Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-100-04 Otsuse kuupäev Tartu, 29. oktoober 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja J. Luik Kohtuasi Sergei Lebonta hagi Zinaida Valki vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja Zinaida Valki vastuhagi Sergei Lebonta vastu eluruumi vabastamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-155/2004 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Sergei Lebonta kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 13. september 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja S. Lebonta, kostja Z. Valk ja kostja esindaja vandeadvokaat K. Kuusmaa. Juures viibis tõlk L. Lomp. Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. aprilli 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Sergei Lebontale kassatsioonkaebuselt 19. mail 2004. a tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.12. juunil 2003. a esitatud hagiavalduses palus Sergei Lebonta tunnistada, et temaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Hagiavalduse kohaselt elab hageja Tartus XXXXX X korteris nr X alates 20. oktoobrist 1979. a. XXXXX X elamu tagastati 29. märtsil 1994. a õigusjärgsele omanikule. Omanik müüs elamu kostja tütrele Helle Anjale, kes müüs elamu korterite kaupa ära. Hageja kasutuses oleva korteri nr X kinkis H. Anja 10. septembril 2002. a oma ema Zinaida Valkile. Korteri nr X, kus elas tema ema, müüs H. Anja 12. mail 2003. a L. KäosaarSasile. L. Käosaar-Sasi teatas Z. Valkile, et ta on kohustatud korteri vabastama hiljemalt 16. juunil 2003. a. 22. mail 2003. a teatas kostja hagejale, et ütleb temaga üürilepingu üles ja palub eluruumi vabastada
1.septembriks 2003. a. H. Anja ja kostja vahel sõlmitud kinkelepingu eesmärgiks oli ilmselt soov näidata, nagu poleks Z. Valkil kuskil mujal elada. Seega on olukord kunstlikult tekitatud. Tulenevalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-test 1 ja 3 kehtis hagejaga sõlmitud üürileping
29.märtsini 2002. a ning kuna kumbki pool ei teatanud soovist seda lõpetada, pikenes üürileping elamuseaduse (ES) § 32 alusel 29. märtsini 2007. a. Seega on hagejal tähtajaline üürileping, mida saab üles öelda vaid ES § 33 alusel, kui lepingu tähtaeg ei ole lõppenud.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Tema vastuväidete kohaselt võib võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg-st 1 tulenevalt kumbki lepingupool mõjuvatel põhjustel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Käesoleval juhul on mõjuvaks põhjuseks raske puudega kostja tungiv vajadus eluruumi järele. Kostja selgitas eelistungil, et kuivõrd XXXXX tn X korter nr X müüdi maha, oli ta sunnitud sealt välja kolima. Kostja tütar H. Anja müüs korteri, sest tema endine abikaasa oli huvitatud raha saamisest, samuti polnud kostjal ja tema tütrel võimalik korterit ülal pidada suurte elektriarvete tõttu. Käesoleval ajal elab Z. Valk Tartus XXXXXXXXXX tn X, kus puudub pesemisvõimalus. Kostja on
kohustatud sellest korterist välja kolima 2004. aasta veebruaris. Z. Valk esitas vastuhagi, milles palus kohustada S. Lebontat vabastama eluruum XXXXX X-X. Vastuhagi põhjenduste kohaselt lõpeb võlasuhe vastavalt VÕS § 186 p-le 6 lepingu ülesütlemisega. Seega puudub S. Lebontal alates
1.septembrist 2003. a õiguslik alus XXXXX X-X korteri kasutamiseks.
3.Tartu Maakohus jättis 17. veebruari 2004. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Maakohus tuvastas, et hageja kasutas korterit Tartus XXXXX X-X üürilepingu alusel ja üürisuhe pikenes pärast maja tagastamist ORAS § 121 lg-te 1 ja 3 järgi kuni 29. märtsini 2002. a. Üürileping on ES § 32 lg-st 2 tulenevalt pikenenud veel viieks aastaks, s.o kuni 29. märtsini 2007. a. Üürilepingu lõpetamisele tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid ning kostja poolt hagejale 22. mail 2003. a saadetud teade on käsitatav üürilepingu ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 järgi. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt on erakorraliselt võimalik üürilepingut üles öelda vaid mõjuvatel põhjustel. Mõjuvaks põhjuseks on asjaolu, mille esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kohtuotsuse kohaselt tuleb VÕS § 313 lg 1 mõttes mõjuvaks põhjuseks lugeda olukorda, kus kostjal, kui raske puudega korteriomanikul, puudub võimalus kasutada tema tervislikule seisundile ja elukorraldusele vastavat korterit, kuigi ta seda omab. Tuvastatud on, et kostja elab pärast XXXXX tn X korterist nr X väljakolimist Tartus XXXXXXXXXX tn X kööktoas, kus WC on koridoris ja pesemisvõimalused puuduvad. Kostjal tuleb see üürikorter vabastada 2004. aasta veebruaris. Kostja vajab oma tervislikust seisundist tulenevalt ööpäevaringset juhendamist ja kõrvalabi, mistõttu on tema elu korraldamine keeruline. Hageja väited, et H. Anja on tekitanud hagejaga üürilepingu lõpetamise eesmärgil kunstlikult olukorra, kus kostjal ei ole võimalik elada mujal, kui kehvade tingimustega üürikorteris, on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja ja tema tütre H. Anja tegevust tuleb käsitada erinevate isikute tegevusena. Seega on hagejaga sõlmitud üürileping vastavalt ülesütlemisteatele ning VÕS § 309 lg-le 1 lõppenud
1.septembril 2003. a. Kostja ei ole üürilepingut erakorraliselt üles öeldes tegutsenud vastuolus hea usu põhimõttega, sest tema elamistingimused muutusid pärast üürilepingu pikenemist 29. märtsil 2002. a temast mitteolenevatel põhjustel. Kostja ei saa vastutada olukorra eest, mille on loonud korteri nr X müümisega tema tütar H. Anja. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-test 1 ja 2 on hageja kohustatud Tartus XXXXX tn X asuva korteri nr X vabastama.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 23. aprilli 2004. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja lähtudes TsMS § 330 lg-st 5, ei korranud esimese astme kohtu motiive. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et ORAS § 121 lg 11 ei välista üürilepingu ülesütlemist VÕS sätete kohaselt. Ülesütlemine on toimunud VÕS §-s 325 sätestatud ülesütlemisavalduse tegemisega ning kostjal oli üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 mõttes mõjuv põhjus. Asjas pole tõendatud, et üürilepingu ülesütlemine toimus vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus leidis õigesti, et kostja tütre H. Anja varasemat tegevust XXXXX X elamu omanikuna ei saa võrdsustada
kostja tegevusega ja põhjustega, mis tingisid üürilepingu erakorralise ülesütlemise korteri nr X üürnikuga. Omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnikele ORAS §-s 121 sätestatud erisused kehtisid hageja kohta kuni 29. märtsini 2002. a. Pärast seda kuupäeva pole Tartu linnal kohustust anda hagejale teine eluruum või sõlmida temaga kokkulepe uue eluruumi saamiseks. Alates 1. juulist 2002. a reguleerib üürilepingute ülesütlemist võlaõigusseadus. Seega puudub alus rakendada analoogia alusel ES § 33 sätteid, kohustades hagejat vabastama eluruum alles siis, kui Tartu linn annab talle teise eluruumi või sõlmib temaga kokkuleppe uue eluruumi saamiseks.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõtetega. Kostja on ise tekitanud olukorra, milles tal oleks võimalik lahti saada maja viimasest sundüürnikust. Tehingute eesmärgiks oli näidata, et kostjal ei ole mujal elada, kui hageja kasutuses olevas korteris. Üürilepingu lõppemine selle kestvuse ajal, kui omanik vajab ise eluruumi, on lähedane õigussuhtele, millele kohaldatakse ES § 33 sätteid. Hageja suhtes tuli rakendada ES § 33, milles kehtestatakse, et juhul kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale, võib kohus eluruumi tagastamisel kehtivat üürilepingut omava üürniku üürilepingu tähtaja möödumisel välja tõsta, kui kohalik omavalitsus on andnud üürnikule vastu teise samaväärse eluruumi või sõlminud üürnikuga kokkuleppe teise eluruumi saamiseks. Hageja kui sundüürniku väljatõstmine ja ilmajätmine igasugusest riigipoolsest abist ei ole õiglane.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidleb kostja sellele vastu ja leiab, et ringkonnakohtu põhjendused on seadusega kooskõlas. Kostja oli sunnitud üürilepingu hagejaga üles ütlema ning tegi seda heas usus.
8.Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ning kostja ja kostja esindaja oma vastuväidete juurde.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.Kohtud on leidnud, et hagejaga sõlmitud üürileping on kostja ülesütlemisavalduse kohaselt ennetähtaegselt üles öeldud alates 1. septembrist 2003. a. Kostja teatas 22. mail 2003. a VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest raske puudega kostja tungiva vajaduse tõttu üürilepingu objektiks olevat eluruumi ise kasutada. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas hea usu põhimõttega, s.o kas lepingu ülesütlemine on kehtiv.
11.Apellatsioonikohus on põhjendatult nõustunud linnakohtuga, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Riigikohus on oma 1. aprilli 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04 (RT III 2004, 10, 127) ning 21. mai 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 (RT III 2004, 15, 186) juhtinud tähelepanu, et enne 1. juulit 2002. a sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule
rakendatakse alates 1. juulist 2002. a võlaõigusseaduse regulatsiooni.
12.Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täimist jätkab. Sisuliselt sama tuleneb erakorralise ülesütlemisalusena VÕS § 196 lg-st 1. Riigikohus on oma 21. mai 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 (RT III 2004, 15, 186) selgitanud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314"319 nimetatud asjaoludel, kuid ülesütlemise aluseks võib olla ka mõni muu VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuvaks põhjuseks olev asjaolu.
13.Ringkonnakohus on leidnud, et mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks on asjaolu, et raske puudega üürileandja vajab tungivalt oma tervislikule seisundile ja elukorraldusele vastavat korterit, mille omanik ta on. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga vaid osaliselt. Oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 (RT III 2004, 15, 186) on tsiviilkolleegium asunud seisukohale, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Erakorraline ülesütlemine ei ole iseenesest välistatud, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Samuti on nimetatud lahendis asutud seisukohale, et erakorralise ülesütlemise aluseks ei ole pelgalt asjaolu, et üürileandja tahab üüritud ruume ise kasutada. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Seega võib üürileandja enda vajadus üüritud eluruumi kasutada küll põhimõtteliselt olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid mitte alati, vaid üksnes juhul, kui kohus on kaalunud ka üürniku huvisid üürilepingu jätkamiseks ja leidnud, et üürileandja huvid ületavad ülekaalukalt üürniku huvid. Ringkonnakohtu ega esimese astme kohtu lahenditest VÕS § 313 lg 1 järgset möödapääsmatut poolte huvide kaalumist ei nähtu, piirdutud on vaid kostja halbade elamistingimuste konstateeringuga. Ilma kaalumiseta nimetatud sätet kohaldada ei saa.
14.Kostja on tuginenud asjaolule, et ta vajab üürniku kasutuses olevat korterit muutunud asjaolude tõttu. Asjas on tuvastatud, et kostja tütar H. Anja müüs korteri XXXXX X-X, kus elas kostja, ning viimane kolis seejärel üürikorterisse, kuna uus omanik nõudis korteri vabastamist. Üürikorter ei vasta kostja tervislikule seisundile ja senisele elukorraldusele. Enne seda oli H. Anja kinkinud kostjale korteri XXXXX X-X, mida kasutas üürilepingu alusel hageja. Hageja väitis muuhulgas, et selliste tehingutega loodi kunstlikult olukord, et kostjal ei ole elada mujal, kui hageja kasutuses olevas korteris. Ringkonnakohus leidis, et hageja pole tõendanud üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa kostja tütre H. Anja varasemat tegevust XXXXX X elamu omanikuna võrdsustada kostja tegevusega ja põhjustega, mis tingisid üürilepingu erakorralise ülesütlemise hagejaga. Seega jõudis kohus järeldusele, et üürilepingu
ülesütlemine oli tingitud H. Anja tegevusest.
15.Ringkonnakohus rikkus TsMS § 95 lg-t 1 ja § 330 lg-t 4, kui jättis välja selgitamata, miks kostja oli sunnitud korteri XXXXX X-X müügi tõttu nimetatud korterist välja kolima. Seadusest sellist kohustust kostjale ei tulenenud. Võlaõigusseaduse § 291 lg 1 järgi lähevad üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Korteri võõrandamise ajal ei kehtinud ka VÕS § 323 lg 1, mis võinuks õigustada uut omanikku üürilepingut üles ütlema. Seega sai L. Käosaar-Sasi kostjaga üürilepingu üles öelda vaid erakorraliselt, esmajoones siis, kui kostja rikkus üürilepingut, või kokkuleppel kostjaga. Sel juhul on kostja aga ise tekitanud olukorra, kus ta senist elamispinda ei saanud kasutada ning see ei saa olla põhjenduseks hagejaga sõlmitud üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele. Eeltoodud asjaolu on olulise tähtsusega hindamaks, kas kostja on ise tekitanud olukorra, kus tal pole mujal elada, kui hageja kasutuses olevas korteris.
16.Kolleegium märgib lisaks, et käesoleval juhul on lepingu ülesütlemise avalduse teinud kostja, kes on üürileandjaks saanud üüritud kinnisasja omandamisel VÕS § 291 lg 1 alusel. Kolleegium juhib tähelepanu, et ka omaniku vahetumine saab olla eluruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks VÕS § 323 lg 1 järgi, kuid seda vaid juhul, kui uus omanik vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Üürnikku kaitsevad sellise ülesütlemise vastu VÕS § 323 lg 2, mis annab üürnikule õiguse nõuda eelmiselt üürileandjalt lepingu lõppemisega tekkinud kahju, ja VÕS § 324, mis võimaldab kinnistusraamatusse kanda omaniku vahetumise tõttu ülesütlemist takistava märke. VÕS § 323 jõustus aga 1. juulil 2003, seega pärast seda, kui kostja oli hagejale edastanud ülesütlemisavalduse. Kuni nimetatud sätte jõustumiseni võib eeldada, et seadusandja tahe ei olnud võimaldada omaniku vahetumise tõttu üürilepingut üles öelda ka siis, kui uus omanik seda tungivalt ise vajab. Seetõttu asub kolleegium seisukohale, et kuni 1. juulini 2003 ei saanud omaniku vahetumist, kui erakorralise ülesütlemise alust tuleneda ka VÕS § 313 lg-st 1. Korteri, milles elab üürnik, omandamisel oli omandaja sellest teadlik ega võinud arvestada, et tal tekib õigus üürnikuga üürilepingut lõpetada. Kuigi erakorralise ülesütlemise aluseks võib VÕS § 313 lg 1 järgi üldiselt olla üürileandja vajadus korteri järele, peab see vajadus olema ootamatu ja põhinema asjaolude muutumisel (näiteks üürileandja tervise oluline halvenemine või elamispinna kaotamine).
17.Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus tõlgendanud VÕS § 313 lg-t 1 vääralt lisaks normis sisalduva kaalumisnõude tähelepanuta jätmisele ka normi tagajärgede osas ning seda koostoimes VÕS §-ga 326. Nimelt on hageja tuginenud hagis asjaoludele, mis võimaldavad arvata, et üürileandjal ei olnud tegelikult mõjuvat põhjust üürilepingu ülesütlemiseks. Kui kohus tuvastab, et antud juhul ei ole tegemist mõjuva põhjusega üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi, ei saa ülesütlemist lugeda toimunuks, st ülesütlemisavaldusel ei ole materiaalseid tagajärgi ja leping kehtib jätkuvalt. Sel juhul ei pea ega saagi enam analüüsida ülesütlemise kooskõla hea usu põhimõttega VÕS § 326 järgi. Ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olemise kontrollimine eeldab nii formaalselt kui materiaalselt kehtiva ülesütlemise olemasolu, mille teostamine võib olla välistatud § 326 lg 1 ja § 327 järgi. Kui kohus leiab, et ülesütlemine ei ole mõjuva põhjuse puudumise tõttu
kehtiv, tuleb nii hagi kui vastuhagi jätta rahuldamata ja tuvastada, et üürileping kehtib edasi. Alles seejärel, kui on leitud, et ülesütlemist võib poolte huvide kaalumise järel lugeda § 313 lg-le 1 tuginedes kehtivaks, saab kontrollida täiendavalt, kas ülesütlemisele tuginemine kostja poolt ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud. Seejuures märgib kolleegium, et VÕS §-s 327 nimetatud loetelu asjaoludest, mille tõttu on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, ei ole ammendav. Kaevatavas lahendis ei ole ringkonnakohus VÕS §de 313, 326 ja 327 omavahelist vahekorda arvestanud.
18.Omandireformi aluste seadus ja elamuseadus reguleerivad üürilepingu tähtaja möödumisel selle pikenemise vaidlustamist ja uue lepingu sõlmimisest keeldumist. Selles asjas vaieldakse selle üle, kas üürileping on lõppenud või ei ole erakorralise ülesütlemise tõttu. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks kohalikule omavalitsusele elamispinna andmise kohustust pandud ei ole. H. Jõks, V. Kõve, J. Luik Kohtunik J. Luige eriarvamus
1.Nõustun täielikult kolleegiumi põhjendustega üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta. Kuid asja õige ja võimalikult kiirema lahendamise huvides tulnuks vastata S. Lebonta kassatsioonkaebuse väitele, et tema kui tagastatud eluruumi üürniku väljatõstmine ja ilmajätmine igasugusest riigipoolsest abist ei ole õiglane.
2.Elamuseaduse § 73 kohaselt reguleerib omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse kuni ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud tähtaja lõpuni.
3.Võttes vaatesse ORAS § 121 lg 11, mille kohaselt käesoleva paragrahvi alusel (ORAS § 121 lg 3) pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada elamuseaduse paragrahvide 32 ja 33 alusel, näeme, et seadusandja pikendas kõnealuste erisuste kehtivust veel viie aasta võrra. Elamuseaduse § 32 lg 4 sätestab, et käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Elamuseaduse § 33 lg 6 kohaselt kohaldatakse seda paragrahvi omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingute viieaastase tähtaja möödumisel. Seega kehtivad erisused eluruumi tagastamisest 13 aasta möödumiseni.
4.Tagastatud eluruumi üürnikele täiendava õiguskaitse andmine teenib minu arvates ORAS § 2 lg-s 2 seatud eesmärki: vältida eluruumide tagastamisel üürnike seadusega kaitstud huvide kahjustamist ja uue ülekohtu tekitamist.
5.Üheks oluliseks erisuseks on ORAS § 121 lg-s 5 sätestatud kohaliku omavalitsuse kohustus anda üürnikust sõltumatutel asjaoludel eluruumist väljatõstmisel tema kasutusse teine eluruum. Kohaliku omavalitsuse ja riigi kohustusi üürniku väljatõstmisel ES § 33 lg 1 p 2 või 3 alusel täpsustatakse sama paragrahvi 3. ja 5. lõikes.
6.Tõsi, üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 järgi võib üürileandja jaoks olla raskem kui
keeldumine uue üürilepingu sõlmimisest ES § 33 lg 1 p-des 2 ja 3 märgitud alustel. Viimasena nimetatud juhul peab üürniku väljatõstmisel olema täitetud üks ES § 33 lg-s 3 nimetatud tingimustest ehk teisisõnu rakendub üürniku täiendav õiguskaitse. Seega koheldakse sõltuvalt üürileandja valikust tagastatud eluruumi üürnikke ühesugustel asjaoludel (mõlemal juhul tõstetakse üürnik eluruumist välja neist sõltumatutel asjaoludel) ebavõrdselt.
7.Eriarvamuse mõte on aga selles, et juhul, kui ringkonnakohus tuvastab, et kostjal oli üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, annaks kohus enne kostja vastuhagi rahuldamist hinnangu kohaldatava seaduse põhiseaduspärasusele. Põhiseadusliku järelevalve menetluse algatamisel tuleks hoolikalt uurida Riigikohtu üldkogu 25. oktoobri 2004. a otsuses asjas nr 3-4-1-10-04 väljendatud seisukohta põhiseaduslikkuse järelevalve asja lahendamise piiride kohta. Kohtunik J. Põllu eriarvamusest saab aga teada, mida kohus põhiseaduslikkuse järelevalve menetlust algatades peaks tegema, et Riigikohus kontrolliks vaidlustatud sätte põhiseaduspärasust võimalikult laiemas ulatuses. J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.