Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXXja

XXXXXXXXXXX.

2-16-17260 Kohtukulude jaotus

ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE

2-16-17260 d. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 4,42 ha e. U XXXXXXXXXXXMaatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 8,74 ha f. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, C küla, U, pindalaga 8,71 ha Hageja on teinud kostjale korduvalt ettepanekuid kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasjade jagamiseks kohtuväliselt viisil, mille kohaselt jaotatakse kinnisasjad kaasomanike vahel vastavalt kinnisasjade väärtusele ja pindalale. Seejuures on Hageja esitanud kostjale pakkumised, tuues välja kinnisasjade väärtuse arvestuse, võttes arvesse maatulundusmaa eeldatava maksumuse, kinnisasjadel kasvava metsa puistu väärtuse ja suhteliselt amortiseerunud elamu väärtuse. Pakkumistes on tehtud kostjale ettepanek valida võimalike variantide vahel või pakkuda enda poolne kaasomandi jagamise viis. Kostja ei ole nõus olnud valikut tegema ja notari juures kaasomandit jagama hageja poolt pakutud viisil. Kostja on väljendanud soovi poolitada kõik kinnisasjad ning jagada kaasomand alles kinnisasjade poolitamise järgselt. Kuigi hageja esindaja on kostjale selgitanud, et kinnisasjade reaalne poolitamine nõuab rahalisi kulutusi ja ei oleks majanduslikult mõistlik, ei ole hageja põhjendus kostja meelt muutnud. Hageja on seisukohal, et kinnisasjade poolitamised eeldavad maakorraldustoimingute läbiviimist ja rahalisi kulutusi ning ei pruugi olla maakorralduslike nõuete tõttu ka võimalikud. Lisaks eelnevale on Kostja väljendanud hageja esindajale, et ei usalda kaasomandi lõpetamist ja kinnisasjade jagamist notari vahendusel, vaid peab ainuvõimalikuks kohtulikku lõpetamist ja jagamist, mis tagavat õiglase tulemuse. Tulenevalt eelnevast ei ole hagejal võimalik kaasomandi lõpetamise nõuet realiseerida kohtuväliselt ja hageja on sunnitud kohtusse pöörduma. Võttes arvesse, et kostja on esitanud kahtluse ka kinnisasjade väärtuste määramise usaldusväärsuse suhtes, taotleb hageja, et juhul, kui kostja esitab vastuväite kaasomandi hulka kuuluvate kinnisasjade, sh kasvava metsa ja elamu väärtuse kohta, viiks kohus läbi kohtuliku ekspertiisi kinnisasjade väärtuse kindlakstegemiseks. Hageja on seisukohal, et varakogum on võimalik jagada reaalosadena kahte ossa, mis jagatakse kaasomanike vahel. Varakogumi väärtuste vahe on võimalik aga väiksema varakogumi saanule hüvitada rahas. Hageja on konsulteerinud metsa ja metsamaa hinda asjatundjaga, kes koostab metsakorralduskavasid ja seetõttu on hageja esitanud kinnistute väärtuse arvestades kasvava metsa väärtust ja metsamaa väärtust eraldi arvestades, sest kaasomandis olevad metsamaa kinnisasjad on erineva puistu koguse ja liigiga. Vaidluse korral puistu koguse ja väärtuse üle on võimalik kasvava metsa ja metsamaa väärtust tõendada ekspertiisiga. Ettepanek kaasomandi jagamiseks: Varakogum I Varakogumi I eeldatav väärtus on 87 205,00 eur. Kaasomandi lõpetamisel jääks ühe endise kaasomaniku ainuomandisse järgmised kinnisasjad: a. U kinnisasi, tunnusega XXXXXXXXXXX, on: maatulundusmaa 100% ja selle pindala on 19,56 ha. Väärtus kokku: 85625,00 eurot.

2-16-17260 Selgitus: Kinnistul kasvab vähemalt 2338 tihumeetrit metsamaterjali, millest saaks omanik käesoleval ajal müügi korral kätte (jagamise aeg) hinda ca 20 eur/tm. Kokku seega kasvava metsa väärtus 2338 x 20= 46 760 eur. Metsamaad on 13,9 ha, selle hind (Boniteediklass II-III) on 13,9 ha x 700= 9 730 eur. Põllumajanduslik maatulundusmaa kokku on 5,14 ha. 5,14 x 2 750=14 135 eur. Maja ja maa õueala väärtuseks tuleb maksimaalselt ca 15 000 eur. b. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U 2953 m2. Eeldatav väärtus 1 580 eur: Selgitus: Kinnistul kasvab metsa 70 tihumeetrit. Kokku 20 x 70=1400 eur. Metsamaa (Boniteediklass II) 600eur/ha. Metsamaa hind 0,3 X 600=180 eur. Varakogum II Varakogumi II eeldatav väärtus 87601,00 eur Kaasomandi lõpetamisel jääks teise endise kaasomaniku ainuomandisse Vara II koosseisus järgmised kinnisasjad: c. U XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, N küla, U Selgitus: Põld 5,67 ha (turuhind ca 1800 kuni 2000 eur/ha). Väärtus 5,67x2000 €= 11 340 eur. d. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U 4,42 ha. Eeldatav väärtus -20 920 eur. Selgitus: Kinnistul kasvab ca 917 tihumeetrit metsa. Metsa hind kokku 917 x 20 € =18 340 eur. Metsamaa (Boniteediklassid I-II) 4,3 ha x 600 eur/ha=2580 eur. e. U XXXXXXXXXXXMaatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U 8,74 ha Eeldatav väärtus 23055 eur: Kinnistul kasvab 958 tihumeetrit metsa. Metsa hind 958 x 20=19 160 eur Metsamaa (Boniteediklassid II ja IV) 7,79 x 500=3 895 eur. Maast 0,95 on elektriliinide alune. f. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, C küla, U 8,71 ha . Eeldatav väärtus 32 286 eur: Kinnistul kasvab 1353 tm metsa. Metsa hind kokku 20x1353= 27 060 eur. Metsamaa (Boniteediklassis II-III) 8,71 ha X 600eur=5 226 eur. Võttes arvesse, et mõlemad varakogumid on väärtuseliselt praktiliselt võrdsed, ei kahjusta selline jagamise viis kummagi kaasomaniku huve ja õiguseid. Hageja taotleb kaasomandi jagamist reaalosades. Võttes arvesse asjaolu, et kostja on hageja lepingulisele esindajale väljendanud oma huvi jätkata U kinnisasjal (katastritunnusega XXXXXXXXXXX) paikneva elumaja kasutamist, on hageja valmis enda ainuomandisse jätma Vara II nimekirjas loetletud kinnisasjad ja saadava varakogumi II ja kostjale jääva väärtuste vahe (396,00 €) hüvitama kostjale rahas. Õiguslikud põhjendused Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 ja 77 on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja vara jagamist seaduses sätestatud tingimustel ja viisil. AÕS § 76 sätestab seejuures kaasomaniku õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist igal ajal, kusjuures kaasomandi jagamise oluline põhjus tuleb ära näidata üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamine on kaasomanike kokkuleppega välistatud. Käesoleval juhul ei ole kaasomanike kokkuleppega välistatud kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt lõpetatakse kaasomand kaasomanike kokkuleppel. Kui üks kaasomanikest ei nõustu kaasomandi jagamisega, asendatakse vastava kaasomaniku nõusolek kohtuotsusega (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-42-13). AÕS § 77 lg 2 kohaselt aga juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

2-16-17260 teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja taotleb kaasomandi jagamist reaalosades. Tõendid Riigikohus on korduvalt osundanud asjaolule, et kaasomandi väärtust on võimalik tõendada muuhulgas samaväärse kinnisvara hinnapakkumiste väljavõtetega. Tõendiks tehingute hinna kohta võib seejuures olla ka asjatundjate poolt ajakirjanduses avaldatud teave. Lisa 1. – Kinnistusraamatu väljavõte. _ väljavõttega soovib hageja tõendada, et hagis nimetatud kinnisasjad on poolte kaasomandis ja kuuluvad mõlemale kaasomanikule 1⁄2 suuruste mõtteliste osadena. Lisa 2. Väljavõte KV.ee müügikuulutustest samaväärsete elamute müügihindade kohta. Jagatava varakogumi I koosseisus on kajastatud elumaja, mille seisukord on halb. Hageja soovib tõendiga tõendada, et samalaadseid elumaju koos õuealaga müüakse hinnavahemikus 13 000 kuni 17000 eurot. Lisa 3. väljavõte Arco Vara hindaja XX artiklist metsamaa hindade kohta. Hageja soovib selle tõendiga tõendada kaasomandis olevate metsamaa kinnistute harilikku väärtust ja eelkõige asjaolu, et puistuta metsamaa hind on 400 € kuni 700€/ha. Lisa 4. väljavõte kv.ee hinnapakkumistest metsamaa müügihindade kohta X vallas. Väljavõttega soovib hageja tõendada, et metsamaa müügihind Saaremaal X vallas jääb 1500 € ja 4100 € vahemikku hektari eest. Lisa 5. Maa-ameti kaardiserveri väljavõte ja Keskkonnaministri määruse nr 50 alusel koostatud X valla maa väärtuste loetelu tabel II tõendavad, et kinnistu tunnusega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX viljakustsooni V0403016 kuulumine näitab, et viidatud põllumaa on ka X valla muu põllumaa keskmisega võrreldes vähemalt kaks korda väiksema väärtusega. Lisa 6. Domus Kinnisvara artikkel põllumaa hinna kohta. Tõendab, et mandri viljakates piirkondades maksab põllumaa hektar 2500 kuni 3000 eurot. Lisa 7. Põllumaa müügikuulutus Z vallas Saaremaal, Maa-ameti rakenduse väljavõte ja maa väärtuse ning viljakustsooni tabel Z valla maade kohta. Hageja soovib tõendada selle tõendiga, et Z vallas hinnaga 2500 eurot ha (0,25 €/m2) pakutav põllumaa on viljakuselt kaks korda väärtuslikum, kui poolte kaasomandis olev kinnisasi katastritunnusega

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.

Eelnevaga on tõendatud, et kaasomandis oleva põllumaa väärtuseks on kohane lugeda 2000 eurot/ha. Menetluslikud küsimused: - Hageja on seisukohal, et tsiviilasi on vajalik lahendada istungimenetluses ja eelkõige on mõistlik vaidlus lahendada kompromissi korras. Tulenevalt eelnevast palume:

2-16-17260 f. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, C küla, U, pindalaga 8,71 ha jagades kaasomandis olevad kinnisasjad võrdselt reaalosades, - jagades kostja ainuomandisse varakogum I koosseisus nimetatud kinnisasjad nimetusega U ja katastritunnustega XXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXX; - jagades hageja ainuomandisse varakogum II nimekirjas märgitud kinnisasjad, nimetustega U ja katastritunnustega

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXXja XXXXXXXXXXX; - ja määrates hagejale kohustuse tasuda kostjale vähem saadu eest hüvituse rahas, summas 396 eurot;

KOSTJA VASTUVÄITED

2-16-17260 nõustamisel, läheb kostjal vaja kaasomandi küsimuses kompetentset juristi. Selle leidmine Kuressaares ei ole veel õnnestunud. Kostja loodab siiski parimat. Kõik see võtab omajagu aega. Avaldusele oli lisatud 2.03.2017 perearsti ravilugu.

KOHTU SEISUKOHT

m2; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, N küla, U, pindalaga 5,67 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 4,42 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100% asukohaga Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 8,74 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, C küla, U, pindalaga 8,71 ha. Maaüksus tunnusega XXXXXXXXXXX on hoonestatud (ehitisalune pind maaameti kaardiserveri andmetele tuginedes 236 m2, tlk 74), muuhulgas asub maaüksusel ka elamu, mis on kostja elukohaks, avaldustes kohtule on kostja viidanud sünnitalule. Muuhulgas on menetluse käigus toimetatud kostjale aadressil U, J, X vald, Saare maakond kätte menetlusdokumente. Ülejäänud viis kaasomandisse kuuluvat maaüksust ei ole maaameti kaardiserveri andmetele tuginedes /tlk 73-78/ hoonestatud.

XXXXXXXXXXX

ning hageja ainuomandisse kinnisasjad (katastriüksused) katastritunnustega

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXXja XXXXXXXXXXX. Hageja hinnangul on jagamisel kostja ainuomandisse jääva vara eeldatav väärtus 87 205,00 eurot ning hageja ainuomandisse jääva vara eeldatav väärtus 87601,00 eurot ning hageja on valmis hüvitama teisele kaasomanikule 396 eurot. Kostja on kohtule 16.01.2017 esitatud avalduses väitnud, et on vägagi huvitatud kaasomandi kiirest lõpetamisest, kuna on kinnisasja kaasomanikuna üksinda kinnistu haldamise ja hooldamisega tegeledes kandnud suurt majanduslikku, füüsilist ja moraalset kahju. Kostja ei ole ühtegi vastuväidet kaasomandi jagamise nõudele esitanud. Pooled kaasomandi lõpetamise viisis kokku ei leppinud. Õige on, et AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning AÕS § 77 lg 1 järgi kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 29.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult

2-16-17260 suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.

2-16-17260 kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Käesoleval juhul on kaasomandis oleva vara kui terviku väärtus hageja hinnangul, lähtudes jagamisel tekkivate varakogumite väärtusest, kokku 174 806 eurot. Hageja on valmis hüvitama kostjale vähem saadu eest hüvituse rahas, summas 396 eurot. Arvestades jagamisel tekkivate varakogumite väärtust, vastavalt 87205 ja 87601 eurot, on kohtu hinnangul 396 eurot õiglane hüvitus vähemsaadu eest. Kuna kohtul puudub võimalus kinnistu väärtust täpselt tuvastada tulenevalt sellest, et sarnase asukoha ning koosseisuga kinnisvara suhtes ei ole toimunud piisavalt müügitehinguid, mis nähtuksid maa-ameti kinnisvarastatistikast /tlk 79/; ning kostja ei ole oma seisukohta kinnisvara väärtuse kohta üldse esitanud, siis lähtub kohus hageja poolt esitatud hinnangust. Hageja nõue lõpetada kaasomand tema taotletud viisil on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Arvestades hagejale kuuluvat mõttelist osa kaasomandist, tuleb hagejal tasuda kostjale 396 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reena Undrest kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.