Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-76-05 Otsuse kuupäev Tartu, 19. september 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja J. Luik Kohtuasi Tatjana Ladjuki hagi Osaühingu Hausting vastu üürilepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks ja üürilepingu pikendamiseks ning üüri tõstmise tühiseks tunnistamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 21. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/95/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Osaühingu Hausting kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 29. august 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 21. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/95/05 lõppjäreldustes muutmata.
3.veebruaril 2005. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tatjana Ladjuk esitas 6. detsembril 2002. a Osaühingu Hausting vastu hagi, milles palus tühistada kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse ja tunnustada hageja eesõigust sõlmida viieks aastaks uus üürileping, s.o kuni 17. novembrini 2007. a. Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx xx/xx - xx asuvat kahetoalist eluruumi alates 1. detsembrist 1987. a. Hageja ja RAS Tallinna Paber sõlmisid 17. novembril 1992. a kirjaliku üürilepingu, mis viieaastase tähtaja lõppemisel pikenes automaatselt veel viieks aastaks. 2001. a alguses hakkas elamu hooldamisega ning üüri- ja kommunaalteenuste arvete esitamisega tegelema kostja, kes ühepoolselt ja kirjaliku etteteatamiseta tõstis üüri ning esitas arved kütte eest, kuigi seda teenust hagejale alates 1999. aastast ei osutatud, sest hageja sai üürileandjalt kirjaliku loa radiaatorite eemaldamiseks. Pooltel tekkisid lahkarvamused üüri ja kommunaalteenuste tasumise asjus. 18. novembril 2002. a sai hageja postiga kostjalt üürilepingu ülesütlemisavalduse, millest nähtub, et üürileping lõppes 17. novembril 2002. a ja nimetatud kuupäevast alates on see üles öeldud pideva üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse ning üürilepingu tähtaja saabumise tõttu. Kuna kostja ei ole hagejaga sõlminud üüri- ja hoolduslepingut ega teavitanud hagejat üürileandja asendumisest, ei ole kostja üürileandja ega saa üürilepingut üles öelda.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata, kuna kostja on kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) §-ga 316 üürilepingu üles öelnud seoses üürilepingust tuleneva võlgnevusega, mis ületas kolme kuu üüri summa. Samuti ei ole hageja kostja vastavast nõudest hoolimata lasknud korterisse uuesti radiaatoreid paigaldada.
3.30. juunil 2003. a esitas Tatjana Ladjuk hagi Osaühingu Hausting vastu üüri tõstmise tühiseks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt sai hageja 31. mail 2003. a kostjalt teate üüri tõstmise kohta, mille kohaselt tõstis kostja ühepoolselt eluruumi üüri seni kehtinud 15 kroonilt 62 kroonini 1 m2 eest.
Kuna kostja peab üürilepingut lõppenuks alates 17. novembrist 2002. a, siis puudub õiguslik alus üüri tõstmiseks. Vastavalt VÕS § 301 lg 1 mõttele on hageja poolt kasutatava eluruumi eest nõutav üür ülemääraselt suur, sest eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu.
4.Tallinna Linnakohus kaasas 27. juuni 2003. a määrusega hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna protsessi hageja abikaasa Ivan Ladjuki. 21. augusti 2003. a määrusega liitis linnakohus hageja nõuded ühte menetlusse. 18. septembril 2003. a rahuldas Tallinna Linnakohus hagi tagaseljaotsusega.
5.Kostja esitas kaja menetluse taastamiseks. Täiendavas vastuses hagile tunnistas kostja osaliselt hagi. Kostja nõustus üürilepingu pikenemisega, kuid leidis, et juhul, kui üürilepingu ülesütlemine ei vasta seadusele, muutus üürileping VÕS § 310 järgi tähtajatuks, mitte ei pikenenud 5 aastaks. Kostja nõustus, et hagejal võlgnevust kütte eest ei olnud, mistõttu ei saanud võlgnevus olla ka lepingu ülesütlemise aluseks. Üüri tõstmise teate tühiseks tunnistamisele vaidles kostja vastu, leides, et teade oli esitatud kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 3. aprilli 2003. a määrusega nr 22, millega lakkas kehtimast üüritasu piirmäär eluruumile, ja VÕS § 299 lg-tega 1 ja 2 ning VÕS § 301 lg-tega 2 ja 3. Kostja tugines üüri tõstmisel AS Arco Vara Tallinna büroo eksperdiarvamusele, mille kohta ei ole hageja sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja ei ole põhjendanud ega esitanud tõendeid, vaidlustamaks eluruumi üüri ülemäärast suurust vastavalt VÕS § 301 lg-le 1, ega tõendanud, et üürileandja saab ülemäärast kasu vastavalt VÕS §-le 302.
6.Kolmas isik I. Ladjuk, kes kasutab vaidlusalust eluruumi koos hagejaga, palus hagi rahuldada.
7.Tallinna Linnakohus rahuldas 2. septembri 2004. a otsusega hagi osaliselt. Kohus tunnustas üürilepingu 14. novembri 2002. a ülesütlemise tühisust ning leidis, et üürileping muutus VÕS § 310 lg 1 järgi tähtajatuks, kuna hageja pöördus kohtusse, s.t avaldas oma tahet lepingu pikenemiseks 5 aastaks pärast kahenädalase tähtaja möödumist. Üüri tõstmise tühiseks tunnistamise nõude jättis kohus rahuldamata, leides, et üüri tõstmine on seaduslik. Arco Vara Tallinna büroo eksperdiarvamuse järgi on sarnase asukohaga elamute 2-toaliste korterite üür kuus 2200 kuni 3000 krooni, kui korterid on sihtotstarbeliselt kasutatavad ja sanitaarselt heas seisukorras. Hageja ega kolmas isik ei ole tõendanud, et elamu ja hageja kasutuses olev kahetoaline korter oleksid seisundis, mis ei võimalda üüri tõsta turuhinnale vastavaks või et nimetatud korteri üüri turuhind oleks madalam kui Arco Vara Tallinna büroo arvamuses märgitud. Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, milles seisneb turuhinnale vastava üüri saamisest tekkinud ebamõistlik kasu kostjale. Õige ei ole hageja väide, et kostja ei ole üürileandja. Kohtule esitatud Hansa Liising Eesti AS-i ja Osaühingu Hausting vahel 20. märtsil 2001. a sõlmitud liisingulepingu lisa nr 3 p 1 kohaselt on kostjale läinud üle kõik üürileandja õigused ja kohustused.
8.Hageja ja kolmas isik esitasid apellatsioonkaebuse, millega palusid linnakohtu otsuse rahuldamata nõuete osas tühistada ning saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse järgi on kohus valesti kohaldanud VÕS § 310 lg-t 1, märkides, et üürileping muutus tähtajatuks. Üüri tõstmine on alusetu, kuna korter ei vaja remonti, sest hageja remontis seda oma raha eest.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 21. jaanuari 2005. a otsusega linnakohtu otsuse osas, millega hagi üüri tõstmise tühisuse tunnustamiseks jäeti rahuldamata, ja rahuldas hagi selles osas. Muus osas jättis kohus linnakohtu otsuse muutmata. Kohus muutis kohtukulude jaotust. Ringkonnakohus leidis, et hagejale esitatud üüri tõstmise teade ei vasta VÕS § 299 lg 2 p-dele 3 ja 4, mistõttu on üüri tõstmine tühine. Üürileandja tõstis seni kehtinud üürimäära rohkem kui neli korda, kuid ei esitanud arvestusi üüri tõstmise kohta. Teatele lisatud AS-i Arco Vara koostatud akt sisaldab vaid arvamust üürimäära turuväärtuse kohta, kuid ei sisalda seaduse kohaselt nõutavaid arvestusi. VÕS § 299 lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise arvestus sisaldama arvandmeid, millest nähtub üüri tõstmise vajadus. Samuti puudub teates VÕS § 299 lg 2 p-s 4 nõutud üüri tõstmise vaidlustamise kord. Arvestades sätte eesmärki, milleks on üürisuhtes nõrgemaks pooleks oleva üürniku teavitamine, peab üüri tõstmise teatest ühemõtteliselt nähtuma, kelle poole, millises korras ja millise tähtaja jooksul tuleb üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Vaidlusalusest teatest seda ei nähtu.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta linnakohtu otsus jõusse. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei sisalda Eesti Vabariigi õigusaktid üüri arvestamise metoodikat eraõiguslike juriidiliste isikute omandis olevate eluruumide üüri tõstmise põhjendamisel ja arvestamisel. Kostja on heauskselt oma parima äranägemise järgi põhjendanud üüri tõstmist ja esitanud ka eksperdiarvamuse, mis sisaldas vastavaid põhjendusi ja arvutusi. Kuna võlaõigusseadus ei sätesta üüri tõstmise vaidlustamise korda, tegutses kostja parima äranägemise järgi ja teavitas üürnikku vaidlustamise võimalusest, viidates VÕS §-le 303, mis näeb ette üüri tõstmise vaidlustamise 30 päeva jooksul selle teatavaks tegemisest. Kohus on ekslikult leidnud, et võlaõigusseaduse järgi on üürnik võlasuhtes nõrgem pool. Arvestades üürituru hetkeolukorda, kus üürikorterite pakkumine ületab nõudluse üürikorterite järele, on halvemas olukorras hoopis üürileandjad.
11.Hageja ja kolmas isik kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud ei ole.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks, kuid TsMS § 362 p 5 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse põhjendusi asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata, kuna kohus on kohtuotsuses tuvastatud asjaoludele andnud väära õigusliku hinnangu ja kohaldanud vääralt materiaalõiguse normi.
13.Pooled vaidlevad üüri tõstmise üle. Ringkonnakohus leidis, et 30. mail 2003. a hagejale esitatud üüri tõstmise teade ei vasta VÕS § 299 lg 2 p-des 3 ja 4 märgitule ja üüri tõstmine on sellest tulenevalt tühine. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu lõppjäreldusega, et kostja esitatud üüri tõstmise avaldus on tühine, kuid ei nõustu VÕS § 299 lg 2 p-le 3 antud tõlgendusega ja nimetatud sätte kohaldamisega.
14.VÕS § 299 näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette võimaluse tõsta teatud juhtudel üüri ühepoolse tahteavalduse tegemisega, s.t muuta ühepoolselt üürilepingut, kui poolte kokkuleppel ei ole see välistatud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. Üüri tõstmise teade peab vastama VÕS § 299 lg-tes 1 ja 2 märgitud tingimustele. VÕS § 299 lg 2 järgi peab üüri ühepoolseks tõstmiseks eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Muu hulgas tuleb teates selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse või vaidlustamise korra puudumise korral on üüri tõstmine VÕS § 229 lg 3 alusel tühine.
15.VÕS § 229 lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise teates sisalduma üüri tõstmise põhjendus ja arvestus. Nimetatud sätte kohaselt peab üürileandja põhjendama, miks ta üüri tõstab, ning näitama üüri tõstmise arvestuse. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte. VÕS § 303 lg 1 sätestab, et üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise sama seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Eelnimetatud sättest tulenevalt on üüri suuruse tõstmine ülemäärane siis, kui pärast tõstmist osutub üürimäär ülemääraseks VÕS § 301 tähenduses.
16.Kolleegium leiab, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Viimati nimetatud seisukohta kinnitab ka VÕS § 301 lg 2, mille järgi ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Eeltoodu alusel peab kolleegium põhjendatuks üürileandja ühepoolset üüri tõstmist keskmise turuhinnani, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Sellisel juhul on VÕS § 299 lg 2 p-s 3 nimetatud arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib muu hulgas tugineda ka eksperdiarvamusele. Käesoleval juhul on kostja üüri tõstmise teates üüri tõstmist põhjendanud ja esitanud ka eksperdiarvamuse vaidlusaluse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüri kohta. Seega oli üürnikul võimalik hinnata, kas üürimäära tõstmine on tema arvates ülemäärane või mitte. Seetõttu on ringkonnakohus ekslikult leidnud, et üüri tõstmine on arvestuse ja arvandmete puudumise tõttu VÕS § 299 lg 3 alusel tühine.
17.Lisaks üüri tõstmise põhjendusele ja arvestusele peab VÕS § 299 lg 2 p 4 järgi üüri tõstmise teates olema selgelt märgitud ka üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et üüri tõstmise teates tehtud viidet VÕS §-le 303 ei saa pidada üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korra märkimiseks VÕS § 299 lg 2 p 4 tähenduses.
Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Kolleegium on seisukohal, et üüri tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et kostja teates üüri tõstmise vaidlustamise korda selgelt ei märkinud, siis on apellatsioonikohus õigesti leidnud, et üüri tõstmine on VÕS § 299 lg 3 alusel tühine.
18.Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et vaidlusaluses üürisuhtes on nõrgemaks pooleks üürnik. Kuna VÕS § 299 järgi on tähtajatu üürilepingu puhul üürileandjal õigus tõsta ühepoolselt ilma üürniku nõusolekuta üüri, asub üürileandja üürniku suhtes tugevamal positsioonil, mistõttu tuleb nimetatud sätet tõlgendada ja kohaldada, arvestades asjaoluga, et üürnik on nimetatud õigussuhtes nõrgemaks pooleks. Üürnikule kui üürisuhtes nõrgemale poolele viitab ka VÕS § 275, mille järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. A. Kull, V. Kõve, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.