Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-163-04 Otsuse kuupäev Tartu, 17. jaanuar 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu Kohtuasi Janika Saare ja Janno Norma hagi Sihtasutuse Virumaa Muuseumid vastu 193 716 krooni 70 sendi nõudes. Vaidlustatud kohtulahend Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-86/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Janika Saare ja Sihtasutuse Virumaa Muuseumid kassatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev 10. jaanuar 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
13.septembri 2004. a otsus väljamõistetud summa osas ja muuta otsust põhjenduste osas.
2.Mõista Sihtasutuselt Virumaa Muuseumid Janika Saare kasuks välja 93 228 (üheksakümmend kolm tuhat kakssada kakskümmend kaheksa) krooni 50 (viiskümmend) senti.
3.Janika Saare kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Sihtasutuse Virumaa Muuseumid kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Tagastada Janika Saarele kassatsioonkaebuselt 11. oktoobril 2004. a tasutud kautsjon 1 281 (üks tuhat kakssada kaheksakümmend üks) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Janika Saar ja Janno Norma esitasid 25. juunil 2003. a Lääne-Viru Maakohtule hagiavalduse Sihtasutuse Virumaa Muuseumid vastu ja palusid kostjalt välja mõista 193 716 krooni 70 senti.
25.novembri 2003. a taotluses suurendasid hagejad nõuet ning lõplikuks nõudeks jäi 194 382 krooni 10 senti.
2.Hagiavalduse kohaselt on hagejad abielus ja elavad Vihula vallas Palmse külas Palmse mõisa kunagises õlleköögis alates 1989. a ja on sinna sisse kirjutatud. Kirjalikku üürilepingut eluruumi tollase omaniku Lahemaa Rahvuspargi ja hagejate vahel ei olnud. 26. mail 1993. a koostasid J. Saar (üürnik) ja Lahemaa Rahvuspark (üürileandja) õlleköögi ehitustehnilise seisukorra hindamise akti, mille kohaselt oli üürnikul vaja teha olulisi rahalisi kulutusi põhikorruse väljaehitamiseks. Eluruumide kasutamise ajal tegid hagejad elamispinna remontimiseks märkimisväärseid kulutusi. Alates 1997. a on hagejad hoone omanikult korduvalt taotlenud tehtud kulutuste hüvitamist, pöördudes nii Lahemaa Rahvuspargi kui Keskkonnaministeeriumi poole. 10. detsembril 2001. a on OÜ Ehitusekspert Keskkonnaministeeriumi taotlusel koostanud ekspertiisiakti Palmse mõisaansambli kompleksi kuuluva endise õlleköögi rekonstrueerimistööde otstarbekuse ja maksumuse kohta, mille kohaselt on üürnike osak jääkväärtuses arvestuslikus suuruses 220 000 krooni. 13. detsembril 2001. a sõlmisid Keskkonnaministeerium ja J. Saar tähtajalise üürilepingu kuni 1. märtsini 2002. a. Vabariigi Valitsuse 11. septembri 2001. a korralduse alusel anti Palmse mõisa õlleköök üle
Kultuuriministeeriumi haldamisele ja 11. veebruari 2002. a riigivara üleandmis-vastuvõtmisaktiga anti Palmse mõisakompleks koos rendilepingutega üle. 26. aprilli 2002. a õiguskantsleri kirja kohaselt möönab Keskkonnaministeerium, et hagejad on teinud kulutusi õlleköögi remontimisel, ja on nõus hüvitama 103 000 krooni. 29. mai 2002. a riigivara üleandmis-vastuvõtmisaktiga anti Palmse mõisakompleksi kinnistud ja nendega seotud rendilepingud üle kostjale, kellega hageja J. Saar soovis sõlmida uut üürilepingut ning palus hüvitada tehtud remonditööd. Üürnikule tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 lg 1 alusel hüvitada üürileandja nõusolekul tehtud parenduste ja muudatuste tõttu asja väärtuse suurenemine 220 000 krooni suuruses summas, millega tuleb tasaarvestada eluruumi kasutamise eest üürileandja poolt üüriarvete esitamata jätmise tõttu 1. veebruarist 1996. a 31. maini 2002. a ja 1. aprillist 2003. a 30. juunini 2003. a tasumata üür summas 26 283 krooni 30 senti. Hiljem suurendasid hagejad nõuet kahe kuu (2003. a aprill ja mai) tasutud üürisumma, s.t 665 krooni 40 sendi võrra. Hagi aluse muutmise avalduse kohaselt läks üürileping Eesti Vabariigi elamuseaduse (ES) § 34 alusel üle kostjale koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega, sh kohustusega hüvitada üürilepingu p 7.2 alusel kapitaalremondi kulutused. Kuna üürileping oli sõlmitud 1. märtsini 2002. a ja üürnik ega üürileandja ei taotlenud enne tähtaja möödumist üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, pikenes üürileping ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks, s.o 1. märtsini 2007. a. Enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 kohaselt alates 1. juulist võlaõigusseaduses sätestatut ning VÕS § 286 lg 1 kohaselt võib võlgnik nõuda mõistlikku hüvitist, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Lisaks tuginesid hagejad asjaõigusseaduse (AÕS) § 88 lg-le 1, mille alusel võib valdaja nõuda tema poolt tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Parenduste tegemise ajal kehtinud ES § 42 lg 2 kohaselt oli üürnikul õigus edasilükkamatu vajaduse korral teha remont ise ning nõuda selle maksumus sisse üürileandjalt. 26. mail 1993. a koostatud ehitustehnilise seisukorra hindamise aktis on märgitud, et liigniiskuse tõttu on hoone põrandad nakatunud majaseenest ning välistatud ei ole selle levimine pööningukorrusele. Seega oli edasilükkamatu vajadus remonditööde tegemiseks. Ühtlasi järeldub aktist, et üürileandja oli teadlik hoone seisukorrast ja remondivajadusest ning nõustus oluliste rahaliste kulutuste tegemisega. Üürileandja nõusolek väljendub ka hagejate kirjavahetuses Lahemaa Rahvuspargi, Keskkonnaministeeriumi ja kostjaga, kus on käsitletud hüvitise arvutamise küsimust. Hageja arvates ei olnud tegemist ebaseadusliku ehitustegevusega, kuna teostatud tööd ei ole käsitatavad ehitamisena planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 39 mõistes. Lisaks oleks ehitusloa taotlemine olnud PES § 53 lg 1 kohaselt omaniku kohustus.
3.Kostja vaidles hagile vastu, leides, et parenduste ja muudatuste tegemiseks puudus üürileandja nõusolek. 26. mail 1993. a koostatud akti ei saa lugeda nõusoleku andmiseks, kuna selles on kirjeldatud hoone seisukorda ning nenditud, et esimene korrus vajab korrastamist. Samuti puudusid aktile Lahemaa Rahvuspargi poolt allakirjutanud Rein Tammel volitused rahaliste kohustuste
võtmiseks. Vihula Vallavalitsuse ja Muinsuskaitseameti teatel ei ole Palmse mõisa endisele õlleköögile väljastatud ehitus- ega restaureerimisluba. Seega on ehitustööd ebaseaduslikud. Keskkonnaministeerium on probleemi lahendamiseks näidanud üles head tahet ja andnud hagejatele võimaluse erastada elamu Võsu alevikus Jaanioja 2 tingimusel, et nad vabastavad Palmse mõisa endise õlleköögi. Hagejad erastasid elamu, kuid ei vabastanud endisi ruume. OÜ Ehitusekspert antud hinnang on oma olemuselt subjektiivne, antud 2001. a hindades ega kajasta kasutatud materjalide, tehnoloogia ja töö tulemuse vastavust mälestiste restaureerimisele esitatavatele nõuetele.
4.Lääne-Viru Maakohus rahuldas 9. detsembri 2003. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 103 000 krooni, riigilõivu katteks 7 000 krooni ja õigusabikulude katteks 5 150 krooni. Kohus leidis, et VÕSRS §-de 2 ja 11 alusel tuleb käesolevas vaidluses kohaldada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust. Kreeditoril oli ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 177 lg 1 kohaselt õigus nõuda täitmist ja võlgnikul kohustus täita igal ajal, kui kohustise täitmise tähtaeg oli kindlaks määramata. Pooled ei leppinud üürilepingus kokku kulutuste hüvitamise tähtajas. Lepingu alusel eeldas kohus, et kuna hageja pidanuks vabastama eluruumi paari nädala jooksul alates lepingu tähtaja möödumisest, tulnuks ka hüvitis maksta hiljemalt selleks ajaks. Kumbki pool ei ole selles osas lepingut täitnud ega vaidlustanud. Kohus ei nõustunud hagejate väitega, et üürileping pikenes ES § 32 lg 2 alusel ja on kehtiv. Üürileping sõlmiti tähtajaga alla ühe aasta ja lepingu p 6.5 kohaselt oli üürnikul kohustus pärast tähtaja möödumist eluruum vabastada. Kuna hagejad ei taotlenud lepingu pikendamist, on leping alates 1. märtsist 2002. a lõppenud. Lõppenud leping anti kostjale üle seetõttu, et leping oli täitmata. Täitmata oli nii üürileandja kohustus hüvitada kapitaalremondi kulutused kui ka üürniku kohustus vabastada eluruum ja maksta üüri. Kostja on lepingust tulenenud kohustust tunnistanud ja otsinud võimalusi seni täitmata lepingu täitmiseks, mida tõendab poolte kirjavahetus. Hagejate kinnitusel ei ole vaidlust elluruumi vabastamise üle. Seega vaidlevad pooled hüvitise suuruse üle. Kohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud tegelikke kulutusi eluruumi parendamiseks. Samuti ei ole OÜ Ehitusekspert ekspertarvamus kostja suhtes hinnatav, kuna see pole tehtud kostja tellimisel ega osavõtul. Asjas ei saa kohaldada ka AÕS § 88 ja ES § 42 lg-t 2, kuna kostja ei ole üürileandja õigusjärglane, vaid sai kohustuse seoses vara ja lepingute üleandmisega. Üürilepingu p 7.2 kohaselt on üürileandja hinnanud üürniku teostatud kapitaalremondi kulutused ja kompenseerib need.
1.detsembri 2001. a seisuga tuleb kompenseerida 93 228 krooni 50 senti. Üürilepingu p 7.2 muutmine ei ole arvestatav, kuna ei ole usutav ega tõendatud, et lepingut muudeti samal ajal lepingu allkirjastamisega. Eeltoodu alusel on kostjal üürilepingu p-st 7.2 tulenev kohustus hüvitada hagejatele 93 228 krooni 50 senti. Kuna õiguskantsleri kirjast tulenevalt on riik asunud seisukohale, et hüvitab remondikulutused summas 103 000 krooni ning arvestades ka hagejate õigustatud ootust, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista nimetatud summa. Üürinõude jättis kohus tasaarvestamata, kuna kostja ei ole üürinõuet esitanud. Kostja muid vastuväiteid ei pidanud kohus asja lahendamise seisukohalt olulisteks.
5.Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse nii hagejad kui kostja. Hagejad palusid muuta maakohtu otsust osaliselt ja teha uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada täielikult. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohus põhjendanud, miks ei ole üürileping pikenenud ES § 32 lg 2 alusel. Õige ei ole kohtu järeldus, et hageja ei ole täitnud kohustust vabastada eluruum ja tasuda üüri. Kuna üürileandja ei ole vastavas vormis üürilepingut üles öelnud ja eluruumide vabastamist taotlenud, ei ole üürnikul kohustust eluruumi vabastada. Vastavalt esitatud arvetele on üürnik tasunud üüri 1. juunist 2002. a 30. oktoobrini 2003. a. Varasema perioodi eest ei ole üürileandja üüriarveid esitanud, kuid hagejad olid nõus üüri ja hüvitise tasaarvestamisega. Arusaamatuks jääb, miks ei ole asjas kohaldatav tööde teostamise ajal kehtinud ES § 42 lg 2 ja kohtuistungi toimumise ajal kehtinud AÕS § 88 ning miks ei ole arvestatav esitatud eksperthinnang ega sellega tõendatud tegelikud kulutused. Põhjendatud ei ole kohtu väide, et kostja ei ole üürileandja õigusjärglane. Üürilepingu p 7.2 muudatuse kehtivust ei ole menetluse käigus vaidlustatud, seega ei ole kohtu seisukoht selles osas põhjendatud. Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning mõista hagejatelt välja kohtukulud. Apellatsioonkaebuse kohaselt on poolte vahel kehtiv üürisuhe ja kohus on väljunud hagi piiridest üürilepingu kehtivusele hinnangut andes, kuna pooled ei ole vaidlustanud üürisuhte olemasolu. Kuna üürisuhe kestis võlaõigusseaduse jõustumise hetkel, on kohus ekslikult kohaldanud tsiviilkoodeksi sätteid. Hageja nõude saab VÕS § 286 lg 1 kohaselt rahuldada alles pärast üürisuhte lõppemist. Hagejad ei ole tõendanud, et asja väärtus on oluliselt suurenenud, ning on nõudnud kulutuste hüvitamist, mis ei ole samastatavad asja väärtuse suurenemisega. Põhjendamatu on hüvitise väljamõistmine õiguskantsleri kirjas nimetatud summas. Tegemist ei ole riigi vastu esitatud hagiga ning kostjale ei saa olla siduvad riigi poolt antud nõusolekud teatud kulutuste kompenseerimiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Viru Ringkonnakohus jättis 13. septembri 2003. a otsusega hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata ja rahuldas osaliselt kostja apellatsioonkaebuse, mõistes kostjalt hageja J. Saare kasuks välja 66 279 krooni 80 senti ning jättes kohtukulud poolte endi kanda. Hageja J. Norma hagi jättis ringkonnakohus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu seisukoht üürilepingu lõppemisest väär, kuna üürileping pikenes ES § 32 lg 2 alusel pärast 1. märtsi 2002. a veel viieks aastaks ja pooled ei ole seda vaidlustanud. Asjaoludele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 2 kohaselt senikehtinud seadust. Ringkonnakohus leidis, et hagis toodu näol on tegemist asjaoludega, mis tekkisid enne võlaõigusseaduse jõustumist, mistõttu tuleb asja lahendamisel aluseks võtta poolte sõlmitud kirjalik üürileping ja enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud elamuseaduse sätted. Maakohus on õigesti tuvastanud, et vaidlust ei ole eluruumi üürilepingu üleandmise osas ning kostja on tunnistanud lepingut omapoolsete toimingutega. Vastuoluline on maakohtu otsus hüvitise väljamõistmise osas. Maakohus on möönnud, et hüvitise suurus tuleneb üürilepingu p-st 7.2, samas
mõistnud välja õiguskantsleri kirjas näidatud summa. Ringkonnakohus nõustus maakohtu hinnanguga üürilepingu p-le 7.2 ja leidis, et muudatuse tegemise aeg on selgusetu, mistõttu saab tugineda lepingu p-le 7.2 muutmata kujul. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejad ei ole tõendanud remondikulutusi. Hüvitise väljamõistmine kohtuistungi toimumise ajal kehtinud AÕS § 88 alusel on põhjendamatu võlaõigusseaduse, tsiviilseadustikuüldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse sätete tõttu. Kuna lepingus ei ole sätestatud hüvitise maksmise tähtaega ja tingimusi, asus ringkonnakohus seisukohale, et nimetatud summa väljamaksmine ei ole sõltuvuses eluruumide vabastamisest. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsust tuleb muuta J. Norma hagi osalise rahuldamise osas ja jätta J. Norma hagi rahuldamata, kuna hagi on esitatud üürniku teostatud remonditööde hüvitamise nõudes, kuid J. Norma ei ole kohtule esitatud tõendite kohaselt üürnik. Kokku tuleb kostjalt hageja J. Saare kasuks välja mõista 67 610 krooni 60 senti, arvestades üürilepingu p-s 7.2 toodud summast (93 228 krooni 50 senti) maha hagiavalduses ja nõude summa muutmise avalduses üürisummana nimetatud 25 617 krooni 90 senti. Maakohus on õigesti märkinud, et tasaarvestuseks puudub alus, kuna kostja ei ole nõuet esitanud. See ei välista aga kohtu võimalust arvestada väljamõistetava summa suuruse määramisel hageja soovi.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebused hageja J. Saar ja kostja. Hageja J. Saar palus ringkonnakohtu otsuse täielikult tühistada, kostja palus otsuse tühistada J. Saare hagi rahuldamise osas. Mõlemas kaebuses paluti saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Hageja J. Saare kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohus jätnud põhjendamata, miks kahe lepingu sõlminud isiku poolt allkirjastatud lepingu muudatus on arusaamatult allkirjastatud ning kuidas mõjutab allkirjastamise ja muudatuse tegemise aeg muudatuse kehtivust. Kohus on jätnud arvestamata ja põhjendamata hageja selgituse lepingupunkti muudatuse tegemise kohta. Kohus asus ebaõigele seisukohale, et hagejad ei ole oma kulutusi tõendanud. Hageja on tegelikke kulutusi tõendanud eksperthinnanguga. OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu lisa 2 p 1.6 kohaselt on ekspert kontrollinud hagejate tehtud kulutusi õlleköögi parendamisel ja peab esitatud lähteandmeid objektiivseks. Eksperthinnangu järelduste kohaselt on hoone jääkväärtus 540 000 krooni, milles üürnike osak arvestuslikus suuruses on ca 220 000 krooni. Kohus on jätnud põhjendamata, miks ta ei arvesta tõendina esitatud eksperthinnangut. Põhjendamata on AÕS § 88 kohtu poolt rakendamata jätmine. Kohus on ületanud apellatsioonkaebuse läbivaatamise piire ja teostanud tasaarvestuse, mida pooled apellatsiooniastmes ei taotlenud. Samas on kohus jätnud viitamata seadusele, mis annab võimaluse tasaarvestuse tegemiseks.
9.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtud on õigesti asunud seisukohale, et hilisemaid lepingu parandusi ei ole teinud isikud, kes on lepingu sõlminud, ja sellest tulenevalt tuleb need jätta tähelepanuta. Kuna pooled on hüvitise suuruses
üürilepingus kokku leppinud, ei ole põhjendatud nimetatud summa meelevaldne suurendamine eksperthinnangu alusel. Eksperthinnang annab küll vastuse küsimusele, kui suur on üürnike tehtud ennistus-rekonstrueerimistööde maksumus, ei sisalda aga teavet hoone väärtuse kohta enne ja pärast parenduste tegemist ega mõistliku hüvitise suurust. Kostja juhtis muuhulgas tähelepanu sellele, et remonditööde tegemiseks puudus nii omaniku nõusolek kui ehitusprojekt ja ehitusluba. Kohus on põhjendanud AÕS § 88 kohaldamata jätmist. Võlaõigusliku vaidluse puhul ei ole kohaldatavad asjaõigusseaduse sätted ning AÕS § 88 on kohaldatav vaid asja väljaandmisel. Kohus on põhjendatult vähendanud hagejale väljamõistetavat hüvitist tasumata üürisumma võrra, kuna hagejad on hagis esitanud taotluse tasaarvestuse kohaldamiseks.
10.Kostja kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus hüvitise väljamõistmisel jätnud põhjendamatult kohaldamata VÕS § 286 lg 1. Asi tuleb VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt lahendada võlaõigusseaduse sätete alusel, sest üürisuhe kestis ja nõuded üürilepingust tuleneva summa hüvitamiseks esitati pärast 1. juulit 2002. a. Hagejal puudus VÕS § 286 lg 1 kohaselt materiaalõiguslik alus nõude esitamiseks, kuna üürileping ei olnud lõppenud. Nõue esitati esmakordselt 5. augustil 2002. a. Üürilepingu kehtivuse ajal ei saanud esitatud nõuet rahuldada. Elamuseaduse sätteid saanuks kohaldada, kui hagejad oleksid esitanud nõude enne võlaõigusseaduse jõustumist.
11.Hagejad vaidlesid kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Hagejad leidsid, et ringkonnakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et hagis toodu näol on tegemist asjaoludega, mis tekkisid enne võlaõigusseaduse jõustumist ja millel põhinevat nõuet, vaatamata seosele kestvuslepinguga, on võimalik lahendada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seaduse kohaselt. Hagejad on taotlenud korduvalt kulutuste hüvitamist juba enne võlaõigusseaduse jõustumist. Kuna vaidlus tuleb lahendada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seaduse kohaselt, ei ole asjakohane kostja väide, et kuna üürileping ei ole lõppenud, ei saa kostjalt hüvitist välja mõista.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu väljamõistetud hüvitise suuruse osas ning muuta tuleb otsuse põhjendusi. Tühistatud osas teeb Riigikohus uue otsuse.
13.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et käesolevas vaidluses tuleb kohaldada enne
1.juulit 2002. a kehtinud seadust. Asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse VÕSRS § 2 järgi asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Enne 1. juulit 2002. a tekkinud võlasuhtele kohaldatakse VÕSRS § 11 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Erandina kohaldatakse VÕSRS § 12 lg-st 1 tulenevalt enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
1.juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt aga ei välista ega piira esimeses lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust.
14.Võlaõigusseaduse jõustumisega ei piiratud hagejal enne võlaõigusseaduse jõustumist tekkinud õigust saada remonditööde tegemise eest hüvitist. Poolte vahel on küll kestvusleping, kuid vaidluse aluseks olevad asjaolud tekkisid, s.t remonditöid tehti ja kulutusi kanti ning kokkulepe kulutuste hüvitamiseks sõlmiti enne võlaõigusseaduse jõustumist. Seetõttu tuleb kohaldada enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust, käesoleval juhul Eesti Vabariigi elamuseadust ja ENSV tsiviilkoodeksit. Vaatamata sellele, et ringkonnakohus on tuvastanud, et pooltevaheline üürileping ei ole lõppenud ning pooled ei ole seda seisukohta ka vaidlustanud, ei tule vaidlust VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt lahendada VÕS § 286 lg 1 alusel ja üürnikul on õigus nõuda kulutuste hüvitamist ka enne lepingu lõppemist. Võlaõigusseaduse § 286 kohaldatakse kulutustele, mis tehakse lepingu alusel pärast võlaõigusseaduse jõustumist. Kolleegium märgib lisaks, et ka VÕS § 286 ei keela kokkulepete sõlmimist üürniku tehtud kulutuste hüvitamiseks lepingu kehtivuse ajal.
15.Kuna 13. detsembri 2001. a üürilepingu p 7.2 järgse kohustuse täitmise tähtpäeva ei ole selgelt kokku lepitud, võib nii TsK § 177 kui VÕS § 82 järgi nõuda kohustusetäitmist põhimõtteliselt igal ajal.
16.Ringkonnakohus on nõustunud maakohtu otsuses tuvastatuga, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on läinud üle kostjale ning kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi tunnistanud. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostjale läks üle ka üürilepingu järgne kohustus maksta hageja J. Saarele hüvitist remondikulutuste eest (13. detsembri 2001. a üürilepingu p 7.2). Kolleegium peab seejuures vajalikuks märkida, et ES § 34 järgi jäi eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes. Sisuliselt sarnane põhimõte tuleneb ka VÕS § 291 lgst 1 (erisuseks on üürniku valduse tingimus). Kolleegiumi arvates ei lähe seaduse jõul siiski üldjuhul üle need lepingust tulenevad nõuded ja kohustused, mis olid juba enne üürilepingu üleminekut muutunud sissenõutavaks, st mille täitmist võis teine pool juba nõuda. Esmajoones on sellisteks kohustuseks sissenõutavad rahalised nõuded ja kohustused (üürinõude kohta tuleneb see põhimõte selgelt ka VÕS §-st 304). Sissenõutavad rahalised kohustused (olgu näiteks ka hüvitise maksmise kohta) on sissenõutavaks muutumisel realiseerunud ja seega juba muutunud võlgniku isiklikuks kohustuseks. Sellise kohustuse võib kolmandale isikule (ka kinnisasja omandajale) üle kanda kokkuleppel võlausaldajaga või tema nõusolekul (TsK § 220 lg 1, VÕS § 175 lg-d 1 ja 2). Võlausaldaja nõusoleku puudumisel on kohustuse ülevõtmisel (võla ülekandmisel) üksnes võlgniku ja kohustuse ülevõtja vaheline toime. Käesoleval juhul ei ole aga kumbki pool väitnud, et kulutuste hüvitamise kohustus ei oleks Eesti Vabariigilt kui eelmiselt üürileandjalt kostjale kui uuele üürileandjale üle läinud.
17.Pooled ei vaidle mitte hüvituskohustuse olemasolu, vaid hüvitise suuruse ja maksmise tähtaja üle. Remonditööde teostamise ajal kehtinud ES § 42 lg 1 kohaselt määratakse eluruumi remondikohustuste jaotus üürileandja ja üürniku vahel kindlaks üürilepinguga. Kohtud on tuvastanud, et üürnik ja üürileandja koostasid eluruumi ehitustehnilise seisukorra hindamise kohta akti, millest nähtub, et üürnikul oli vaja teha olulisi rahalisi kulutusi. Täpsustamata on kulutuste jagamine poolte
vahel. 13. detsembril 2001. a sõlmitud üürilepingu p-s 7.2 on üürnik ja üürileandja leppinud kokku, et hüvitatakse 93 228 krooni 50 senti. Hageja seletuse kohaselt muudeti lepingut selle allkirjastamise ajal ja hüvitise summa jäi lahtiseks. Vahetult enne lepingu sõlmimist 10. detsembril 2001. a on üürileandja tellimusel koostatud ekspertiisiakt, mille kohaselt on üürniku osak 220 000 krooni hoone jääkväärtusest. Õiguskantsleri kirjas on keskkonnaministeerium võtnud omaks kohustuse summas 103 000 krooni. Ringkonnakohus on tõendeid hinnates jõudnud järeldusele, et lepingu muutmine ei ole piisavalt selge. Ühtlasi leidis ringkonnakohus, et hageja ei ole tõendanud tegelikke kulutusi, mis oleksid suuremad kui lepingus fikseeritud summa. Hagejad on küll tõendina esitanud Keskkonnaministeeriumi tellitud eksperthinnangu, kuid see ei tõenda hagejate tegelikke kulutusi ning on tehtud 2001. aasta hindades, sisaldades muuhulgas ka selliseid kulutusi, mida hagejad ilmselgelt ei kandnud. Eeltoodu alusel luges ringkonnakohus tõendatuks kokkuleppe summas 93 228 krooni 50 senti ja mõistis selle alusel välja hüvitise. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole rikkunud protsessiõiguse norme, kui tegi järelduse, et hageja nõue suurema summa saamiseks, kui see on üürilepingus fikseeritud, ei ole tõendatud. Riigikohus ei või TsMS § 353 lg 3 järgi tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid.
18.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on hüvitise väljamõistmisel õigesti jätnud kohaldamata AÕS § 88, kuid viidanud seejuures ekslikult võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse sätetele. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et AÕS § 88 alusel ei saa hagejale kulutusi hüvitada, kuna tegemist on omandikaitse sättega asja väljaandmiseks ebaseaduslikust valdusest. Kuna hageja valdab asja kehtiva üürilepingu alusel, tuleb vaidlus lahendada üürisuhteid reguleeriva seaduse alusel. Nimetatud seisukohta kinnitab ka tsiviilkolleegiumi 28. märtsi 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-01 (RT III 2001, 12, 129), kus kolleegium märkis, et elamusuhteid reguleerib elamuseadus, mistõttu asjaõigusseaduse sätteid kohaldada ei tule.
19.Kolleegium nõustub hageja J. Saare kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus arvestas hageja nõudest põhjendamatult maha 25 617 krooni 90 senti. Hagejad palusid kostjalt välja mõista kokku 194 382 krooni 10 senti. Hagejad ega kostja ei taotlenud nõude osas tasaarvestuse tegemist. Maakohus jättis üürivõlgnevuse hüvitisest maha arvamata, kuna leidis, et üürinõude puudumise tõttu ei ole tasaarvestus võimalik. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 319 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Kumbki pool ei ole apellatsioonkaebuses maakohtu otsust üürivõlgnevuse mahaarvamata jätmise osas vaidlustanud. Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et ringkonnakohus on hüvitist väidetava üürisumma võrra vähendades väljunud apellatsioonkaebuse piiridest ning selles osas tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada.
20.Tulenevalt TsMS § 362 lg-st 5 võib kolleegium ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata, kui ringkonnakohus on kohtuotsuses tuvastatud asjaoludele andnud väära õigusliku hinnangu ja ei esine TsMS § 333 lg-s 1 nimetatud
protsessiõiguse normide rikkumist. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludel on kolleegiumil võimalik teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 93 228 krooni 50 senti. A. Kull, V. Kõve, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.