Asjaõigus › Omandiasjad

A.T. senise omaniku kohta tehtud kande kustutamist ja uue kande tegemist, millega omanikuna sisse kanda A.T. 23.03.2005 tegi Tartu Maakohus kaks määrust, milles ühes lõpetas menetluse V. K ja OÜ T. vastu ning teises kaasas nimetatud isikud kolmandate isikutena kostja poolel. Kostja OÜ N. A.T. esitatud hagi ei tunnistanud ning kolmandad isikud vaidlesid hagile vastu. Tartu Maakohus rahuldas 29.11.2005 otsusega eelnimetatud A. T hagi ja tunnistas A.T. omandiõigust vaidlusalusele korterile ning määrati, et senine kanne omaniku kohta tuleb kustutada ning teha tuleb uus kanne, millega kantakse omanikuna sisse A.T.. Hageja OÜ N. esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ning teha uus otsus. Tartu Ringkonnakohus tühistas 24.04.2006 otsusega maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis A.T. esitatud hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse peale esitas A.T. kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 ja 2 ning § 691 p 2 alusel Tartu Ringkonnakohtu 24.04.2006 otsus ja saata tsiviilasi uuesti arutamiseks samale ringkonnakohtule. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis tsiviilkolleegium 25.10.2006 otsuses, et kaebus tuleb TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata. Riigikohus on oma eeltoodud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-9206 märkinud, tuginedes varasematele lahenditele (3-2-1-41-06, 3-2-1-164-05 ja 3-2-1-90-04), et ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, s.t asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. Ringkonnakohus on tuvastanud, et asjaõigusleping V. Kaasiku ja OÜ T. vahel on kehtiv. Kinnisasja heauskset omandamist reguleeris enne 01.05.2004 (s.t nii vaidlusaluste asjaõiguslepingute sõlmimise kui ka kinnistusraamatu kande tegemise ajal) AÕS § 56 lg 3 (praegusel hetkel reguleerib heauskset omandamist AÕS § 561). Kolleegiumi arvates pidi A.T. tõendama seda, et OÜ T. teadis või pidi teadma, et V.K. on kantud ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse. Riigikohtu lahendi tulemusena jäi kehtima OÜ N. omandiõigus Tartus T. 7-30 asuvale korteriomandile ning kinnistusraamatu kanne muutmata. OÜ N. omandiõiguse kehtivusest hoolimata pole kostjad siiski üle andnud korteriomandi valdust. Hageja on tasunud ostu-müügi lepingu järgse summa – 290 000 krooni ning kantud omanikuna kinnistusraamatusse, vastavalt sellele on üle läinud ka omandiõigus. Kostjad viibivad vaidlusaluses korteris õigusliku aluseta. Kostjad ei võimalda hagejal teostada asja üle tegelikku võimu ning ülaltoodud asjaoludest nähtub, et kostjad valdavad korteriomandit ebaseaduslikult. Hageja on hagi alusena viidanud asjaõigusseaduse (AÕS) §-dele 32, 34 lg 1, 2, 36 lg 1, lg 2, 68, 80 lg 1, 2, võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 101 lg 1. Eeltoodust tulenevalt ja juhindudes AÕS §-dest 68 lg 1, 80 lg 1 ja 2, VÕS § 101 palub hageja välja nõuda kostjate A.T. ja E.C. ebaseaduslikust valdusest hageja OÜ N. valdusse korteriomand aadressiga T. 7-30 Tartu. Kohtukulud palub hageja jätta kostjate kanda. Kostjate vastuväited Kostjad esitatud nõuet ei tunnistanud. Kostja A.T. vastuväidete kohaselt loovutas OÜ T. (praegune ärinimi OÜ H. ) 09.04.2003 ostu-müügilepingu punkti 2.5 kohaselt OÜ-le N. korteriomandi väljanõudeõiguse (AÕS § 93). TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega on OÜ N. nõue aegunud. Kostja E.C. kirjaliku vastuse kohaselt tunnustati Tartu Maakohtu 24.10.2002 otsusega tsiviilasjas nr 2-396/99 A.T. omandiõigust T. 7-30 asuva korteri suhtes. Otsus jõustus 05.03.2003 Tartu Ringkonnakohtu otsusega. Kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus– või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma (VÕS § 219 lg 1). 09.04.2003 OÜ T. ja N. vahel sõlmitud müügilepingu punkti 1.3.2 kohaselt müüja kinnitab, et korter on õigusliku aluseta kolmanda isiku kasutuses. Lepingu punkti 1.4.2 ja 1.4.3 kohaselt ostja OÜ N. kinnitab, et ta on üle vaadanud korteri ja on teadlik korteri seisukorrast, samuti ta on teadlik lepingu punktis 1.3.2 nimetatud asjaolust. Lepingu punkti 2.5 järgi ei ole müüjal kohustust anda ostjale üle lepingu eseme otsene valdus, vaid lepingu sõlmimisega loovutab müüja ostjale lepingu eseme väljanõudeõiguse. Nimetatud lepingu lk

5 punkti 3.9 kohaselt on lepingut tõestav notar selgitanud, et vastavalt TsÜS § 146 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega on OÜ N. nõue aegunud. Kostja A.T. hagi vastuse täienduste kohaselt (tl 49) ei vasta tõele hageja väide, et „Riigikohtu lahendiga nr 3-2-1-92-06 on juba eelnevalt tunnistatud hageja omandiõigust“. 29.11.2005 tunnustas Tartu Maakohus tsiviilasjas nr 2-1115/03 A. T omandiõigust korteriomandile (hagis korterile) asukohaga Tartus, T. 7-30. 24.04.2006 tühistas Tartu Ringkonnakohus nimetatud maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis A. T hagi rahuldamata. 25.10.2006 jättis Riigikohus nimetatud ringkonnakohtu otsuse muutmata. Riigikohtu kolleegium märkis, et praegusel juhul pidi A.T. tõendama vähemalt, et OÜ T. (praegune ärinimi OÜ H. ) teadis või pidi teadma V. Kaasiku ja A.T. vahelisest omandivaidlusest. Hageja väide, et ta „on korduvalt kostja poole pöördunud, kuid sellest hoolimata pole kostja valdust üle andnud“, on tühisõnaline – pole esitatud tõendeid. Viide VÕS § 101 lg 1 punktile 1 on asjakohatu. 24.10.2002 tunnustas Tartu Maakohus tsiviilasjas nr 2-396/99 A.T. omandiõigust Tartus, T. 7-30 asuva korteri suhtes. Kohus leidis, et V.K. tegutses korteri ostjana pahauskselt. 05.03.2003 jättis Tartu Ringkonnakohus nimetatud maakohtu otsuse muutmata. OÜ T. sai kohtuotsusest teada 10.03.2003. 07.05.2003 jättis Riigikohus kaebuse menetlusse võtmata. 08.01.2003 võõrandas V.K. vaidlusaluse korteri, mis oli vahepeal muutunud korteriomandiks, T. 730 OÜ-le T. 70 000 krooni eest AÕS § 94 alusel (tehingu tegemise ajal redaktsioonis), kes võõrandas selle 09.04.2003 omakorda OÜ-le N. 290 000 krooni eest AÕS § 93 alusel, s.o tehingud toimusid 3 kuu jooksul kohtumenetluse ajal. See saab võimalik olla ainult kooskõlastatud tegevuse puhul. Kohtuistungil (tl 57-59) jäid kostjad esitatud vastuväidete juurde. Kostja A.T. arvates ei ole selles vaidluses tehtud Riigikohtu otsuses tunnistatud hageja õigust korterile, seal on ainult öeldud, et tunnistada ringkonnakohtu otsust – kuskil ei ole öeldud, et T. 7-30 korter on tunnistatud OÜ N. omandiks. Kinnistusraamatu kanne ei ole kostja Kohtu põhjendused, tehtud järeldused ja menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus loeb tuvastatuks, et 08.01.2003 müüs V.K. käsutusõigust omamata korteriomandi T. 7-30 OÜ-le T, kes võõrandas selle 09.04.2003 omakorda OÜ-le N. (tl 13-19). Nimetatud asjaolude üle vaidlust ei ole. Kinnisturaamatu väljavõttega (tl 20) on tõendatud, et 22.04.2003 on kinnistusraamatusse kantud Tartus T. 7-30 asuva korteriomandi omanikuna OÜ N. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lõikele 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 34 lg 1 kohaselt on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. AÕS § 34 lg 2 kohaselt loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja väitel on kostjate valdus T. 7-30 asuvale korterile ebaseaduslik, kuna Riigikohtu otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-92-06 on eelnevalt tunnustatud hageja omandiõigust vaidlusalusele korteriomandile. Kostja A.T. arvates ei ole selles vaidluses tehtud Riigikohtu otsuses tunnistatud hageja õigust korterile, seal on ainult öeldud, et tunnistada ringkonnakohtu otsust. Kohus nõustub siinjuures hageja seisukohaga. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis nr 3-2-1-92-06 käesoleva vaidluse objektiks oleva korteriomandi ostmise ja edasimüümise kohta leidnud, et ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama) ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, s.t asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle sõlminul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada. Riigikohus on nimetatud otsuses veel märkinud, et ringkonnakohus on esitatud tõendeid erinevalt kassatsioonkaebuses väidetust siiski hinnanud ning jõudnud järeldusele, et OÜ T. omandas korteriomandi heauskselt. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lgte 3, 4 ja 5 järgi ise uurida tõendeid ega tuvastada asjaolusid muudes kui üksnes menetlusküsimustes.

Kolleegium märgib siiski, et OÜ T. poolset kinnistusraamatusse omaniku kohta kantud andmete ebaõigsusest teadma pidamist AÕS § 56 lg 3 tähenduses ei saa jaatada ainuüksi selle tõttu, et müügilepingus oli märgitud, et kaks isikut kasutavad ostetavat korterit ilma õigusliku aluseta. Asja lahendust ei mõjuta, kui kohtuvaidlusest oli teadlik kostja. Kuna on tuvastatud, et OÜ T. oli heauskne, omandas kostja kinnisasja temalt kui omanikult ning heauskse omandamise küsimust ei teki. Arvestades eeltoodud Riigikohtu põhjendust ja asjaolu, et Riigikohus jättis Tartu Ringkonnakohtu 24.04.2006 otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata, võib asuda seisukohale, et sisuliselt on Riigikohus tunnustanud OÜ N. omandiõigust vaidlusalusele korteriomandile. Kuna Riigikohus on eelnevalt tunnustanud OÜ N. omandiõigust vaidlusalusele korteriomandile, ei saa Tartu Maakohus teist korda samade poolte vahel vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse osas teisiti otsustada. OÜ N. omandiõigust tõendab ka kinnistusraamatu väljavõte (tl 20). Seega tuginedes eelnevale, tuleb kohtul asuda seisukohale, et korteriomandi, asukohaga T. 7-30 Tartu, omanikuks on OÜ N. Kostjad on esitanud vastuväite, et hageja nõue on aegunud, kuna 09.04.2003 OÜ T. ja OÜ N. vahel sõlmitud müügilepingu punkti 3.9 kohaselt on lepingut tõestav notar selgitanud, et vastavalt TsÜS § 146 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Nimetatud väitega kohus ei nõustu. Notari nimetatud selgitus puudutas müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlminud OÜ T. ja OÜ N. teineteise vastu suunatud nõudeid, mitte OÜ N. nõudeid lepingu pooleks mitteolevate isikute vastu. Antud juhul on tegemist omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõudega, mille aegumist reguleerib TsÜS § 155. TsÜS § 155 lg 1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega pole kostjate väide nõude aegumise kohta asjakohane. Kuna Riigikohus on jätnud oma lahendiga Tartu Ringkonnakohtu otsuse muutmata, ning seega kostja A.T. omandiõiguse Tartus T. 7-30 asuvale korterile tunnustamata ja tunnustanud oma lahendiga OÜ N. omandiõigust Tartus T. 7-30 korterile, valdavad kostjad nimetatud korterit õigusliku aluseta, mistõttu on kostjate valdus nimetatud korterile tulenevalt AÕS § 34 lõikest 1 ebaseaduslik. Võttes arvesse eeltoodut, leiab kohus, et hageja nõue tuleb AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel rahuldada ning korter asukohaga T. 7-30 Tartu tuleb välja mõista kostjate ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse. Kohus juhib kostjate tähelepanu asjaolule, et kostjatel on õigus VÕS § 1037 lg 1 alusel esitada nõue V. Kaasiku vastu. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit käsutamisega rikkunud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Samuti on hagejal õigus V. Kaasiku käest nõuda hüvitist kahju tekitamise eest VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel, kui on täidetud ka muud kahju hüvitamise eeldused. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, rahuldades hagi, jätab hageja menetluskulud kostjate kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.