Asjaõigus › Omandiasjad

2(6)

Kostja Eesti Vabariigi vastuväited Kostja Eesti Vabariik leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub täielikult rahuldamisele. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas *** hagi ja tunnustas Eesti Vabariigi ja *** vahel 22.03.2000 sõlmitud Pärnus, Suur- Jõekalda* asuva maa pindalaga 1197 m2, katastritunnusega 62502:001:7860 ostumüügi ja asjaõiguslepingu tühisust. Kohus määras kustutada Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna reg.osa nr 15456, kinnistu Suur-Jõekalda *, pindalaga 1197 m2, II jaos omaniku kanne „*** ja määras kanda kinnistusraamatusse omanikuna sisse Eesti Vabariik. Kohus mõistis *** välja kohtukulu 3810 krooni *** kasuks. Kohus mõistis Eesti Vabariigilt välja kohtukulu 3810 krooni *** kasuks. Pärnu Linnavalitsuse 26.04.1999 korraldusega nr 967 otsustati ostueesõigusega erastamise korras müüa *** maa asukohaga Pärnus, Suur- Jõekalda *, ehituskrunt nr 786, pindalaga 1197 m2 tootmishoonete maana. 22.03.2000 sõlmiti Eesti Vabariigi Pärnu Linnavalitsuse maa-ameti juhataja isikus ja *** vahel Pärnus, Suur-Jõekalda * asuva maa ostu-müügi- ja asjaõigusleping (tl 47). 22.03.2000 kinnistamisavalduse alusel kanti *** Pärnus, Suur-Jõekalda* asuva kinnistu, Pärnu Maakohtu kinnistusameti, Pärnu linna jaoskonna registriosa nr 15456 II jaos omanikuna kinnistusraamatusse 29.09.2000 (tl 6-8, 115). Hageja *** kaebuse alusel on Tallinna Ringkonnakohtu otsusega haldusasjas 2-3/109/2002 08.04.2002 tühistatud Pärnu Linnavalitsuse korraldus nr 967/26.04.1999 ja tunnistatud õigusvastaseks Pärnu Linnavalitsuse tegevusetus *** kuuluva puitkai juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisel ning kohustatud Pärnu Linnavalitsust jätkama *** maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemist (tl 9- 13). Pärnu Linnavalitsuse korraldusega 1449/09.12.2002 jäeti rahuldamata *** avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks Pärnus, Suur-Jõekalda * asuvale puitkaile põhjusel, et puitkai alune maa jääb maa-alale, mis ei kuulu erastamisele ja maatükk asukohaga Suur-Jõekalda * on kinnistatud *** (tl 67). *** esitas antud korralduse peale kaebuse Pärnu Halduskohtusse. Pärnu Halduskohtu otsusega 3-5/2003 rahuldati kaebus osaliselt ja tühistati korraldus osas, millega keelduti maa ostueesõigusega erastamisest puitkai kalda peale jääva osa juurde (tl 97-99). Tallinna Ringkonnakohtu otsusega haldusasjas 2-2/243/2004 rahuldati *** kaebus ja tühistati vaidlusalune korraldus täielikult (tl 100-107). Kostja väited, et hageja poolt vaidlustatud maa ostu-müügi- ja asjaõigusleping ning kinnistusraamatu kanne ei riku hageja õigusi, ei ole põhjendatud. *** omandas ostu teel 09.08.1994 kalandusfirmalt Pärnu Kalur Pärnus, Suur-Jõekalda * asuvad ja 2131 m2 suurusel maatükil paiknevad kontor-lao, lao, metallkuuri ja puitkai koos kuuriga. Jõustunud halduskohtu otsustest nähtub, et hageja *** kuuluv puitkai kaldapeale jääv osa asub *** ostueesõigusega erastatud maal Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsus 2-3/109/2002 08.04.2002 ja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsus 2-2/243/2004 20.10.2004. Vastavalt AÕS RakS § 13 lg 3 ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Ehitise omaniku õigus saada maa omanikuks on selline õigus, mis annab isikule aluse vaidlustada maa müügi ja asjaõiguslepingut ja kinnistusraamatu kande parandamist AÕS RakS § 11 lg 5 järgi. Kostja väide, et linnavalitsus peab enne lahendama *** avalduse, ei ole põhjendatud. Maa ostu- müügi ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal (22.03.2000) kehtinud TsÜS § 66 lg 2 järgi seadusega vastuolus olev tehing on tühine va juhul, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Maa erastamine toimub maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. *** maa- ostueesõigusega

3(6)

erastamise korraldus on tühistatud ja maa erastamise alus on ära langenud. Kuna kostjale erastati maa, millel asub hageja ehitis, on oluliselt rikutud maareformi seadust. Hageja ei ole küll tehingu pool, aga tal on õigus vaidlustada maa müügi ja asjaõiguslepingut, kuna hageja on sama maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt. AÕS RakS § 11 lg 5 järgi, kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab ja nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. Antud juhul on *** vaidlusaluse maa erastamise aluseks olnud Pärnu Linnavalitsuse korraldus *** kaebuse alusel halduskohtus tühistatud ja kinnistusraamatu kanne on seega muutunud ebaõigeks ning kanne tuleb parandada ja maa omanikuna kanda kinnistusraamatusse Eesti Vabariik. Apellatsioonkaebuse põhjendused Einar Kelder esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Vaidlustatud kinnistusraamatu kanne ei saa rikkuda hageja õigusi, kuna käesoleval hetkel ei ole teada, kas hagejal on õigus erastada maad või mitte. Hageja on küll esitanud avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks osaliselt maa osas, mis algselt erastati *** ja mis kinnistusraamatu kande kohaselt kuulub ***, kuid käesolevaks ajaks ei ole teada, millise otsuse teeb Pärnu Linnavalitsus nimetatud avalduse suhtes. Välistatud ei ole võimalus, et hageja avaldust maa erastamiseks ei rahuldata ja hagejal ei teki õigust erastada puitkai juurde maad. Riigikohus on märkinud otsuses nr 3-2-1-26-03, et hagi rahuldamise eesmärgiks on hageja asetamine võimalikult sarnasesse olukorda, milles ta oleks olnud, kui maa seadusevastast tagastamist ei ole toimunud. Seega nõuab esimesena vastust küsimus, kas hagejal ehitise omanikuna oli ja oleks ka praegu õigus saada maa omanikuks või nõuda hoonestusõiguse seadmist. Kui hagejal nimetatud õigused puuduvad, siis ei riku maa tagastamine, selle võõrandamine ega selle omaniku kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne tema õigusi ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Eeltulenevalt ei oleks hagi rahuldamine vaatamata kinnistusraamatu kande ebaõigsusele võimalik, kui hagejal puudub õigus saada maa omanikuks. Seega on hagi rahuldamiseks vaja teada, kas hagejal on õigus saada vaidlusaluse maa omanikuks või mitte. Seda pole võimalik teha enne, kui Pärnu Linnavalitsus on *** maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemise lõpetanud. Juhul, kui Pärnu Linnavalitsus keeldub *** maa erastamisest, võib tekkida olukord, kus kinnistusraamatu kannet on asjatult muudetud ja kinnistusraamatusse tuleb Suur-Jõekalda * kinnistu omanikuna kanda uuesti ***. Tallinna Ringkonnakohus leidis oma 20.10.2004 otsuses haldusasjas nr 2-3/243/2004 *** kaebuses Pärnu Linnavalitsuse 09.12.2002 korralduse nr 1449 peale, et erastatud maa kinnistusraamatusse kandmine ei ole asjaoluks, mille tõttu saaks linnavalitsus puitkai juurde maa erastamisest keelduda. Kuna nimetatud otsuse kohaselt ei takista Pärnus Suur-Jõekalda* kinnistu kohta tehtud kanne *** maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemist, ei saa ka see asjaolu olla põhjuseks vastustaja hagi rahuldamisel. Kohus tunnustas põhjendamatult Eesti Vabariigi ja *** vahel sõlmitud maa müügi- ja asjaõiguslepingu tühisust, kuna nimetatud leping ei riku hageja õigusi. Hageja ei ole tõendanud, et nimetatud leping tema õigusi rikuks. Hageja ei ole lepingu pool. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele. Kuna vaidlusalune leping ei takista hageja õiguste realiseerimist maa erastamisel, ei ole hageja nõude rahuldamine lepingu tühisuse tunnustamise osas põhjendatud.

4(6)

Kohus leidis ennatlikult, et kostjale maa erastamisel on rikutud oluliselt maareformi seadust. Kohus ei ole vastuolus TsMS § 227 lg-ga 1 põhjendanud, millist maareformi seaduse sätet vaidlusalune leping rikub. Ühestki kohtuotsusest ei nähtu, et maa müümine *** oleks iseenesest olnud seadusevastane või et tal ei oleks õigust vaidlusalust maad erastada. Maa erastamise korralduse tühistamise tingis asjaolu, et *** oli maa müüdud enne, kui Pärnu Linnavalitsus oli lahendanud *** avalduse maa erastamiseks puitkai juurde. Samas ei tulene ühestki kohtuotsusest, et Pärnu Linnavalitsus peaks lahendama vastustaja avalduse maa erastamiseks positiivselt ja talle maa erastama. Vastus apellatsioonkaebusele *** ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Eesti Vabariik ei ole apellatsioonkaebusele kirjalikku vastust esitanud. 09.01.2006 saadetud avalduses palus Eesti Vabariik asi läbi vaadata ilma nende esindaja osavõtuta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS 657 lg 1 järgi jätab kolleegium maakohtu otsuse muutmata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi. Maakohus on õigesti tuvastanud, et vaidlustatud maa ostueesõigusega erastamise leping (Suur-Jõekalda tn * maa müügileping 22.03.2000) ja asjaõigusleping on tühised TsÜS § 66 lg 2 järgi. Maareformi seaduse (MRS) § 22 lg 1 kohaselt sai maad erastada vaid sellel maal paiknevate ehitiste omanik. Kuna hageja ehitised paiknesid kostjale erastatud maal, siis oli kostjaga maa erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine vastuolus MRS §-ga 22 ja tühine tulenevalt TsÜS § 66 lg-st 2. Arvestades, et maa erastamise aluseks olnud Pärnu Linnavalitsuse otsus on tühistatud ja ostu-müügileping ja asjaõigusleping on tühised, on kinnistusraamatu kanne muutunud ebaõigeks. Kostja nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks andnud ei ole. Tulenevalt AÕS RakS § 11 lg-st 5 on maakohus õigesti vale kinnistusraamatu kande parandanud ja kandnud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna Eesti Vabariigi. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejal on õigus tulenevalt MRS § 22 lg-st 1 erastada ostueesõigusega tema ehitise teenindamiseks vajalik maa või nõuda sellele maale hoonestusõiguse seadmist. Vale on apellandi väide, et ostu-müügileping ja asjaõigusleping ning kinnistusraamatu kanne ei riku hageja õigusi ja ei ole takistuseks hagejale maa erastamisel. Maakohus on apellandi väitele piisava põhjalikkusega vastanud. Kolleegium märgib, et ebaõige kinnistusraamatu kanne takistab riigil teha maa erastamise otsustamiseks vajalikke toiminguid. Nii näiteks ei saa moodustada hagejale erastavat kinnistut maast, mis kuulub kinnistusraamatu kande kohaselt kostjale. Ostu-müügileping ja asjaõigusleping olid kostja *** kinnistusraamatusse kinnistu SuurJõekalda * omanikuna kandmise aluseks. Nende tehingute sõlmimise aluseks olnud haldusakt on küll tühistatud, kuid seni kuni pole tuvastatud ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus, jääb alles alus kinnistusraamatu kandele. Ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus muudavad ebaõigeks kinnisturaamatu kande. Eeltoodu tõttu rikkusid tühised lepingud hageja maareformi seadusest tulenevat õigust erastada ostueesõigusega temale kuuluva puitkai teenindamiseks vajalik maa. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega ja tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 ning kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lgtest 1 ja 8 ning 61 lg 1 p-st 2 kuulub apellandilt vastustaja kasuks väljamõistmisele vajalik ja

5(6)

põhjendatud õigusabikulu 3 300 krooni.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Kai Kullerkupp

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.