Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-114-06 Tartu, 16. november 2006. a Eesistuja Villu Kõve, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu N. L hagi K. T vastu kaasomandi kasutusõiguse rikkumise kõrvaldamiseks. K. T hagi N. L vastu kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks. Viru Ringkonnakohtu 17. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-742 K. T kassatsioonkaebus Hageja N. L (isikukood xxxxxxxxxxx). Kostja K. T (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Sergei Politðev. 23. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Viru Ringkonnakohtu 17. mai 2006. a otsus N. L hagi rahuldamise ja kohtukulude jagamise osas ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Jätta muutmata Viru Ringkonnakohtu 17. mai 2006. a otsus osas, millega jäeti muutmata Ida-Viru Maakohtu 6. juuli 2006. a otsus K. T hagis N. L vastu kaasomandile tehtud kulutuste osalise hüvitamise kohta.
Tagastada A. T 15. juunil 2006. a K. T kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.N. L esitas 25. juunil 2004. a Ida-Viru Maakohtule hagi K. T vastu, paludes kohustada kostjat taastama ühisveevärgi vee edasivoolu hageja omandisse ning hoiduma vee kasutamise takistamisest. Hagiavalduse kohaselt on pooled Kohtla-Järve linnas Xxxxxxxxx x xx asuva kinnistu kaasomanikud.
13.märtsil 2003. a kanti hageja kinnistusregistrisse korteriomandi Xxxxxxxxx x xx-x (Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna Kohtla-Järve kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx) omanikuna. Samal kuupäeval kanti kostja kinnistusraamatusse korteriomandite Xxxxxxxxx x xx-x, x ja x (Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna Kohtla-Järve kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosad nr xxxxx, xxxxx ja xxxxx) omanikuna. Kostja sulges 6. jaanuaril 2004. a hagejat informeerimata hageja korterit veega varustava torustiku. Kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu ei saa hageja oma korteris vett kasutada.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt tellis ta 2004. aasta jaanuaris AS-ilt Viru Vesi kanalisatsiooni puhastamise teenuse. Kostja palus hagejat ajutiselt kanalisatsiooni mitte kasutada, kuid hageja ei arvestanud sellega ning kostja korteris toimus veeuputus. AS-i Viru Vesi töötajad puhastasid kanalisatsioonikaevu, kuid keeldusid puhastamast kaevu suunduvat toru, leides, et
selle hooldamine on maja valdajate kohustuseks. Kostja tegi hagejale ettepaneku tellida kaevu suunduva toru hooldus, kuid hageja keeldus sellest. Edasiste kahjustuste vältimiseks oli kostja sunnitud sulgema vee juurdepääsu hageja korterisse. Kostja hoiatas hagejat vee sulgemisest ette. Kostja tasus üksi torude remondi eest, selleks et majja saaks paigaldada ühise veemõõtja. Maja veetorustik on amortiseerunud. Kostja tegi hagejale ettepaneku veetorustik välja vahetada, kuid hageja keeldus sellest. Hageja on ise põhjustanud olukorra, et tal puudub vesi.
3.Kostja esitas 11. märtsil 2005. a Ida-Viru Maakohtule hagiavalduse, milles palus hagejalt välja mõista 2468 krooni 55 senti. Hagi kohaselt on kostja vaidlusaluse 4-korterilise maja kolme korteri (nr-d x, x ja x) omanik. Hageja on teisel korrusel asuva neljanda korteri (nr x) omanik. Kostja on sunnitud üksi kandma ühisveevärgi remondi kulusid. Kokku on kostja kulutanud 9874 krooni 20 senti, millest 1/4 (2468 krooni 55 senti) peab tasuma hageja.
4.Hageja vaidles kostja hagile vastu ja leidis, et kostja kulutused ei ole tõendatud.
5.Ida-Viru Maakohtu 11. märtsi 2005. a määrusega liideti mõlemad hagid ühte menetlusse.
6.Ida-Viru Maakohus jättis 6. juuli 2005. a otsusega hageja nõude rahuldamata ja rahuldas osaliselt kostja hagi, mõistes hagejalt kostja kasuks välja 311 krooni 10 senti. Maakohus tugines korteriomandiseaduse (KOS) §-le 11 ja tuvastas, et kostja ei ole kaasomandi kasutusõigust rikkunud. Kostja seletuste ja tunnistaja A. T ütlustega on tõendatud, et kostja juhtis korduvalt hageja tähelepanu veetorude vahetamise vajalikkusele. Nõustuda ei saa tunnistaja V. K väidetega, et 28 aastat tagasi paigaldatud veetorud ei ole vanad. Tunnistajate A. T ja V. M ütlustega on tõendatud, et veetorud olid kasutuskõlbmatud ja vajasid väljavahetamist. Seega ei olnud mõistlik taastada hageja korteri veevarustust enne kasutuskõlbmatuks muutunud veetorustiku vahetamist, sest see seadnuks ohtu nii hageja kui ka kostja vara. On tõendatud, et kostja sulges 6. jaanuaril 2004. a hageja korterisse suubuva veetorustiku. Tunnistajate J. L ja A. K ütluste kohaselt keerati nimetatud kuupäeval hageja korterisse voolav vesi kinni. Tunnistaja A. T ütluste kohaselt oli vesi suletud keldris ventiili abil, sest seal oli lõhkenud veetoru. Kostja käitus mõistlikult, kui sulges pärast veetoru lõhkemist hageja korterisse suubuvas torustikus veevoolu. Seega ei ole kostja süüliselt hageja veekasutust takistanud. Samuti ei ole kostjal kohustust taastada veetorustikku üksinda, sest ta ei ole vaidlusalust veetorustikku eemaldanud. KOS § 11 lg 1 p 3 järgi peab korteriomanik võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks, ning seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Kostja seletuse kohaselt oli ta nõus, et veetorustik hageja korteri veega varustamiseks läbib tema korterit. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi valdavad ja kasutavad korteriomanikud kaasomanikena vee- ja kanalisatsioonisüsteeme ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Esitatud tõendite kohaselt oli poolte elamu kanalisatsiooni- ja veetorustik amortiseerunud ning kasutuskõlbmatu. Sellisel juhul on kaasomanikul kohustus osaleda veetorustiku kasutuskõlblikuks muutmise kulutuste kandmisel. Tõendatud on, et kostja kulutas kanalisatsiooni puhastamisele 894
krooni 40 senti. Hageja on kohustatud tasuma sellest 1/4, ehk 223 krooni 60 senti. Ülejäänud kulutuste hagejalt väljamõistmise osas tuleb kostja nõue jätta rahuldamata, sest kostja ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaksid kulutatud summade suurust ja seda, et hageja jättis need summad kostjale tasumata. Kostja taotles hagejalt maa erastamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ja see nõue tuleb rahuldada. Tõendatud on, et kostja tasus maa erastamise eeltoimingute eest Kohtla-Järve Linnavalitsusele 350 krooni. Hageja ei ole selle eest tasunud. Seega on hageja alusetult säästnud kostja arvel ja hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista 1/4 kostja tasutud summast, ehk 87 krooni 50 senti.
7.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja kostja hagi jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Viru Ringkonnakohus tühistas 15. mai 2006. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega hageja nõue jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas hageja nõude kostja vastu ja kohustas kostjat taastama poolte elamu ühisveevärgis hageja korteri veevarustuse ning hoiduma ühisveevärgist tuleva vee kasutamise takistamisest. Ringkonnakohus jättis kohtukulud poolte endi kanda. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikkus maakohus menetlusõiguse norme, kui jättis põhjendamata oma seisukoha, et hageja korteri veevarustuse taastamine seab ohtu nii hageja kui ka kostja vara. Vaidlust ei ole selles, et kostja sulges oma korteri all asuvas korteris ventiili kinnikeeramisega hageja korteri veevarustuse. Kostja põhjendab ventiili kinnikeeramist kahe eelnenud avariiga (uputusega keldris). Hageja vastuväidete kohaselt ei tea ta veeavariist või veetorude purunemisest midagi. Veetoru võis puruneda kostjale kuuluvas tühjas kütmata korteris. Kostja märkis oma vastuses hagile, et ta sulges hageja korteri veevarustuse 2004. aasta jaanuaris, sest hageja kasutas kanalisatsiooni remonditööde ajal vett, põhjustades kostja korteris uputuse. Hilisemas seletuses 12. jaanuari 2005. a eelistungil väitis kostja, et ei ole hageja korterisse mineva veetorustiku ventiili kinni keeranud. 11. märtsi 2005. a eelistungil seletas kostja, et ta ei saa hagejale torude kaudu vett anda, sest need on amortiseerunud. Tunnistaja A. T ütluste kohaselt sulges ta hageja korterisse mineva veetoru ühel talvel pärast veetoru purunemist ja keldri üleujutamist. Veetoru lõhkes keldris. A. T tegi ühenduse ja vahetas ventiili. Vett hageja korterisse ei lastud, sest temaga olid lahendamata rahalised vaidlused. Tunnistaja V. M ütluste järgi olid amortiseerunud keldris asuvad veetorud ning veetoru parandamiseks tuli vesi sulgeda terves asulas. Seega on kostja seletused vastuolus tema kutsutud tunnistajate ütlustega. Kui veetoru lõhkes keldris, nagu tunnistajad väidavad, siis ei saanud hageja, kes elab teisel korrusel, kostja korterit üle ujutada. Tunnistajate ütluste kohaselt oli ventiili sulgemise põhjuseks veetoru purunemine keldris, mitte hageja tegevus või tegevusetus oma korteris, nagu väidab kostja oma vastuses. Tunnistajate ütlustest saab järeldada, et keldris lõhkenud veetoru remonditi, kuid hageja veevarustus jäi taastamata, sest pooltel olid vaidlused raha tasumise üle. Asjas ei nähtu, et kostja oleks esitanud maakohtus vastuväite, et hageja korteri veevarustuse taastamine võib ohustada hageja ja kostja vara. Samuti ei
ole selliseid ütlusi andnud tunnistajad. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teiselt kaasomanikult, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada. Maakohtu otsus on põhjendatud kostja nõudes hageja vastu 311 krooni 10 sendi saamiseks maa erastamise eeltoimingute kulude ja elamu kanalisatsiooni puhastamise kulude hüvitamiseks. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikest 6 ei korranud ringkonnakohus selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hageja nõue rahuldati, ja saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja leiab, et ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme ja tegi selle tõttu asjas väära otsuse. Hageja ei vaidlustanud kostja väidet, et veevarustuse taastamine tema korteris seab ohtu nii tema kui ka kostja vara, ning ringkonnakohtul ei olnud TsMS § 653 järgi põhjust selle asjaoluga seotud tõendeid ümber hinnata. Samuti ei andnud ringkonnakohus TsMS § 654 lõiget 5 rikkudes hinnangut sellele, kas tuvastatud üleujutus keldris võis seada ohtu maja esimesel korrusel elava kostja vara. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 442 lõiget 8, kui ei põhjendanud oma järeldust selle kohta, et veevarustust ei taastatud pooltevaheliste rahaliste vaidluste tõttu. Ringkonnakohus ei selgitanud, kuidas vastab veevarustuse taastamine lõhkenud ja keldris üleujutuse põhjustanud veetoru kaudu kõikide omanike huvidele ja hea usu põhimõttele. Ka ei vastanud ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse väitele, et kostja lõpetas hageja korteri veega varustamise oma korteris kapitaalremondi tegemise tõttu. Ringkonnakohus jättis vääralt asjas kohaldamata KOS § 11 lg 3. Kostja tõendas, et ta lõpetas hageja korteri veega varustamise veetoru lõhkemise tõttu. Kostja vastutus hageja ees on välistatud, sest veetoru lõhkemine ja veeleke on asjaoludeks, mida ta ei saanud mõjutada. Kostja ei ole teinud hagejale takistusi veetoru remontimiseks. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud maakohtu järeldusega, et veevarustuse taastamine enne kasutuskõlbmatuks muutunud torustiku väljavahetamist ei ole mõistlik.
10.Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus rahuldas N. L hagi K. T vastu ja jättis kohtukulud poolte endi kanda. Selles osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus K. T hagis N. L vastu kaasomandile tehtud kulutuste osalise hüvitamise kohta.
12.Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt kaasomandi eseme kasutamise õiguse rikkumise
kõrvaldamist. Kostja esitas hageja vastu hagi, paludes hagejalt välja mõista kaasomandi esemele tehtud kulutused. Maakohus liitis hagid ühte menetlusse. Maakohus tuvastas, et kostja ei rikkunud hageja õigusi, ja jättis hageja nõude rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas hageja nõude, leides, et AÕS § 72 lg 5 järgi ei ole kostja käitunud hageja suhtes heas usus ning on kahjustanud hageja õigusi kaasomandi eseme valdamisel ja kasutamisel. Maakohus rahuldas kostja hagi osaliselt ning ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse selles osas muutmata. Tulenevalt TsMS § 688 lõikest 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes kassatsioonkaebusega vaidlustatud osas. Seega on kassatsioonimenetluses vaidluse all üksnes küsimus, kas ringkonnakohus rahuldas õigesti hageja nõude, kohustades kostjat taastama poolte elamu ühisveevärgis hagejale kuuluva korteri veevarustuse ning hoiduma ühisveevärgist tuleva vee kasutamise takistamisest.
13.Kohtud tuvastasid järgmised asjaolud: 1) hageja kanti 13. märtsil 2003. a Xxxxxxxxx x xx-x korteriomandi omanikuna ja kostja Xxxxxxxxx x xx-x, x ja x korteriomandite omanikuna kinnistusraamatusse; 2) kostja korteriomandite reaalosasid (maja alumisel korrusel) läbib maja ülemisel korrusel asuvat hageja korteriomandi reaalosa veega varustav toru; 3) hageja korteris puudub vesi alates 6. jaanuarist 2004. a, kui kostja laskis sulgeda hageja korterit veega varustava toru.
14.Korteriomaniku õigusi ja kohustusi korteriomandi esemeks oleva korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamisel reguleerivad KOS §-d 10 ja 11. KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 11 lg 3 sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Samas sätestatakse veel, et kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p-s 1 sätestatuga sarnane põhimõte sisaldub AÕS § 72 lõikes 3, mille kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lõikes 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
15.Asjas on tuvastatud, et kostja laskis sulgeda hageja korterit veega varustava toru. Kostja sellise tegevuse toime hagejale ületab KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kaasomandi eseme tavakasutusest tekkivad mõjud ja kostja on seega kasutanud korteriomandit viisil, mis takistab hageja kaaskasutust. KOS § 11 lõikest 3 ja AÕS § 72 lõikest 5 tulenevalt võib üks korteriomanikest rikkuda teise korteriomaniku
kasutusõigust, kui see on vajalik rikkuja korteriomandi reaalosa või kaasomandi eseme kahjustamise vältimiseks. Seega tuli kohtutel hinnata, kas kostja tohtis hageja kasutusõigust rikkuda.
16.Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kostja ei esitanud maakohtus vastuväidet, mille kohaselt hageja korteri veevarustuse taastamine võib ohustada hageja ja kostja vara. Tegelikult kostja tugines kogu menetluse vältel sellele, et veevarutuse taastamine hageja korteris seaks ohtu mõlema kaasomaniku vara, sest hageja korteris asuv veetorustik on amortiseerunud. Ringkonnakohus pidas valesti asja lahendamise seisukohalt oluliseks seda, et vesi ei lekkinud hageja korteris, vaid maja keldris ning et veetorustikul asuva ventiili sulgemise põhjuseks ei olnud hageja tegevus või tegevusetus oma korteris. Kolleegium selgitab, et korteriomaniku poolt teiste korteriomanike kaasomandi eseme kasutusõiguse rikkumine võib olla põhjendatud ka üksnes selle tõttu, et rikkumine välistab kostja vara või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamise. Sellist vara kahjustamise ohtu tuleb käsitada rikkumist õigustava asjaoluna, mille esinemise tõendamise koormus lasub rikkujal. Ohu hindamisel ei oma tähtsust, kas ja kelle süül oht tekkis. Rikkumise õigustatuse hindamiseks tuleb kaaluda rikkumise raskust ja ähvardava ohu tõsidust.
17.Ringkonnakohus ei ole põhjendanud oma järeldust, et maja keldris lõhkenud veetoru remonditi. Maakohus luges tunnistajate A. T ja V. M ütlustega tõendatuks, et veetorustik oli kasutuskõlbmatu ja torud vajasid väljavahetamist ning et hageja korteri veevarustuse taastamine enne kasutuskõlbmatuks muutunud veetorustiku vahetamist oleks seadnud ohtu nii hageja kui ka kostja vara. Tunnistajad A. T ja V. M andsid ütlusi, et nad parandasid üksnes kanalisatsioonitorustikku ning panid hageja korterisse minevale veetorule vee voolu sulgeva ventiili (vt maakohtu toimiku lehed 72 ja 75). Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus võtma põhjendatud seisukohad järgmistes küsimustes: 1) mis torusid ja mis ruumides remonditi; 2) kas pärast remonti jäi alles oht kostja korteriomandi reaalosa, kostja vallasasjade või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamiseks. Juhul, kui hageja korteri veevarustuse taastamise korral tekiks lekke oht ning selle tõttu võiks saada kannatada kostja või poolte kaasomandis olev vara, ei pruugi hageja olla õigustatud nõudma kostjalt hageja korteri veevarustuse taastamist (vt käesoleva otsuse p 16).
18.Kaasomanikul on vastavalt AÕS § 72 lõikele 4 õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes. Seega on hagejal õigus kostja nõusolekuta korraldada oma korteri veega varustamine ning nõuda kostjalt sisse osa selleks kantud kuludest. Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.