Tallinn RE OÜ hagi TK, AV, VM ja Scandinavian Real Estate OÜ vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ning TK, AV ja VM hagi Tallinn RE OÜ ja Scandinavian Real Estate OÜ vastu sama kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.10.2016.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TK, AV ja VM apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I / kostja V (apellatsioonimenetluses vastustaja I): Tallinn RE OÜ (registrikood 11709078), tehinguline esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo Kostjad I–III / hagejad II–IV (apellatsioonimenetluses apellandid I-III): TK (isikukood XXXXXXXXXXX), AV (isikukood XXXXXXXXXXX) ja VM (isikukood
XXXXXXXXXXX),
ühine tehinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma Kostja IV (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Scandinavian Real Estate OÜ (registrikood 12473198), seaduslik esindaja juhatuse liige MN
Kohtuistungi toimumise aeg
17.02.2017.a
Istungil osalenud isikud
Kostja I TK ja kostja III VM isiklikult ning kostjate I-III tehinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma, hageja I tehinguline esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo, kostja IV seaduslik esindaja juhatuse liige MN
1.Harju Maakohtu 06.10.2016.a otsus jätta muutmata.
2.TK, AV ja VM apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta ringkonnakohtu menetluskulud TK, AV ja VM kanda.
4.Välja mõista lisaks maakohtu menetluskuludele TK-lt, AV-lt ja VM-lt solidaarselt Tallinn RE OÜ kasuks apellatsioonimenetluse kulud 780 eurot. Välja mõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlgu olevalt summalt alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras.
5.Jätta Tallinn RE OÜ poolt esitatud 17.02.2017.a kohtuistungi protokolli parandamise taotlus rahuldamata.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.07.04.2016.a esitas hageja I maakohtusse hagi kostjate vastu, milles palus Tallinnas aadressil Wismari 45 asuva kinnistu (registriosa nr 25107001) kaasomand lõpetada ja jagada selliselt, et iga kaasomaniku ainukasutuses oleva hooneosa arvelt moodustatakse korteriomand vastavalt plaanile ning kaasomanikul kelle reaalosa moodustab suurema osa kui tema mõttelise osa järgi kuuluma pidav osa kohustub hüvitama neile kaasomanikele kelle reaalosa moodustab väiksema osa kui neile mõttelise osa suuruse järgi kuuluma pidav osa, vähemsaadud osa turuväärtuse: hagejale I jäävad vaidlusalusel kinnistul asuva elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 19 ja nr 20, millised on plaanil ümbritsetud rohelise joonega (korter nr 8); hagejale I jäävad elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 28–30 ja ruumid nr 33–36, millised on plaanil ümbritsetud rohelise joonega (korterid nr 5–7); kostjale III jäävad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 12–18, millised on plaanil ümbritsetud punase joonega (korter nr 1); kostjale I jäävad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 21–24, millised on plaanil märgitud kollase joonega (korter nr 2); kostjale II jäävad elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 37–39, millised on plaanil märgitud roosa joonega (korter nr 3); kõik ülejäänud ülalpool nimetamata ruumid jäävad kaasomanike ühiskasutusse. Hagiavalduse kohaselt kuulub poolte kaasomandisse vaidlusalune kinnistu, millel asuvas elamus on kaheksa korterit. Kinnistu kasutamisel on välja kujunenud faktiline olukord kus kostja I ainukasutuses on elamu esimesel korrusel asuv korter nr 2, kostja II ainukasutuses on korter nr 3, kostja III ainukasutuses on korter nr 1 ning hageja I ainukasutuses on hoone esimesel ja teisel korrusel asuvad korterid nr 4-8. Erastamise ja sellele järgnenud kinnistamise ning mõtteliste osade võõrandamise käigus on tekkinud olukord, kus kaasomandi mõtteliste osade suurus ja kaasomanike ainukasutuses olevate ruumide suurus ei ole omavahel vastavuses. Hageja I ainukasutuses on väiksem reaalosa kui peaks olema tema mõttelise osa suuruse järgi ning kostja IV ainukasutuses ei ole ühtegi kinnistu või elamu osa; kaasomandi lõpetamise
2(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 küsimuses ei oma tähtsust, kui kaua keegi hoones on elanud ja kuidas kaasomand omandati; kaasomandi lõpetamisel tuleb võtta arvesse reaalosadeks jagamise ehitustehnilisi võimalusi ja kinnisasja väärtust; kostjad I–III soovivad hageja I reaalosa juurde liita korteri all olevat keldrit, aga hageja I sellega ei nõustunud. Kelder on välja ehitamata, kõrgus üksnes 1,4 m, seinad on paekivist, põrand on kas muldpõrand või viimistlemata. See ei ole eluruum; hageja I ei nõustunud kostjate I–III ettepanekuga jagada teisel korrusel asuvaid praegu korteritena nr 4–7 märgitud ruume selliselt, et sinna tekiks ainult kaks korterit. Kostjate I–III soovitud viisil ei ole võimalik ruume välja ehitada, sest ruumipinna A välisukse juures asub tegelikult pööningule viiv trepp. Menetluskulud palus hageja I jätta kostjate I–III kanda. Kostjate I-III vastuväited ja vastuhagi
2.Kostjad I-III vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostjad I–III esitasid 11.12.2015.a hagi kostja IV ja hageja I vastu sama kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes selliselt, et kostjale I jääb korteriomand reaalosa suurusega 21,1 m2 (esimese korruse plaanil tähistatud punase joonega, korter nr 2); kostjale II jääb korteriomand reaalosa suurusega 24,1 m2 (teise korruse plaanil tähistatud helesinise joonega, korter nr 3); kostjale III jääb korteriomand reaalosa suurusega 63,2 m2 (esimese korruse plaanil tähistatud lilla joonega, korter nr 1); hagejale I jääb korteromand reaalosa suurusega 22,5 m2 (keldrikorruse plaanil tähistatud rohelise joonega, keldripind korteri nr 8 juurde), samuti korteromand reaalosa suurusega 30,8 m2 (esimese korruse plaanil tähistatud rohelise joonega, korter nr 8), samuti korteromand reaalosa suurusega 57,12 m2 (elamu teise korruse plaanil tähistatud pruuni joonega, ruumipind B); kostjale IV jääb korteromand reaalosa suurusega 38,43 m2 (teise korruse plaanil tähistatud sinise joonega, ruumipind A). Elamu on ehituslikult korteriteks jaotatud juba ammu. Kostjad I–III on eluruumide erastamise õigustatud subjektidena pidanud neile kuuluvad korterid erastama mitte korteriomandite, vaid mõtteliste osadena. Seda seetõttu, et omandireformiga tekkis mõtteliste osadena omanike ringi subjekte kellele omandi tagastamise hetkel reaalosa ei kuulunud. Ka ei olnud tagastamisel omandi suurus määratud mitte korteri suurusega, vaid arvestusliku matemaatilise suurusena, mis kujunes õigusvaidluse käigus. On ebaõiglane, kui kostjad I–III eluruumi erastamise õigustatud subjektidena peavad omandireformi käigus tekkinud omandiosade segadusest tulenevalt maksma hüvitisi. Reaalosadele väärtust määrates ei tohi arvestada neid individuaalseid parendusi, mida iga kaasomanik on oma korterile teinud. Iga korterit tuleks hinnata remontimata kujul. Kelder on jagatav reaalosa, mida on hõlbus liita esimese korruse korteriga. Keldrit saab kasutada vähemalt panipaigana. Jagamisel on oluline, kuidas saab kinnistut ehituslikult reaalosaks jagada, mitte see, kuidas kaasomanikud soovivad reaalosi kasutada. Kas hetkel kaasomanikud soovivad pööningut reaalosana kasutusele võtta, pole oluline. Oluline on, kas pööningupinna reaalosana jagamine on ehituslikult võimalik. Kuna pööningupinna reaalosana jagamine on ehituslikult võimalik, tuleb õigluse ja otstarbekuse seisukohalt lähtudes seda võimalust kasutada. Menetluskulud palusid kostjad I–III panna hageja I kanda.
Kostja IV vastuväited
3.Kostjal IV puudusid hageja I täpsustatud nõudele vastuväited. Kostjate I–III soovitud variant võiks samuti sobida, aga mööndustega. Sel juhul tuleb võtta arvesse ümberehitamise kulud. Muidu tekib olukord, kus kaasomanik ei saa talle määratud reaalosa tegelikkuses kasutada enne suuremate kulude kandmist. Keldriruumide kasutuselevõtt eluruumi osana eeldab kohaliku omavalitsuse luba, projekti, suuremahulisi ehitustöid kaasomandi suhtes
3(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 (hüdroisolatsiooni rajamine, et pinnasevesi keldriruumidesse ei tungiks, keldri süvendamine üle 1 m), mille kulud peaks katma kõik kaasomanikud vastavalt kaasomandiosa suurusele. Kuna vajalike ehitustööde maksumus ületab keldripinna väärtuse kordades, ei ole keldripinna kasutuselevõtt eluruumi osana majanduslikult otstarbekas. Teise korruse korterite laiendus üldkoridori arvelt, nagu kostjad I–III välja pakkusid, toimiks natukene muudetud kujul kuna väljapakutud variant eeldab pööningutrepi lammutamist (kostjate I–III joonisel on trepp lihtsalt kaotatud ja pööningule pääs puudub). Sellise rahamahuka töö ära jätmiseks peaks korterite sissepääsude asukohti muutma mõnevõrra. Kuna kaasomandiosa tööde eest peavad tasuma kõik kaasomanikud vastavalt kaasomandiosa suurusele, on kõigi kaasomanike huvides pööningutrepi asukohta mitte muuta. Kostja IV ei esitanud menetluskulude osas taotlusi ega seisukohti. Esimese astme kohtu otsus
4.Harju Maakohus tegi 06.10.2016.a otsuse, millega rahuldas hageja I hagi kostjate vastu ja kohustas kostjaid andma järgmised tahteavaldused: kostjad lepivad omavahel ning hagejaga I kokku vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamises, mõtteliste osade üleandmises, korteriomandite moodustamises ja kinnistamisavalduse tegemises; kinnistu jagatakse kaheksaks korteriomandiks, millest igaühe kohta avatakse kinnistusregistri iseseisev osa ning kinnistusraamatu registriosa nr 25107001 suletakse ja selle andmed kantakse korteriomandite kohta avatavate registriosade vastavatesse jagudesse, kuhu lisaks märgitakse: esimesse jakku korterite reaalosa üldpinna suurused 63,2 m2, mõttelised osad ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku korteri nr 1 omanikuna kostja III, korteri nr 2 omanikuna kostja I, korteri nr 3 omanikuna kostja II, korteri nr 4-8 omanikuna hageja I; kostja IV annab üle talle kuuluva kinnistu mõttelise osa sel viisil, et teised kaasomanikud saavad korteriomandite omanikeks, tingimusel, et talle hüvitatakse tema kaasomandiosa kaotus järgmiste osasummadena: hageja I 12 474,70 eurot; kostja I 9095,24 eurot; kostja II 7791,07 eurot; kostja III 23 648,60 eurot; kostja IV tahteavaldused antakse tingimusel, et talle on makstud eelnimetatud hüvitised. Maakohus jättis kostjate I-III hagi rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda, v.a ekspertiisikulu, millest kohus jättis 45,94% hageja I kanda, 8,64% kostja I, 8,79% kostja II, 17,99% kostja III ja 18,64% kostja IV kanda. Maakohus mõistis hageja I kasuks kostjalt I välja 76,49 eurot, kostjalt II 77,78 eurot ja kostjalt III 159,19 eurot. Otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et vaidlusalune kinnistu kuulub poolte kaasomandisse, et selle terviklik turuhind on 290 000 eurot ning korterite 1-3 ja 8 suuruses ja turuhinnas. Kohus viitas AÕS § 77 lg-le 2, § 76 lg-le 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg-le 5 ja Riigikohtu otsustele tsiviilasjades nr 3-2-1-45-06, 3-2-1-65-10 ja 3-2-165-10, mille kohaselt saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis, kohus lahendab kaasomandi lõpetamise nõude kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest ning kohus saab kaasomandi lõpetamisel määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel. Tervikuna vastab kaasomanike huvidele paremini hageja I hagiga taotletud kaasomandi lõpetamise viis. Kohus ei pea kostjate I–III hagis pakutud kaasomandi jagamise viisi mõistlikuks, kuna kostjate I–III hagi kohaselt kuuluks hageja I korteriomandi reaalosa hulka lisaks senistele eluruumidele ka keldrikorrusel asuv ruum. Keldriruum ei ole omaduste poolest võrreldav eluruumiga. Selleks, et keldrit oleks võimalik eluruumina kasutada on vajalik see ümber ehitada. Kostjad I–III on oma kaasomandi jagamise hagis näinud ette jätta kostjale IV teisel korrusel asuv ruum A. Selleks, et kostja IV saaks ruumi A kasutada on vajalik rajada eraldi sissepääs. Selleks on vajalik teostada ümberehitus. Samuti eeldab keldriruumi kasutamine eluruumina ümberehituste tegemist. Sellist lahendust ei saa pidada õiglaseks, kui
4(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 ühel või mõnel kaasomanikul tekib kohustus talle jääv reaalosa ümber ehitada enne selle kasutamist. Samuti ei ole kostjad I–III tõendanud, et nende soovitud kaasomandi lõpetamise viis, st korteriomandite piirid vastaks praegusele tegelikule olukorrale. Neil kaalutlustel jättis kohus kostjate I–III hagi rahuldamata, sest hageja I hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis on paremini kooskõlas poolte huvidega. Kohus viitas korteriomandiseaduse (KOS) § 5 lg-le 3 ning märkis, et kohtuotsus asendab ainult kostjate I–IV tahteavaldusi ega asenda KOS § 5 lg 3 p-des 1 ja 2 ettenähtud korteriomandite kinnistamiseks vajalikke riikliku hooneregistri pidaja või ehitus- või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist ega muid kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumente. Seega ei pruugi käesolevale otsusele lisatud plaanid olla piisavad KOS § 5 lg 3 mõttes. Kohus viitas KOS § 4 lg-le 2 ning märkis, et materiaalõiguslikult hagi rahuldamise tulemus on nende isikute tahteavalduste asendamine kohtulahendiga, kelle vastu on hagi esitatud (kostjad I–IV). Kohus ei saa hageja I nõude rahuldamisel asendada otsusega tema tahteavaldust. Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks kostjale IV tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega, viidates Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06 ja TsÜS §-le 65. Kostja IV kaotab kaasomandi lõpetamisel omandi vaidlusaluse mõttelisele osale, mille väärtus on 54 056 eurot (18,64% 290 000 eurost). Kohus ei nõustunud kostjate I–III käsitlusega, et hüvitist tuleks arvutada mingil muul alusel, sh võttes arvesse vaidlusaluse kinnistu mõtteliste osade soetamise asjaolusid või kasutamisel väljakujunenud korda. Kostjate esitatud asjatundja arvamus ei muuda õiguslikku põhimõtet, et kaasomandi kaotamise korral tuleb kaasomanikule hüvitada tema mõtteline osa, mitte aga asja mõne reaalosa väärtus. Samuti puudub kohtul alus hüvitist vähendada diskretsiooni korras. Kostjale IV makstava hüvitise õiglaselt omandi säilitavate kaasomanike vahel ärajagamiseks on kohane kõrvutada neile praegu kuuluvate mõtteliste osade väärtusi ja kaasomandi lõpetamise tulemusel tekkivate korteriomandite väärtusi. Kõik pooled nõustusid kohtuistungil, et selline käsitlus on põhimõtteliselt asjakohane. Korteriomandi, mille reaalosa on korter nr 2, väärtuseks hindas kohus 35 000 eurot. Selleks tuvastas kohus eksperdiarvamuse põhjal ruutmeetri hinnana 1652 eurot ja lähtus poolte aktsepteeritud pindalast 21,1 m2. Pooled ei esitanud vastuväiteid sellele, et korteriomandite turuhinnad on mõistlik ümardada tuhande euro täpsusega. Sarnaselt kujuneb korteri nr 3 väärtuseks 34 000 eurot pindala 24,1 m2 ja ruutmeetri hinna 1390 eurot korrutisena. Tulenevalt kohtu otsustusest kaasomandi lõpetamise viisi osas vajavad hindamist korteritele nr 4–7 vastavate korteriomandite väärtused. Ka nende osas tuvastas kohus eksperdi arvamuse põhjal pindalad vastavalt 17,8 m2, 18,6 m2, 17,6 m2 ja 18 m2. Kõigi nelja korteri ruutmeetri hind on 1401 eurot. Neil asjaoludel on väärtused samuti eksperdi arvamuses märgitud turuhindade järgi 25 000 eurot, 26 000 eurot, 25 000 eurot ja 25 000 eurot – kokku nelja korterimandi peale seega 101 000 eurot. Koos hagejale I jääva korteriga nr 8 kujuneb hageja I korteriomandite koguväärtuseks 148 000 eurot (101 000 eurot + 47 000 eurot). Kõrvutades ühelt poolt seniste mõtteliste osade suuruste ja kinnistu koguväärtuse põhjal arvutatud praeguse omandiosa väärtust ja teiselt poolt tulevaste korteriomandite väärtusi leidis kohus vahed, mille võrra hageja I ja kostjate I–III varaline positsioon kaasomandi lõpetamise tulemusel muutub, ning arvutas välja nende omavahelise suhte protsentides. Kohus leidis, et on õiglane jagada kostjale IV makstav hüvitis samasuguses suhtes ülejäänud kaasomanike vahel nagu muutuvad kaasomandi lõpetamise tulemusel nende varalised positsioonid. Seega peab iga omandit säilitav kaasomanik maksma kostja IV hüvitisest selle osa, mis vastab suhtarvu ja koguhüvitise (54 056 eurot) korrutisele. Kohus kontrollis, et kostja IV poolt soovitud hüvitis
5(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 hagejalt I oli väiksem ning kohus märkis seega hüvitise vastavalt kostja IV soovile 12 474,70 eurot, kuna soovitust suuremat hüvitist ei pea kohus välja mõistma. See ei anna alust suurendada teiste kaasomanike makstavaid hüvitisi. Kohus määras kostja IV tahteavalduse andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostja IV avaldustest nähtub üheselt soov saada omandi kaotuse eest tegelik hüvitis, viidates täitemenetluse seadustiku § 19 lg-le 1. Kohus ei teinud otsust kostjatelt I–III raha väljamõistmise kohta, vaid nii nende kui ka hageja I rahalise kohustuse täitmine on tahteavaldusi asendava kohtuotsuse täitmise eeldus TMS § 19 lg 1 tähenduses. Kostjate I–III ja hageja I suhtes tehtud hüvitise maksmise otsustust ei ole võimalik pöörata sundkorras täitmisele, st ei ole ka vajadust määrata selliseks täitmiseks tähtaega. Kohus tuvastas iga korteriomandi mõttelise osa suuruste põhjal korteriomandite reaalosade pindalad. Kohus viitas menetluskulude jaotamisel Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 ja TsMS § 163 lg-le 1. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitasid kostjad I-III apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse tühistada ja saata asi tagasi maakohtule uueks arutamiseks või teha uue otsuse, millega kostjate hagi rahuldatakse ja hageja I hagi jäetakse rahuldamata. Kostjad palusid jätta ekspertiisikulud hageja I kanda. Maakohus tegi ebaõiglase otsuse, jättis eelmenetluse sisuliselt läbi viimata ning kõigi kaasomanike põhjendatud huvid tuvastamata, kaalumata ja hindamata kaasomandi jagamise õiglasemad ja alternatiivsed võimalused. Hageja I hagis ei olnud kompensatsiooni taotlust ega arvestamise metoodikat, millele kostjad oleks saanud vastu vaielda. Kohus ei vastanud kostjate seletustele, väidetele ega arutluskäigule seoses kinnistu erinevate väärtusosade ümberjagamisega, kostjad arvasid, et saavad esitada alternatiivseid ettepanekuid ja täiendada enda ettepanekut, kuid kohus selleks võimalust ei andnud. Kohus oli nõus arutama üksnes kompensatsioonide summasid, välistades muude asjade arutamise. Majaelanikud tegid mh ettepaneku arutada kaasomandi lõpetamiseks kinnistu eri väärtusosade (pööning kelder, krunt) ümberjagamist. Maakohus on ebaõigesti seadnud esikohale hageja I ärilised huvid. Kohus mõistis kostjatelt välja kasumi kostjale IV, arvestades et ta maksis enampakkumisel 31 000 eurot. Kohus eksitas pooli ega teinud midagi selleks, et asi laheneks kompromissiga. Otsuses puuduvad põhjendused kostjate vastuväidete arvestamata jätmise kohta. Kohus on ainsa asjaoluna arvestanud tervikkinnisasja turuhinda. Õiglase lahendi tegemiseks oleks kohus pidanud arvestama ka muid asjaolusid: kinnisasja reaalosadeks jagamise võimalusi selliselt, et omandikaotust ja osade väärtuste ebaõiglast erinevust ei teki; elamu on korterelamu, on ehituslikult jagatud korteriteks ja alati kasutusel olnud korteritena; pooled ei ole omandanud ega elukorralduslikult kasutanud abstraktseid mõttelisi osi, vaid on omandanud ja kasutavad konkreetseid kortereid; majaelanike huvi säilitada kodu ja senine traditsiooniline elukorraldus; oht majaelanikele kaotada kodu rahalise kompensatsiooni maksmise vajaduse tõttu; asjaolu, et hageja I ja kostja IV on kinnisvara omandanud ärilise ehitusliku arenduse eesmärgil; hagejal I ja kostjal IV on suurem rahaline ja ehituslik sooritusvõime võrrelduna majaelanikega; jagamisel tekkida võivad ehitusvajadused on hageja I ja kostja IV jaoks pisiasi, kuna hageja I ja kostja IV on juba alustanud ehituslikke ümberehitustöid; ning hagejal I ja kostjal IV on ühine äriline huvi. Arusaamatuks jääb kostja I rahalise hüvitise maksmise kohustus. Maakohus pole kompensatsioonimehhanismi määramisel arvestanud kaasomanike põhjendatud ja õigustatud ootusi, sh omanike kokkuleppeid (sh kasutuskorda), omandi omandamise asjaolusid (hageja I ja kostja IV omandasid konkreetsed korterid ja arenduspinna), poolte subjektiivseid karakteristikuid ning kinnistu objektiivseid karakteristikuid. Hindamisaktis kajastatud turuhind on hindamisveaga ja ebaõiglane. Tervikkinnistu turuhinna ümberjagamine ei ole põhjendatud.
6(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 Menetlusosaliste huvi oli omandada konkreetne reaalosa. Maakohus jättis kohaldamata eluruumide erastamise seaduse §-des 2 ja 7 sätestatud eesmärgi, mis on kostjate kui eluruumide erastamise õigustatud subjektide saamine oma korterite omanikuks mitte turuhinnaga. Kostjad on kohtu ette toonud asjaolud, mille kohaselt neil pole võimalik maksta hüvitist ning korterite sundmüügi tulemusel ei saa ka samaväärset korterit osta. Hageja I ja kostja I põhjendatud ootus saab tulla üksnes tehingutest, millega nad kaasomandi osad omandasid. Oleks ebaõiglane, kui nad saaksid kaasomandi jagamise tulemusel täiendavat tulu. Kostjate ettepanek on, et kõigile kaasomanikele jääb kasutuses olev reaalosa, mille nad on sisuliselt mõttelise osana algselt omandanud ja mida nad kasutavad. See ei lõhuks traditsioonilist elukorraldust ega tooks kaasa omandi kaotust ühelegi kaasomanikule ega kompensatsiooninõuet. Hageja I puhul omandiosa suurusele vastav ootus reaalosa suurusele ruutmeetrites on 94,09 m2 (45,94% kogupinnast 204,8 m2). Jagamisel saaks hageja I reaalosa suurusega 126,35 m2. Kui algset ettepanekut täiendada, vastavalt vastuväitele keldrikorruse väärtuse erinevuse kohta ning kui teise korruse ja keldriruumi väärtusosa vahe kompensatsiooniks anda kogu keldriruum 46,4 m2 (+ 23,9 m2) ja pööning/katusekorter (+ 75,3 m2), saab hageja I kokku 209,62 m2. Kostja IV puhul omandiosa suurusele vastav ootus reaalosa suurusele ruutmeetrites on 38,17 m2 (18,64% kogupinnast 204,8 m2). Jagamisel saab kostja IV 38,43 m2 (joonisel ruumipind A). Alternatiivselt, kui eraldada reaalosana kostjale IV katusekorter/pööning, saaks kostja IV oodatava 38,17 m2 vastu 75,3 m2 ning hagejale jääks oodatava 94,09 m2 asemel 148,85 m2. Sellisel juhul jaguneks reaalosad õiglaselt. Hageja I ja kostja IV on mõttelised osad ostnud 160 000 euroga. Majaelanike ettepaneku järgi omandavad firmad korteriomandeid kokku turuväärtusega 165 000 eurot. Hageja I maksis 129 000,00 eurot ja saab vastu (kui pööningu/katuse korteri ja kogu keldripinnaga) 158 290 eurot. Kostja IV maksis 31 000 eurot ja saaks vastu reaalosa 44 000 eurot. Isegi kui kostja IV saaks pööningu, saaks ta 30 120 eurot selle eest ja hageja I saaks 165 000 eurot. Mõtteliste osade ja reaalosade disproportsioon on tekkinud seoses omandireformi käigus tekkinud õigussegaduse ja vaidlustega. Kostjate ettepanek tagab ka eluruumide erastamise seaduse eesmärgi järgimise. Kostjad maksavad ise kostjate poolt üldpindadest ilmajäämise eest. Mõtteliste osadena puudub üldpinnal väärtus, kuid kostjad on loobunud tulevikus tekkivast väärtusest, kui sellest kinnisasi luua. Hageja I saaks loovutada kostjale IV osa pinda, et rahuldada tema reaalosa ootust ja saab reaalosana vastu reaalosa keldrist ja nad saavad hüvitada üksteisele väärtuste erinevused. Mõttelise osa ja reaalosade disproportsiooni ühtlustamiseks tuleb koormata moodustuvad korteriomandid servituutiga osade ühtlustamiseks, millega näha ette, et moodustatav korteriomand annab õiguse kasutada mõttelist osa samas suuruses kui on mõttelise osa suurus jagamise hetkel, enne korteriomandite moodustamist ning juhul kui mõttelisest osast eraldatakse kinnisasi reaalosana, annab moodustatav korteriomand õiguse omandada moodustavast kinnistust sama suure osa, kui on mõttelise osa suurus jagamise hetkel, enne korteriomandite moodustamist. Hageja I taotlusel kohtu poolt määratud ekspertiisikulu tuleb jätta hageja I kanda, kuna ülevaatusel ja hindamisel osalesid ja küsimusi esitasid kõik menetlusosalised. Hageja I poolt ei olnud põhjendatud teistkordselt ekspertiisiga maja hindamine.
Vastustajate seisukoht
6.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Kostja IV palus määrata hüvitiste tasumise tähtajaks 30 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Vastustajad palusid jätta menetluskulud apellantide kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
7(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud maakohtu otsuses esitatud põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
8.Apellandid ei vaidlusta seda, et kaasomand lõpetati ega ka seda, et kohus otsustas kaasomandi lõpetada selliselt, et apellantidele hakkavad kaasomandi lõpetamise tulemusena kuuluma maakohtu poolt määratud korteriomandid. Apellandid ei ole sisuliselt rahul sellega, et neil tuleb tasuda teisele kaasomanikule hüvitis. Sellest tulenevalt leidsid apellandid, et maakohus oleks pidanud jagama kaasomandis oleva asja teistsugusel viisil, s.o viisil, kus apellantidele jäävad küll maakohtu poolt määratud korterid, kuid vastustajatele eraldatakse maakohtu poolt valitud lahenduse asemel korteriomandite kaasomandisse jäävate keldri ja pööningu arvelt pindasid, mille arvelt moodustataks korteriomandid ja mis kompenseeriks vastustajatele selle, et apellandid saavad need korterid, mis on nende kasutuses.
9.Ringkonnakohus leiab, et apellandid ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et maakohtu otsus tuleks tühistada. Sisuliselt vaidlustavad apellandid seda, millise konkreetse kaasomandis oleva asja jagamise viisi kohus valis. See, millisel viisil kaasomandis olev asi jagada, on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes siis, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Asjaolusid, millest saaks järeldada, et maakohus oleks diskretsiooni piire ületanud, apellandid kohtu ette toonud ei ole. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka muudest tsiviilasja materjalidest.
10.Maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti sellest, et ei ole häid ega halbu kaasomanikke, vaid kõiki kaasomanikke tuleb kohelda võrdselt, seda sõltumata sellest, millal, millistel tingimustel ja mis eesmärkidel kaasomanik talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa omandas. Vaidlusalune kinnisasi kuulub kõikide kaasomanike kaasomandisse ja kõik kaasomanikud on seaduse ees võrdsed. Maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti sellest, et jagada saab olemasolevat asja ja et tegemist on kortermajaga hoonestatud kinnisasjaga, millel on sellest tulenev kasutusotstarve. Maakohus võttis asja lahendamisel õigesti arvesse seda, et vastustajad ei soovinud saada selliste reaalosade omanikeks, mida tuleks esmalt ümber ehitada, välja ehitada või muuta. Asja lahendamisel omab tähtsust ka see, et maakohtu poolt valitud viisil korteriomandite tekkimiseks puuduvad avalik-õiguslikud takistused, kuid see, kas keldrisse ja pööningule on võimalik korteriomandite reaalosasid luua, sõltub mitmetest avalikõiguslikest eeldustest, mh on vaja taotleda ehitusluba, koostada ehitusprojekt, kanda projekteerimisega ja ehitamisega seotud kulutused jne. Maakohtu järeldus, et olemasoleva kortermaja korteriomanditeks jagamise teel kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda nendest korteritest, mis majas olemas on, mitte sellest, et võib-olla ei ole välistatud uute korterite rajamine keldri ja pööningu arvelt.
11.Maakohtu poolt valitud kaasomandi lõpetamise viisi ei saa pidada apellantide suhtes ebaõiglaseks. Apellandid väitsid ka ise, et nad ei vaidlusta seda, et nad saavad maakohtu poolt määratud korterite omanikeks, s.o nende korterite omanikeks, kus nad ka praegu elavad. Samuti kinnitasid apellandid kaebuses, et maakohtupoolne hüvitise arvestamine on matemaatiliselt korrektne. Apellandid leidsid, et nendelt hüvitise väljamõistmine kui selline on ebaõiglane ja maakohus oleks pidanud igal juhul leidma mingi muu kaasomandi lõpetamise viisi, mille tagajärjel ei oleks apellandid pidanud hüvitist tasuma. Apellandid olid valimis hüvitise maksmise vältimise eesmärgil loobuma pööningu ja keldri kaasomandist. Samas jäävad pööning, kelder ja ka maja alla mitte jääv kinnisasja osa maakohtu poolt valitud kaasomandi
8(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 lõpetamise tagajärjel jätkuvalt kõikide tulevaste korteriomanike kaasomandisse ja juhul kui keldri, pööningu või hoonestamata krundiosa kasutamine peaks olema võimalik, saavad korteriomanikud, sh ka apellandid peale korteriomandite tekkimist tegeleda pööningu, keldri ja krundiosa realiseerimisega edasi. Vastustajatele ei saa panna vastu nende tahtmist kinnisvara arendamise kohustust.
12.Apellandid ei ole käesoleva tsiviilasja raames usutavaks muutnud, et vaidlusaluse kinnisasja puhul on keldri, pööningu või hoonestamata krundiosa korteriomanditeks arendamine võimalik ja seda saab teha mõistliku aja jooksul ja piisava kasumlikkusega.
13.Ringkonnakohus ei nõustu apellantide käsitlusega, et AÕS §-st 77 tuleneb see, millist kaasomandi jagamise viisi tuleks eelistada. Kaasomandi lõpetamise viis tuleb valida kaasomanike huvide kaalumisest lähtudes ning seadusest ühe viisi teisele eelistamise kohustust ei tulene.
14.Maakohus lähtus kaasomandi lõpetamisel ja asja jagamisel õigesti sellest, et hüvitis tuleb määrata lähtuvalt sellest, mis on asja kui terviku väärtus ja milline mõtteline osa sellest kuulub igale kaasomanikule ning millise väärtusega korteriomand hakkab kaasomanikele kuuluma peale asja jagamist. Õige on see, et lähtuda tuleb väärtustest ja mitte ruutmeetritest.
15.Kaasomanike ootused ei saanud olla suunatud sellele, et kaasomandit ei lõpetata või sellele, et kaasomandi lõpetamisel saavad teatud kaasomanikud enda ainuomandisse sellised korteriomandid, mille väärtus erineb sellest, mis kuuluks neile kaasomandi mõttelise osa suurust arvestades, samuti mitte sellele, et kaasomandi lõpetamisel peaksid senised ainukasutused ilma hüvitiseta igal juhul säilima.
16.Kuigi hindamisaktis väljendatud hind võib kätkeda endas hindamisviga, lähtus maakohus asja väärtuse määramisel õigesti asjas esitatud tõenditest. Hindamisaktist lähtumine on reeglina põhjendatud ja kohane. Apellandid ei ole ei maakohtus ega ka apellatsioonimenetluses toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et väärtuste määramisel oleks tulnud lähtuda muudest tõenditest või et need tõendid, millest maakohus lähtus, oleks tulnud kõrvale jätta.
17.Apellandid leiavad, et maakohtu otsus tuleks tühistada ja tsiviilasi tuleks saata maakohtule uueks lahendamiseks seetõttu, et maakohus ei teinud apellantide hinnangul piisavaid jõupingutusi selleks, et pooled sõlmiksid kompromissi. Ringkonnakohus leiab, et see asjaolu ei saa olla maakohtu otsuse tühistamise ja asja maakohtule uueks arutamiseks saatmise alus. Apellatsioonimenetluses kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tegi seadusliku otsuse, mille puhul lähtus õigest nõude alunormist, õigetest nõude eeldustest, jaotas tõendamiskoormise õigesti, samuti tuvastas maakohus asja lahendamiseks olevad asjaolud õigesti. Maakohus viis läbi seaduses sätestatud nõuetele vastava eelmenetluse, sest maakohus tuvastas asja lahendamiseks olulised asjaolud. Maakohus ei takistanud pooltel kompromissi sõlmimast ega keeldunud kompromissi kinnitamisest. Menetlusosalistel oli võimalik sõlmida kompromiss nii kohtuväliselt, maakohtu menetluse ajal kui ka peale maakohtu otsuse kuulutamist. Apellandid ei saavutanud vastustajatega kompromissi ka apellatsioonimenetluse ajal. Kui maakohus ei pööranud apellantide kompromissi nägemusele sellist tähelepanu nagu apellandid oleksid oodanud, oleksid apellandid saanud oma kompromissiettepanekud esitada otse, ilma kohtu vahenduseta.
9(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539
18.Maakohus ei eksinud kaasomanike huvide kaalumisel. Maakohus arvestas apellantide huvi saada kaasomandi lõpetamise tagajärjel enda ainuomandisse need korterid, milles nad seni elasid. Kuid sellele huvile järgneb vastustaja omandi kaotus ja vastustaja ei saa omandit kaotada ilma hüvitiseta. Vastustajale jääv hüvitis peab olema reaalne ja omandi kaotusele vastav. Hüvitis ei saa sõltuda sellest, kas vastustaja kaevab keldri meetri võrra sügavamaks, ehitab uue keldri põranda, pikendab maja vundamenti, muudab keldri vee- ja niiskuskindlaks, hangib töödele ehitusprojekti ja ehitusloa ning vajalikud kooskõlastused. Sama kehtib ka pööningu ja hoonestamata krundiosa suhtes. Kaasomandi lõpetamisel ei saa arvesse võtta seda, millisel õiguslikul alusel apellandid neile kuuluvad kaasomandi mõttelised osad omandasid ja mida nad erastamisel lootsid. Juhul, kui erastamine toimus õigusvastaselt, oli apellantidel võimalik seda vaidlustada, kui erastamist reguleerivad õigusaktid olid põhiseaduse vastased, oli apellantidel võimalik tugineda põhiseaduse vastasusele erastamist puudutavaid haldusakte vaidlustades.
19.Maakohtu otsust ei saa tühistada sellel alusel, et maakohus ei kaalunud sellist kaasomandi lõpetamise nõuet, mida apellandid maakohtu menetluses ei esitanud.
20.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust muuta maakohtu otsust ka menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulude jätmine valdavas osas menetlusosaliste endi kanda on põhjendatud. Ekspertiisikulude jätmine menetlusosaliste kanda vastavalt omandiosade suurusele vastab õiglusele ja asjaolusid, mis selle muutmiseks aluse annaksid, apellandid kohtu ette toonud ei ole. Seega tuleb maakohtu menetluskulude jaotus jätta muutmata. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta apellantide kanda, sest apellatsioonkaebus jääb rahuldamata (TsMS § 171 lg 1). Apellandid esitasid seadusliku ja õiguspärase maakohtu otsuse peale alusetu kaebuse. Käesolevas tsiviilasjas saab ringkonnakohus määrata apellatsioonimenetluse kulud kindlaks summaarselt.
20.Tallinn RE OÜ esitas ringkonnakohtule apellatsioonimenetluse kulude kindlaksmääramise taotluse 17.02.2017.a. Sellele lisaks täiendas Tallinn RE OÜ oma taotlust kohtuistungil. Taotluse kohaselt palub Tallinn RE OÜ apellantidelt välja mõista esindaja teenustasu kuue töötunni eest tasumääraga 110 eurot töötunni eest, samuti tasu istungil osalemise eest ühe töötunni ulatuses tasumääraga 120 eurot töötunni eest. Tasud paluti välja mõista ilma käibemaksuta. Ringkonnakohus leiab, et taotlus on põhjendatud ja see kuulub rahuldamisele. Esindaja ajaline töömaht ei ole ülepaisutatult suur ning teenustasu määr ei ole lubamatult kõrge. Seega tuleb apellantidelt Tallinn RE OÜ kasuks välja mõista apellatsioonimenetluse kulud summas 780 eurot. Kuna Tallinn RE OÜ esitas vastava taotluse, tuleb menetluskulude väljamõistmisel märkida ka viivise maksmise kohustus. Kuna apellandid esitasid ühise apellatsioonkaebuse, kuna neil oli üks ühine esindaja ja kuna nad tuginesid samadele vastuväidetele, tuleb määrata, et apellandid vastutavad apellatsioonimenetluse kulude eest solidaarselt.27.02.2017.a esitas Tallinn RE OÜ täiendava menetlusekulude väljamõistmise taotluse, milles palus lisaks eespool nimetatule välja mõista ka menetluskulu summas 73,33 eurot ilma käibemaksuta selle eest, et Tallinn RE OÜ esindaja koostas ringkonnakohtu istungi protokolli täiendamise taotluse. Ringkonnakohus, tutvunud taotlusega, leiab, et see tuleb jätta rahuldamata. Taotluse esitaja advokaadist esindaja esitas protokolli täiendamise ja mitte parandamise taotluse. Taotlus jäeti rahuldamata. Taotluse koostamist ei saa vajalikuks ja põhjendatuks pidada. Sellest tulenevalt ei saa ka sellest tekkinud menetluskulusid vajalikuks ega põhjendatuks pidada.
21.Tallinn RE OÜ esitas 17.02.2017.a toimunud kohtuistungi protokolli täiendamise taotluse, paludes täiendada protokolli vastustaja esindaja poolt soovitud sõnastuses täiendusega. Ringkonnakohus, tutvunud taotlusega, leiab, et kohtuistungi protokoll vastab seaduses
10(11)
Tsiviilasi nr 2-15-12539 sätestatud nõuetele ning kajastab adekvaatselt ja tegelikkusele vastavalt kohtuistungil toimunut. Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta protokolli täiendamise taotlus rahuldamata.
Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
Indrek Soots (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.