Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

kaasomaniku

kande

Hageja väidab, et kostja pole teinud hageja omandi kinnistamiseks vajalikke õigustoiminguid. Tallinna Ringkonnakohtu 4.oktoobri 2006 otsusest on selge, et kostjal sellekohase nõusoleku andmise kohustus lasub. Kostja pole vaatamata korduvatele ettepanekutele ilmunud notari juurde kinnistamisavaldusele nõusoleku andmise vormistamiseks. Hageja väidab, et kostja on keeldunud XXXasuva kinnisasja otsese valduse üleandmisest. Kostja, OÜ I valdus on pahauskne. Kostja on hageja omandit ilma õigusliku aluseta vallanud hoolimata jõustunud kohtuotsusest. Hageja väidab, et kostjad on sõlminud hagejale kuuluva kinnisasja suhtes 1.septembri 2004 üürilepingu ilma hageja teadmata ning eesmärgiga takistada hagejal omaniku õiguste realiseerimist. Üürilepingu sõlmimine on vastuolus hea usu põhimõttega; varasemate menetluste käigus pole lepingule osundatud; on alust arvata, et leping on sõlmitud tagantjärele. Hageja väidab, et üürileping on vastuolus seadusega, kuna kaasomandit võib koormata üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandi reaalosa koormamine mõjutab kõigi kaasomanike õigusi ja huve. Hageja väidab ka, et kostjad on üürilepingu sõlmimisega tekitanud hagejale kahju. Hageja pole saanud vara kasutada ning on kaotanud seeläbi võimaluse tulule. Kahju suuruse hindamisel lähtub hageja kohalikust keskmisest üürimäärast, s.o. aastatel 2004-2006 vastavalt 5 000, 5 500 ja 6 000 krooni. Hageja on vara kaasomandis oleva aja eest arvestanud nõude 1⁄2 ulatuses üüri harilikust määrast. kostja seisukoht Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad väidavad, et hageja ei ole vaidlusaluse kinnistu ainuomanik. Kinnistusraamatus on vara kaasomanikena sisse kantud hageja ja OÜ I . Kinnistusraamatu kande õigsust

eeldatakse. Kostjatel pole alust pidada kandeid ebaõigeks. Kostjad väidavad, et valdavad vara õiguslikul alusel. Üürilepingu tühisuse tuvastamiseks alust ei ole. Leping on sõlmitud kooskõlas seadusega. Kinnisasja koormamisena saab käsitada üksnes kinnistu koormamist asjaõigustega. Vara üürimine ei kuulu asjaõiguste hulka. Kaasomandi üürile/rendile andmiseks ei ole vaja kaasomaniku nõusolekut. Üürileping on sõlmitud 1.septembril 2004, seega ajal kui hageja ja OÜ I ei olnud veel vara omanikud. Kaasomanikud on mõlemad üürile andja õigusjärglased. Kostjad väidavad, et vara üürile andmisega pole hagejale kahju põhjustatud. Vara anti üürniku kasutusse eesmärgiga vältida ehitise tühjana seismist. Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid kaasomaniku nõusolekuta. Kostja, OÜ I väidab, et ei pea notari juurde mingeid toiminguid tegema minema. Hageja pole täitnud Tallinna Ringkonnakohtu otsust. Üksnes pärast hageja poolt maksmisele kuuluva raha tasumist tekib hagejal õigus omandile. kohtu hinnang Kohus leiab, et hagi on põhjendatud, tõendatud ja tuleb rahuldada.

väidab ka, et ei peagi mingit tahteavaldust tegema, kuivõrd hagejal on võimalus tugineda kande tegemisel kohtuotsusele. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg. 1 järgi on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab; lg. 21 järgi peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud. Seega on hageja õigesti pöördunud kinnistusraamatus omandi ja omaniku kannete muutmiseks notari poole. KRS § 341 lg. 1 järgi peab kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks olema selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduse ei ole sätestatud teisti; lg. 2 p. 2 järgi on asjaõiguse kustutamisel puudutatud isikuks kustutatava asjaõiguse omaja. Seega on õige hageja väide selles, et OÜI nõusolek on tema kaasomandi kohta tehtud kande kustutamiseks vajalik. Vaidlust ei ole selles, et OÜ I ei ole kande kustutamiseks nõusolekut andnud. Hageja väide selles, et kostja ei ole teinud hageja omandi kinnistamiseks vajalikke toiminguid, on tõendatud notar LJ 25.juuni 2007 teatega nr. XXX. Kostja põhjendused notari juurde ilmumisest keeldumise kohta on otsitud ja kohatud. OÜI väide selles, et kohtuotsusega väljamõistetud raha üleandmine on eelduseks omandi üleandmisele pole õige. Hageja on otsuse jõustumise ajast vara omaniks ning seda ei mõjuta asjaolu, kas maksekohustus endise kaasomaniku suhtes on täidetud või mitte. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest 2-041481 ei tulene kohtuotsuse täitmise korda ega viisi. Juhul, kui hageja kostja suhtes otsust ei täida, on kostjal õigus nõuda hageja suhtes sundtäitmise läbiviimist. TsÜS § 68 lg. 5 järgi võib juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendada selle jõustunud kohtuotsusega, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seega põhineb hageja nõue kostjal kinnistusraamatus kande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamises seadusel ja tuleb rahuldada. AÕS § 621 lg. 2 järgi on sellekohane kohtuotsus kinnistusraamatu kande tegemise aluseks ning võimaldab hageja kinnistamisavalduse rahuldamist ilma puudutatud isiku nõusolekuta.

kasutama ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas; § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanikel kokkuleppel. Kohus leiab, et 1.septembri 2004 üürilepingu sõlmimisega on hageja õigusi rikutud. Vaidlust ei ole selles, et Padu 11 kinnistul asuva eluhoone põhikorrusel on kolm tuba ja kõrvalruumid. Seega on hoone kasutatav kolmetoalise korterina. Üüri esemeks on lepingu p. 2 järgi XXX asuvas elamus kolmetoaline korter üldpinnaga 90m2. Eluruumina (korterina) kasutatava kaasomandi kolmandate isikute kasutusse andmine viisil, mis teeb teisele kaasomanikule vara eesmärgipärase kasutuse võimatuks, on teise kaasomaniku huve selgelt kahjustav. Seega on kaasomanike kokkulepe sellistel asjaoludel vara üürimiseks hea usu põhimõttest lähtuvalt tingimata vajalik. Kokkuleppe puudumine ja vara üürile andmisega teise kaasomaniku õiguste kahjustamine on hinnatav hea usu põhimõtte rikkumisena. Vaidlusalune leping kannab 1.septembri 2004 kuupäeva. Harju Maakohtu Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriosa 484101 väljavõttega on tõendatud, et lepingu väidetaval sõlmimise ajal olid kinnistu kaasomanikud MP ja Osaühing W. Seega pole õige kostjate väide selles, et leping on sõlmitud enne hagejal omandi tekkimist. Kostjate väide varasema, 1.septembri 2004 lepingule eelnenud üürilepingu olemasolu kohta on paljasõnaline. Kostjad ei ole selle väite kinnituseks esitanud ühtegi tõendit. Kohus nõustub hageja väitega selles, et leping on sõlmitud tagantjärele kuupäevaga. Kostjad on vara kasutusse andmise aja kohta esitanud erinevaid väiteid. Eluruumi üürilepingu on OÜ W nimelt sõlminud H.B . Lepingu p. 4.1.1. järgi on üürile andja võtnud kohustuse anda vara üürnikele üle 1.septembril 2004. OÜ W ja OÜI vahel 15.novembril 2004 sõlmitud lepingus on lepingu pooli esindanud nii müüja kui ostja poolel HB. Lepingu punktis 1.6.1 sisaldub müüja kinnitus ostjale selles, et müügilepingu sõlmimise ajal ei ole vaidlusalune vara koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega s.h. kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri, rendi- või muud kasutuslepingud. Lepingu p. 1.6.8 järgi pole lepingu ese registreeritud ühegi isiku elukohana; p. 3.1 järgi oli lepingu ese müüja otseses valduses. Kuivõrd ka 1.septembri 2004 lepingu on kostja esindajana sõlminud HB, pidi ta vara üürimisest mõned kuud hiljem (2004 novembris) teadlik olema. Kohus leiab, et hageja väide selles, et leping on sõlmitud hageja õigusi ja huve ahistavana tagantjärele kuupäevaga, on kooskõlas asjas kogutud tõenditega. Kostja seadusjärgse esindaja vastuolulised selgitused ei kummuta notariaalselt tõestatud vormis koostatud dokumendi sisu. Asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks teise isiku huvidest teadmine ja nendega arvestamine. AÕS § 72 lg. 2 ja 5 järgi on kaasomanikul õigus eeldada, et tema huvide ja õigustega arvestatakse; kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kostjad on üürilepingu sõlmimisega käitunud hageja suhtes pahauskselt. OÜ W ja tema asemel üürilepingusse astunud OÜ I oli teada, et neile kuulunud vara oli kaasomand; seega pidanuks hea usu põhimõtet järgides kaasomandi üürimisel tingimata välja selgitama teise kaasomaniku kasutushuvi, mida tehtud ei ole. On õige, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teise kaasomaniku nõusolekuta (AÕS § 72 lg. 4), kuid vara kümneks aastaks üürile andmine harilikust väärtusest oluliselt madalama hinnaga, ei ole hinnatav asja säilitamiseks vajaliku toiminguna. Kohus loeb 15.novembri 2004 lepinguga tõendatuks, et selle sõlmimise ajal

ei olnud XXX vara I.B ile üle antud. Kostjate poolt üürilepingu sõlmimisega oma õiguste kuritarvitamist kinnitab ka asjaolu, et varasemates kohtuvaidlustes pole vara üürimist esile toodud. 1.septembri 2004 tehing on tehtud vastuolus hea usu põhimõttega ning hageja huve selgelt kahjustav. Lepingus sisaldub kokkulepe üüri tasumises summas 500 krooni; kõrvalkulude tasumises pole eraldi kokkulepet sõlmitud. Kostja pole kummutanud hageja väidet selles, et tegemist on vara kasutusse andmisega alla hariliku väärtuse. Seega on leping sõlmitud vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega puudub IBi valdusel õiguslik alus. AÕS § 80 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandi tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest. AÕS § 83 lg. 1 järgi või valdaja asja väljanõudmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostjad valdavad hageja asja, s.o. OÜ I kaudse valdajana ja IB otsese valdajana. Eeltoodud põhjendustel puudub kostjatel vara valdamiseks õiguslik alus ning hageja nõue valduse väljanõudmises on põhjendatud.

VÕS § 127 lg. 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja väidab, et kasutuseelise maksumuseks on üüri harilik väärtus, mille hageja oleks kasutuseelisena või tuluna saanud. Kostja ei ole seda väidet kummutanud. Hageja tõendab üüri harilikku väärtust kinnisvarabüroo Uus Maa ekspertarvamusega XXX, mida kohus hindab dokumentaalse tõendina. Vaidlusaluse eluruumiga sarnaste eluruumide üürihinnad kommunaalteenusteta on ajavahemikus 2004 kuni 2006 keskmiselt summas 5 000 kuni 6 000 krooni; 2007 aastal vahemikus 5 000 kuni 10 000 krooni kuus. Kostja pole hageja tõendit sisu kahtluse alla seadnud ega esitanud selle asjaolu kohta omapoolseid tõendeid. Hageja on kahju arvestuses lähtunud kaasomandi osa suurusest; kostja pole kahju arvestusele vastuväiteid esitanud. Kohus nõustub hageja seisukohaga kahju arvestamises alustes ja suuruses. menetluskulud Hageja on 2.mai 2007 maksekorraldusega nr. 12, 27.juuli 2007 maksekorraldusega nr. 2130 ja 10.augusti 2007 maksekorraldusega nr. 37390 tasunud hagi esitamise eest riigilõivu vastavalt 7 250, 1 000 ja 56 750 krooni. Arvestades kostjate osalust menetluses ja puutumust hageja õiguste ja huvidega leiab kohus, et menetluskulude solidaarse hüvitamise kohustuse panemine kostjatele pole IBi suhtes õige. Menetluskulud tuleb kostjate vahel jaotada proportsiooniga 75% ja 25%. resolutsioon Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-st 162, 230, 436, 438, 441-442; 457 lg. 1; TsÜS §-st 5; 62; 621 lg. 2; 66; 68 lg. 5; 84; 85; VÕS §-st 76 lg. 1; 101 lg. 1 p. 3; 127 lg. 1; 1043; 1045 lg. 1 p. 5 ja p. 8; ja AÕS §-st 56; 72 lg. 2, 4 ja 5; 74; 80; 83 lg. 1 ning KRS §-st 34 lg. 1 ja lg. 21; 341 lg. 1 ja lg. 2 p. 2 kohus o t s u s t a s: hagi rahuldada. Tuvastada OÜI kohustus anda puudutatud isikuna nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusraamatu registriosas XX X OÜI omandi (omaniku) kande kustutamiseks. Tunnustada 1.septembri 2004 üürilepingu (XXX asuva korteri üürimises IBile) tühisust. Mõista välja XXX asuv kinnistu OÜI ja IB’i ebaseaduslikust valdusest. Mõista välja OÜI MP’e kasuks 88 762.00 (kaheksakümmend kaheksa tuhat seitsesada kuuskümmend kaks) krooni ajavahemikus 23.novembrist 2004 kuni 30.aprillini 2007 valduse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Mõista välja OÜI MP’e kasuks igakuuliselt 5 750.00 (viis tuhat seitsesada viiskümmend) krooni alates 1.maist 2007 kuni MPe’le kinnistu valduse üleandmiseni. Jätta menetluskulud 75 % (seitsekümmend viis) ulatuses o e I ja 25% (kakskümmend viis) ulatuses IB’ile.

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.