Intellektuaalse omandi kaitse › Intellektuaalse omandi kaitse

24.08.2004 sõlmisid AS H. L. E. ja OÜ MI K. korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega AS H. L. E. võõrandas OÜ-le MI K. Tallinnas, XXX asuva korteriomandi. Lepingu p 4.2 alusel loovutas AS H. L. E. OÜ-le MI K. lepingu eseme väljanõudeõiguse kolmandate isikute õigusliku aluseta valdusest. 07.09.2004 teatas OÜ MI K. O. G.t korteriomandi omandamisest AS-lt H. L. E. ja palus seoses sellega O. G.l vabastada korteriomand isiklikest asjadest ning üle anda XXX korteriomandi valdus OÜ-le MI K. hiljemalt 07.10.2004. Hageja nõue ja põhjendused OÜ MI K. palus tunnustada tema omandiõigust Tallinnas, XXX asuvale korteriomandile, lõpetada korteriomandi ebaseaduslik valdus, anda korteriomand üle hageja õiguspärasesse valdusse ja valduse üleandmisest keeldumise korral tõsta kostja koos temaga elavate isikutega XXX korteriomandist välja teist eluruumi vastu andmata. Hagiavalduse kohaselt on AS H. L. E. täitnud kõik lepingust tulenevad kohustused ja tingimused liisinglepingu lõpetamiseks. Kostja ei ole vaatamata täiendavatele tähtaegadele oma võlgnevusi liisinguandja ees likvideerinud ega ka ülesütlemist vaidlustanud. Kostja valdab korterit õigusliku aluseta. Liisingleping, mis oli kostja jaoks aluseks korteri valdamisel, on lõppenud. Samuti on kostja poolt ebaseaduslikult teostatud korteri ümberehitus, mis on käesolevaks ajaks viinud hoone vajumiseni ja kahjustab hoone väärtust. Seoses nimetatud küsimusega ei ole kostja tarvitusele võtnud mingeid abinõusid ja seega jätkub hoone kahjustamine kostja poolt. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. 1998.a. tehti kinnisvara ettevõtte poolt ekspertiis korteri ebaseadusliku ümberehituse kohta ja keegi sellele vastuväiteid ei esitanud. Kostja on nõus tegema ümberehitatud korteri kohta projekti või taastama korteri algsel kujul. Maksete tasumisega tekkis raskusi seoses kostja töötuks jäämisega 05.08.2004. Liisingmakseid tasub kostja praeguse seisuga Hansapangale järjepidevalt, tagastatud ei ole kostjale midagi. Täiendavas vastuses hagile leidis kostja, et 09.09.2003 seisuga ei olnud AS H. L. E. liisinglepingut ühepoolselt üles öelnud ja lepinguliste kohustuste täitmine jätkus. AS H. L. E. 30.11.2004 kirjas luges liisinguandja liisinglepingu lõpetatuks alates 06.08.2003. Selline seisukoht ei ole kooskõlas seadusega ega lepingu üldtingimustega. Lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks oleks AS H. L. E. peale 14 päevase tähtaja möödumist pidanud saatma uue teate, et leping on ühepoolselt lõpetatud ning määrama aja ja koha vara ülevõtmiseks, mida tehtud ei ole. Kostjale pole edastatud ühtegi dokumenti, milles oleks konkreetselt väljendatud seisukoht, et sellest päevast alates on leping üles öeldud, mistõttu kostja on jätkanud liisinglepingu täitmist. Liisingleping AS H. L. E. ja kostja vahel ei ole lõppenud ning kostja ei valda vaidlusalust korteriomandit ebaseaduslikult. Kolmanda isik seisukoht AS H. L. E. ühines hagiga ja toetas hageja seisukohti. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Kohus rahuldas hagi. Otsuse põhjenduste kohaselt on hageja 07.10.2004 (peab olema 07.09.2004) teate näol tegemist VÕS § 195 sätestatud ülesütlemisavaldusega ja nimetatud teate alusel on kostja õigus eluruumi kasutamisele lõppenud 07.10.2004. Nõustuda tuleb kostja esindaja seisukohaga, et 06.08.2003 ja 09.09.2003 teadete alusel liisinglepingut üles öeldud ei ole. AS H. L. E. 06.08.2003 „Teatis liisinglepingu ülesütlemise kohta“ kostjani jõudnud ei ole ja on tagastatud 06.09.2003 hoiutähtaja möödumisel. Asja arutamisel ei leidnud tõendamist, et kostja on keeldunud teadet välja võtmast. Seadus ei sätesta, et

hoiutähtaja möödumise tõttu tagastatud kiri tuleb lugeda adressaadile kätte antuks. Samuti ei ole AS H. L. E. 09.09.2003 kiri kostjale lepingu ülesütlemine VÕS § 195 lg 1 mõttes, vaid võlgnevuse tasumise palve. 06.03.2003 (peab olema 06.08.2003) AS H. L. E. poolt kostjale edastatud teade seoses kostja võlgnevusega on aegunud hageja poolt uue teate esitamisega 07.10.2004.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused O. G. palus linnakohtu otsuse tühistada valduse ebaseaduslikuks tunnistamise ja väljatõstmise osas ning teha uus otsus, millega tunnustada kostja õigust kasutada Tallinnas, XXX asuvat korteriomandit. Kohus on asunud seisukohale, et liisinglepingut üles öeldud ei ole, samas aga leidnud, et hageja 07.09.2004 teate näol on tegemist VÕS §-s 195 sätestatud ülesütlemisavaldusega ning nimetatud teate alusel on kostja õigus eluruumi kasutamisele lõppenud 07.10.2004. Lepingu saab üles öelda ainult vastava lepingu sõlminud lepingupool. Liisingleping sõlmiti kostja ja kolmanda isiku vahel. Kohus asus seisukohale, et AS H. L. E. pole lepingut lõpetanud, samuti pole selle lepingu alusel tekkinud õigusi ja kohustusi loovutatud hagejale ega loovutamiseks küsitud kostja nõusolekut. Seega ei saa hageja oma teatega liisinglepingut üles öelda. Korteriomand võib küll olla hageja omandis, kuid seni kuni kehtib liisingleping liisinguvõtja ja liisinguandja vahel, ei saa lugeda kostja poolt XXX korteriomandi valdust ebaseaduslikuks ega teda sealt ka välja tõsta. Vastus apellatsioonkaebusele OÜ MI K. palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu 25.07.2005 otsus tuleb tühistada olulise menetlusõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. TsMS § 228 kohaselt kohus otsuse tegemisel hindab tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Nimetatud nõuetele kaevatav otsus ei vasta. Peale selle TsMS § 229 lg 2 kohaselt ei või kohus, asjas, mis ei riiva avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Hagiavalduse kohaselt valdab kostja hagejale kuuluvat vara, st elab korteris XXX Tallinnas ilma õigusliku aluseta. Hageja palub tunnustada tema omandiõigust nimetatud varale ning nõuda korter XXX kostja ebaseaduslikust valdusest välja AÕS § 80 lg 1 alusel. Ühelegi nimetatud nõuete aluseks olevatele asjaoludele ei ole linnakohus hinnangut andnud. Linnakohtu otsuse kohaselt tuli asja otsustamiseks lahendada hageja ja kostja vahel tekkinud vaidlus, kas kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud liisingleping on kehtivalt üles öeldud või mitte. Samas ei oma see erilist tähtsust antud asjas, kuna hagejaks ei ole liisinguandja AS H. L. ja asjas pole tõstatud ka vaidlust selles, kas liisingueseme võõrandamine kolmandale isikule oli seaduslik või mitte. Vastavaid nõudeid asjas esitatud ei ole. Linnakohus tuvastas asjas, et AS H. L. ei ole kostjale kehtivalt liisinglepingut üles öelnud ning jõudis siis järeldusele, et ka võlaõiguslik liisingleping, mis oli sõlmitud AS-i H. L. ja O. G. vahel, on müügilepingu sõlmimisel AS-i H. L. ja OÜ MI K. vahel viimasele üle läinud. Selline seisukoht on otseses vastuolus aga Müügilepingu p-ga 2.1.3, kus müüja kinnitab, et

liisingleping on O. G.ga lõpetatud (t.l.10). Hageja ei ole hagiavalduses nimetatud asjaolule tuginenud ja seda ei kinnita ka kolmas isik AS H. L.. Ka kostja on leidnud oma vastustes hagiavaldusele, et tal on kehtiv liisingleping AS-iga H. L.. Samuti ei ole hageja hagiavalduses tuginenud asjaolule, mille kohaselt on tema öelnud liisinglepingu üles. Seega on kohus ületanud nõude piire ja rajanud otsuse asjaolule, mida pooled ei ole ise asjas esitanud. Liisinglepingu võimalikust rikkumisest AS H. L. poolt võivad tekkida kostjal küll kahju hüvitamise nõuded kolmanda isiku vastu, kuid need ei mõjuta kuidagi kostja suhteid hagejaga, sest asjas puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et liisingleping oleks üle läinud hagejale. Hageja on aga hagi esitanud omandiõiguse tunnustamiseks tuginedes AÕS §-le 80 lg 1 ja 2 ja vara ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks. Neile asjaoludele ei ole aga kohus hinnangut andnud ega nende õiguspärasust kontrollinud. Mistõttu tuleb asi saata uueks arutamiseks Tallinna Linnakohtule. Samuti ei ole kohus eelmenetluses täpsustanud hageja poolt hagiavalduse p-s 4 toodud asjaolusid ja neist tulenevat võimalikku nõuet või seotust hagiga. Selles osas on TsMS § 333 lg 2 alusel samuti alus saata asi uueks arutamiseks samale kohtule. Kuivõrd asja läbivaatamisel on oluliselt rikutud menetlusõiguse norme, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsiooniastmes, siis tuleb asi saata TsMS § 333 lg 2 ja 334 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Apellandile O. G.le oli määratud õigusabi riigi kulul. Kostjat esindas adv. K. M., kes esitas taotluse tasu saamiseks summas 2332.50 krooni, millele lisandub käibemaks 419,85 krooni, seega kokku 2752,35 krooni. Kohtukolleegium leiab, et kulutused õigusabile on vajalikud ja põhjendatud ja taotlus kuulub rahuldamisele ja kulutused õigusabile tuleb jätta TsMS § 61 lg 1 ja justiitsministri 26.01.2005 määruse nr 2 § 1 lg 2, § 3 lg 1 p 1 ja 12 lg 1 ja 2 alusel summas 2752,35 riigi arvele.

R. Allikvere

G. Kivinurm

V. Lips

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.