Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-62-04 Otsuse kuupäev Tartu, 21. mai 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi Tulundusühistu Gals hagi Tallinna linna vastu rendilepingu täitmisele kohustamiseks ja rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/632/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tulundusühistu Gals kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 26. aprill 2004. a Istungil osalenud isikud Tulundusühistu Gals lepinguline esindaja vandeadvokaat C. Soosaar, Tallinna linna lepinguline esindaja vandeadvokaat T. Vaher Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
29.detsembri 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
28.jaanuaril 2004. a tulundusühistu Gals kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.4. novembri 1998. a hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt palus tulundusühistu Gals tunnustada tema õigust rentida hooneid Tallinnas Vene 13 ja Vene 15/Pühavaimu 8, kohustada kostjat täitma pooltevahelist rendilepingut ja tunnustada Tallinna Haridusameti poolt esitatud rendilepingu ülesütlemise tühisust. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid RAS Eesti Merelaevandus poolt asutatud väikeettevõte Marser ja kooperatiiv (nüüd tulundusühistu) Gals 15. oktoobril 1990. a rendilepingu. Lepingu ja selle 29. juuli 1991. a muudatuste kohaselt anti hagejale rendile Tallinnas Vene 13 ja Vene 15/Pühavaimu 8 asuvad ruumid tähtajaga 15. oktoober 2040. a. Rendilepingu objektiks olevad hooned munitsipaliseeriti
5.septembril 1995. a riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akti alusel ja vara anti üle Tallinna linnale, kes andis 22. novembril 1995. a sõlmitud kokkuleppe alusel vaidlusalused hooned haldamiseks Vanalinna Hariduskolleegiumile. Vanalinna Hariduskolleegium ei tunnistanud rendilepingut ning hakkas takistama rentniku ja allrentnike õigust hooneid kasutada. Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2000. a korraldusega anti hooned üle valitsemiseks Tallinna Haridusametile.
23.juulil 2002. a teatas Tallinna Haridusamet hagejale, et rendileping lõpetatakse ennetähtaegselt tingituna avalikust huvist ning nimetas lepingu kehtivuse viimaseks päevaks 29. oktoobri 2002. a. Hageja leidis, et rendilepingu ülesütlemine on tühine, sest Tallinna Haridusamet ei ole lepingu pool ja tal puudub esindusõigus. Tallinna Haridusamet ei ole ilmunud enne lepingu tähtaja möödumist vara ülevõtmisele, mistõttu on ta lepingu lõpetamisest loobunud. Rendilepingu lõpetamine oli vastuolus VÕS § 318 lg-ga 1.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et Tallinna linn ei võtnud kõnealuste hoonete
munitsipaliseerimisel üle 15. oktoobri 1990. a rendilepingust tulenevaid kohustusi. Vene 13 ja Vene 15/Pühavaimu 8 hooned on sotsiaalobjektid − koolihooned. Rentnike ja allrentnike kasutuses olevaid ruume ei saa kasutada sihtotstarbeliselt kooliruumidena. Rendilepingu p 6.5, millega määrati lepingu tähtajaks 15. oktoober 2040. a, on vastuolus heade kommete ja tavadega, sest omaniku tahte vastaselt on tema vara koormatud ebamõistlikult pikaks ajaks. Kostja ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes pooltevaheline leping ennetähtaegselt 29. oktoobril 2002. a. Lepingu lõpetamine oli põhjendatud avalikust huvist, s.o vajadusest kasutada vaidlusaluseid ruume kooliruumidena.
3.Tallinna Linnakohtu 25. veebruari 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Linnakohus tunnustas poolte vahel 15. oktoobril 1990. a sõlmitud rendilepingu kehtivust, sh rentniku õigust lepingu objekti kasutada, ja kohustas Tallinna linna täitma rendilepingut. Linnakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et rendileping kehtis 30. oktoobrini 2002. a. Ülesütlemisavaldus esitati võlaõigusseaduse sätete kohaselt ning oli tingitud avalikust huvist kasutada lepingu objektiks olevaid hooneid Vanalinna Hariduskolleegiumi kooliruumidena. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (edaspidi rakendamise seadus) § 12 lg 1 kohaselt tuleb alates 1. juulist 2002. a asjas kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Võlaõigusseaduse § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks ning kostja kohustamiseks lepingut täitma on põhjendatud. Kostja pole veenvalt tõendanud, et lepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuv põhjus. Ainus kostja esitatud arvestatav tõend − väljavõte vaidlusaluste hoonete arhitektuurehituslikust projektist " ei oma lepingu ülesütlemise põhjuste tõendamisel tähtsust. Hageja leidis ekslikult, nagu ei oleks VÕS § 318 lg 1 järgi võimalik üle 30-aastase tähtajaga rendilepingut üles öelda enne 30 aasta möödumist. Nimetatud sättest tuleneb, et pärast 30 aasta möödumist on ülesütlemise seisukohalt tegemist tähtajatu lepinguga (kohaldatakse VÕS § 312), mis aga ei välista üldistel alustel ülesütlemist enne 30 aastat. Hageja nõue tunnustada rendilepingu lõpetamise tehingu tühisust tuleb jätta rahuldamata, sest see ei ole TsMS § 4 lg 1 mõttes iseseisev tsiviilõiguslik nõue, vaid rentniku vastuväide rendileandjale lepingu kehtivuse vaidluses. Ülesütlemisavalduse kehtivusele hinnangu andmine on üks osa lepingu lõpetamise vaidlusest.
4.Kostja palus apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonikohtu istungil loobus kostja asja menetluse lõpetamise nõudest. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 29. detsembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjenduste järgi lahendas linnakohus asja ebaõigesti, sest rikkus protsessiõiguse norme. Linnakohus ei andnud kostjale TsMS § 171 lg 1 kohaselt võimalust tõendada tema poolt oluliseks peetavat asjaolu. Linnakohus ei lugenud õigesti Vanalinna Hariduskolleegiumi direktori kirjalikku seletust tõendiks, kuid rikkus samas TsMS § 92 kui ei juhtinud kostja tähelepanu, et ta pole
esitanud tõendeid tuvastamisele kuuluva asjaolu kohta. Samuti rikkus linnakohus TsMS § 227 lg 1, jättes hindamata tõendid, mis kinnitavad kostja vastuväidete tõendamise aspektist tähtsust omavaid asjaolusid. Lisaks ei andnud linnakohus hinnangut ülesütlemisavaldusele ja selles sisalduvatele faktilistele asjaoludele. Kostja apellatsioonimenetluses esitatud dokumendid tõendavad piisavalt, et rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli VÕS § 313 järgi mõjuv põhjus, st avalik huvi. Tallinna linnal oli õigusaktidest lähtuv kaalukas avalik huvi tagada kooli ülalpidamine, sh kindlustada kool vajalike ruumide ning vahenditega. Hageja ei ole menetluse vältel vaidlustanud asjaolu, et rendilepingu objektiks olevad ruumid on Vanalinna Hariduskolleegiumi tegevuseks vajalikud ning et ruumide andmine koolile on avalikes huvides. Hageja ärilised huvid ei kaalu üles Tallinna linna huvi tagada lastele põhiseaduse §-st 37 tulenevat õigust haridusele ja täita kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse §-st 6 tulenevaid ülesandeid. Kostjalt ei saanud mõistlikult eeldada, et ta jätkab hageja kasuks rendilepingu täitmist lepingu tähtaja lõpuni 15. oktoobril 2040. a.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste järgi kohaldas ringkonnakohus vääralt VÕS § 313 lg 1. Eraõiguslikus lepingus osaleva Tallinna linna avalik huvi ei ole mõjuv põhjus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei kasutanud ülesütlemise õigust mõistliku aja jooksul. Võlaõiguse dispositiivsuse põhimõtte kohaselt leppisid pooled kokku Eesti Vabariigi rendiseaduse kohaldamises ja sätestasid lepingus ammendavalt selle ühepoolse lõpetamise korra. Seega kohaldas ringkonnakohus vääralt lepingulise regulatsiooni asemel VÕS § 313 lg 1. Juhul, kui kohus peab lepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 313 järgi põhjendatuks, tuleb jätta asjas kohaldamata rakendamise seaduse § 12 lg 1 selle vastuolu tõttu põhiseadusega (ebaproportsionaalne sekkumine ettevõtlusvabadusse). Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4 kui jättis põhjendamata, miks ta ei nõustu hageja väidetega ja neid väiteid kinnitavate tõenditega. Ringkonnakohtu otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 ja § 330 lg 4 nõuetele.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Ringkonnakohus kohaldas seadust õigesti ega rikkunud menetlusnorme.
8.Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ja kostja esindaja oma vastuväidete juurde. Mõlemad pooled taotlesid kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude väljamõistmist vastaspoolelt.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
10.Kohtud on tuvastanud, et poolte vahel 15. oktoobril 1990. a sõlmitud rendileping on rendileandja ülesütlemisavalduse kohaselt ennetähtaegselt üles öeldud 29. oktoobril 2002. a. Kostja teatas 23. juuli 2002. a ülesütlemisavalduses VÕS § 313 lg 1 alusel rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest avaliku
huvi tõttu kasutada lepingu objektiks olevaid hooneid kaasaja tasemel remonditud kooliruumidena. Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas kostjal oli lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, s.o kas lepingu ülesütlemine on kehtiv.
11.Apellatsioonikohus on põhjendatult nõustunud linnakohtuga, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Kostja esitas rendilepingu ülesütlemisavalduse 23. juulil 2002. a. Võlaõigusseaduse § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Samas ei ole poolte vahel sõlmitud rendilepingu näol tegemist rendilepinguga võlaõigusseaduse tähenduses, vaid üürilepinguga. Kassaaator leiab, et kuna pooled leppisid kokku sõlmida rendileping, siis tuli käesolevas vaidluses kohaldada rendiseadust. Kohtud on õigesti leidnud, et tulenevalt rendisuhete jätkuvast iseloomust kohaldatakse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingutele kui kestvuslepingutele võlaõigusseaduse regulatsiooni. Rakendamise seaduse § 12 lg 2 teise lause järgi ei kohaldata võlaõigusseadust kestvuslepingutega seotud asjaoludele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Seega ei kohaldata võlaõigusseadust enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingute osas nende asjaolude suhtes, mis tekkisid enne seda kuupäeva. Käesolevas asjas on kostja tuginenud pärast
1.juulit 2002. a tekkinud asjaoludele. Võlaõigusseaduse sätete kohaldamine poolte vahel sõlmitud rendilepingule pärast selle seaduse jõustumist tekkinud asjaolude suhtes ei kujuta kolleegiumi arvates endast põhiseaduse §-ga 31 kaitstud ettevõtlusvabaduse rikkumist.
12.Võlaõigusseaduse § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
13.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §des 314−319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest.
14.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla pelgalt asjaolu, et avaliku võimu kandjast üürileandja soovib üürilepingu esemeks olevaid ruume ise kasutada avalikes huvides. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Avaliku võimu kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse. Seega ei ole Tallinna linnal õigus üürileandjana hagejaga sõlmitud üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda, tuginedes ainuüksi avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile.
15.Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kostja rikkus VÕS § 196 lg 3 ning ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul. Üürilepingu kui kestvuslepingu ülesütlemise alused, sh VÕS § 313 lg 1, sätestati 1. juulist 2002. a jõustunud võlaõigusseadusega. Kostja esitas lepingu ülesütlemisavalduse
23.juulil 2002. a, seega koheselt pärast ülesütlemise instituudi regulatsiooni jõustumist.
16.Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et hinnangu andmisel pooltevahelise rendilepingu ülesütlemise seaduslikkusele on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 330 lg-s 4 ja § 231 lg-s 4 kohtuotsuse põhjendavale osale esitatud nõudeid. TsMS § 309 sätestab, et apellatsioonimenetluses kohaldatakse esimese astme kohtu menetluse kohta käivaid sätteid. Kui ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, peab ta uut otsust põhjendama kooskõlas esimese astme kohtu otsusele esitatavate nõuetega. Ringkonnakohtu otsuses on jäänud tähelepanuta hageja väited, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks ei saa olla kostjast endast sõltunud asjaolu. Ringkonnakohus on muuhulgas tuginenud asjaolule, et hageja ei ole aastate jooksul maksnud renditasu, kuid ei ole selles osas viidanud tõenditele.
17.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul lähtuda poolte võrdsusest ning kõiki esitatud ja tõendatud asjaolusid arvestades kaaluda, kas kostja huvi leping üles öelda kaalub üles hageja huvi lepingulistest lubadustest kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu. Ekslik on linnakohtu otsuse seisukoht, et hagejal puudub õigus nõuda lepingu ülesütlemise tehingu tühisuse tuvastamist. Kestvuslepingu ülesütlemine on iseseisev tehing. Teisel poolel on põhjendatud huvi korral õigus esitada tuvastushagi, mille käigus selgitatakse, kas ülesütlemine oli kehtiv. Samas ei võta lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine pooltelt õigust tugineda hilisemas vaidluses sellele, et ülesütlemiseks puudus alus (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 1. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, RT III 2004, 10, 127). Linnakohus on õigesti leidnud, et VÕS § 318 lg 1 ei välista üle 30-aastase tähtajaga üürilepingu erakorralist ülesütlemist enne 30 aasta möödumist.
18.Kolleegium märgib, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, siis toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib tekkida ülesütlemist teostanud poolel kahju
hüvitamise kohustus. Juhul, kui üürilepingu lõppemisel erakorralise ülesütlemise tõttu ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik VÕS § 286 lg 1 alusel nõuda üürileandjalt selle eest mõistlikku hüvitist.
19.Poolte kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude hüvitamine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. L. Laarmaa, H. Jõks, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.