Hageja lepinguline esindaja Kristjan Okas, kostja lepinguline esindaja Juri Kononov
Juures viibis
Sekretär Triin Matteus
Resolutsioon
1.Rahuldada Xxxxhagi Xxxxvastu kaasomandi lõpetamise nõudes osaliselt.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, asukohaga Xxxx, viisil, mille kohaselt kinnistu ainuomanikuks saab Xxxx(isikukood xxxx) ning Xxxxon kohustatud tasuma Xxxxhüvitise 13 000 eurot.
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.27.07.2000 suri hageja sugulane Ülo Paenurm, kes jättis hagejale 3⁄4 osa kinnisasjast aadressil Xxxx, Tallinn (registriosa number xxxx) ja 1⁄4 korteriomandist päris kostja. Omanikel puudus kasutuskokkulepe korteriomani kasutamiseks. Faktiliselt on korterit kasutanud kostja volitatud esindaja (Xxxx), kes on korteriomandit välja üürinud. Hageja palub kohtul arvestada kaasomani lõpetamisel fakti, et kostja on korteri reaalosa ilma kokkuleppeta välja üürinud ning saanud sellest majanduslikku kasu. Hageja on seisukohal, et kogu perioodi vältel saadud üüritulust tuleb maha arvestada 1⁄4 korteriomandi väärtusest. Hageja on teinud hinnauuringu, mis näitab, et Haabersti piirkonna keskmine ruutmeetrihind korteriomandi üürimisel ajavahemikul 01.2005 – 10.2016 on olnud keskmiselt 6,20 eurot/m2. Sellise arvestuse kohaselt on kostja 33,2 m2-suurust korteriomandit üürinud 141 kuud, keskmise hinnaga 6,20 eurot/m2, mis teeb saadud tuluks 29 023,44 eurot, millest oleks pidanud hagejale tulema 3⁄4 ehk 21 767,58 eurot.
2.Arvesse tuleb võtta asjaolu, et kogu selle perioodi jooksul ei ole kostja hagejale esitanud nõuet mistahes halduskulude või kommunaalkulude osas. See tähendab, et kostja on suutnud katta kõik kulud kas enda isiklust eelarvest või läbi korteriomandi üürimise. Esitatud tõenditest nähtub, et kostja kasseeris üürnikelt 265 eurot ühes kuus ning lisaks kommunaalkulud. Mistahes remonttööd, mida väidetavalt on korterile tehtud, on tehtud ainult ja üksnes kostja initsiatiivil. Kostja väited, et korteris on tehtud remont, on üldsõnalised ja tõendamata.
3.Hageja on seisukohal, et korteriomandi faktiline väärtus, analoogsete korterite pakkumiste põhjal kinnisvaraportaalides, ei saa olla rohkem kui 52 000 eurot, mis teeb kostja korteriomandi mõttelise osa suuruseks mitte rohkem kui 13 000 eurot.
4.Hageja palub anda korteriomandi kinnisasi aadressil Xxxx, registriosa number xxxx, 1⁄4 mõttelist osa, mis kuulub kostjale, hagejale ning määrata, lähtudes hagiavalduses toodud faktilistest asjaoludest, et kostjale makstav rahaline väärtus korteriomandi 1⁄4 mõttelise osa eest tuleb tasaarvestada. Hageja soovib kostja kohustamist kinnistusraamatu kande tegemiseks tahteavalduse andmiseks. Jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited hagile
5.Kostja vaidleb hagile osaliselt vastu. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega korteriomandile asukohaga Xxxxas. Samuti sellega, et peale kaasomandi lõpetamist jääb kinnisasi hageja omandisse ja hageja kohustub kostjale välja maksma korteriomandist 1⁄4 mõttelise osa maksumuse, s.o 13 000 eurot. Sellest summast ei ole kostja nõus midagi maha arvestama.
6.Hageja päritud korteriomandi suhtes huvi ei tundnud, käis korteris mõned üksikud korrad, kuigi keegi pole teda takistanud korterit kasutamast. Käesoleva ajani ei ole hageja tasunud korteriomandi ülalpidamise- ja kommunaalteenuste eest ühtegi korda. Hageja tegevusetuse tõttu korteri ülalpidamisel ja säilitamisel oli sellega sunnitud tegelema kostja poeg Xxxx. Kaasomandi ülalpidamiseks ja säilitamiseks rahaliste vahendite saamiseks üüris ta sümboolse tasu eest korterit välja. See, et korter on välja üüritud, oli hagejale teada ja ta oli sellega nõus.
7.Korter oli kuni 2013. aastani väga halvas tehnilises ja sanitaarses seisundis, kuna remonti polnud keegi teinud alates 1975. aastast ehk hoone ehitusaastast. Seetõttu on Xxxx alates 2013. aastast teinud korteris suuremaid remonttöid, mis oli seotud oluliste kuludega (remonditöödele, ehitusmaterjalidele, sisustusmaterjalidele, tehnikale, san. tehnikale jne).
8.Arvestades ülalpool toodut, on põhjendamata hageja seisukoht, et kogu perioodi vältel saadud üüritasust tuleb maha arvestada 1⁄4 väärtusest. Kostja ei ole nõus korteriomandi 1⁄4 mõttelise osa väärtusest veel midagi hageja kasuks maha arvestama. Samas ei sisalda hagi ese mingit selget rahalist nõuet kostja vastu. Antud hetkel on hageja esitanud üksnes mitterahalise nõude kaasomandi lõpetamiseks, millelt oli tasutud riigilõiv 300 eurot.
9.Hageja poolt oletatud tulu soovib kostja tasaarvestada hageja eest kantud korteriomandi ülalpidamise ja kommunaalteenuste kuludega (9801,08 x 0,75) 7350,81 eurot, remonditööde kuludega (2545,97 x 0,75) 1909,47 eurot, kuludega remondi-hooldussisustusmaterjalidele (3617,38 x 0,75) 2713,26 eurot, hoolduskuludega 3538,80 eurot (294,90 aastas x 16 aastat x 0,75), pärandaja Ülo Paenurme matuste kuludega (314,44 x 0,75) 235,83 eurot, kokku 15 748,17 eurot. Juhul, kui kohus otsustab arutada tasaarvestust, siis hageja palub kohaldada aegumistähtaega. Kuna hageja võimalik nõue tuleneb tehingust (üürilepingust) või alusetust rikastumisest, siis vastavalt TsÜS §146 lg-le 1 ja § 151 lg-le 1 on aegumistähtaeg 3 aastat. Arvestades hagi esitamise kuupäeva 20.10.2016, on aegunud kõik nõuded, mis on tekkinud varem kui 20.10.2013. Hageja võimalikud nõuded palub kostja tasaarvestada perioodil 20.11.2013-20.02.2017 hageja eest kantud korteriomandi ülalpidamise ja kommunaalteenuste kuludega 1975,71 eurot (2634,28 x 0,75), remonditööde kuludega 1909,47 eurot, kuludega remondi-, hooldus-, sisustusmaterjalidele 2713,26 eurot, hoolduskuludega 663,52 eurot (294,90 eurot aastas x 3 aastat x 0,75), kokku 7261,56 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus, kuulanud ära pooled ning uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
11.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kaasomandi lõpetamiseks korteriomandile asukohaga Xxxx viisil, mille kohaselt korteriomand jääb tervikuna hageja omandisse ning hageja kohustub tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Täiendavalt soovib hageja kostjale makstava hüvitise tasaarvestada hageja nõudega kostjalt üüritulu väljamõistmiseks. Kostja ei vaidle vastu hageja taotlusele kaasomandi lõpetamise osas, kuid kostja hinnangul puudub hagejal alus nõuda omandi kaotuse eest tasutava hüvitise tasaarvestamist. Juhul, kui kohus seda põhjendatuks peab, soovib kostja hageja nõude omakorda tasaarvestada kostja nõudega hageja vastu korteriomandi suhtes tehtud hooldus-, kommunaal- ja remondikulude hüvitamiseks.
12.Asjas puudub vaidlus, et korteriomandi asukohaga Xxxx, registrinumbriga xxxx, omanik on 1⁄4 osas kostja ja 3⁄4 osas hageja (tlk 13). Nii hageja kui kostja on seisukohal,
et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt korteriomandi ainuomanikuks saab hageja, ning samuti puudub vaidlus, et korteriomandi väärtus on 52 000 eurot. Vastavat asjaolu on nii hageja kui kostja kinnitanud 07.03.2017 kohtuistungil (kd II lk 8).
13.Kohus leiab, et antud asjas on põhjendatud kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohal, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud.
14.AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-10205 p-s 15 rõhutanud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud üksnes hagis ning ainult ühel viisil, mistõttu muud moodi kaasomandi lõpetamiseks kohtul võimalust ei ole.
15.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on tuvastamist leidnud, et nii hageja kui kostja soovivad kaasomandi lõpetamist sarnasel viisil, mis tähendab, et see on mõlema kaasomaniku huvides, seega tuleb kaasomand lõpetada viisil, mille kohaselt korteriomandi asukohaga Xxxx ainuomanikuks saab hageja.
16.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-09 p-s 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Antud juhul puudub vaidlus, et kaasomandisse kuuluva korteriomandi väärtus on 52 000 eurot, seega tuleb hagejal kostjale omandi kaotuse eest hüvitada 13 000 eurot (52 000 x 1⁄4).
17.Hageja on asunud seisukohale, et kostja kasuks välja mõistetav hüvitis omandi kaotuse eest tuleb tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu üüritulu saamiseks. Hageja on seisukohal, et kostja on perioodil jaanuarist 2005 kuni oktoobrini 2016 saanud korteri väljaüürimisega tulu 29 023,44 eurot, millest kostja oleks pidanud hagejale üle andma 3⁄4 ehk 21 767,58 eurot.
18.Kohus on seisukohal, et kohtul ei ole võimalik käesolevas menetluses asuda sisuliselt analüüsima hageja võimalikku nõuet kostja vastu üüritulu väljamõistmiseks. Nimelt on
hageja käesolevas asjas esitanud üksnes kaasomandi lõpetamise nõude ning ühtegi täiendavat nõuet, mida kohus oleks menetlusse võtnud ning millelt oleks tasutud riigilõivu, esitatud ei ole. Samuti on kostja omakorda esitanud hageja üüritulu nõude suhtes tasaarvestuse avalduse kostja nõudega hageja vastu korteriomandi ülalpidamise, kommunaalteenuste ja remondikulude hüvitamiseks summas 15 748,17. Võttes arvesse, et nii hageja kui kostja on üksteise tasaarvestuse avaldustele esitanud vastuväited, on kohus seisukohal, et pooltel tuleb vastavate nõuete osas esitada eraldiseisvad hagid, millelt on tasutud ka riigilõivu. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-81-00 asunud seisukohale, et kui tasaarvestuse avalduse saanud isik leiab, et tasaarvestuse tegijal puudus tasaarvestatav nõue või et tasaarvestus oli seadusega keelatud, saab ta oma õigusi kaitsta esitades tasaarvestuse tegija vastu oma nõude sissenõudmiseks hagi. Nii hageja kui kostja on üksteise tasaarvestuse avaldustele vastu vaielnud, kuid üksteise suhtes nõudeid esitanud ei ole, seega ei ole kohtul võimalik käesolevas menetluses vastavaid väiteid sisuliselt analüüsida. Kohus on vastavat asjaolu pooltele selgitanud ka 07.03.2017 toimunud kohtuistungil.
19.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et käesoleva kohtulahendiga tuleb asendada Xxxxnõusolek 1⁄4 mõttelise osa kinnistust asukohaga Xxxx, registrinumbriga xxxx, omandiõiguse üleminekuks Xxxxainuomandisse.
20.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind 3500 eurot. Menetluskulud
21.Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.