, nõusolekut üürilepingute sõlmimiseks, mida antud juhul tehtud ei ole. Täiendavalt tuleneb kasutusvalduse lepingu p 5.2 mõttest, et kinnisasja omaniku nõusolekut on
vaja ka enne nii olulises ulatuses omaniku omandit koormava tehingu tegemisel kui üürilepingu pikendamine. Kasutusvalduse lepingu p 5.2 tulenevaid kohustusi pole OÜB sõlmimisel, pindade laiendamisel ja üürilepingu pikendamisel täitnud. 24. jaanuar 2007. a. sõlmitud lepingu pikendamiseks, mis on õiguslikult samasisulise mahuga kui uue üürilepingu sõlmimine, OÜB kirjalikku nõusolekut ei olnud. Osaühingu Bon vastustajale üürinud lisapindasid. Eeltoodust tulenevalt on ka vastav käsutus tehtutud ilma kostja kui kinnisasja omaniku nõusolekuta ning seega ilma igasuguse õigusliku aluseta. Kuivõrd kirjeldatud tegevus oli otseselt vastuolus 09. juunil 1997. a ühelt poolt Eesti Vabariigi kui omaniku/ riigivara valitseja ning teiselt poolt Osaühingu Bkui kasutusvaldaja vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingu p 5.2, siis ei saa sellel olla õiguslikke tagajärgi kostja suhtes. Antud juhul ei ole oluline, et alates 01. juulist 2003. a. kõrvaldati seadusest piirang, mis lubas kasutusvaldajal asja rentida üksnes omaniku nõuolekul, kuivõrd vastav nõusoleku saamise kohustus sisaldus 09. juuni 1997. a. kasutusvalduse lepingus. Järelikult on OÜBkäitunud üürilepingu sõlmimisel, pikendamisel ja täiendavate pindade üürile andmisel vastuolus kasutusvalduse aluseks oleva kasutusvalduse lepingu p 5.2, millest tulenevalt ei ole võimalik, et OÜ Bja hageja vahel sõlmitud tehingutest saaksid õiguslikud tagajärjed tekkida kostjale kui kinnisasja omanikule. Kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist saab nõuda üksnes kehtiva lepingu suhtes. Hageja poolt esitatud hagi on täies ulatuses alusetu ning õigusvastane, millest tulenevalt kuulub see rahuldamata jätmisele. Kohtukulud tuleb jätta täies ulatuses hageja kanda ning mõista temalt välja ka kostja kohtukulud sh. kulud advokaadi poolt osutatud õigusabi eest. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud esitatud tõenditega ja uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hageja kasutab Tallinnas, XXX asuva kinnistu ruume tähtajalise üürilepingu alusel (tl 5-10). Üürileping on sõlmitud hageja ja kinnistu kasutusvaldaja OÜ B vahel. Vaidlust ei ole ka selles, et nimetatud kinnistu kuulub kostjale (tl 4), kostja käsitleb kasutusvaldaja ja üürniku vahel sõlmitud lepingut tühisena ja on teinud hagejale ettepaneku sõlmida üürileping kostjaga ehk asja omanikuga (tl 11-12). Hageja on esitanud hagi üürilepingut kajastava märkuse sissekandmiseks kinnistusraamatusse, et teha oma üürisuhe nähtavaks järgmise kinnistu omaniku suhtes. Vaidlus poolte vahel taandub sellele, kas omanik (samuti ka järgmised võimalikud kinnistu omanikud) saab hageja ja kasutusvaldaja vahelise üürilepingu tühisusele tugineda või selle üles öelda. Samuti tuleb vastata küsimusele, kas hageja saab nõuda kostjalt märkuse tegemist üürisuhte kohta, kuna üürileping on hagejal sõlmitud kasutusvaldajaga. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused asja omandajale. Käesolevas vaidluses on üürileandjaks kasutusvaldaja, mitte asja omanik, seega ei lähe asja võõrandamisel üürileandja õigused ja kohustused üle uuele omanikule, vaid jäävad kasutusvaldajale, kes on ka üürilepingu pooleks. Kasutusvaldaja on piiratud asjaõiguse omanik, kellel on kinnistu omanikuga sarnane suhe üürilepinguga, erinevus on vaid selle asjaõiguslikus regulatsioonis (AÕS § 201 lg 1). Kasutusvaldaja poolt asja üürimine on sarnane allüürile andmisega VÕS mõttes.
Seega ei saa hageja poolt üüritava kinnisasja omaniku vahetumisel rakenduda VÕS § 323, kuna selle eelduseks on § 291 lg-s 1 sätestatu ehk üürileping peab olema sõlmitud üürniku ja omaniku vahel. Üürniku ja üürileandja vahel on relatiivne õigussuhe, mille tõttu saab üürnik nõuda märke tegemist vaid üürileandjalt. Hageja ei saa nõuda üürimärke tegemist VÕS § 324 lg 1 alusel, kuivõrd märke tegemist on võimalik taotleda juhul, kui kinnisasja omanik on ka samal ajal üürileandja. Sarnaselt puudub ka allüürnikul õigus taotleda märke tegemist üürnikult. Ka kasutusvaldajalt ei saaks üürnik märke tegemist nõuda, kuna kasutusvaldajal puudub kinnistu käsutusõigus sellise märke tegemiseks. VÕS § 324 lg 2 sätte eesmärk ei ole kaitsta kasutusvaldajaga sõlmitud üürilepingu üürniku õigusi, kuna ei praegune ega ka järgnevad omanikud ei saa üürnikuga üürilepingut üles öelda, kui see on sõlmitud kasutusvaldajaga. Üürilepingut saab üles öelda üürilepingu poolte vahelises suhtes, hageja ja kostja ei ole üürilepingu pooled. Üürisuhe jääb ka kinnisasja omaniku vahetumisel hagejal kasutusvaldajaga kehtima. Kuivõrd AS-l Mkui omanikul ei ole üürilepingut hagejaga, ei saa ta ka üles öelda üürilepingut hagejaga, samuti ei saa kostja tugineda kasutusvaldaja ja hageja vahelisele üürilepingu tühisusele, kuivõrd ta ei ole selle üürisuhte pooleks. Kostja väited kasutusvaldaja poolt tema õiguste rikkumise kohta jätab kohus tähelepanuta kui antud vaidluses asjakohatud. Kohus märgib vaid, et kasutusvaldaja kohustus taotleda omanikult nõusolekut sisaldus kostja poolt esiletoodud asjaolude kohaselt kasutusvaldaja ja Eesti Vabariigi vahelises võlaõiguslikus lepingus, mille pooleks kostja ei ole. Kohus ei analüüsi avaldust tagatise andmiseks (tl 13-17), kasutusvalduse lepingut Eesti Vabariigi ja OÜ B vahel (tl 32-37), Põllumajandusministeeriumi kirja (tl 38), kuivõrd need tõendid ei ole käesolevas vaidluses asjakohased. Lisaks märgib kohus, et hageja on tasunud ekslikult hagi tagamise kautsjoni, mida mittevaraliselt nõudelt ei oleks pidanud tasuma. Hagejal on võimalik taotleda vastava kautsjoni tagastamist, näidates ära isiku ja arveldusarve numbri, kellele ja kuhu see kanda. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi ei rahuldata, seega on otsus tehtud hageja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Ele Liiv kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.