Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

otsuse kättetoimetamisest alates.

Hageja nõue ja põhjendused Hageja sõlmis 16.02.2004 müüjaga AS * ja arendajaga W OÜ korteriomandite müügilepingu ja ajaõiguslepingud. Lepingute kohaselt ostis hageja x asuvad korteriomandid nr 10 ja 11 ning mitteeluruumi nr 22. VÕS § 217 lg 1 järgi tekkis müüjal kohustus anda ostjale üle seaduse ja lepingu tingimustele vastavad asjad. Lepingu p 1.11.5 alusel oli hagejal õigus peale asjaõiguslepingu sõlmimist ja valduse vastuvõtmist ilmnenud vaegtööde kõrvaldamiseks pöörduda otse peatöövõtja poole. Ostja tasus ostuhinna 2 700 000 kooni vastavalt lepingule. Lepingu p 1.11.5 sõnastusest tuleneb, et müüdud asi antakse ostjale üle teatud puudustega, mis kuuluvad kõrvaldamisele. Hageja avastas korteriomandite juures järgmised puudused: 1 Korteritel ei ole kasutusluba. Lepingu p-s 1.9.3 kinnitas müüja, et temale teadaolevalt ei ole lepingu esemete kasutamiseks mingeid piiranguid. Kuna müüja ostjat kasutusloa puudumisest ei teavitanud, eeldas ostja, et korteritel on kasutusluba. 2 Korterite heliisolatsioon ei vasta nõuetele. Hageja taotlusel viis Tervisekaitseinspektsiooni Füüsika Kesklabor 05.10.2004 läbi mõõtmised, mille tulemusena selgus müüdud asja mittevastavus Eesti Standardile EVS 824:2003 (Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest). Heliisolatsiooni mõõtmise protokolli nr 6/4-6-2/194 kohaselt ületab müra tase igas mõõdetud kohas ca 10% ulatuses lubatud määra. 3 Juba 2004 kevadel ilmnes korteris nr 10 vihmavee läbijooks korteri laest. Hagejale selgitati, et projektis ettenähtud vee äravoolutorud olid valesti ühendatud ning probleemi püüti lahendada tuues äravoolutorud ajutiselt hageja korteri rõdude kohalt välja. Selle tulemusena hakkas vihmavesi äravoolutorudest langema hageja korteri rõdudele, akendele ja ustele. 2005 augustis oli uus läbijooks, mille tulemusena oli selge, et lahendus probleemi ei kõrvaldanud. 12.08.2005 aktiga tuvastati, et külgtuulega valgub vihmavesi korteri nr 15 kaminatorusse ja sealt korteri nr 10 lakke. Läbijooks kordus 2004 novembris. Hagejal ei ole selget kinnitust, et vihmavee läbijooksu probleem oleks lahendatud. 4 Mõlema korteri rõdul puudub seina ja põranda vaheline kaldplekk. 5 Ventilatsiooniavad korteritest fassaadile on defektsed – välisavadel puuduvad katted. Seoses heliisolatsiooni mõõtmisega kandis hageja kulutusi 8207 krooni, mille kostja peab hüvitama VÕS § 128 lg 3 alusel. 2004 augustis lasi hageja läbijooksu tõttu kahjustuda saanud siseviimistluse AS-il S korda teha. Tööd maksid 7080 krooni. Vaatamata hageja nõudmistele, ei ole kostjad talle nimetatud kulutusi hüvitanud. Hageja taotles kostja kohustamist ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest kõrvaldama müüdud asja puudused: hankima hageja korteriomanditele kasutusloa, tagama korteri heliisolatsiooni vastavusse viimise kehtivate nõuetega, kõrvaldama hageja korteris vihmavee läbijooksu probleemi, paigaldama korterite rõdude seina ja põranda vahelise kaldpleki, kõrvaldama korteri 10 rõduukse ja ukse kõrval asuvate akende tuule läbilaskvuse probleemi, paigaldama ventilatsiooniavade välimised katted; välja mõista kostjatelt 15 287 krooni müüdud asja puuduste tuvastamiseks ja puudustest tulenevate kahjude likvideerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Hageja taotles määrata kohtutäituri õiguse kostjat trahvida kohtuotsuse mittetäitmise korral esmakordsel trahvimisel 5400 krooniga ja korduval trahvimisel 10 800 krooniga. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Hageja ei saa lepingu alusel esitada kostjate vastu solidaarnõudeid. Hagejale müüdud lepinguese on lepingus kokkulepitud omadustega. Lepinguese müüdi hagejale

ehituslikus mõttes pooleliolevana. Lepingu p 1.10.8 järgi oli hagejal lubatud lepingu eseme ümberehitus planeeringu muutmiseks. Lepingu lisa nr 6 p-s 9 kinnitas hageja, et on korterid eelnevalt üle vaadanud ehitustegevuses pädeva isiku juuresolekul ja soovib ehitustöid jätkata tema poolt valitud litsentseeritud ehitusettevõttega. Ostja sai lepingu eseme kokkulepitud seisukorras, mida tõendab lepingu lisa nr 1 p 6 ja lepingu p 1.11.1, milles hageja kinnitas, et on üle vaadanud lepingu esemed, selle kohta esitatud dokumentatsiooni, plaanid ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast ning p 11.1.2, milles hageja kinnitas, et ülevaatused teostati koos hageja poolse vastaval alal eriteadmisi omava isikuga. Hageja väited puuduste kohta müüdud asjas on alusetud ja põhjendamatud. Lepinguga võttis arendaja endale kohustuse teostada teatud töid ja on need kohustused kohaselt täitnud. Kasutusloa hankimise kohustust lepingust ei tulene. Lepingu lisa 1 p-st 3 nähtub, et hoone põhiosad valmisid 31.01.2004 ja lepingu p 1.10.8 järgi pidi hageja ise tegema ümberehitusi korterites. Hageja ja temaga koos ülevaatust teostanud eriteadmistega isik pidid aru saama, et müüdud korteritel ei saa olla kasutusluba. Hageja ei esitanud arendajale ümberehituste projekti, mistõttu ei ole võimalik kasutusluba taotleda. Väited heliisolatsiooni mittevastavuse kohta ei ole asjakohased ning on tõendamata. Valduse anti hagejale üle 16.02.2004. Hageja ei esitanud pretensioone heliisolatsiooni osas 8 kuu jooksul. Mõõtmised, mis hageja tõendina esitas, on tehtud kostjate juuresolekuta, teadmata on tingimused, millel mõõtmised teostati: aknad ja uksed lahti või kinni, katuse all asuvad sundventilaatorid välja lülitatud või mitte, ülal asuvas korteris parkett paigaldatud või mitte. Ehitamisel tugineti AS R väljastatud vastavussertifikaadile, mille järgi ei saa sarnase ehitusskeemi kasutamise korral esineda hageja väidetud isolatsiooni või müra häireid. Kostjad ei vaidlusta 12.08.2004 akti koostamist, milles fikseeriti hagejale korteri lae märgumine erakorraliste loodusolude tõttu (tugevad vihmatormid Tallinnas) 80 cm ulatuses 1 cm laiuses. Läbijooksu lasi hageja likvideerida AS-il S nagu märgib hagiavalduses. 2004 novembris toimunud läbijooksu tuvastamisele hageja kostjaid ei kutsunud. OÜ W selgitas hagejale, et ei nõustu maksma 12.08.2004 läbijooksu likvideerimiseks tehtud töid, mis ei olnud vajalikud kahjustuse likvideerimiseks – olukorra taastamiseks. 12.08.2004 oli lagi viimistlemata (ainult pahteldatud ja kruntvärvita). Kahjuhüvitis saab hõlmata vaid vajalikke mõistlikke kulutusi. Hageja ei võimaldanud kahjustust likvideerida OÜ-l W nagu leping ette nägi, vaid lasi tööd teha kolmandal isikul. Väär on hageja väide, et vihmavee äravoolutorudega tuleb vesi suunata mööda hageja akendest ja rõdudest. Olemasolev lahendus on ettenähtud kogu elamus. Tegemist on lahtiste (katuseta) rõdudega ja seetõttu langeb ja peabki langema vesi rõdule. Lisatorud paigaldati üksnes seoses vajadusega hoida niiskustaset rõdude viimistlemise ajaks. Kostjatel ei lasu kohustust paigaldada rõdude seina ja põranda vahele kaldplekki. Lepingus selles kokku ei lepitud. Pärast elamu fassaadi värvimist jaanuaris 2004 paigaldati kogu majale ventilatsioonikatted ventilatsioonitöid teostanud E OÜ poolt. Ainus seletus, miks hageja korteri fassaadiosas ventilatsioonikate puudub, on selle võimalik purunemine sisetööde teostamise käigus (mida tegi hageja või tema tellimisel kolmas isik). Kui liigutada ventilatsiooniaugu toru sissepoole, et võtta ära korteris asuvaid ventilatsioonikatteid maalritöö tegemiseks, võivad fassaadil olevad katted toru küljest lahti tulla.

Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik kostja poolel L AS nõustus kostjate seisukohtadega ja palus jätta hagi rahuldamata. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis T.T välja kohtukulu 40 000 krooni W OÜ kasuks. Pooled sõlmisid 06.02.2004 notariaalse korteriomandite müügilepingu, kokkuleppe kasutuskorra seadmise kohta ja asjaõiguslepingud. Lepingu p 1.11.5 sätestab, et hagejal ostjana on õigus pärast asjaõiguslepingu sõlmimist ja valduse vastuvõtmist ilmnenud vaegtööde kõrvaldamiseks vastavalt lepingu lisale nr 1 pöörduda ka otse ehitustööde peatöövõtja poole. Lepingu p 1.11.5 kohaselt on hageja õigus, mitte kohustus pöörduda otse peatöövõtja poole. Sellest tulenevalt on hagejal õigus esitada hagi OÜ W vastu. Ehitise ja selle osade ülevaatuse akti 05.02.2004 (tl 33-36) p 7 tõendab, et peatöövõtja ehitustegevus korterites 10 ja 11 on peatatud vastavalt poolte kokkuleppele ja korterid antakse üle ja võetakse vastu seisus ja valmiduses, mis on märgitud akti lisades. Akt p-s 9.1 kinnitas hageja, et on korterid üle vaadanud ka ehitustegevuses pädeva isiku juuresolekul ja soovib ehitustöid jätkata tema poolt valitud litsentseeritud ehitusettevõttega aktis fikseeritud valmidusest edasi. Kolmanda isiku 17.11.2004 kiri (tl 67) tõendab, et hageja omandas korteriomandi korterikarbina, sisetööd puudusid. Vee läbijooksu tagajärgede likvideerimisega seoses tekkinud kahju hüvitamiseks taotles hageja kostjatelt välja mõista 7080 krooni. AS-i S eelarvest (tl 49) nähtub, et tööde teostamise tingis läbisadamine, mis ilmnes 12.08.2004. Nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja ei tõendanud tegeliku kahju suurust. Kalkulatsioon sisaldab töid, mida ei saa kahju hüvitamise kohustusena panna kostjatele. Hageja seletuse kohaselt ei saa ta tõendada, et lagi oli värvitud, kostja eitab, et lagi oli värvitud enne vee läbijooksu. Kohus jättis rahuldamata nõude kasutusloa hankimiseks kohustamiseks. EhS (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioon) § 33 lg 8 kohaselt peab kasutusloa hankima hageja, mitte kostjad. Kuigi kostja oli nõus kasutusluba hankima, tähendab see, et ta võib seda teha vaid ehitise omanikelt taotlusi saades ja neid loa väljastajale edastades, mitte ise taotlusi esitades korteriomanike eest. Kostja vastuväidete kohaselt ei saanud kostja hageja eest taotlust esitada, kuna hageja ei esitanud talle vajalikke andmeid seoses ümberehitustega. Kasutusloa taotlemine on korteriomaniku kohustus EhS § 33 järgi ja hagejal ei olnud alust eeldada, et ta ostis eluruumi, millel on kasutusluba olemas. Ostmise ajal ei olnud hageja ostetud korterid valmis ehitatud, mida tõendavad lepingu p 1.10.8, mille järgi oli hagejal õigus teha ümberehitust planeeringu muutmiseks, p 3.6.1, mille järgi kohustus arendaja korraldama elamus ehitustöid vastavalt lepingu lisale nr 1, mille p 4 märgitud tööd puudutavad hageja kortereid ning p 3.7.1, mille kohaselt ei olnud siseviimistlustööd tehtud ning nende tööde tegemist korraldas hageja. Kohus jättis rahuldamata nõude seoses heliisolatsiooniga, kuna hageja nõuet usaldusväärselt ei tõendanud. Hageja esitas Tervisekaitseinspektsiooni Füüsika Kesklabori heliisolatsiooni mõõtmise 05.10.2004 protokolli nr 6/4-6-2/194 (tl 37-44) ja seletuskirja protokolli juurde (tl 169-170). Mõõtmise eesmärgiks oli protokolli kohaselt korterite eluruumide vahel ehituskonstruktsioonide löögimüra isolatsiooni määramine. Mõõtmised teostati 30.09.2004. Lepingu lisa 1 (tl 22-26) „x elamu ja krt 10 ja 11 valmidus“ p 3 „vahelaed“ on helikindlus 53dB. Seda kinnitab vastavusdeklaratsioon (tl 95). Pooled leppisid kokku mitte löögimüras, mida hageja lasi mõõta, vaid sammumüras. Hageja tellitud heliisolatsiooni mõõtmine toimus praegusest erinevas olukorras (põrandad paigaldamata) ja korteris, mille ruumide suurust hageja muutis seoses vaheseinte ümberpaigutamisega, mis mõjutab mõõtmise tulemust. Hageja ei tõendanud usaldusväärselt

asjaolusid, mille alusel saaks kostjatel tekkida vastutus seoses heliisolatsiooniga hageja korterites. Hageja esitatud L AS 11.02.2004 kiri (tl 171-172) ei räägi heliisolatsioonist ega selle seostest ümberehitustega. Hageja esitatud tõendid ei lükka ümber kostjate väidet, et heliisolatsioon vastas lepingu nõuetele korteriomandite üleandmisel hagejale. Kuna nõue seoses heliisolatsiooniga ei kuulu rahuldamisele, puudub alus 8207 krooni, mille hageja kulutas heliisolatsiooni mõõtmiseks (tl 45, 46), väljamõistmiseks kostjatelt. Kohus jättis rahuldamata nõude kostjate kohustamiseks kõrvaldama hageja korteris vihmavee läbijooksu probleem. Hageja nõuet ei tõendanud ega lükanud ümber kostjate väidet probleemi lahendamise kohta. Hagiavalduse sõnastusest järeldub, et hagejal ei ole kindlat alust väita, et probleem eksisteerib ja ei ole kõrvaldatud, nagu väitsid kostjad. 12.08.2004 akt (tl 47-48) tõendab, et hageja korteri köök/elutoa laes oli märgunud ca 80 cm katkendlikult 1 cm laiuselt ja, et läbijooksu põhjustas tugeva külgtuule tõttu krt 15 kaminakorstna torusse ja sealt krt 10 kohal olevasse šahti läinud sadevesi. Selle põhjusena on aktis märgitud, et korteris 15 ei ole sisetööd lõpetatud ja kamin on paigaldamata, mistõttu torust tulev vesi (2-3dl) valgus krt 10 lakke. Aktis märgiti, et toru sulgemisega kamina paigaldamise järgi korteris 15 on vee läbijooksu tekkepõhjus likvideeritud. Toru sulgemise ajaks on aktis märgitud 14.08.2004. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et probleemi olemasolu kinnitab OÜ W juhatuse liikmete seisukohavõtt seoses hageja esindaja 15.10.2004 kirjaga (tl 59-61). Nimetatud tõendi p 5.6 tõendab, et 2004 augustis imbus sadevesi krt 15 kamina korstna kaudu šahti ja sealt krt 10 köögi lakke ning et toru asetust muudeti nii, et sademed ei satuks šahti. Sellest ei saa järeldada, et vihmavee läbijooksu probleem eksisteerib ja ei ole kõrvaldatud. OÜ S 22.02.2005 akti (tl 120) ei saa nõuet tõendava tõendina käsitleda. Akt koostati hageja palvel, akti koostamise juurde kostjate esindajaid ei kutsutud, akt ei kajasta läbijooksu, mille kohta hageja esitas hagiavalduses nõude. Läbijooksuga seoses esitatud nõude asjaolud kajastavad hagiavalduses augustis ja novembris 2004 toimunud vee läbijooksu. Akt koostati 22.02.2005, vee läbijooksu aeg on märkimata. Hageja esitatud 21.03.2006 kontrollakt nr 6 tõendab läbijooksu üleval paikneva rõdu alt. Akt ei kajasta läbijooksu, mille kohta hageja esitas hagiavalduses nõude. Kohus jättis rahuldamata nõude kostja kohustamiseks paigaldada korterite rõdude ja seina vahele kaldplekk. Nõude rahuldamiseks puudub seaduslik alus. Hageja viidatud lepingu lisa p-st 4 (tl 24) ei tulene kostja kohustust kaldpleki paigaldamiseks rõdude ja seina vahele. Kohus jättis rahuldamata nõude kostjate kohustamiseks ventilatsiooni välisavadel katete paigaldamiseks. Hageja väitis, et ventilatsiooniavad on defektsed – välisavadel ei ole katteid. Kostja väitis, et katted paigaldati, mida tõendavad fassaadist esitatud fotod (tl 102). Tõenäoliselt kukkusid hageja korterite ventilatsiooniavade väliskatted ära, kui korterites tehti siseviimistlustöid, mille käigus võeti ära ventilatsiooniavade sisekatted. Kohus pidas kostja seisukohta põhjendatuks, hageja ei ole seda ümber lükanud ega tõendanud vastupidist. Apellatsioonkaebuse põhjendused T.T palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega kohustada kostjaid hankima hageja korteriomanditele kasutusluba, tagama korteri lae heliisolatsiooni vastavusse viimine kehtivate nõuetega, kõrvaldama hageja korteris vihmavee läbijooksuprobleem ja hüvitama hagejale müüdud asja puuduste tuvastamiseks ja puudustest tulenevate kahjude likvideerimiseks tehtud kulutused summas 15 287 krooni. Kohus rikkus oluliselt menetlusnorme, jättes tähelepanuta hageja väiteid ja selgitusi ning hinnates valesti tõendeid. Kohus võttis hageja seisukohad seoses vihmavee läbijooksuprobleemiga kokku viisil, mis jätab mulje, justkui hageja nõue puudutaks konkreetset läbijooksu kohta või konkreetset läbijooksu põhjust. Hageja nõue on kõrvaldada hageja korteris vihmavee läbijooksuprobleem. Kostjad möönsid

läbijooksude paljusust. Kohus leidis, et läbijooksuga seoses esitatud asjaolud kajastavad augustis ja novembris 2004 toimunud vee läbijooksu ja jättis tähelepanuta hageja väited ja tõendid hilisemate läbijooksude kohta. Kohus jättis ebaseaduslikult kõrvale hageja esitatud OÜ S koostatud akti, Kohus leidis, et akt ei kajasta läbijooksu, mille kohta esitas hageja hagiavalduses nõude. Kohus kitsendas alusetult hageja nõuet. Arusaamatu on kohtu arutlus, et akti ei saa arvestada, kuna see koostati hageja palvel ja akti koostamise juurde ei kutsutud kostjaid. Kohus ei kaalunud eraldi akti usaldusväärsust või mitteusaldusväärsust. Hageja teatas korduvalt kostjatele nii suuliselt kui ka kirjalikult läbijooksudest ning nõudis põhjuste kõrvaldamist, kostjad palvele ei reageerinud. Kohus andis tõenditele ebaõiged ja kostjate kasuks kallutatud hinnangud. Hageja sai vaid oma seletustega tõendada, et lagi oli värvitud juba läbijooksu ajal ning seetõttu kuulub hüvitamisele ka lae uuesti värvimiseks tehtud kulutus, mitte üksnes pahteldamine jm tööd. Muus osas kostjad kulutustele vastu ei vaielnud. Kohus jättis täielikult rahuldamata hageja nõude kahjustuste likvideerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks, kuigi vähemalt teatud osas on nõue põhjendatud. Kohtu väide, justkui omandas hageja korteri korterikarbina, on väär. Vaidlust ei olnud selle üle, milline oli korteri viimistluslik seisund omandamise ajal. Hageja esitas kirjeldused ning korteri seisund oli kirjeldatud ostu-müügilepingus. Korteris sai omandamise ajal mõistlikult sees elada. Kohtu sellisel hinnangul põhineb kohtu lähenemine kasutusloa küsimuses. Kohus jättis analüüsimata hageja selgitused, et kui füüsiline isik omandab eluruumi majas, kus on registreeritud müüki korraldava arendaja asukoht ja töötav kontor, kus töötab hambaravikabinet ja mõnes korteris elavad inimesed sees; olukorras, kus ostjale lepingus kinnitatakse, et korteri kasutamise suhtes ei ole piiranguid; kui faktiliselt ei ole tegemist korterikarbiga vaid elamiskõlbuliku korteriga, ei ole mõistlik, et korteriostja peaks eeldama, et korterit tegelikult eesmärgipäraselt kasutada ei tohi. Ebamõistlik oleks arvata, et kostjate äriplaan nägi ette, et majas asuvad korterid ostetakse ilma, et majal oleks kasutusluba ning ostjad asuvad üheskoos majale tervikuna või igaüks eraldi korteriomanditele kasutuslube hankima, kusjuures korteriomanikel ei ole ehitise kohta käivat dokumentatsiooni, vaid üksnes õigus dokumentatsiooniga tutvuda. Seoses heliisolatsiooniga hindas kohus tõendeid ja väiteid valikuliselt ja kallutatult. On arusaamatu, kuidas jõudis kohus järelduseni, et pooled leppisid kokku sammumüras mitte löögimüras, ning justkui riiklik Tervisekaitseinspektsiooni Füüsika Kesklabor ei tea, mida mõõta. Kohus jättis tähelepanuta, et hagejale lubati müügilepingus kindlat helikindlust. Helikindlus 53 dB pidi müügilepingu kohaselt olema müügi hetkel, sõltumata ülemiste naabrite poolt põrandakatete paigaldamisest. Kohus jättis käsitlemata hageja väite, et lepingus ega mujal ei ole kostjad ega keegi muu selgitanud, et kui hageja teostab lepinguga lubatud tööd, väheneb helikindlus allapoole lubatut. Helikindluse mõõtmised teostati riikliku labori poolt ning kohtul ei peaks olema alust neis kahelda. Kohus vaatas selles tõendist sisuliselt mööda. Kohus jättis tähelepanuta, et mõõtmine andis konkreetse tulemuse ning selle tulemuse vastu on üksnes kostjate paljasõnalised selgitused. Kohus leidis, et vaheseinte nihutamine mõjutab helikindluse mõõtmise tulemust negatiivselt, sõltumata sellest, kuidas neid nihutatakse. On arusaamatu, millisel eriteadmisel kohtu järeldus rajanes. Kohus jättis tähelepanuta, et kostjad lubasid lepingus nii konkreetset helikindlust kui ka vaheseinte ümbertõstmist. Kuna kohus jättis ekslikult rahuldamata nõude heliisolatsiooni kordategemise osas, jättis kohus sellest tulenevalt ekslikult rahuldamata ka nõude heliisolatsiooni probleemide tuvastamisega seonduvate kulutuste hüvitamiseks.

Kohus jättis analüüsimata hageja väited, seisukohad ja tõendid sisetööde mahu ja olemuse kohta, hagejale lepingus antud ümberehituse loa tegeliku tähenduse ja eesmärgi ning dokumentatsiooni esitamise nõuete tegeliku sisu ja eesmärgi kohta. Vastused apellatsioonkaebusele OÜ W ja * AS ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palusid jätta selle rahuldamata. L AS ei ole apellatsioonkaebusele kirjalikult vastanud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt seoses tõendite ebaõige hindamisega tühistada ja hagi osaliselt rahuldada. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hageja ostis 16.02.2004 AS-lt * Tallinnas x asuvad korteriomandid nr 11 ja 12 ning mitteeluruumi nr 22. Korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu pooleks oli lisaks müüjale ka arendaja W OÜ. Korteriomandite omandi ostjale üleandmisel olid need ilma siseviimistluseta. Ostja võis muuta osaliselt korteriomandite sisevaheseinte planeeringut ning tegi ise siseviimistluse. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele ja VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Seega kannab hageja ees vastutust müüdud korteriomandite puuduste eest müüja AS *. Maakohus on tuvastanud, et lepingu p-st 1.11.5 tuleneb, et hagejal on õigus pärast valduse ülevõtmist ilmnenud vaegtööde kõrvaldamiseks pöörduda lisaks müüjale ka arendaja W OÜ poole. Kolleegium märgib, et õigus pöörduda vaegtööde kõrvaldamiseks nõudega arendaja poole tulenes ka poolte vahel sõlmitud lepingu p-st 3.6.3. Seega vastutas müüdud asja puuduste ehk vaegtööde eest lisaks müüjale arendaja. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et juhul kui müüdud asi ei vasta lepingutingimustele, on ostjal õigus müüjalt AS-lt * nõuda asja parandamist. Arendaja vastu on hagejal lepingust tulenev nõue vaegtööde (asja puuduste) kõrvaldamiseks. Kolleegiumi arvates on kostjad solidaarvõlgnikud tulenevalt VÕS § 65 lg-st 3, kuna kohustus on jagamatu. Maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kõrvaldada vihmavee läbijooksu probleem, tagada korterite lagede heliisolatsiooni vastavusse viimine ja välja mõista kahju. Vaidlust ei ole selles, et vihmavee läbijooks ja lepingus kokkulepitule mittevastav heliisolatsioon korterites on müüdud asja puudused. Pooled vaidlevad nende asjaolude tõendatuse üle. Hageja on väitnud, et korterite laes on olnud mitmel korral ja erinevates kohtades sadevete läbijooks. Vaidlust ei ole selles, et 12.08.2004 on aktiga fikseeritud läbijooks elutoa/köögi laes ca 80 cm pikkuselt ja 1 cm laiuselt, mille põhjustas hageja korteriomandite peal asuva korteri nr 15 kaminakorstna toru sulgemata jätmine. Pooled vaidlevad selle üle, kas ka edaspidi on hageja korteris vihmavee läbijooksu tõttu kahjustusi tekkinud. 23.02.2005 on hageja esindaja pöördunud kirjaga kostjate poole teatades, et 22.02.2005 ilmnes veekahjustus korteri nr 10 idapoolse rõdu ukse kõrval asuva akna kohal, asukohas, kus ka 2004 sügisel toimus läbijooks. Kontrollakt nr 1 21.03.2006 (t. l. 202) kohaselt on y tänava poolse suure elutoa laest läbijooks üleval paikneva rõdu alt. Kahjustatud on elutoa lagi ja parkett. Samuti toimub läbijooks kesklinna poolse elutoa laest ja kahjustatud on lagi. Nimetatud aktiga on tutvunud kostja W OÜ esindaja. Eeltoodud tõenditest järeldab kolleegium, et sadevete läbijooks hageja korterites on olnud pidev ja ei ole kostjate poolt likvideeritud. Ebaõige on maakohtu järeldus, et hageja nõue läbijooksu probleemi likvideerimiseks kohustamiseks puudutas ainult seda läbijooksu, mis toimus 2004 aasta augustis ja novembris, ning ülejäänud

läbijooksude osas nõuet hagiavalduses esitatud ei ole. Kolleegiumi arvates on hageja nõue suunatud müüdud korteriomandite lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks ja kostja kohustamiseks asja parandamiseks. Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele selle tõttu, et laest imbub eluruumi sadevett ja nõue ei ole seotud ainult 2004 sügisel toimunud läbijooksuga. Kuna sadevete läbijooks on tõendatud ja tõendamata on see, et kostjad on selle põhjused kõrvaldanud, siis tuleb nõue läbijooksu probleemi kõrvaldamiseks rahuldada. VÕS § 222 lg 5 kohaselt võib ostja, kui ta on nõudnud õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, asja parandada ise või lasta see parandada ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulude hüvitamist. 12.08.2004 koostatud akti kohaselt on lubanud peatöövõtja ja arendaja sadevete läbijooksu põhjused kõrvaldada. 25.08.2004 kirjaga (t. l. 51-52) on hageja pöördunud kostja W OÜ poole seoses teostamata töödega. Nimetatud kirja p-s 5 on juhitud tähelepanu vihmavee läbijooksule. Pooled ei ole 12.08.2004 koostatud aktis kokku leppinud, kes kõrvaldab tekkinud kahju. Kostjad ei ole oma vastuses hagile (t. l. 91) eitanud oma kohustust kahjude korvamiseks, kuid on selgitanud, et arvestades kahju suurust ei ole hüvitis mõistlik ja lisaks sellele ei ole hageja võimaldanud kahju kõrvaldada arendajal. Kolleegium leiab, et kostjad ei ole tõendanud, et hageja oleks takistanud neil kahjustusi kõrvaldada. Kostja W OÜ oli teadlik kahju olemasolust ja aktist tuleneb, et ta kõrvaldab kahju tekkimise põhjuse. Kuna kahju tekkimise ajal tegi hageja korterites siseviimistlustöid AS S, siis on tõenäoline, et pooled leppisid kokku tema poolt kahju kõrvaldamises ja hiljem selle hüvitamises arendaja poolt. Sellisel viisil kahju kõrvaldamist on kirjeldanud hageja ja sellele viitab ka asjaolu, et AS S saatis kahju kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooni W OÜ-le (t. l. 49). Kahju suuruse tõendamiseks on hageja esitanud AS S kalkulatsiooni ja arve nr 113 13.09.2004 (t. l. 50) summas 7 080 krooni. Teostatavateks töödeks oli põrandate ja seinte katmine, lae pahteldamine, lae värvimine ja transporditööd. Kostjate väited, et nõutud kahju ei ole mõistlik, kuna korteriomandite viimistlemine ei olnud lõpetatud, on tõendamata. Kostjad ei ole täpsustanud, milliste töödega nad ei nõustu ja miks, mistõttu ei saa kolleegium ka kaaluda väljamõistetava summa vähendamist. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista sadevee läbijooksu kõrvaldamiseks tehtud kulud, milleks on 7 080 krooni. Järgnevalt on hageja nõudnud kostjatelt, et need tagaksid korterite heliisolatsiooni vastavusse viimise lepinguga. Maakohus on nimetatud nõude jätnud rahuldamata seoses tõendamatusega. Pooled on korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu lisa p-s 3 (t. l. 23) kokku leppinud vahelagede helikindluse 53 dB, mis on kooskõlas standardiga EVS 824:2003. Hageja on esitanud oma nõude tõendamiseks Tervisekaitseinspektsiooni Füüsika Kesklabori 05.11.2004 heliisolatsiooni mõõtmisprotokolli nr 6/4-6-2/194, mille kohaselt oli kõigis 5 mõõtmiskohas löögimüra suurem kui 53 dB. Maakohus leidis, et nimetatud tõend ei tõenda heliisolatsiooni mittevastavust usaldusväärselt, kuna pooled olid kokku leppinud mitte löögimüras vaid sammumüras ja hageja on seoses ümberehitusega muutnud heliisolatsiooni. Kolleegium leiab, et maakohtu järeldus on ebaõige. Pooled on kokku leppinud müüdud korterite helikindluses ja esitatud tõenditest ei tulene, et oleks eraldi kokku lepitud müra liigis. Kolleegiumil ei ole põhjust kahelda, et Tervisekaitseinspektsiooni töötajad, kelle ülesannete hulka kuulub vastavate mõõtmiste tegemine ja kes on saanud selleks väljaõppe, ei ole pädevad mõõtma heliisolatsiooni vastavust. Kolleegium märgib, et maakohtu otsusest ei tulene, milline erinevus on löögi- ja sammumüral, sest teatavasti sammumisel tekib samuti löögilaadne heli. Kolmanda isiku L AS kirjalikus vastuses ei tee x hoone ehituse peatöövõtja vahet sammu- ja löögimüral ning käsitleb neid samaliigilistena (t. l. 150). Väiteid, et heliisolatsiooni mõõtmise ajaks ei olnud põrandaid paigaldatud, ei ole kostjad tõendanud. Hageja poolt esitatud mõõtmistulemuste kohaselt oli nii põrandakatteta kui parketiga kaetud piirkondades leviva müra tase suurem kokkulepitust. Samuti ei ole kostjad tõendanud oma väidet, et vaheseinte asendite muutmisel on hageja ise muutnud heliisolatsiooni. Kostjate vastuväide, et mõõtmine on tehtud taatlemata mõõtevahenditega ei muuda mõõtmistulemusi ebausutavateks. Müra

mõõtmise protokolli kohaselt on mõõteriistad olnud kalibreeritud. Kostjad ei ole konkretiseerinud, millise mõõteriista osas on neil kahtlusi. Kolleegiumi arvates ei ole kostjate paljasõnaline vastuväide aluseks, et lugeda mõõtmistulemused mitteusaldusväärseteks. Seega on tõendatud, et müüdud korteriomandid ei vastanud heliisolatsiooni osas kokkulepitud omadustele ja kostjaid tuleb kohustada tagama korterite heliisolatsiooni vastavusse viimine lepinguga. VÕS § 115 lg 1 järgi võib võlausaldaja nõuda võlgnikult koos kohustuse täitmise nõudega ka kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Hageja on palunud kostjatelt solidaarselt välja mõista kulud, mis ta kandis heliisolatsiooni mõõtmisega seoses summas 8 207 krooni. Tervisekaitseinspektsioon on esitanud arve FL 200407419 05.10.2004 (t. l. 45) 5 707 krooni tasumiseks ja OÜ Töökeskkonna Uuringud arve nr 204-069 23.09.2004 2 500 krooni tasumiseks. Kolleegium leiab, et põhjendatud on Tervisekaitseinspektsioonile tasutud 5 707 krooni väljamõistmine. Kulutused olid tehtud seoses 05.10.2004 toimunud mõõtmistega. Mõõtmiste tulemuste kohta on esitatud protokoll koos lisadega (t. l. 38-44). Kulutus oli hagejale vajalik, et tuvastada müüdud asja mittevastavus. 5 707 krooni on hageja poolt arve alusel 05.10.2004 üle kantud. Põhjendatud ei ole OÜ Töökeskkonna Uuringud arve tasumisega tekkinud kahju väljamõistmine, kuna hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, milliseid töid OÜ Töökeskkonna Uuringud teostas ja milline oli nende tööde tulem. Seega tuleb välja mõista 5 707 krooni. Kokku kuulub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistmisele kahju 12 787 krooni. Maakohus on õigesti rahuldamata jätnud hageja nõude kostjate kohustamiseks hankima hageja korteriomanditele kasutusluba. Vaidlust ei ole selles, et omandi üleandmisel ei olnud antud hoonele kasutusluba. Õige on maakohtu järeldus, et ehitusseaduse § 33 lg 8 kohaselt võib kasutusloa saamiseks taotluse esitada ehitise omanik. Seega puudub kostjatel, kellele ei kuulu hoones korteriomandeid, iseseisvalt võimalus taotleda ehitisele kasutusluba. Kuigi kostja W OÜ on olnud nõus kasutusluba taotlema (t. l. 181), saab ta seda teha siiski ainult juhul, kui hageja ja teised korteriomandite omanikud annavad selleks volitused. Kostjad ei ole müügilepingus võtnud endale kohustust kasutusloa taotlemiseks. Ebaõige on apellandi väide, et lepingus olev kinnitus, et korteriomandite kasutamiseks ei ole piiranguid, tähendab kasutusloa olemasolu. Apellant on kaebuses väitnud, et korteriomanikel puudub dokumentatsioon, mis on vajalik kasutusloa saamiseks. Kolleegium osundab, et korteriomandit müües tuleb omandajale üle anda kõik päraldiseks olevad dokumendid ja juhul kui kostjad neid üle ei anna, on hagejal õigus esitada vastav nõue. Kohtukulude kindlaksmääramisel ja jaotamisel tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldada kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1, 8 ja 12 kohaselt tuleb hagi ja apellatsioonkaebuse osalisel rahuldamisel kostjatelt hageja kasuks välja mõista kohtukulu vastavalt rahuldatud nõuetele. Hageja on tasunud hagiavalduse esitamisel riigilõivu 1 400 krooni rahaliselt nõudelt ja 60 krooni müüdud korteriomandite puuduste kõrvaldamise nõudelt. Apellatsioonkaebuse esitamisel on hageja tasunud riigilõivu 1 310 krooni. Seoses rahalise nõude osalise rahuldamisega tuleb kostjatelt välja mõista riigilõivu 1 000 krooni ja apellatsioonkaebuses oleva rahalise nõude osalise rahuldamisega 1 000 krooni. Mitterahaliselt nõudelt tuleb välja mõista vastavalt 120 krooni (60 krooni hagi rahuldamisel ja 60 krooni apellatsioonkaebuse nõude rahuldamisel). Kokku tuleb kostjatelt välja mõista riigilõivu 2 120 krooni. Õigusabile on hageja teinud kulutusi maakohtus 52 092,80 krooni ja apellatsioonimenetluses 37 524 krooni. Kolleegium leiab, et arvestades rahuldatud nõudeid ja asja mahukust ja keerukust on vajalik ja põhjendatud kulu õigusabile 30 000 krooni, mis tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel välja mõista kostjatelt. Kokku tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista hageja kasuks 32 120 krooni.

Margo Klaar

Kai Kullerkupp

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.