Margo Klaar (eesistuja), Krista Kirspuu ja Mati Maksing
Otsuse tegemise aeg ja koht
06.07.2017, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-54809
Tsiviilasi
KK hagi Pikk Kinnisvara OÜ vastu rikkumise lõpetamiseks ja endise olukorra taastamiseks ning Pikk Kinnisvara OÜ vastuhagi KK vastu rikkumise lõpetamiseks ja endise olukorra taastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.04.2016 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Pikk Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebusel 7000 eurot KK apellatsioonkaebusel 7000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Pikk Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus KK apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant II): KK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Timo Kullerkupp Kostja (apellatsioonimenetluses apellant I): Pikk Kinnisvara OÜ (registrikood 12391164, asukoht Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin Tamme ja advokaat Sandra Sillaots
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu Pikk Kinnisvara OÜ vastuhagist loobumine, Harju Maakohtu 18.04.2016 otsus tühistada Pikk Kinnisvara OÜ vastuhagi KK vastu rikkumise lõpetamiseks ja endise olukorra taastamiseks rahuldamata jätmise osas ja lõpetada vastuhagi osas tsiviilasja menetlus.
Lõpetada menetlus Pikk Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebuse osas.
3.Harju Maakohtu 18.04.2016 otsus tühistada hagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotamise osas ning saata tsiviilasi hagi läbivaatamiseks maakohtule.
1(11)
4.KK apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Keelduda vastu võtmast KK apellatsioonkaebusele tõendina lisatud Tallinna Halduskohtu 28.04.2016 määrust haldusasjas nr 3-15-2481.
6.Tagastada Pikk Kinnisvara OÜ-le poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust, s.o 225 eurot, mis tuleb kanda kontole EE552200221056470036.
7.Menetluskulud kuuluvad jaotamisele tsiviilasja uuel läbivaatamisel maakohtus. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.23.07.2014 esitas KK (hageja) maakohtule Pikk Kinnisvara OÜ (kostja) vastu hagi (muudetud 15.09.2015). Hageja palus kohustada kostjat lõpetama ning mitte uuesti alustama ehitustegevust Pikk tn 15, Tallinn, kinnistu (katastritunnus 78401:101:3530) kaasomandil ja M2 reaalosal, millega muutuks ruumide kasutusotstarve, kuni kõik kinnistu kaasomanikud on andnud selleks oma kirjaliku nõusoleku ja ehitustegevuse teostamiseks on väljastatud kehtiv ehitusluba, ning kohustada kostjat taastama Pikk tn 15 kinnistu kaasomandi osal rikkumisele eelnenud olukorra.
2.Aadressil Pikk tn 15, Tallinn, asub elu- ja äriruumidega kinnistu. Hagejale ja tema abikaasale kuulub hoones korteriomand nr 6 ning sellele vastav mõtteline osa kaasomandist. 2013. aasta alguses sai korteriomandite M1 (ladu), M2 (kauplus), M3 (ametiruumid) ning korteriomandi 2 (eluruum) omanikuks kostja. 20.04.2014 teostas korteri M2 üürnik Kingikaubamaja OÜ kaupluse ruumides lõhkumistöid ning soovis omavoliliselt ühendada üldkilpi juhtmeid ilma elektriprojektita. 22.05.2014 sai hagejale teatavaks, et Kultuuriväärtuste Ameti juhtivspetsialist HK poolt on antud Pikk tn 15 korteri M2 kaupluseruumide renoveerimisprojektile kooskõlastus. Projekti kohaselt väljusid tööd korteris M2 asuva kaupluse ruumide piiridest, plaaniti lõhkuda avaus korterite 6 ja 7 kinnisesse ühiskoridori, ehitada sisehoovi prügimaja, hoida remondiprahti korterite 5, 6 ja 7 poolt korrastatud ja haljastatud sisehoovis vahetult korteri 6 uste ja akende läheduses.
3.09.06.2014 algasid korteris M2 asuvas kaupluses ehitustööd, betoneerimistööd ning lõhkumistööd. Ehitustöödega tekitati kaupluse ruumidest kaasomandis olevatele keldriruumidele, milles asub maja keskküttesõlm, täiendav sissepääs ligikaudu 3 m2 ulatuses, lõigates läbi kande- ning põrandatalad, eemaldades põrandalauad ja kahjustades keldriruumide lage. 11.06.2014 edastas Tehnilise Järelevalve Amet puudutatud isikutele märgukirja nr 17-5/14-0953-007 kohustusega ehitustööd peatada kuni ehitusluba vajavate tööde teostamiseks on Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt saadud luba. Korterile M2 tellitud eskiisprojektidel, projekteerimistingimustel ning ehitusprojektidel puudub kaasomanike kooskõlastus.
2(11)
4.Kostja ei ole jätkuvalt sulgenud seadusevastaselt, kaasomandi eset lõhkudes ning kaasomanike tahte vastaselt tehtud ligipääsu ühispinnale, kus asub ehitise keskküttesõlm ja kavatseb jätkata ehitustegevust kaasomandil. Kostja kavatseb teostada ehitustöid korterite 6 ja 7 kasutatavas ühises renoveeritud koridoris, mis on samuti kaasomandis ning muu hulgas lõhkuda selle ühe seina. Koridori seina lõhkumisega muudetakse koridori oluliselt ning võidakse muuta ka selle majanduslikku otstarvet. Koridori seina lõhkumise jaoks on vajalik hageja kui kaasomaniku nõusolek (AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1), mida hageja ei ole andnud. Kostja kavatseb teostada ehitustöid Pikk tn 15, Tallinn, hoone pööningul, mis on samuti kaasomandis, tekitades sinna muu hulgas läbi korteriomandi M3 lae ligipääsu, laiendades oma korteriomandit teiste kaasomanike arvelt. Kaasomanike nõusolek selleks puudub. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
6.Vastavalt Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) 11.06.2014 märgukirjale peatas kostja ehitustööd, kuna ilmnes ehitusloa taotlemise vajadus. Ehitustegevust ei toimu. Ainuüksi asjaolu, et kostja on kord hageja omandit ehitustöödega rikkunud, ei ole piisav alus arvata, et kostja võiks seda uuesti teha (3-2-1-101-12, p 25-27). Kostja on rikkumise kõrvaldanud. Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud
7.Kostja esitas vastuhagi, paludes kohustada hagejat lõpetama Pikk tn 15 asuva kaasomandi rikkumise ning taastama kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest Pikk tn 15 kinnistu kaasomandis oleva korteri nr 6 kohal asuva pööningukorruse ümberehituse eelse olukorra.
8.Hagejale ja tema abikaasale kuulub Pikk tn 15 hoones korteriomand nr 6 üldpinnaga 71,9 ruutmeetrit. Pikk tn 15 majas kuuluvad kaasomandi hulka muu hulgas kelder ning pööning. Hageja ja tema abikaasa on ehitanud välja ning asunud kasutama neile kuuluva korteri nr 6 peal asuva katusekorrust, omamata selleks ehitus- või kasutusluba või kaasomanike notariaalselt tõestatud kokkulepet kaasomandi osa kasutamise kohta. Pikk tn 15-6 korteriomandi müügikuulutusest nähtavalt on ehitatud 2 tuba ja tualettruum ning korteri nr 6 kooseisus müüakse ka elamu esimesel korrusel paiknevat kuuri, mis on samuti Pikk tn 15 omanike kaasomandis. Samuti nähtub müügikuulutusest, et korteriomandi üldpinnaks on 146,1 m2. Kinnistusraamatu kohaselt on üldpinnaks märgitud 71,9 m2 ning ehitisregistri andmetel on korteri eluruumi pind 89,1 m2. Hageja vastuväited vastuhagile
9.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätte selle rahuldamata.
10.Kostja nõue on aegunud (TsÜS § 146 lg 1).
11.Kostja omandas korteriomandid nr 2, M1, M2 ja M3 2013. aasta alguses. 11.10.2010 sõlmisid korteri 6 omanik GK ning korteri 2 omanik Famer Holding OÜ kokkuleppe, millega lepiti kokku kaasomandi kasutamisega seotud kompensatsiooni tasumises.
3(11)
Kokkuleppe punktis 2.3 andis korteri 2 omanik nõusoleku ja lubaduse vajadusel sõlmida kasutuskorra kokkulepe, mille kohaselt jääb korteri 6 kohal asuv pööning korteri 6 kasutusse. Kokkuleppes kinnitati, et pööningul asuv ruum on juba renoveeritud, s.t sellest oldi teadlik. Lisaks võttis kostja 10.01.2013 lepinguga nimetatud kokkuleppe täielikult üle. Ei ole toimunud kaasomanike õiguste rikkumist ega ebaseaduslikku ehitustegevust. Hagejal on kõik vajalikud kokkulepped teiste kaasomanikega. Hageja ei ole teostanud luba nõudvat ehitustegevust EhS mõttes ega rikkunud seaduse nõudeid. Hageja ei muutnud ega asendanud hoone olulisi konstruktsioone.
12.Endise olukorra taastamine (kui see üldse võimalik oleks) tähendaks maja katkise katuse taaspaigaldamist ning soojustuse eemaldamist. Kaasomandi kaitsmise nõude eesmärk ei saa olla kaasomandi kahjustamine. Heauskselt teostatud ning kaasomandi esemele parenduslike iseloomuga tööde lõhkumine ei taga kaasomanikele paremat ligipääsu pööningule. Sellist ligipääsu ei ole hoone D osa pööningule kunagi olnud. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused
13.Harju Maakohus 18.04.2016 otsusega jättis hagi ja vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda.
14.Puudub vaidlus, et kostjale kuulub kinnisasi asukohaga Pikk 15-M2, Tallinn, ning hagejale ja tema abikaasale kinnisasi asukohaga Pikk 15-6, Tallinn. Hageja on kinnitanud, et korteriomandiga M2 seotud ehitustegevus, mille lõpetamist hageja nõuab, on peatatud juba 11.06.2014 (kd I lk 11). Olukorras, kus hagi esitamise ajal korteriomandis M2 ehitustegevust ei toimunud, puudub hagejal KOS § 12 lg 3, AÕS § 72 lg 1, 5 ja AÕS § 74 lg 1 alusel võimalus nõuda selle lõpetamist. Võttes arvesse, et kostja ei ole Pikk 15-M3 korteriomandi omanik, tuleb hageja poolt korteriomandiga M3 seoses kostja vastu esitatud nõuded rahuldamata jätta.
15.Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kaasomandisse kuuluvate ruumidega seonduvalt plaanitakse panna ka tulevikus rikkumisi toime (3-2-1-101-12 p-s 26, 3-2-1-104-12 p-s 10). Tõendamist on leidnud, et kostjale kuuluva korteriomandi M2 põrandasse tehti auk, mis kahjustas kõigi majaelanike kaasomandisse kuuluvat keldrit, kuid nähtuvalt esitatud andmetest peatas kostja oma tegevuse (kd I lk 55). Väärteo asja lõpetamise määrusest nähtuvalt ei ole suudetud kindlaks teha, kelle poolt või mis asjaoludel on põrandasse auk tehtud, kuid avause sulgemiseks saadi ehitusluba ning korteriomandi M2 põrandas olnud auk on käesolevaks ajaks suletud (kd VI lk 67-68). Viidatud asjaolud ei anna alust asuda seisukohale, et kostjal on tulevikus plaanis kaasomanikke kahjustavaid tegusid toime panna. Kostja poolt eskiis- ning ehitusprojektide tellimine ja ehitusloa taotlemine ei tähenda, et kostjal oleks õigus või kavatsus neid teiste kaasomanike loata ellu viia juhul, kui vastavaks toiminguks on tarvilik kõigi kaasomanike nõusolek. AÕS § 89 kohaldamise eeldused ei ole täidetud.
16.On tõendamist leidnud (kd VI lk 67-68), et avaus on juba nõuetekohaselt likvideeritud, seega tuleb hageja nõue kohustada kostjat taastama kinnistu seisukord (KOS § 12 lg 3, AÕS § 72 lg 1, 5 ja AÕS § 74 lg 1) jätta rahuldamata.
17.Nähtuvalt kinnistusraamatu väljavõttest kuulub hagejale ja tema abikaasale korteriomand asukohaga Pikk 15-6 üldpinnaga 71,9 m2 (kd I lk 17). City24 4(11)
kuulutusportaalis avaldatud kuulutustest (kd II lk 52-56) nähtuvalt on hagejale kuuluva korteriomandi pinda laiendatud selliselt, et korteri kogupind on 146,1 m2. Katusekorruse plaani kohaselt on korteri 6 katusekorrusele ehitatud kaks tuba ning vannituba (kd II lk 56). Vastuhagi ei ole aegunud (TsÜS §-st 149). On esitatud tõendid selle kohta, et kaasomandisse kuuluvale pööningule on ehitatud kaks tuba ning vannituba, pööningukorruse kohta esitatud piltidelt nähtub, et pööning on renoveeritud selliselt, et seal on võimalik igapäevaselt elada (kd II lk 54). Tegemist ei ole asja tavakasutuse piiresse jääva tegevusega (AÕS § 74).
18.Hageja poolt korteriomandi välja ehitamise ajal olid Pikk 15 Tallinn kinnistu teised omanikud Famer Holding OÜ (OÜ Twenty õigusjärglane), MS, EPM, SR, ÕB, MB, IB ja Tallinna linn. Hageja on tõendanud, et ajal, mil hageja pööningu renoveeris, oli pööningukorruse väljaehitamiseks olemas kõigi kaasomanike nõusolek. Kaasomanike kokkuleppega samaväärne on kaasomanike heakskiit juba toimunud koormamisele (32-1-90-03). Kostja on 30.10.2014 menetlusdokumendis kinnitanud, et sai hageja korteriomandi kohal oleval pööningul toimunud renoveerimistöödest teada 2013. aastal, kui sõlmis kompensatsiooni maksmise kokkuleppe ülevõtmise ja muutmise kokkuleppe (kd III lk 69). Eeltoodust tulenevalt on kostja 10.01.2013 lepingu sõlmisega võtnud üle Famer Holding OÜ poolt 11.10.2010 sõlmitud lepingu ning sellega seoses ka lepingu punktis 2.3 3) antud nõusoleku, et korteriomandi nr 6 omaniku ainukasutusse jäävad vastavad pööningu osad. Kostja kompensatsiooni kokkulepet üle võttes andnud seeläbi heakskiidu hageja poolt varasemalt läbi viidud renoveerimistöödele ja pööningukorruse kasutamisele.
19.Üksnes hageja korteriomandi müügikuulutuse juures olevatest piltidest lähtuvalt ei ole võimalik asuda seisukohale, kas või millises ulatuses oli hagejal tarvilik omada ehitusja/või kasutusluba, samuti ei ole see tuvastatav üksnes asjaolust, et koostatud on ehitusprojekt. Ka asjaolu, et keegi on esitanud TLPA-le taotluse järelevalvemenetluse alustamiseks ning toimub järelevalvemenetlus, ei tõenda, et hageja on teinud toiminguid, millega on rikutud ehitusseadust, ning isegi, kui selline rikkumine on toimunud, ei ole kostja tõendanud, kuidas selline rikkumine talle kahju tekitab. Kostja ei ole tõendanud, et korteriomandi nr 6 kohal asuval pööningul on tehtud toiminguid, mille puhul haldusorgan on teinud otsustuse, et vastavate toimingute tegemine on lubatud üksnes ehitusloa olemasolul.
20.Eeltoodust tulenevalt on hageja tegutsenud kooskõlas AÕS § 74 lõikega 1 ning kostja on hageja teostatud töödele oma heakskiidu andud. Ei ole tuvastatud, et kostja õigusi oleks muul viisil rikutud. Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
21.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas tühistada ja vastuhagi rahuldada või saata asja uueks arutamiseks maakohtule.
22.Maakohus on ebaõigesti sisustanud kaasomanike kokkuleppe tähendust. Kaasomanike kokkuleppena ei ole käsitletavad kaasomanike poolte eraldi ühele kaasomanikule tehtud tahteavaldused. Hageja esitatud dokumendid on kaasomanike tingimuslikud tahteavaldused tulevikus kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks või eelkokkulepped või tahteavaldused seonduvalt pööningu väljaehitamisega, mitte aga kaasomandi kasutamisega. Ükski tahteavaldustest ei hõlma kõiki Pikk 15 korteriomanikke. Kostja
5(11)
viitas 21.08.2015 menetlusdokumendis, et korterite 3, M1, M2 ja M3 omanike kokkulepped puuduvad. Osa korteriomanikest olid vahetunud ja vastuhagi esitamise seisuga puudus kaasomanike kokkulepe.
23.Famer Holding OÜ, GK ja Pikk Kinnisvara OÜ vahel sõlmitud kokkulepe ei saa anda õiguslikku alust kaasomandi kasutamiseks. Maakohus on kompensatsiooni maksmise kokkuleppe ülevõtmise kokkulepet ebaõigesti tõlgendanud. Kokkulepete sisuks on eelkokkulepe kasutuskorra sõlmimise puhuks, kokkulepped on tinglikud (11.10.2010 kokkuleppe p 2.1 ja 10.01.2013 kokkuleppe p 3.3). Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kokkulepe on sõlmitud korterite nr 2 ja 6 omanike vahel, käesolevaks hetkeks on korteritel uued omanikud. Kostjal on õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist KOS § 12 lg 3, AÕS § 72 lg 1 ja 6, § 74 ja § 89 alusel.
24.Maakohus on oluliselt rikkunud selgitamiskohustust. Maakohus on jätnud juhtimata kostja tähelepanu asjaolule, et kostja esitatud tõendid ei ole piisavad. Maakohus on ebaõigesti sidunud vastuhagi rahuldamise Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) otsusega järelevalvemenetluses. TJA menetluse kiirus ei olene kostjast, samuti ei saa TJA ettekirjutus olla ainsaks tõendiks, millega rikkumist tõendada. Hageja seisukoht
25.Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palub lõpetada kaebuse osas menetluse või jätta kaebuse rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
26.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
27.Maakohtu seisukoht, et ehitustegevus, mille lõpetamist hageja nõuab, oli lõpetatud 11.06.2014, on ebaõige ja vastuolus asjas kogutud tõenditega. Maakohus ei ole käsitlenud hageja 04.01.2016, 22.02.2016 ja 07.03.2016 menetlusdokumentides esitatud väiteid ega hinnanud väidete tõendamiseks esitatud tõendeid. Maakohtu otsus ei ole põhjendatud. Maakohus on jätnud pooltele selgitamata tõendamiskoormise jaotumise. Selgitamiskohustuse täitmise korral oleks hageja saanud esitada tõendi, mille kohaselt kostja plaanib kaasomandisse kuuluvate ruumidega seoses panna ka tulevikus rikkumisi toime.
28.Maakohus on jätnud alusetult kohaldamata AÕS § 89. Korteriomandi M2 põrandasse avause tegemine tuleb TsÜS § 132 ja AÕS § 33 lg 1 alusel omistada kostjale. See, et ehitusprojekti koostamine ja ehitusloa taotlemine Tallinna vanalinnas on äärmiselt keerulised ja kulukad toimingud, viitab võimalusele, et kostja ei pruugi tulevikus järgida seadusest tulenevaid nõudeid kaasomandi valdamisele ja kasutamisele. Maakohus ei ole põhjendanud, miks on jätnud valdava osa hageja esitatud tõenditest tähelepanuta. Hageja tühistamiskaebust menetlev halduskohus on leidnud, et tegemist on korduvate ja oluliste aset leidnud kaasomandi rikkumistega, mis ei ole hõlmatud ega lubatud väljaantud ehitusloaga.
29.Maakohtu järeldus, et hageja nõude endise olukorra taastamiseks saaks rahuldada ainult juhul, kui avaust ei oleks täidetud (rikkumist kõrvaldatud) enne kohtulahendi tegemist, on väär ja vastuolus TsMS § 440 lg-ga 1. Maakohus on jätnud tähelepanuta,
6(11)
et kostja on 15.01.2016 seisukohas (p 13) väljendanud avause likvideerimise nõude osas õigeksvõttu. Maakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta, et esitatud tõenditest nähtub täiendavate ehitustööde tegemine kaasomandiosas, muu hulgas hoone ventilatsiooni suhtes. Nagu avausega seonduvad tööd, tulnuks taastada endine olukord ka muude kaasomandis tehtud tööde osas.
30.Menetluskulude jaotamisel endise olukorra taastamise nõude osas tulnuks lähtuda TsMS § 168 lg-test 4 ja 5. Seda ka juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et endise olukorra taastamise nõude osas ei ole alust hagi rahuldada. Kostja seisukoht
31.Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetlus ringkonnakohtus
32.Kostja esitas ringkonnakohtule 23.05.2017 avalduse vastuhagist loobumiseks, poole riigilõivu tagastamiseks, menetluskulude väljamõistmiseks hagejalt. 30.06.2017 ekirjas kinnitas kostja, et soovib loobuda ka apellatsioonkaebusest.
33.Hageja palus loobumine vastu võtta, jätta vastuhagiga seotud menetluskulud kostja kanda ja välja mõista menetluskulud kostjalt. Ringkonnakohtu seisukoht
34.Kolleegium leiab, et kostja loobumine vastuhagist tuleb TsMS § 645 lg 1 järgi võtta vastu ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas maakohtu otsus tühistada ja selles osas tsiviilasja menetlus lõpetada. Ringkonnakohus ei tuvastanud TsMS § 429 lg-s 3 sätestatud asjaolusid, välistavad hagist loobumise vastuvõtmise. Kostja apellatsioonkaebusest loobumine tuleb TsMS § 644 lg 5 järgi vastu võtta ja lõpetada kaebuse osas menetlus.
35.Ringkonnakohus, tutvunud hageja apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi tühistada ja tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
36.Maakohus on otsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud oluliselt menetlusõigus norme. Kuna maakohtu poolt on jäetud olulised asjaolud suures ulatuses tuvastamata, siis ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lg-le 8 ja ringkonnakohtul ei ole võimalik asja lahendada. Käesolev vaidlus puudutab kõigi Pikk tn 15 korteriomanike huvisid, mistõttu on maakohus ebaõigesti jätnud kaasamata ülejäänud Pikk tn 15 korteriomanikud.
37.Hagejale kuulub korteriomand nr 6 hoones Tallinnas Pikk tn 15 (registriosas nr 578501) ja kostjale kuulusid hagi esitamisel samas hoones korteriomandid nr M2 (registriosa nr 5798801), M3 (registriosa nr 5798901) ja 2 (registriosa nr 5798001). Korteriomandi M3 (registriosa nr 5798901) on kostja menetluse ajal võõrandanud.
38.23.07.2014 esitatud hagiavalduses palus hageja kohustada kostjat lõpetama ning mitte uuesti alustama ehitustegevust Pikk tn 15 kinnistu kaasomandis olevates ruumides ja kostjale kuuluvate korteriomandite M2 ja M3 reaalosadel kuni kõik kaasomanikud on andnud selleks kirjaliku nõusoleku ja ehituseks on väljastatud kehtiv ehitusluba ning
7(11)
palus kohustada kostjat taastama kinnistu kaasomandi osal rikkumisele eelnenud olukord. 22.07.2015 menetlusdokumendis (kd IV lk 155-173) ja 15.09.2015 menetlusdokumendis (kd V lk 116-118) täpsustas hageja oma nõuet, kuna menetluse ajal oli kostja korteriomandi M3 võõrandanud, ja palus hagi rahuldada puutuvalt kostja tegevusega korteriomandis M2 (registriosa nr 5798801). Samuti palus hageja peatada korteriomandi M2 reaalosas ehitustegevuse, millega kaasneb ruumide kasutusotstarbe muutmine. Kostja vaidles 21.08.2015 menetlusdokumendis hagi muutmisele vastu. Maakohus jättis 27.11.2015 määrusega hageja taotluse hagi muutmiseks rahuldamata. Hageja tõi esile, et kostjale kuuluvas korteriomandi M2 reaalosas plaaniti teha ulatuslikke ehitustöid, mis väljuvad korteriomandi reaalosast, ja lõhuti korteriomandi M2 põrandasse auk, mille kaudu pääses kaasomandis olevasse keldrisse. Kostja on tellinud ehituse jätkamiseks projekti. Menetluse kestel tõi hageja esile, et kostja on ühiskasutuses olevas keldriruumis asuvas elektrikilbis teinud omavoliliselt ümberehitusi ning lõhkunud seina. Korteriomandis M2 teostati ventilatsiooni ümberehitamine viisil, kus välisuksele ehitati ventilatsiooniava ja ventilatsioon juhiti ühiskasutuses olevasse korstnasse. Samuti on planeeritud töid seonduvalt maja küttesüsteemiga. Kostja selgitas, et hageja on ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ehitanud pööningul asuvates korteriomanike ühiskasutuses olevates ruumides välja eluruumid ja need on hageja ainukasutuses.
39.Kolleegium leiab, et maakohus on hageja nõude ebaõigesti lahendanud hagimenetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega. Praegusel juhul on maakohus menetlenud hageja esitatud nõuet ühisvalduse ja -kasutusõiguse kaitseks hagimenetluses. TsMS § 613 lg 4 järgi võib TsMS § 613 lg-s 1 nimetatud asja hagimenetluses läbi vaadata juhul, kui see on esitatud vastuhagina või koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses. Hagimenetluses lahendatavaid nõudeid maakohtu menetluse ajal pooled esitanud ei olnud. TsMS § 631 lg 4 sätestab, et apellatsioonkaebuses ei või tugineda asjaolule, et asi, mis tuli lahendada hagita menetluses, lahendati hagimenetluses, välja arvatud juhul, kui sellele asjaolule tugineti õigeaegselt ka maakohtus ja sellest võis olulisel määral sõltuda asja lahendus. Pooled ei ole apellatsioonkaebustes eeltoodud menetlusõiguse rikkumisele tuginenud. Riigikohus on selgitanud, et selliste TsMS §-s 613 sätestatud nõuete menetlemisel hagimenetluses tuleb kohtul järgida hagita menetluse reegleid. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole käesolevas menetluses järginud hagita menetlusele omast uurimisprintsiipi (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 5), jättes välja selgitamata asja lahendamiseks olulised asjaolud. Samuti ei ole järgitav maakohtu seisukohtade kujunemine. Eeltoodu tõttu on maakohtu otsus vastuolus kohtulahendi põhjendamise nõudega (TsMS § 466 lg 22 p 8, § 478 lg 1 ja § 442 lg 8).
40.Lisaks menetlusõiguse olulisele rikkumisele on maakohus ebaõigesti kohaldanud ka materiaalõigust. Maakohus kohaldas hagi lahendamisel AÕS § 72 lg-d 1 ja 5, § 74 lg 1, § 89 ja KOS § 12 lg 3. Kuna tegemist on korteriomanike vahelise vaidlusega seoses kaasomandi valdamise ja kasutamisega, siis sellise vaidluse lahendamisel ei kohaldu AÕS § 89. AÕS § 89 kohaldub olukorras, kus omanik nõuab isikult, kes ei ole omanik, igasuguse omandiõiguse rikkumise, mis ei ole seotud valduse kaotusega, lõpetamist. Samuti ei kohaldu ka AÕS § 72 lg 5, kuna tegemist on üldnormiga, mis kohaldub nn tavalise kaasomandi puhul. Kaasomandi valdamist ja kasutamist reguleerivad normid kuuluvad kohaldamisele siis, kui korteriomandi koosseisu
8(11)
kuuluva kaasomandi kohta erinorme ei ole. Kolleegium leiab, et kohaldamisele kuulub KOS § 12 lg 3, millele on ka maakohus õigesti tuginenud, ja mille kohaselt korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KOS § 15 lg 1 sätestab, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 16 lg 1 järgi ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet ja seda ei saa otsustada KOS § 15 lg 3 kohaselt ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. KOS § 11 lg 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
41.Kolleegium leiab, et maakohus on nõuded ehitustegevuse lõpetamiseks, endise olukorra taastamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks jätnud rahuldamata ebaõigel alusel ning jättes olulises mahus asjaolusid tuvastamata. Nõuded tuleb lahendada KOS § 11 lg 1 p 1, § 12 lg 3 ja § 16 lg 1 järgi. KOS § 11 lg 1 p-s 1 toodud mõjude tavakasutuse määra ületava reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamise korral võib teine korteriomanik sellise tegevuse KOS § 12 lg 3 järgi keelata. Maakohus on edasisest rikkumisest hoidumise nõudele ebaõigesti kohaldanud AÕS § 89, mis ei kohaldu korteriomanike vahelistele suhetele kaasomandi kasutamisel ja valdamisel. Arvestades, et kostja oli lõhkunud ehitustegevuse käigus oma korteriomandi reaalosa põranda ja kahjustas sellega kaasomandis olevat keldrit, oli hageja õigustatud esitama avalduse tegevuse lõpetamiseks ja endise olukorra taastamiseks. Hagi esitamise ajal ei olnud avaust keldri laes parandatud. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et seoses 11.06.2014 Tehnilise Järelevalve Ameti märgukirjaga ehitustegevuse lõpetamiseks on kostja ehitustegevuse enne hagi esitamist lõpetanud. Haldusorgani poolt märgukirja tegemine ei tähenda veel seda, et ehitustegevus on ka tegelikult lõpetatud. Hageja on väitnud vastupidist - kostja on jätkanud ventilatsiooni ehitamist, viies selle kaasomandisse kuuluvasse korstnalõõri, ehitanud omavoliliselt ümber elektripaigaldise, asunud ümber ehitama soojussõlme ja lõhkunud kaasomandisse kuuluvas keldris müüritist. Samuti on hageja väitnud, et kostja rajas ava põrandasse selleks, et rajada oma korteriomandi reaalosasse ehitatavast restoranist trepp ühiskasutuses olevasse keldrisse. Selline lahendus tulenes kostja juhatuse liikme KTV poolt hagejale tutvumiseks saadetud projektist, mille kohaselt rajatakse kaupluseruumidesse restoran, millest on plaanitud juurdepääs kaasomandis olevasse keldrisse, ning keldrisse ja keskküttesõlme on planeeritud ehitada restorani köök ning kaasomandis olevale pööningule korteripinnad. 09.03.2016 menetlusdokumendis on hageja väitnud, et kostja on talle kuuluvas korteriomandis M2 ehitanud ventilatsiooni ümber viisil, kus väljatõmbeava kaudu väljatõmme viidi korstna asemel sisehoovi, kusjuures väljatõmbeava asub mõne meetri kaugusel hageja aknast ning müra ja hais häirivad hagejat. Eeltoodud asjaolud võivad olla olulised nii ehitustegevuse lõpetamise nõude kui ka edasisest rikkumisest hoidumise nõude üle otsustamisel. Maakohus ei ole neid asjaolusid pidanud vajalikuks vaidlustatud otsuses käsitleda. Arvestades, et tegemist on hagita menetlusega, kus kohus ei ole seotud menetlusosaliste taotlustega
9(11)
ja nende poolt esiletoodud asjaoludega, pidi maakohus vajadusel arvestama ka neid asjaolusid, mis on selgunud menetluse käigus.
42.Õige on maakohtu poolt esiletoodu, et tegevusest hoidumise nõude puhul peab nõude esitaja tooma esile asjaolud, millest saab järeldada, et kostjal on kavatsus ehitustegevust jätkata ja vaidluse korral nende asjaolude esinemist ka tõendama. Vaatamata sellele, et hageja on asjaolud esile toonud, on maakohus jätnud need otsuses olulises määras käsitlemata.
43.Endise olukorra taastamise nõude on maakohus lahendis seostanud ainult korteriomandi M2 põranda kaudu ühiskasutuses oleva keldriruumi lakke tehtud augu taastamisega. Hagiavalduses on kirjeldatud ka muid kostja väidetavaid tegevusi, näiteks aprillis 2014 elektrikilbis omavoliliste ühenduste tegemine, kuid maakohus nende asjaoludega tegelenud ei ole. Maakohtu otsuse kohaselt ei suudetud väärteoasja menetluses teha selgeks, kes keldri lakke avause tegi. Kolleegiumi arvates ei ole eeltoodu nõude lahendamisel määrava tähtsusega. Kuna keldri lagi oli lõhutud kostja korteriomandi reaalosas tehtud tööde käigus, siis kostja kui omanik vastutab ka kolmandate isikute poolt tehtu eest.
44.Maakohus on hagi lahendamisel hinnanud muuhulgas ka seda, milliseid kaasomandis olevaid ruume on menetlusosalistel õigus kasutada, sealjuures kaalumata, kas teistel kaasomanikel, keda ei ole menetlusse kaasatud, on huvi ja võimalus saada ka oma ainukasutusse kaasomandi osa. TsMS § 614 lg 1 järgi kuuluvad TsMS § 613 lg-s 1 toodud asja menetlusosaliste hulka korteriomanikud või kaasomanikud. Kuna praegune vaidlus puudutab ka teisi korteriomanikke, kellel on samuti huvi kaasomandit kasutada, mistõttu on oluliselt riivatud nende huvid, siis on vajalik kaasata käesolevasse menetlusse kõik korteriomanikud.
45.Kuna vaidluse all oli ka elamu küttesüsteemi ümberehitamine kostja poolt, mille kohta on väidetavalt korteriühistu vastu võtnud otsuse, siis võib olla põhjendatud ka korteriühistu kaasamine. Küttesüsteemi ümberehitamisega seonduva nõude osas tuleb maakohtul anda hagejale võimalus nõuet täpsustada ja vajadusel ka esitada täiendavaid asjaolusid.
46.Apellatsioonkaebuses on hageja maakohtu poolset väidetavat selgitamiskohustuse rikkumist seostanud ennekõike sellega, et maakohus pole selgitanud, et tema poolt esiletoodud asjaolude tõendamiseks pole tõendid piisavad. Kolleegium nõustub hageja väidetega, et selgitamiskohustust on maakohtu menetluses rikutud, kuid seda eelkõige seonduvalt sellega, et tegemist on hagita asjaga, kus lahendatakse TsMS § 613 lg-s 1 sätestatud tsiviilasja, ja selgitada oleks tulnud sellest tulenevat tõendamiskoormust. Üldjuhul on kohtul kvalifitseerimis- ja selgitamiskohustus olukorras, kus poolte esitatud asjaolud võimaldavad asja lahendada erinevatel õiguslikel alustel ning poole avaldustest ei ole selge, millisele alusele ta tugineb (vt nt Riigikohtu 16. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-11, p 10).
47.Käesolevas menetluses tuleb maakohtul esmalt anda hagejale võimalus oma nõudeid täpsustada. Nii on hageja nõue rikkumise eelse olukorra taastamiseks sõnastatud viisil, mida ei ole võimalik täitemenetluses täita. Hagita menetluses on maakohtul küll võimalik ise nõuet täpsustada, kuid arvestades käesoleva menetluse eripära, tuleb siiski ennekõike hagejal (avaldajal) esile tuua, millist eesmärki saavutada soovitakse.
10(11)
Samuti peaks olema tegevusest hoidumise nõudes näidatud täpselt, millisest tegevusest hoidumist taotletakse.
48.Hageja esitas nõude ehitustegevuse peatamiseks ka kostjale kuuluvas korteriomandi reaalosas, mida maakohus vaidlustatud lahendis pole üldse käsitlenud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13 tehtud määruses selgitanud, et korteriomanikud võivad TsMS § 613 lg 1 p-s 1 sätestatud menetluses nõuda, et samas hoones paiknevaid ruume, sealjuures ka korteriomandi reaalosa, ei kasutataks kasutusotstarbe vastaselt. Tulenevalt KOS § 10 lg-st 1 võib korteriomanik kasutada korteriomandi reaalosa oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Eeltoodud nõudega seonduvad asjaolud tuleb maakohtul välja selgitada.
49.Kolleegium märgib, et kohus peab menetlust juhtima viisil, kus oleks menetlusosalistel täpselt arusaadav, millised menetluslikud korraldused on kohus neile andnud, sh millise tähtajani võivad menetlusosalised esitada taotlusi ja tõendeid. Käesolevas tsiviilasjas on maakohus juhtinud menetlust viisil, kus menetlusosalistele ei ole täpselt arusaadav, kaua võib esitada tõendeid. Tsiviilasja toimikust ei nähtu, millal on maakohus lõpetanud eelmenetluse. Ilma sõnaselgelt eelmenetlust lõpetamata on maakohus 29.03.2016 kohtuistungil poolte nõuded sisuliselt läbi vaadatud.
50.Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega uue tõendina Tallinna Halduskohtu 28.04.2016 määruse haldusasjas nr 3-15-2481 (KK kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 02.09.2015 ehitusloa nr 1512241/00352 tühistamiseks), millega jäeti hageja taotlus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks rahuldamata. Kolleegium leiab, et esitatud tõend ei kuulu vastuvõtmisele. Tegemist pole menetluse praeguses etapis TsMS § 238 lg-s 1 sätestatud asjakohase tõendiga. Kuna ringkonnakohus ei tee sisulist lahendit ja saadab tsiviilasja uueks arutamiseks maakohtule, siis on võimalik hagejal esitada asjaolude täpsustamisel tõend vajadusel maakohtule.
51.Seoses maakohtu otsuse tühistamisega ja tsiviilasja saatmisega uueks läbivaatamiseks maakohtule tuleb menetluskulud jagada maakohtul vastavalt lõplikule lahendile. Menetluskulude jaotamisel tuleb arvestada maakohtul, et kostja loobus vastuhagist ja apellatsioonkaebusest ning lähtuda hagita menetluses menetluskulude jaotamise regulatsioonist.
52.Pikk Kinnisvara OÜ palus tagastada poole ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust. Kolleegium leiab, et taotlus kuulub rahuldamisele ja TsMS § 150 lg 2 p 2 kohaselt tuleb Pikk Kinnisvara OÜ taotlusel tagastada pool apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust. Kostja on tasunud 18.05.2016 Rahandusministeeriumi arvele nr EE062200221059223099 viitenumbriga riigilõivu 450 eurot. Seega tagastamisele kuulub 225 eurot, mis tuleb kanda taotluses märgitud arvelduskontole EE552200221056470036. Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Mati Maksing /allkirjastatud digitaalselt/
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.