Tsiviilasja number
2-05-21695
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Otsuse tegemise aeg ja koht
21.05.2007. a, kantselei kaudu
Kohtukoosseis Tsiviilasi
AOÜ hagi AS L vastu lepingu sõlmimise kohustuse tuvastamiseks.
Kohtuistungi toimumise aeg
23.04.2006, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AOÜ, esindajad Vassili Kosteitšuk, Aleksei Petrõkin. Kostja AS L, esindajad adv Kalev Saare ja Rein Pinn
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonikaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Resolutsioon Jätta hagi rahuldamata ning mõista hagejalt kostja kasuks kohtukulusid 15 384.25 krooni. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue AOÜ esitas 06.12.2005 hagi AS L vastu, paludes tuvastada, et kostjal lasub kohustus sõlmida hagejaga kinnistu XXX (edaspidi kinnisasi) ostu-müügileping lõpliku ostuhinnaga 3 200 000 krooni. Hagiavalduse kohaselt kuulutas kostja 2005. a kevadel välja kinnistu arendamiskonkursi. Hageja esitas 16.05.2005 konkursi tingimustele vastava pakkumise, märkides ostuhinnaks 3 200 000 krooni. Kostja teatas 20.05.2005 kirjas, et hageja taotlus on heaks kiidetud. Sellest tulenevalt tekkis hagejal õiguspärane ootus
vastava lepingu sõlmimisele. Hiljem teatas kostja, et kinnistu ostuhinnaks on 3 776 000 krooni, kuna konkursi tingimuste juurde kuuluva kinnistu ostumüügilepingu projekti p 3.2 kohaselt lisandub summale käibemaks. Hageja leiab, et kostja poolt väljakuulutatud konkursi tingimused olid puudulikud ja eksitusse viivad ning nende tingimuste tõlgendamisel võisid tekkida vastuolud. Hageja ei teadnud ostuhinna pakkumise tegemisel, millal oli kostja kinnistu omandanud ja kas käibemaks kuulub seaduse alusel lisamisele või mitte. Antud juhul tuleb kohaldada võlaõigusseaduses (VÕS) § 10 lg 1 ja § 29 lg 3 ja 4 sätestatut, mille järgi enampakkumisel loetakse leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumise andmisega ning lepingutingimuste mõistmisel poolte erineva mõistmise arvestamisega ja välja kujunenud kinnisvaraturu tavadest lähtuvalt. Tavapäraselt näidatakse kinnisvara müügi- ja ka ostusoovi korral selle maksumus lõpliku hinnana (koos käibemaksuga). Ostuhind on alati lõplik asja hind, mida ostja selle asja eest maksab ning kostja pidi aru saama, et pakkuja ei tea, kas seaduse alusel käibemaks antud juhul lisatakse või mitte. Lepingu projekti p-s 3.2 sisaldub lepingu tüüptingimus VÕS § 35 mõttes. Järelikult on sellele kohaldatav ka VÕS § 37 lg 3, mille järgi ei loeta lepingu osaks tüüptingimust, mille sisu, väljendusviis või esituslaad on niivõrd ebatavaline või arusaamatu, et teine lepingupool ei võinud selle tingimuse olemasolu lepingus mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata või seda tingimust olulise pingutuseta mõista. Sellistel segastel konkursi tingimustel käitus hageja tavalise mõistliku isikuna ja vastavalt kinnisvaraturul kujunenud tavale. Hageja leiab, et tema pakutud ostuhind oli lõplik hind. Kuna hageja pakkumine tunnistati kostja poolt konkursi parimaks, on kohaldatav VÕS § 1005, mis antud juhul tähendab seda, et kostja peab sõlmima hagejaga kinnistu ostu-müügilepingu müügihinnaga 3 200 000 krooni. Kostja vastuväited Kostja ei tunnistanud hagi ja palus selle jätta rahuldamata. Kostja, loobudes 20.05.2005 vastuvõetud otsusest, ei rikkunud võlaõigusseaduses sätestatut, väljakuulutatud konkursi tingimusi ega endale võetud lepinguväliseid kohustusi. Kinnistu osas müügilepingu sõlmimine eeldas konkursi tingimustele vastava parima pakkuja väljaselgitamist ja temaga konkursi tingimustele ja esitatud pakkumisele vastava notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimist. Kostja reserveeris konkursi tingimuste p-s 8.3 enesele õiguse muuta parima pakkumise teinud pakkujaga peetavate läbirääkimiste käigus konkursi tingimuste lisaks olevate lepingu projektide tingimusi. Seega saab hageja poolt pakkumise esitamist ning kostja poolt selle heakskiitmist käsitleda poolte vaheliste lepingueelsete läbirääkimistena, mis aga ei anna kummalegi poolele õigust nõuda teiselt läbirääkimiste poolelt lepingu sõlmimist. Kostja arvates ei ole ühelgi konkursist huvitatud isikul õigust vaidlustada konkursi korraldaja poolt tehtavat tahteavaldust. Konkursil osalenud isikutel, kellel ei ole tekkinud konkursi korraldajaga lepingulist õigussuhet, on seaduse kohaselt õigus nõuda üksnes mõistlike kulutuste hüvitamist, kui konkursi korraldaja loobub konkursist või muudab selle tingimusi. Antud juhul ei ole konkursi korraldaja muutnud ei konkursi tingimusi ega loobunud konkursist. Poolte vahel ei ole tekkinud lepingulist suhet ega ka õiguslikult siduvat kohustust lepingu sõlmimiseks. Kuivõrd kõigile pakkujatele oli tagatud võimalus tutvuda konkursi tingimuste lisaks olevate lepinguprojektidega, võis ja pidi hageja pakkumist esitades olema teadlik, et seaduses ettenähtud juhtudel lisandub pakutavale müügihinnale käibemaks. Hagejal oli võimalik selgitada käibemaksu lisandumine välja avaliku kinnistusraamatu andmete
ning kehtiva käibemaksuseaduse sõnastuse kohaselt. Samuti oli hagejal võimalik konkursi tingimuste p 9.1 kohaselt saada kostjalt täiendavaid selgitusi ja informatsiooni konkursi tingimuste ja konkursi esemeks olevate kinnistute kohta. Hageja seda võimalust ei kasutanud. Hageja nõude rahuldamise välistab ka asjaolu, et käesolevaks ajaks on kinnistu võõrandatud AS-ile Otto Bock Estonia, kes on kinnistu seaduslikuks omanikuks.
Menetluse käik Harju Maakohus jättis 21.06.2006 otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli kostja kinnistu nr XXX, mis asub Tallinnas XXX, omanik. Alates 01.12.2005 on kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna kantud AS O. Seega on kõnesolev kinnistu võõrandatud juba enne hagi esitamist. Asjaõigusseaduse § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kuna vaidlusalune kinnistu on juba võõrandatud, siis ei saa kohustada kostjat võõrandama kinnistut hagejale kui enampakkumise võitjale. Asja käsutamise õigus on ainult selle omanikul, mitte enam kostjal. Antud hagi esemeks ei ole enampakkumise tingimuste mittejärgimisega hagejale tekkida võinud kahju hüvitamise nõuded, mistõttu hageja vastavasisulised väited ei ole asjakohased. Kohus ei pea vajalikuks anda hinnangut kostja poolt 2005. a kevadel väljakuulutatud kinnistu enampakkumise tingimuste järgimise või mittejärgimise vaidlusest tuleneva kinnistu hinnale käibemaksu lisamise või mittelisamise õiguspärasusele. Viidatud otsus on tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 03.11.2007. a kohtuotsusega ning asi saadeti uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtus. 11.01.2007. a esitas hageja oma õigusliku huvi põhjenduse. 23.04.2007. a toimunud kohtuistungil rõhutas hageja, et terminid ́ ́ ostuhind ́ ́ ja ́ ́ müügihind ́ ́ ei ole identsed. Kohtu põhjendused: Lasnamäe Tööstuspargi arengukonkursi tingimuste (edaspidi tingimuste) p 1.1 järgi oli konkursi eesmärgiks välja selgitada lähtuvalt konkursi hindamiskriteeriumitest parim pakkumine kinnistu koormamiseks hoonestusõigusega koos vastavate kinnistute väljaostuõigusega ja/või parim ostupakkumine. Viidatud tingimuste p 5.1.9 järgi kohustus pakkuja (hageja) esitama kinnituse, mille järgi ta nõustub käesoleva konkursi tingimustega, samuti omaniku (kostja) poolt lepingu projektides fikseeritud tingimustega ning kohustub sõlmima omandajaga (kostjaga) vastavad lepingud pakkuja pakkumise parimaks tunnistamise korral hiljemalt 60 päeva jooksul arvates sellekohase otsuse teatavaks tegemisest. Tingimuste p 8.2 kohaselt omaniku (kostja) ja parima pakkumise teinud pakkuja (hageja) vahelised lepingud sõlmitakse lähtudes käesoleva konkursi lepingu projektides fikseeritud tingimustest ning lähtudes pakkuja poolt esitatud pakkumisest. Tingimuste p 8.3 kohaselt jättis kostja endale õiguse parima pakkumise teinud pakkujaga peetavate läbirääkimiste käigus sõlmitava lepingu projekti tingimusi täpsustada ja täiendada. Seega ei loetud lepinguline võlasuhe
tekkinuks alates parima pakkumise aktseptimisest. Vaidlusaluse enampakkumise tulemuseks oli üksnes parima pakkumise väljaselgitamine, millele lepingu sõlmimine järgneb. Kohtu järeldusi kinnitab poolte võlasuhte edasine areng. Oma 20.05.2005. a kirjas teatab kostja, et hageja AOÜ pakkumine vastab konkursi tingimustele ning on heaks kiidetud. Samas märgitakse, et kostja ootab hageja vastust läbirääkimiste alustamiseks ja ostu-müügilepingu sõlmimiseks (toim lk 23). Läbirääkimiste hilisem käik keskendus käibemaksu tasumisele, mille osas konsensus puudus (toim lk 24 kuni 26 ja 46). Oma 30.06.2005. a kirjas kostjale on hageja AOÜ seisukohal, et tema poolt pakutud hind 3 200 000 hõlmab käibemaksu. Samas on väljendatud tahet läbirääkimisi jätkata. 06.07.2005. a kirjas teeb kostja hagejale ettepaneku uuel konkursil osaleda, jäädes samas seisukohale, et hagejal lasub kohustus käibemaksu tasumine enda kanda võtta. Kõik viidatud läbirääkimised on toimunud enne notariaalset vormi eeldava lepingu sõlmimist, milleni pooled ei jõudnudki. Muuhulgas kohus märgib, et käibemaksu tasumise tingimus ei olnud tüüptingimus, sest pooled pidasid selle üle eraldi läbirääkimisi. Järelikult võtab kohus seisukoha, et hageja poolt väljakuulutatud konkurss oli sisult enampakkumine, mille tulemusel ei loeta lepingut sõlmituks. Samal põhjusel ei ole viidatud konkurss VÕS § 1009 mõttes tasu avaliku lubamise eriliigina käsitletav. Enampakkumise tingimuste sisu viidatud võlasuhete eristamisel tähendust ei oma. Enampakkumisele, mille tulemusel ei loeta lepingut sõlmituks ja tekib üksnes õigus nõuda lepingu sõlmimist, kohaldatakse läbirääkimiste kohta sätestatut. Seega VÕS § 14 regulatsiooni. Võlaõigusseaduse keelekasutus (VÕS § 208 lg 1, § 213 lg 1 jms) tunnistab terminit ́ ́ostuhind ́ ́, terminit ́ ́müügihind ́ ́ ei kasutata. Konkurssi tingimuste p 2.3 defineerib nii hoonestusõiguse, kinnistu väljaostuõiguse tasu kui ka müügihinna sisu (toim lk 7). Tingimustele lisatud müügilepingu, reaalkoormatise seadmise lepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu projekti p 3.2 kohaselt (toim lk 14) lisandub lepingu eseme hinnale seaduses ettenähtud juhul käibemaks. Järelikult olid lepingudokumentides kasutatud terminid samades dokumentides defineeritud ning hageja viited terminiloogilisele ebaselgusele on otsitud. Samuti pidi mõistlikult arusaadav olema, et lepinguprojekti järgi tuleb kostjal lisaks asja hinnale käibemaksu tasumisega arvestada. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 9 lg 3 kohaselt, kui vastavalt lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb saavutada kokkulepe teatud tingimustes, siis ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui nendes tingimustes on kokkulepe saavutatud, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 14 lg 3 järgi, kui lepingueelsed läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Viidatud sätteid lepinguvabaduse printsiibiga koostoimes tõlgendades on lepingu sõlmimise eeldus mõlema poole ühtelangev tahe, mis antud juhul vaidlusaluse käibemaksu osas puudus.
Dokumentaalseid tõendeid, mida ei ole eraldi analüüsitud, hindab kohus kogumis usaldusväärseks, märkides et mõningate dokumentide ärakirju on korduvalt esitatud. Viimaste omavahelisel võrdlemisel osutasid need identseks. Põhiolemuselt oli vaidlus õiguslik. Eeltoodu põhjal jõudis kohus lõppjärelduseni, et kostjal puudus hagis väidetud eeldusel kohustus Punane 72/Kuuli 8 kinnistu ostumüügilepingu sõlmimiseks ning hagi jääb rahuldamata. Hageja poolt esitatud õigusliku huvi põhjendusega kohus nõustub seda pikemalt üle kordamata. Kohtukulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMSRS § 3 alusel kuni 01.01.2006. a kehtinud seaduse redaktsioonist. TsMS § 60 lg 1 alusel jäävad kohtukulud hageja kanda, sest hagi jäi rahuldamata. TsMS § 61 lg 1 järgi poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osas kostjale. Hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kostja põhjendatud kohtukulud (esindaja tasu) on kohtu hinnangul 15 384.25 krooni. Kohus arvestab sealjuures asja raskusastet, samuti eelnevat menetlust. Kohtunik Epp Haabsaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.