Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Määruskaebus Hageja palub määruskaebuses Harju Maakohtu määruse tühistada ning saata asi tagasi esimese astme kohtu menetlusse. Hageja leiab, et TMS ei sätesta, et kohtuotsustest kuuluvad täitmisele üksnes võla väljamõistmise nõuded, vaid see on kohtu ekslik tõlgendus. Hageja jaoks on probleemiks asjaolu, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik ei ole võlgnikuks võlaõiguslikus suhtes ning temalt ei saa võlga välja mõista. Hüpoteek seati maa järelmaksuga erastamise ajal kehtinud maareformi seaduse (MaaRS) § 23 lg 5' punkti 2 kohaselt lihtkirjaliku lepingu alusel. Samas oli see maa järelmaksuga erastamisel kohustuslik tingimus. Puudub TMS § 2 lg 1 punktis 19 sätestatud notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Seega on olemas kinnistusraamatu kandest nähtuv kostja kohustus alluda sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, kuid puudub täitedokument TMS § 2 lg 1 p 19 tähenduses. Seda aga saab asendada kohtuotsus, s.o TMS § 2 lg 1 p 1 kohane täitedokument. Hageja tugineb Riigikohtu lahendile 3-2-1-93-06, milles muu hulgas osundatakse, et notariaalselt tõestatud kokkuleppe puudumine ei võta hüpoteegipidajalt hüpoteegi sisuks olevat materiaalõiguslikku nõuet hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundtäitmiseks. Selle realiseerimiseks tuleb tal kinnisasja omaniku suhtes saavutada kohtulahend, mis on TMS § 2 lg 1 p 1 järgi samuti täitedokumendiks. Nõude lahendamisel kontrollib kohus, kas tagatud nõue kehtib ja on muutunud sissenõutavaks. Samuti kontrollib kohus muid täitmise eeldusi ning otsustab, kas hüpoteegipidajal on õigus pöörduda täituri poole kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamiseks. Ringkonnakohtu määruse põhjendused Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada. Hageja tugines hagi esitades asjaolule, et 22.01.1999 maa ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei nõudnud „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ (kinnitatus Vabariigi Valituse poolt maareformi seaduse alusel) lepingu notariaalset vormi ning seega pole osundatud hüpoteegi seadmise leping TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt täitedokumendiks. Õige on hageja väide, et seda saab asendada kohtuotsus, mis on TMS § 2 lg 1 p 1 alusel täitedokument. Hageja viitas määruskaebuses Riigikohtu lahendile 3-2-1-93-06. Riigikohus on nimetatud lahendis asunud seisukohale, et hüpoteegipidajal on AÕS § 352 lg 1 järgi õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta. TMS § 52 lg-te 1 ja 2 järgi on kinnisasjale sissenõude pööramise viisideks täitemenetluses kinnisasja müük või sundvalitsemisele määramine. Nimetatud regulatsioon ei erine koostoimes sisuliselt AÕS § 352 lg 1 varasemast redaktsioonist, mille järgi võis hüpoteegipidaja nõuda sundtäitmist kas sundenampakkumise või sundvalitsemise teel. TMS § 2 lg 1 p 19 alusel täitedokumendiks olev notariaalselt tõestatud kokkulepe ei ole ei asjaõigusseaduse ega täitemenetluse seadustiku järgi hüpoteegi seadmisel kohustuslik, vaid üksnes lihtsustab hüpoteegi realiseerimist. Kui sellist kokkulepet ei ole, ei saa hüpoteegipidaja esitada kohtutäiturile avaldust hüpoteegi realiseerimiseks kinnisasja suhtes täitemenetluse alustamiseks. See ei võta aga hüpoteegipidajalt hüpoteegi sisuks olevat materiaalõiguslikku nõuet hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundtäitmiseks. Selle realiseerimiseks tuleb tal kinnisasja omaniku suhtes saavutada kohtulahend, mis on TMS § 2 lg 1 p 1 järgi samuti täitedokumendiks. Selle nõude lahendamisel kontrollib kohus, kas tagatud nõue kehtib ja on muutunud sissenõutavaks. Samuti kontrollib kohus muid täitmise eeldusi ning otsustab, kas hüpoteegipidajal on õigus pöörduda täituri poole kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamiseks. Sellise nõude saab esimese astme kohus lahendada TsMS § 406 lg 1 järgi m. h dokumendimenetluses. Riigikohus leidis, et lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest, ei ole hüpoteegipidajale üldjuhul mõistlik võimaldada hüpoteegi realiseerimise nõude maksmapanekut hagimenetluses, kui ta võib kohe esitada avalduse täitemenetluse algatamiseks, s.t kui on olemas eelnimetatud nn kohese sundtäitmise kokkulepe. 2(3)

Kolleegiumi arvates ei takista eelnev siiski hageja nõude lahendamist, mis esitati ajal, mil õiguskaitsevajadus oli seaduse järgi ilmne. Seega pole õiguslikke takistusi kinnisasja suhtes sundtäitmisele allumise kohustuse tuvastamiseks. Eeltoodu alusel tuleb Harju Maakohtu määrus tühistada ja asi saata menetlusse võtmise otsustamiseks samale kohtule. Määruskaebus rahuldada.

Reet Allikvere

Ulvi Loonurm

Kai Kullerkupp

3(3)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.