Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Gaida Kivinurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.oktoober 2006, Tallinn
Tsiviilasi
M.Pe hagi OÜ * vastu kaasomandi lõpetamiseks ja lõpetamise viisi määramiseks ning OÜ * vastuhagi kaasomandi lõpetamise viisi määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 6. veebruari 2006. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M.Pe apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
25. september 2006. a, avalik kohtuistung
Menetlusosalised
Hageja M.P ja tema lepinguline esindaja Eerik Entsik, kostja OÜ * ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Paavo Paas, kolmas isik AS Eesti Ühispank ja tema lepinguline esindaja Liivi Väärsi
Istungil osalesid
Apellandina hageja M.Pe esindaja adv Eerik Entsik ja vastustajana kostja OÜ * seaduslik esindaja Hashem Bazli ja lepinguline esindaja adv Paavo Paas
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 06.02.2006 otsus ja teha asjas uus otsus.
2.Lõpetada M.Ple 1⁄2 mõttelises osas ja OÜ-le * 1⁄2 mõttelises osas kuuluv kaasomand Tallinnas, x kinnistu (kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna
katastritunnustega xxxxx:xxx:xxxx, sihtotstarbega elamumaa, pindalaga 1199 m2) osas.
3.Kaasomandi lõpetamisel jätta Tallinnas x asuv kinnistu M.Pe ainuomandisse ning hüvitisena mõista välja M.P ́elt OÜ * kasuks 815000,00 (kaheksasada viisteist tuhat) krooni. Kohtukulude jaotus
1.Välja mõista OÜ-lt * M. P ́e kasuks kohtulukuna tasu õigusabi eest summas 7080,00 (seitse tuhat kaheksakümmend) krooni ja riigilõiv summas 31870,00 (kolmkümmend üks tuhat kaheksasada seitsekümmend) krooni. Edasikaebamise kord Otsuse
peale
võib
apellatsioonimenetluse
apellant
või
vastustaja
esitada
kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.M.P esitas 29.10.2004 hagi Harju Maakohtusse OÜ ** vastu kaasomandi lõpetamiseks ja lõpetamise viisi määramiseks.
2.Hageja ja kostja kaasomandis on Tallinnas, x asuv kinnistu, millest kummalegi poolele kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt müüakse kinnistu kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagataks poolte vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Alternatiivse nõudena palus hageja lõpetada kaasomandi selliselt, et hageja jääks Tallinnas, x asuva kinnistu ainuomanikuks, kohustusega tasuda kompensatsioonina kostjale temale kuuluva kaasomandi osa harilikule väärtusele vastav summa.
3.09.12.2004 esitas hageja taotluse kaasata käesolevasse menetlusse uue kostjana OÜ * ning kohus asendas 13.12.2004 määrusega kostja teise kostjaga.
4.Kosja ei nõustu hagis esitatud kaasomandi jagamise viisiga ning esitas vastuhagi, milles palub jätta kinnistu tema ainuomandisse, nõustudes hagejale välja maksma tema osa. Kostja põhistab enda nõuet sellega, et tema erinevalt hagejast soovib jätkuvalt kinnistut omada ning ka seda ettevõtluse raames vallata ja kasutada.
5.Hageja vastuhagiga ei nõustunud. Vastuhagis toodud kaasomandi jagamise viis ning umbmäärase suurusega kompensatsiooni pakkumine ei arvesta hageja kui kaasomaniku huvidega. Vastuhagis toodud kaasomandi lõpetamise viis ei ole aktsepteeritav ka põhjusel, et kaasomandi lõpetamise taotlusega kohtu poole pöördumise põhiliseks ajendiks oli poolte võimetus saavutada kokkulepet kaasomandi lõpetamisel teisele poolele makstava hüvitise osas. Mõlemad pooled on avaldanud, et soovivad jätta Tallinnas, x asuva kinnistu endale ning on valmis tasuma teisele poolele hüvitise, kuid seni ei ole pooled jõudnud kokkuleppele hüvitise suuruse osas.
6.Kolmas isik, AS SEB Eesti Ühispank, on nõus kaasomandi lõpetamise ja poolte poolt pakutud jagamise viisidega tingimusel, et hüpoteeki ei kustutataks või
2(5)
müügitehingu puhul saadud rahast makstakse tagasi laenusumma, mille tagamiseks hüpoteek on seatud. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
7.Kohus lõpetas M. P 1⁄2 mõttelises osas ja OÜ-le * 1⁄2 mõttelises osas kuuluva kaasomandi, Tallinnas x asuva kinnistu osas. Kaasomandi lõpetamisel otsustas kohus jätta Tallinnas, x asuva kinnistu OÜ * ainuomandisse ning kohustada kostjat maksma hüvitisena hagejale M.Ple 315 000 krooni.
8.Asja menetluse käigus toimus poolte vahel sisuliselt enampakkumine, mille tulemusel nõustus kumbki pool kinnisomandi ainuomandusse saamisel teisele poolele maksma kompensatsiooni summas 815 000 krooni, võttes arvesse ka hüpoteeki.
9.Kohtuistungil väitis hageja, et tema soovib juhul, kui kinnistu jääb tema ainuomandisse, seda edaspidi kasutada. Kostja avaldas samuti soovi kinnistut kasutada oma äri ja majandustegevusega seonduvalt. Kumbki pool ei ole oma väidet tõendanud ning seetõttu ei ole poolte väited kinnistu edaspidise kasutamise soovist veenvad.
10.Hageja alaline elukoht on Järvamaal. Hageja ei ole tõendanud, et alates x asuva kinnistu omandamisest 2003. a oleks tal tekkinud soov asuda elama Tallinnasse. Hageja esitas kaasomandi jagamise nõude põhjusel, et OÜ ** (endine kaasomanik) andis kinnistu kasutada kolmandatele isikutele ning hageja ei saanud kinnistu üürile andmisest mitte mingisugust tulu.
11.Kostja esindaja väitis kohtuistungil, et kostja põhitegevuseks on kinnisvara ost ja müük. Samas esitas hageja esialgselt nõude kaasomandi jagamise viisina poolte vahelise enampakkumise. Alles pärast vastuhagi esitamist soovis hageja saada kaasomandi jagamisel kinnistu ainuomanikuks. Kostja on seevastu avaldanud pidevalt soovi saada kinnistu ainuomanikuks. Eelnevat arvestades, vastab mõlema kaasomaniku põhjendatud huvidele enam kaasomandi lõpetamise viisiks kostja poolt pakutud viis, s.o kinnistu jätmine kostjale kohustusega maksta hagejale välja tema osa rahas.
12.Tallinnas x asuva 1⁄2 kinnistu väärtuse hindamiseks määrati kohtu poolt ekspertiis. Eksperdi arvamuse kohaselt oli seisuga september 2005 nimetatud 1⁄2 kinnistu väärtuseks 850 000 krooni. X Kinnisvarafirma poolt on kogu kinnistu väärtus 1 300 0000 krooni. Kohtuistungil jõudsid pooled kinnistu väärtuses, milleks kujunes 1 630 000 krooni, kokkuleppele kui nõustusid tasuma teisele poolele hüvitisena 815 000 krooni. Hüvitise määramisel tuleb arvestada ka hüpoteeki summas 500 000 krooni, mis on seatud AS SEB Eesti Ühispank kasuks. Kolmanda isiku seletuse kohaselt moodustab käesoleva hetke seisuga laenukohustus, mille katteks on hüpoteek seatud, 751 603 krooni. Seega arvestades hüpoteeki, tuleb kostjal tasuda hagejale hüvitist 315 000 krooni. Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus
13.M.P palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jagas peale Tallinnas, x kinnisasja kaasomandi lõpetamist kinnisasja kaasomanike vahel. Tühistatud osas palub hageja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldataks hageja hagiavaldus ning jagataks Tallinnas, x asuv kinnisasi viisil, et nimetatud kinnisasja ainuomanikuks saab hageja, kusjuures hageja on kohustatud tasuma kompensatsioonina kostjale kaasomandi lõpetamisel summa suuruses 815 000 krooni.
3(5)
14.Kohtu poolt kaasomanikele makstava hüvitise vähendamine hüpoteegisumma 500 000 krooni võrra on õigusvastane ja põhjendamatu. Kohus ei ole arvestanud asjaolu, et juhul, kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Seega juhul, kui kostja tasub isikliku võlgniku eest AS-ile SEB Eesti Ühispank hüpoteegiga tagatud võla summas 500 000 krooni, siis läheb kostjale üle AS-i SEB Eesti Ühispank nõue isikliku võlgniku vastu summas 500 000 krooni ja kostja saab nõuda selle väljamõistmist. Seega ei saa hüvitise määramisel arvestada hüpoteeki.
15.Hüvitise vähendamine kaasomandiosa koormava hüpoteegi summas 500 000 krooni võrra on vastuolus seadusega, sest vaidlusaluse summa saamiseks peab võlgnik jätma hüpoteegiga tagatud nõude täitmata. Juhul kui võlgnik täidab nõuetekohaselt hüpoteegiga tagatud nõuet, siis on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda hüpoteegi kustutamist või kandmist enda nimele, millisel juhul kostja sisuliselt rikastub alusetult 500 000 krooni võrra. Kui isiklik võlgnik jätab hageja kaasomandiosa koormava hüpoteegiga tagatud AS-i SEB Eesti Ühispank nõude täitmata, siis peab võlgnik esiteks arvestama viiviste ja trahvide tekkimisega, mis oluliselt vähendavad hüvitiseks määratud summat. Samuti peab sellisel juhul arvestama AÕS § 349 lõikega 3.
16.Kuna hageja kaasomandiosa koormab AS SEB Eesti Ühispank kasuks seatud hüpoteek ning kuna kostja ei ole taotlenud kohtu kaudu nimetatud hüpoteegi kustutamist, siis ei ole üldse võimalik Tallinnas, x kaasomandit jagada viisil, et Tallinnas, x kinnisasi jääb kostjale. Juhul kui kostja oleks soovinud hageja kaasomandiosa koormava AS-i SEB Eesti Ühispank kasuks seatud hüpoteegi kustutamist, siis oleks kostja pidanud oma vastuhagis esitama kohtule vastavasisulise taotluse, mida ta aga teinud ei ole. Teoreetiliselt on küll võimalik Tallinnas, x kinnisasi jätta täies ulatuses kostjale nii, et kogu kinnisasja jääb koormama AS-i SEB Eesti Ühispank kasuks seatud hüpoteek, kuid võib eeldada, et kostja ei soovi seda. Sisuliselt kostja õigusi sellise kinnisasja jagamise viisiga ei rikuta, sest kui kostja peab hüpoteegisumma ulatuses hüpoteegiga tagatud nõude rahuldama, siis läheb seaduse kohaselt nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Samas võtab kostja sellega endale isikliku võlgniku maksejõuetuse riski, mille kohaselt vaatamata seadusest tuleneva nõude olemasolule ei ole võimalik nõuet isikliku võlgniku vastu reaalselt rahuldada. Seetõttu peaks selliseks kinnisasja jagamise viisi valikuks eksisteerima kostja selgesõnaline nõusolek, mis puudub.
17.Seega oleks kohus vaidlusaluse kinnistu Tallinnas, x kaasomandi lõpetamisel ja kinnisasja jagamisel saanud valid üksnes hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viiside vahel. Pooled olid kohtuistungil sisuliselt jõudnud kokkuleppele 1⁄2 mõttelise osa Tallinnas, x kinnisasja väärtuse osas, mistõttu kohus oleks pidanud lõpetama Tallinnas, x asuva kinnisasja osas kaasomandi selliselt, et Tallinnas x asuva kinnisasja ainuomanikuks saab M.P, kusjuures M.P on kohustatud tasuma kompensatsioonina kostjale kaasomandi lõpetamisel summa suuruses 815 000 krooni.
18.Kostja esindaja avaldas kohtuistungil, et kostja põhitegevuseks on kinnisvara ost ja müük. Nimetatud asjaolu valguses on ebausaldusväärne kostja väide, et kostja soovib elamumaa sihtotstarbega kinnisasja kasutada püsivalt oma majandustegevuses. Kostja kui juriidiline isik ei saa isiklikult kasutada elamumaa sihtotstarbega kinnisasja, vaid saab seda üksnes kas välja üürida või edasi võõrandada. Kuna kostja esindaja ise avaldas kohtuistungil, et kostja
4(5)
põhitegevuseks on kinnisvara ost ja müük, siis tuleb pidada tõenäoliseks, et kostja võõrandab Tallinnas, x asuva kinnisasja edasi.
19.Hageja poolt hagi esitamisel kohtusse kuulus Tallinnas, x asuv kinnisasi 1⁄2 mõttelise osa ulatuses M.Pe omandisse ja 1⁄2 mõttelise osa ulatuses OÜ ** omandisse. Vastavalt Harju Maakohtule esitatud OÜ ** äriregistri registrikaardi väljatrükile oli OÜ ** asukohaks x, Tallinn ning juhatuse liikmeks H. B Samas 15.11.2004 on ühelt poolt OÜ ** kui müüja ning teiselt poolt kostja vahel sõlmitud kinnistu ja kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõiguslepingud, mille kohaselt OÜ ** võõrandas kostjale muuhulgas 1⁄2 mõttelise osa Tallinnas, x asuvast kinnisasjast. Ka kostja äriregistrisse kantud asukohaks on x, Tallinn ning juhatuse liikmeks H. B. Seega on kohtumenetluse ajal kostjaga tihedalt seotud isik OÜ ** ühe korra 1⁄2 mõttelise osa Tallinnas, xx kinnisasjast edasi võõrandanud. Kuna juba kohtumenetluse ajal on kostjaga tihedalt seotud isik OÜ ** vaidlusaluse kinnisasja mõttelise osa edasi võõrandanud, siis tuleb lugeda samuti ebausaldusväärseks kostja väidet, et ta soovib elamumaa sihtotstarbega kinnisasja kasutada püsivalt oma majandustegevuses. Samas hageja kui füüsiline isik saab pidevalt kasutada Tallinnas, x asuvat kinnisasja elamiseks. Seetõttu on väärad motiivid, millega kohus põhjendas Tallinnas, x asuva kinnisasja jätmist täies ulatuses kostjale. Vastustaja seisukoht
20.Vastustaja leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ning palub jätta see rahuldamata. Kolmanda isiku seisukoht
21.Kolmas isik peab kaebust õigeks ning nõustub apellandi väidetega. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
22.Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 06.02.2006 otsus tuleb tühistada tõendite ebaõige hindamise ja menetlusõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Asjas on võimalik teha uus otsus.
23.Vaidlus poolte vahel puudub selles, et kinnistu Tallinnas, x kuulub poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades; 1⁄2 mõttelise osa väärtuseks hindavad pooled 815000,00 krooni; hagejale kuuluv 1⁄2 mõttelist osa on koormatud hüpoteegiga kolmanda isiku kasuks, mille väärtus on 500000,00 krooni; kinnistul asuvat elamut ei kasuta reaalselt kumbki pool. Kinnistu on tervikuna kostja valduses.
24.AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas ja lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigust ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.
25.Maakohus leidis, et kumbki pool pole tõendanud, et soovib kinnistut ainuomandisse seetõttu, et soovib seda edaspidi kasutada. Nimetatud seisukohaga kohtukolleegium osaliselt nõustub. Kuid kolleegium ei nõustu kohtu põhjendustega, millega otsustas jätta vaidlusaluse kinnistu ülalnimetatud asjaoludel kostja ainuomandisse ainuüksi seetõttu, et kostja avaldas varem hagejast soovi kinnistu ainuomandisse saamiseks. Ringkonnakohtu istungil seletas kostja seaduslik esindaja, et vaidlusalust kinnistut ei kasutata. Elamu on pandud vaid valve alla ja üks inimene valvab, et hoonesse võõrad ei pääseks. Mingit konkreetset äriplaani kostjal nimetatud kinnistuga praegu ei ole. Hageja
5(5)
on aga korduvalt avaldanud, et sooviks asuda elama kinnistul asuvasse elumajja, kuid kostja pole võimaldanud kinnistut kasutada.
26.AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja nende osad rahas.
27.Vaidlusalune kinnistu on elamumaa, sellel asub elumaja. Hageja on asunud kinnistut kasutama seades talle kuuluvale mõttelisele osale hüpoteegi. Hagiavalduses on hageja juba avaldanud, et kostja kaasomanikuna ei ole teda võimaldanud kinnistut aktiivselt kasutada, millega on kostja rikkunud AÕS §-s 72 lg 3 sätestatut. Hageja on hagiavalduse täpsustuses avaldanud, et soovib saada kinnistu Padu 11 ainuomanikuks ja asuda sinna elama ja hiljem istungitel seda korranud (t.l.52, 96-98). Sellist soovi on korranud hageja ka apellatsioonkaebuses. Protsessi kaasatud kolmas isik AS SEB Eesti Ühispank toetab samuti hageja taotlust saada kinnistu x ainuomanikuks. Riigikohus on oma lahendites korduvalt rõhutanud, et jättes kaasomandis oleva asja ühe kaasomaniku ainuomandisse otsustab kohus teise kaasomaniku omandist ilmajätmise sellele asjale. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Kaevatav otsus seda ei taganud, kuna kostjat kohustati hüvitama hagejale vaid 315000,00 krooni. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtuseks on 815000,00 krooni. Hüpoteek kinnistule oli seatud kolmanda isiku laenu tagamiseks.
28.Ülaltoodu alusel ja kõiki tõendeid kogumis hinnates leiab kohtukolleegium, et kinnistu x tuleb jätta hageja M.Pe ainuomandisse. Selliselt on tagatud paremini mõlema kaasomaniku õigused, samuti kolmanda isiku õigused. Hageja on kohustatud hüvitama kostjale 815000,00 krooni.
29.Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
30.Hageja on esitanud taotluse ka kohtukulude hüvitamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisel ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg1 ja 8 ja 61 lg 1 p 1 alusel kuulub taotlus rahuldamisele. Hageja on tasunud õigusabi eest summas 7080,00 krooni ja tasunud kokku riigilõivu summas 31870,00 (120,00+31750,00) krooni, mis tuleb välja mõista kostjalt.
R. Allikvere
U. Reinola
G.Kivinurm
6(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.