Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
OÜ Benny Farm, Anti Lehiste, Janek Nõmmela, Lauri Resiku, Angela Aru, Hans Lepvaltsi, Koidula Veidemani, Ülle Polli, OÜ Simelan, Õnne Võikari, Kadri Suija, Siim Zeigo, Triinu Kõressaare, Signe Soonbergi ja OÜ Autod ja Osad avaldus AS-i Agerinvest ja OÜ Väike Karu vastu kaasomandi osa ja korteriomandi kasutusotstarbevastase kasutamise lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 12. aprilli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 2-12-43324
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Benny Farm ja Lauri Resiku määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldajad OÜ Benny Farm (registrikood 11045690) ja Lauri Resik, nende esindaja vandeadvokaat Siret Saks Puudutatud isik AS Agerinvest (registrikood 10288580), esindaja vandeadvokaat Rene Varul Puudutatud isik OÜ Väike Karu (registrikood 11670592), esindaja vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar
Asja läbivaatamise kuupäev
2. september 2013, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 12. aprilli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 2-12-43324 ja Tartu Maakohtu 11. detsembri 2012. a määrus samas tsiviilasjas. Saata asi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
2.Määruskaebus rahuldada.
3.Tagastada Advokaadibüroo Kasak & Missik OÜ-le Osaühingu Benny Farm ja Lauri Resiku eest 29. aprillil 2013 tasutud kautsjon 50 (viiskümmend) eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Benny Farm, Anti Lehiste, Janek Nõmmela, Lauri Resik, Angela Aru, Hans Lepvalts, Koidula Veideman, Ülle Poll, OÜ Simelan, Õnne Võikar, Kadri Suija, Siim Zeigo, Triinu Kõressaar, Signe
Soonberg ning OÜ Autod ja Osad esitasid 23. oktoobril 2012 Tartu Maakohtule avalduse ASi Agerinvest ja OÜ Väike Karu vastu kaasomandi osa ja korteriomandi kasutusotstarbevastase kasutamise lõpetamiseks.
2.Maakohus jättis 2. novembri 2012. a määrusega avalduse käiguta ning andis tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, st nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks, tõendite esitamiseks, mh täpsustamiseks, kas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-s 613 märgitud eeldused avalduse esitamiseks on täidetud.
3.15. novembril 2012 esitatud avalduses põhjendasid avaldajad muu hulgas, et korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 3 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Puudutatud isikud rikuvad oma tegevusega nii seadust (ehitusseaduse (EhS) § 29 lg 1 p 12, § 32 lg-d 1 ja 3) kui ka korteriomandi omanike üldkoosoleku 6. septembri 2012. a otsust, milles otsustati, et ei lubata ruumide ümberehitust lasteaiaks ega ruumide kasutusotstarbe muutmist. Ka asjaõigusseaduse kohaselt kasutavad kaasomanikud ühist asja kaasomanike enamuse otsuse kohaselt (AÕS § 72 lg 1) ning mitte takistades teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3). AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja kasutataks kõigi kaasomanike huvides ning mitte kahjustades teiste kaasomanike õigusi. Puudutatud isikud rikuvad seadust, kaasomanike otsust ja ei arvesta teiste kaasomanike huvidega, rikkudes sellega nende õigusi.
4.Tartu Maakohus keeldus 11. detsembri 2012. a määrusega avalduse menetlusse võtmisest ja jättis menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus leidis, et avaldus ei ole esitatud avaldajate seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks, mistõttu keeldus TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel avalduse menetlusse võtmisest. Kohus ei nõustunud väitega, et kohtusse pöördumise õigus tuleneb TsMS § 613 lg 1 p-dest 1 ja 2. Sellist õigust ei tulene ka avaldajate viidatud Riigikohtu lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10 punktist 15. Nimetatud lahendis on Riigikohus käsitlenud kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist ja kaasomanike tegevuse reguleerimist kaasomanike ühiskasutuses olevates ruumides. Kui kaasomanikud ei jõua kasutuskorras kokkuleppele, on neil õigus pöörduda kohtusse kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise avaldusega. Samuti võimaldavad AÕS § 72 lg 5 ja TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 kaasomanikust korteriomanikule õiguse esitada hagita menetluse avalduse, kohustamaks kaasomanikku lõpetama mingi tegevuse kaasomanike ühiskasutuses olevates ruumides (sh lemmikloomade pidamise või nende ruumide kolmandatele isikutele kasutada andmise), ilma et oleks kindlaks määratud nende ruumide kasutuskorda (st kaasomanike otsust, kaasomanike kokkulepet või seda asendavat kohtuotsust). Sellise avalduse võib kohus rahuldada, ilma et ta määraks kindlaks kaasomandi kasutuskorra. Praegusel juhul kuuluvad avalduses märgitud vaidlusalused mitteeluruumid M2, M3 ja M4 AS-ile Agerinvest ja on tema ainuomandis. Kuna need ruumid ei ole puudutatud isikute ja avaldajate kaasomandis ega ühiskasutuses, ei ole avaldajatel õigust TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel esitatava avaldusega nõuda puudutatud isikutelt, et ruume M2, M3 ja M4 ei kasutataks nende
kasutusotstarbe vastaselt.
5.Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles taotlesid Tartu Maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega võtta avaldus menetlusse. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 12. aprilli 2013. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Esitatud avaldusest nähtub, et avaldajad taotlesid kohustada puudutatud isikuid lõpetama Tartus Tähe 98 asuvate ruumide M2, M3 ja M4 kasutusotstarbevastane kasutamine. Maakohtu 2. novembri 2012. a puuduste kõrvaldamise määruse täitmiseks avaldajad täpsustasid oma nõuet ja palusid kohustada puudutatud isikuid lõpetama Tähe 98 asuvate ruumide M2, M3 ja M4 kehtivas kasutusloas sätestatud kasutusotstarbe vastane kasutamine, st lõpetama nimetatud ruumide kasutamine lastehoiuna ning Tähe 98 kinnistu maa-ala kasutamine lastehoiuteenuse osutamiseks. Avaldajad ja puudutatud isik AS Agerinvest on Tähe 98 asuva elamu korteriomanikud. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama sätte lg 2 järgi on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 2 lg 1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosaks piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Avaldusest nähtub, et avaldajad soovivad sekkuda ühele kaasomanikule kuuluvate korteriomandite reaalosade kasutamisse põhjusel, et nende arvates kasutab kaasomanik oma reaalosa kasutusloale mittevastavalt. AÕS § 72 lg 5 ja TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 võimaldavad kaasomanikust korteriomanikule esitada õiguse kaitseks hagita menetluse avalduse, kohustamaks kaasomanikku lõpetama mingi tegevuse kaasomanike ühiskasutuses olevates ruumides. Praegusel juhul on avaldajad esitanud nõude puudutatud isikule talle kuuluvate korteriomandite reaalosade kasutamisse puutuvates küsimustes, mitte aga kaasomandis oleva kaasomandi eseme suhtes. Kaasomaniku tegevus talle kuuluvas korteriomandi reaalosas ei tohi rikkuda teiste kaasomanike õigusi ning juhul, kui tema tegevus rikub teiste kaasomanike õigusi, on neil õigus nõuda rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 1 järgi. Avaldajad on tuginenud KOS § 12 lg-le 3, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, ning leidnud, et puudutatud isikud rikuvad oma tegevusega nii ehitusseaduse sätteid kui ka korteriomanike üldkoosoleku otsust. Lähtudes ehitusseaduse reguleerimisalast, ei ole selle seaduse sätete rikkumine aluseks nõude esitamiseks kaasomaniku vastu, kaasnema peaks ka teiste korteriomanike õiguste rikkumine või vabaduste piiramine, kuid praegusel juhul ei ole avaldajad esile toonud selliseid asjaolusid, millest
nähtuks, et puudutatud isikule kuuluvate korteriomandite reaalosade kasutamine rikub teiste korteriomanike õigusi või piirab nende vabadusi. Lähtudes korteriomanike 6. septembri 2012. a üldkoosoleku protokollis märgitust, ei ole selge, millist üldkoosoleku otsust puudutatud isik rikub korteriomandite reaalosade kasutamisel ja kas selline rikkumine kahjustab teiste korteriomanike õigusi. Praeguses asjas ei kuulu kohaldamisele AÕS § 74. Puudutatud isik ei ole muutnud oluliselt M2, M3 ja M4 korteriomandite majanduslikku otstarvet, sest tegemist on mitteeluruumidega, st majandus- või kutsetegevuses kasutatavate ruumidega, ning puudutatud isik jätkab sellel eesmärgil nende kasutamist. Määruskaebuses esitatud väite kohaselt ei ole kohus aru saanud, et vaidluse ese ei puuduta üksnes ainuomandis olevaid ruume, vaid eelkõige nende ruumide seadusvastasest kasutamisest tulenevat mõju teiste omanike kaasomandi osale – ehitisele ja maa-alale. Määruskaebuse esitajate eeltoodud seisukohast ei ole arusaadav, kas puudutatud isikule kuuluvate korteriomandite reaalosadest tulenevad kahjulikud mõjutused, mis rikuvad teiste kaasomanike õigusi, ning avaldajad soovivad nende lõpetamist või tahavad nad kohustada puudutatud isikut lõpetama mingisugust tegevust kaasomandi eseme suhtes. Iseenesest avaldajate nõue kohustada puudutatud isikut lõpetama mingisugune tegevus kaasomandi eseme suhtes tuleks läbi vaadata kohtus, kuid praegusel juhul ei ole selge, kas ja milline avaldajate nõue täpselt oleks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.OÜ Benny Farm ja Lauri Resik esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada kohtute määrused ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Alternatiivselt paluvad avaldajad teha Riigikohtul uus otsus, millega võtta tsiviilasi menetlusse. TsMS § 372 lg 2 ja § 423 lg 2 kohaldamine on kohtu õigus, mitte kohustus. Hagi menetlusse võtmisest keeldumine eeldab hagi sisule hinnangu andmist ja kohtul on seejuures kõrgendatud põhjendamis- ning kaalumiskohustus. Õigusliku perspektiivituse instituut riivab põhiseaduslikku kohtusse pöördumise õigust ning Riigikohus on asunud seisukohale, et menetlusse võtmisest keeldumine eeldab kõrgendatud motiveerimiskohustust. Praegusel juhul oleksid kohtud pidanud võtma asja menetlusse ning tegema sisulise otsuse. Riigikohtu 2012. aastal valminud kohtupraktika analüüsis on leitud, et juhul kui avaldus on esitatud ebaõigele õigusnormile tuginedes, ei ole see aluseks menetlusse võtmisest keeldumisel. Ringkonnakohus on määruses kahel korral viidanud sellele, et nõue on küll kohtus lahendatav, kuid osaliselt ebaselge. Ringkonnakohus, olles ise viidanud teistele alusnormidele, on sisuliselt minetanud avalduse menetlusse võtmisest keeldumise õiguse. Samuti leiavad avaldajad, et hagi täpsustuste analüüsimata jätmine, millest nähtus kaasomanike ühisomandis oleva kaasomandi ebaseadusliku kasutamise lõpetamise nõue, on selline menetlusõiguse normi rikkumine, mis tõi endaga kaasa ebaõige kohtulahendi. Avaldajad esitasid avalduse omandiõiguse rikkumise tõttu. Seadusega ja kohtupraktikaga on otseses
vastuolus see, et nii kaalukat rikkumist sisaldavat nõuet keeldub kohus menetlusse võtmast. Lastehoiu loomine tähendab seda, et maja kasutus ja maja ümber oleva kaasomandis oleva osa kasutamiskoormus suureneb oluliselt. Juhul kui ruumide kasutusotstarvet muudetakse, mis võib muuta oluliselt kaasomandis olevate ruumide ja ala kasutamist ja kasutamise intensiivsust, tuleb anda kaasomanikele võimalus kasutada selliste muudatuste juures oma ärakuulamisõigust, vähendamaks kahjulikke mõjutusi. Kui loodi kasutusloata ruumidesse (kaupluseruumidesse) lastehoid, ei arvestatud avaldajate arvamusega. Avaldajad on esitanud väited selle kohta, et maja kasutamise intensiivsus kasvab, mis väljendub kaasomandis olevate ruumide suuremas kasutuses ning liikluse intensiivistumises. Kohtud on need väited täielikult kõrvale jätnud ning sellega rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse põhimõtet. Avaldajad on seisukohal, et olukord, kus kohtumenetlus võimaldab nii eelmenetluses, kui ka põhimenetluses taotlusi täpsustada, on põhjendamatu keelduda avalduse menetlusse võtmisest. Maakohus leidis määruses, et hagita asjas ei ole võimalik sellist nõuet rahuldada. Ringkonnakohus ei ole täpsustanud, kas avaldus vastab TsMS § 613 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud eeldustele. Selliselt on ringkonnakohus jätnud täielikult analüüsimata menetluse vormi. Avaldus on esitatud kaasomandi eseme valitsemise kohta ning puudutab korteriomanike õigusi ja kohustusi. Isegi juhul, kui kohus asub seisukohale, et nõue tuleks realiseerida hagimenetluses, on kohtul kohustus selgitada, kas avaldajal oleks otstarbekas üle minna hagimenetlusse.
8.OÜ Väike Karu vaidleb määruskaebusele vastu ning palub menetluskulud jätta avaldajate kanda. Avalduse menetlusse võtmata jätmine on põhjendatud, kuivõrd see ei ole esitatud avaldajate seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Kohtud on arusaadavalt, üheselt mõistetavalt ja ammendavalt selgitanud, miks oli avalduse menetlusse võtmata jätmine õigustatud. Avaldajad pidid tegema piisavalt jõupingutusi selleks, et muuta avaldus maakohtule arusaadavamaks, mh selgitama, kuidas on avaldajate õiguse või huvide rikkumine võimalik. Avaldajad ei ole õiguste ja huvide rikkumist selgitanud ega tõendanud. Kõikide korteriomandite sihtotstarve on kinnistusraamatu andmetel ärimaa 60% ja elamumaa 40%. Vaidlusalused korteriomandid M2, M3 ja M4 on ASi Agerinvest ainuomandis ja ei ole teiste korteriomanikega ühises kasutuses. Avaldajad ei saa tugineda AÕS § 72 lg-tele 1, 3 ja 5 ning § 74 lg-le 1, sest vaidlusalused korteriomandid ei ole kaasomandis. Kaasomandis olevaid ehitise osasid ja seda ümbritsevat maad kasutatakse otstarbekohaselt. Ruume kasutatakse lapsehoiuteenuse osutamiseks (see ei ole koolieelne lasteasutus) ja teenust ei osutata hoonet ümbritseval maa-alal. Mänguväljak asub Tartu linnale kuuluval kinnistul. KOS § 12 lg 1 mõttes puudub korteriomanike kokkulepe kõnesolevate korteriomandite ja kaasomandi eseme kasutamise kohta. Seda ei asenda üldkoosoleku otsus. KOS § 10 järgi on korteriomanikul õigus korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi ja kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Avaldajad ei ole selgitanud, milles vaidlusaluste ruumide otstarbekohase kasutamise mõju täpsemalt seisneb. Sealjuures ei ole avaldajad konkreetselt väitnud, et neil on tekkinud või tekkimas kahju. Lastehoid on määruskaebuse esitamise ajaks tegutsenud üheksa kuud ning avaldajad ei ole
selgitanud, kas maja kasutus ja maja ümber oleva kaasomandi osa kasutamiskoormus on oluliselt suurenenud.
9.AS Agerinvest vaidleb määruskaebusele vastu ning palub menetluskulud jätta avaldajate kanda. Avaldajad möönavad, et nende esitatud avaldust ja selles sisalduvat nõuet ei saa pidada selgeks ega sellisel kujul menetletavaks. Samas heidavad nad maakohtule ette, et maakohus oleks pidanud andma neile võimaluse oma nõuet korrigeerida vms. Avaldajad ei ole kogu menetluse jooksul toonud esile, millise lõpliku ja selge nõude nad kavatseksid esitada, samuti ei ole avaldajad põhjendanud, millised kahjulikud mõjutused neile AS-ile Agerinvest kuuluvatest korteriomanditest lähtuvad. Avaldajad on korteriomandite omanikud, kes on taotlenud AS-i Agerinvest korteriomandite reaalosade kasutamise lõpetamist, st et AS-i Agerinvest naaberkorteriomanikud taotlevad ASi Agerinvest ainuomandisse kuuluvates ruumides toimuva tegevuse lõpetamist. Eesti õiguskord ei tunne sellise nõude esitamise võimalikkust. Vaidlusalused korteriomandid on mitteeluruumid. Ehitise kasutusloa kohaselt on AS-i Agerinvest omandis olevate ruumide kasutusotstarve kauplus ja spordisaal, samuti on nimetatud kasutusotstarbega hõlmatud ruumid M3 ja M4. AS Agerinvest ruumides ei osutata lasteaiateenust, vaid lapsehoiuteenust ning lapsehoiuteenuse osutamine ei tingi ehitise kasutusotstarbe muutmist. Praegusel juhul on ruumides tegutsevale OÜ-le Väike Karu väljastatud 24. septembril 2012 Tartu maavanema korraldus nr 583, millest nähtuvalt on OÜ-l Väike Karu vaidlusalustes ruumides lapsehoiuteenuse tegevusluba.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 695 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada. Asi tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel saata maakohtule avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.
11.Avaldajad esitasid korteriomandite omanikena avalduse puudutatud isikute vastu kaasomandi osa ja korteriomandi kasutusotstarbevastase kasutamise lõpetamiseks. Maakohus jättis avalduse käiguta ning andis tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, st nõude täpsustamiseks, selgitamiseks ja tõendite esitamiseks. Täiendatud avalduses selgitasid avaldajad muu hulgas, et KOS § 12 lg 3 alusel võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Maakohus keeldus TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi esitatud avalduse menetlusse võtmisest põhjendusega, et avaldus ei ole esitatud avaldajate seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega. TsMS § 3 lg 1 järgi menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. TsMS § 476 lg 1 kohaselt algatab kohus hagita menetluse omal algatusel või huvitatud isiku või asutuse avalduse alusel. TsMS § 371 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1 järgi võib kohus keelduda hagita menetluse avalduse menetlusse võtmisest, kui avaldus ei ole esitatud avaldaja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik
peaks andma õiguskaitset, või kui avaldusega ei ole avaldaja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
12.Avaldajad tuginesid oma taotluses korteriomandiseaduse ja asjaõigusseaduse sätetele, leides, et neil on kaasomanikena õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning et neil on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kolleegium nõustub, et selline nõue on õiguslikult võimalik. Kolleegium selgitab, et sõltumata menetlusosalise seisukohast, peab kohus menetlusse võtmisel otsustama, kas nõuet tuleks menetleda hagi- või hagita menetluses. See tähendab, et kui kohtusse pöördunud isik eksib menetlusliigi valikul, ei tohi kohus keelduda asja menetlemisest. Vajadusel saab kohus TsMS § 3401 lg 1 järgi anda kohtusse pöördunud isikule tähtaja avalduse või nõude täpsustamiseks, muu hulgas juhul, kui ei ole esitatud piisavalt andmeid, et nõuet kvalifitseerida. TsMS § 613 lg 4 sätestab, et kui esitatakse nõue, mida tuleks menetleda hagita menetluses koos nõudega, mida tuleks menetleda hagimenetluses, võib esimest nõuet menetleda koos hagimenetluses menetletava nõudega.
13.Kolleegium leiab, et kohtud on vääralt leidnud, et kuna avalduses märgitud mitteeluruumid M2, M3 ja M4 kuuluvad AS-ile Agerinvest ja on tema ainuomandis, ei ole avaldajatel õigust nõuda TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel puudutatud isikutelt, et ruume ei kasutataks nende kasutusotstarbe vastaselt. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 esimese lause järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Tulenevalt KOS § 10 lg-st 1 võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Seega saavad teised korteriomanikud nõuda, et korteriomanik ei kasutaks ka oma korteriomandi reaalosa seadusvastaselt, sh kasutusotstarbe vastaselt.
14.Korteriomaniku õigusi ja kohustusi korteriomandi esemeks oleva korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamisel reguleerivad KOS §-d 10 ja 11. KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatuga sarnane põhimõte sisaldub AÕS § 72 lg-s 3, mille kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. novembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 14). AÕS § 72 lg-s 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides ning et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnase põhimõtte kehtestab KOS § 12 lg 3, mille järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata,
lähtutakse korteriomanike huvidest. Seetõttu on õige avalduses esitatu, et kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. Eeltoodust tulenevalt ei olnud maakohtul alust keelduda sellise nõudega avalduse vastuvõtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel.
15.Avalduses märgitakse, et puudutatud isikud rikuvad kaasomanike õigusi muu hulgas sellega, et nad kasutavad vaidlusaluseid ruume seadusvastaselt, kuigi KOS § 10 lg 1 ja § 12 lg 3 kohustavad ka korteriomandi reaalosa kasutama seaduse kohaselt. Nimetatud seaduseks võib kolleegiumi hinnangul pidada avaldajate märgitud ehitusseadust, mille järgi on ehitise omanik kohustatud tagama ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele (EhS § 29 lg 1 p 12). Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalistuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele (EhS § 32 lg 1). Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel (EhS § 32 lg 3). Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel (EhS § 33 lg 8). Kolleegium leiab, et korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.
16.Kuivõrd maakohus jättis avaldajate avalduse põhjendamatult menetlusse võtmata ning ringkonnakohus jättis maakohtu ebaõige määruse muutmata, tuleb eeltoodud määrused tühistada ning asi tuleb saata maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
17.Vastuseks määruskaebuse esitajate soovile mitte arvestada AS Agerinvesti vastust, kuna see on esitatud hilinenult, märgib kolleegium, et kolleegium pikendas AS-i Agerinvesti esindaja palvel vastuse esitamiseks ettenähtud tähtaega ning vastus on esitatud tähtaegselt.
18.Riigikohus ei määra kindlaks menetluskulude jaotust, sest see sõltub avalduse menetlusse võtmise otsustamisest.
19.Avaldajate määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb neile TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Praeguses asjas on kautsjoni tasunud avaldaja eest Advokaadibüroo Kasak & Missik OÜ. Avaldajad on kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 8 teatanud Riigikohtule, et kautsjon tuleb tagastada Advokaadibüroo Kasak & Missik OÜ arvelduskontole. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.