Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-35-04 Otsuse kuupäev Tartu, 30. märts 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu Kohtuasi Tallinna linna hagi OÜ Loo & Ko vastu 1 333 369 krooni väljamõistmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. oktoobri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1270/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinna linna kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 1. märts 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat E. Entsik ja kostja esindaja vandeadvokaat V. Võhma. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
30.oktoobri 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Tallinna Linnakantseleile Tallinna linna kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 13 333 (kolmteist tuhat kolmsada kolmkümmend kolm) krooni 69 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.30. novembril 1992. a anti Tallinna linna omandisse riigivarana erastatav Tallinna 1. Toidukaubastu struktuuriüksuste bilansis olev vara. Vara hulka kuulusid ka hooned Magasini 32b ja Mustamäe tee
43.Vastavalt munitsipaalvara erastamisnimekirja p-le 1 oli erastatavate ettevõtete nimekirja lülitatud ka munitsipaalettevõte (ME) Osta. 2. jaanuaril 1995. a sõlmis Tatjana Buklina ME-ga Osta üürilepingu Mustamäe tee 43 korteri nr 3 kasutamiseks ja Aime Valdre Magasini 32b asuva korteri nr 1 kasutamiseks. 13. novembril 1995. a sõlmis Enn Kail üürilepingu Magasini 32b asuva korteri nr 2 kasutamiseks. Kõik nimetatud isikud esitasid ME-le Osta avalduse eluruumi erastamiseks eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alusel ja korras. 28 veebruaril 1995. a kuulutati välja ME Osta erastamine. Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusega nr 17 otsustati: 1) sõlmida munitsipaalvara ostu-müügileping AS-ga Loo & Ko ME Osta vara erastamiseks hinnaga 10 000 000 krooni, mis tuleb tasuda 10 päeva jooksul lepingu sõlmimisest; 2) lepingus ette näha ostja kohustus jätkata kaubandustegevust, võtta üle põhikohaga töötajad, investeerida aastatel 1996-1999 2 660 000 krooni ning erastada hoonetes Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b asuvad eluruumid vastavalt eluruumide erastamise seadusele.
15.märtsil 1996. a sõlmisid Tallinna Linnavaraamet ja AS Loo & Ko munitsipaalvara ostu-müügi- ja nõudeõiguse loovutamise lepingu (edaspidi leping). Lepingu p 3.1 kohaselt oli ostja kohustuseks erastada vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele eluruumid võõrandatava vara hulka kuuluvates elamutes.
27.augustil 1998. a sõlmisid AS Loo & Ko ning Virve Normet Magasini 32b kohta ostu-müügi- ja pandilepingu.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt keeldus AS Loo & Ko pärast hoonete omanikuks saamist osa üürnike kasutuses olevate eluruumide võõrandamisest (erastamisest). Tallinna Halduskohtu
26.septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus nr 17 õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada AS-le Loo & Ko Tallinna linna kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b ning kohustati AS Loo & Ko erastama hoonetes Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b asuvad eluruumid. Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused ning mõisteti Tallinna linnalt õigusvastaste haldusaktidega tekitatud kahju hüvitamiseks T. Buklina kasuks välja 436 308 krooni 45 senti, E. Kaili kasuks 460 045 krooni ning A. Valdre kasuks 379 847 krooni 50 senti. Tallinna Halduskohtu otsus on täidetud. Hageja leidis, et AS Loo & Ko on jätnud täitmata lepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse ning on põhjustanud sellega hagejale kahju l 333 369 krooni. Kostja omandas lepinguga kogu ME Osta vara ning võttis üle kõik varaga seonduvad ME Osta õigused ja kohustused. Lepingu p 3.1 eesmärgiks oli tagada, et täidetakse eluruumide erastamise seaduses ettenähtud kohustus erastada eluruumid kostjale vara võõrandamisest sõltumata. Leping sätestab kostja vastutuse kohustise rikkumise korral nii süü olemasolul kui ka selle puudumisel, mistõttu tuleb tal kahju hüvitada täies ulatuses. Kostja keeldus lepinguga võetud kohustuse täitmisest põhjusel, et ta ei ole eluruumide erastamise seadusest tulenevalt eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tsiviilkoodeksi § 174 kohaselt ei saa tsiviilõigusliku tehinguga võetud kohustusest ühepoolselt põhjendamatult taganeda. Ei ole tõendatud, et kostjal oleksid esinenud temast mittesõltuvad takistused lepinguga võetud kohustuste täitmiseks. Ka juhul, kui lähtuda kostja poolt lepingu p-le 3.1 antud tõlgendusest, oli tal TsK § 184 kohaselt võimalik täita lepinguga võetud kohustus tsiviilõiguslike ostu-müügilepingute sõlmimisega.
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Ta leidis, et kõnealune kahju tekkis Tallinna linnal Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu.
4.Tallinna Linnakohtu 19. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli lepingu p 3.1 järgi ostja kohustatud erastama eluruumid huvitatud isikutele ostja omandatud vara hulka kuuluvates elamutes vastavalt eluruumide erastamise seadusele ning Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsusele. Tsiviilkoodeksi § 227 järgi kannab isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle mitte nõuetekohaselt, varalist vastutust ainult süü (tahtluse või ettevaatamatuse) olemasolul, välja arvatud seaduse või lepinguga ettenähtud juhul. Süü puudumist peab tõendama isik, kes on kohustist rikkunud. Linnakohus leidis, et kostja ei saanud lepingu p 3.1 selles toodud tingimustel täita. Tallinna Halduskohtu 26. septembri 2001. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsus õigusvastaseks osas, millega otsustati võõrandada AS-le Loo & Ko Tallinna linna kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis olevad eluruumid asukohaga Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b ning kohustati teda erastama eluruumid. Kohtuotsusega on tuvastatud, et eluruumide erastamise seaduse § 6 lg-st 2 tulenevalt oli eluruumide erastamisel munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses oli erastatav eluruum. Nende eluruumide erastamine toimus kohaliku omavalitsuse täitevorgani nõusolekul. Seega oli ME Osta Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Tulenevalt eluruumide erastamise seadusest oli kohalik omavalitsus
pädev otsustama, kas anda eluruumi erastamiseks nõusolek või mitte, kuid puudus seaduslik alus ehk volitusnorm ME Osta pädevuse ülekandmiseks eraõiguslikule juriidilisele isikule. Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsusega rahuldati T. Buklina, E. Kaili ja A. Valdre kaebused. Halduskohus leidis, et kaebuse esitajad olid eluruumi erastamise õigustatud subjektid EES § 4 p l tähenduses. Nad kaotasid Tallinna Linnavalitsuse õigusvastase haldusakti tõttu võimaluse erastada eluruumid. Vaidlust ei ole selle üle, et õigusvastaseks tunnistatud linnavalitsuse otsusega oli kaebajaile erastamisõiguse äravõtmise teel tekitatud kahju. Nimetatud kohtulahenditest tuleneb, et Tallinna linn kandis kulutusi oma õigusvastase haldusakti tõttu. Tallinna linna poolt avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju ei kuulu hüvitamisele kostja poolt, sest kostja ei põhjustanud ega saanud põhjustada Tallinna linna poolt õigusvastase haldusakti andmist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT III 2001, 33, 351) leiti, et juhul, kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti organi liikmelt seaduses sätestatud tingimustel. AS Loo & Ko ei olnud õigustatud ega kohustatud kortereid erastama eluruumide erastamise seaduses toodud alustel ja viisil, sest erastamine on avalik-õiguslik funktsioon, mida saab teostada üksnes haldusorgan või isik, kellele selline õigus või kohustus on seadusega antud. Samal põhjusel on alusetu hageja väide, et lepingupoolte tegelik tahe oli suunatud eluruumide omandiõiguse üleandmisele eluruumi üürivatele isikutele seaduses sätestatud korras. Lepingu p 3.1 sõlmimisel oli poolte tahe suunatud üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide võõrandamisele eluruumide erastamise seadusele võimalikult lähedastel tingimustel ning üürnikega vastava kokkuleppe saavutamise võimatuse korral üürnikele üürilepingu alusel kasutatavate korteritega samaväärsete korterite ostmisele. Nimetatud kohustust oli võimalik täita üksnes juhul, kui tehingu sõlmimine vastas üürniku tahtele. Kostja ei saanud kohustust täita temast mitteolenevatel põhjustel. Seejuures tegi ta kõik endast oleneva, et tagada kõigile üürnikele eluruumide võõrandamine. 30. detsembri 1997. a kirjaga nõustus Tallinna Linnavalitsus Magasini 32b ja Mustamäe tee 43 hoonete müügiga juhul, kui ostu-müügileping tagab hoonetes asuvate eluruumide erastamise. Magasini tn 32b suhtes sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingus lepiti kokku, et hoone ostja kohustuseks on erastada üürnikele korterid. Kõigi üürnikega, välja arvatud T. Buklina, õnnestus saavutada kokkulepe korterite asendamiseks samaväärsetega. Korterid ostis AS Buinco. Kostja ei rikkunud korterite võõrandamise kohustust, vaid kandis selle üle hoone ostjale Tallinna Linnavalitsuse teadmisel ja nõusolekul. Lepingu täitmisel lähtus kostja lepingu p 3.1 seadusega kooskõlas olevast tõlgendusest, leides, et lepingu mõtte kohaselt oli tema kohustatud tegema kõik võimaliku ja vajaliku lepinguga seatud eesmärgi täitmiseks. Tallinna linn on andnud nõuetekohase nõusoleku Magasini 32b asuva hoone võõrandamiseks V. Normetile.
5.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellandi arvates leidis linnakohus ebaõigesti, et kostja tegevus ei olnud põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega. Kui kostja oleks täitnud kõikide üürnike suhtes lepingu p-st 3.1 tulenevaid kohustusi, ei oleks üürnikud esitanud linna
vastu kahju hüvitamise nõuet. Kui T. Buklina ei soovinud oma kasutuses oleva korteri asendamist samaväärse teise korteriga, oleks kostja pidanud talle võõrandama tema kasutuses olnud eluruumi. Asjaolu, et lepinguga ei saa delegeerida avalik-õiguslikku kohustust, ei välista ega piira tsiviilõigusliku kokkuleppe sõlmimise võimalust, mis kohustab munitsipaalvara ostjat võõrandama teatud eluruumid nende eluruumide üürnikele eluruumide erastamise seadusega sarnastel tingimustel. Ka eluruumide erastamise seaduse järgi toimub eluruumide erastamine tsiviilõigusliku ostumüügilepinguga. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. oktoobri 2003. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et lepingu p 3.1 järgi oli kostja kohustuseks erastada eluruumide, neis elamutes elavatele üürnikele eluruumide erastamise seaduses toodud alustel ja korras ning et kostja ei täitnud seda kohustust. Tallinna Halduskohtu
1.märtsi 2000. a jõustunud otsusega on Tallinna linnalt välja mõistetud tekitatud kahjuna ja kohtukuludena kokku 1 333 368 krooni 95 senti. Kahju hüvitamise nõudes taotlesid kaebuse esitanud A. Valdre, T. Buklina ja E. Kail neile Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a õigusvastase otsusega tekitatud kahju hüvitamist. Nimetatud summa väljamaksmise tõttu tekkis Tallinna linnal varaline kahju. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu otsuse järeldustega, et kahju tekkis Tallinna Linnavolikogu õigusvastase haldusakti tõttu ning puudub alus kahju väljamõistmiseks regressi korras kostjalt. Linnakohus leidis põhjendatult, et kostja ei saanud endale võetud kohustust täita temast mitteolenevatel põhjustel. Lepingu p-s 3.1 kokkulepitu oli võimatu tingimus TsÜS § 108 lg 3 mõttes. Kostja on üritanud lepingulist kohustust eluruumide võõrandamise osas täita. Lepingu p 3.1 täitmise võimatuse korral tulnuks pooltel kokku leppida, millistel tingimustel tuleb kostjal eluruumid üürnikele müüa. Toimikust ei nähtu, et seda oleks tehtud. Kui hagejal tekkis lepingu sõlmimise tagajärjel kahju lepingu p 3.1 täitmise võimatuse tõttu ning kostja säästis selle tulemusel raha madalama ostuhinna tõttu, siis võiks kõne alla tulla vastava nõude esitamine. Antud juhul selliseid asjaolusid esitatud ei ole.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kassatsioonkaebuses leidis hageja, et ringkonnakohus on otsuse tegemisel ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning oluliselt rikkunud protsessiõiguse norme.
8.Õige on kohtute järeldus, et kolmandate isikute ees kannab eluruumide erastamata jätmise eest vastutust Tallinna linn kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Hageja ei nõustu aga ringkonnakohtu seisukohaga, et lepingu p 3.1 osas oli tegemist lepinguga kolmanda isiku kasuks TsK § 172 lg 1 mõttes, mille puhul võib lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik kui kolmas isik. Asjaolu, et kohustuse peab seaduse kohaselt täitma Tallinna linn, ei välista Tallinna linna ja kolmandate isikute vahelisi kokkuleppeid kohustuse täitmise kohta kolmandate isikute poolt ning viimaste vastutust lepingu täitmata jätmise korral.
9.Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Ringkonnakohus leidis, et lepingu p-s 3.1 oli sätestatud
võimatu tingimus, kuid leidis samas, et kostja üritas seda tingimust täita. Arusaamatuks jääb, miks ei tekkinud kostjal kohtu arvates lepingu p-st 3.1 seaduslikke ja täidetavaid kohustusi. Kostjal olid lepingu p-st 3.1 tulenevad kohustused, sõltumata igasugustest tulevikus tekkivatest asjaoludest. Pooled ei ole ka tuginenud asjaolule, et lepingu p 3.1 oleks tühine vastuolu tõttu seadusega. Asjaolu, et lepingu alusel ei saa delegeerida avalik-õiguslikku kohustust, ei välista tsiviilõiguslikku kokkulepet, mis kohustab munitsipaalvara ostjat võõrandama teatud eluruumid nende eluruumide üürnikele eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel. Nii on lepingut mõistnud ka kostja.
10.Lepingu p 3.1 kehtivusele viitab ka asjaolu, et lepingu alusel läks kostjale üle Mustamäe tee 43 ja Magasini 32b eluruumide omandiõigus. Kuna need eluruumid olid erastamise objektiks, ei oleks nende eluruumide omandiõigus saanud üle minna kellelegi teisele kui eluruumide erastamise õigustatud subjektile. Ka juhul, kui lepingu p 3.1 oleks tühine, säiliks hagejal kahju hüvitamise nõue lepingu objektiks olnud eluruumide väärtuse ulatuses.
11.Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et pooltel tulnuks kokku leppida, millistel tingimustel tuleb eluruumid üürnikele müüa. Lepingu p-st 3.1 tulenes, et eluruumid tuli müüa üürnikele eluruumide erastamise seaduses sätestatud tingimustel. Kostja õigusvastane käitumine on tõendatud asjaoluga, et eluruumid jäid üürnikele võõrandamata. Kostja ei ole tõendanud, et ta soovis eluruume üürnikele võõrandada eluruumide erastamise seadusest tulenevatel tingimustel, kuid eluruumi üürnikud keeldusid sellest või oli see võimatu muudel objektiivsetel põhjustel.
12.Ka on üheselt tuvastatav põhjuslik seos kostja poolt kohustuste täitmata jätmise ja hagejale tekkinud kahjude vahel. Kui kostja oleks eluruumid üürnikele võõrandanud, ei oleks halduskohus üürnikele kahjuhüvitist välja mõistnud.
13.Hageja osundas apellatsioonkaebuses tunnistaja AS Buinco endise juhatuse liikme Kaarel Kõrmi ütlusele, millest nähtus, et T. Buklina soovis, et tema kasutatav Mustamäe tee 43 korter nr 3 võõrandataks eluruumide erastamise seaduses sätestatuga sarnastel tingimustel. Ringkonnakohus ei vastanud sellele apellatsioonkaebuse väitele.
14.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle muutmiseks. Kohus leidis õigesti, et kostja ei olnud erastamise kohustatud subjekt ega olnud kohustatud ning õigustatud kortereid erastama. Kostjal ei olnud võimalik täita lepingu p-s 3.1 sätestatud eluruumi erastamise kohustust. Kostja tegevus ei olnud põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega ning hageja kandis kahju Tallinna Linnavolikogu seadusevastase haldusakti tõttu. Ringkonnakohus ei pidanud TsMS § 330 lg 5 kohaselt andma hinnangut apellatsioonkaebuse väitele tunnistaja ütluste kohta, kuna jättis esimese astme kohtu otsuse muutmata.
15.Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja esitas kohtukulude nimekirja, mille järgi kulus õigusabile Riigikohtus 25 665 krooni. Kostja esindaja kohtukulude nimekirja järgi kulus kostja õigusabikuludeks Riigikohtus 5250 krooni.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
16.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
17.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 330 lg 4 kohaselt tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 330 lg 6 kohustab ringkonnakohut vastama apellatsioonkaebuse kõigile põhjendustele. Ringkonnakohus on jätnud kindlaks tegemata lepingu punkti 3.1 sisu, s.o poolte ühise tahte, jättes selles osas hindamata apellandi väited.
18.Lepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 64 lg 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Sellest tulenevalt oleksid kohtud pidanud kindlaks tegema, milline oli poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel. Kui pole üheselt selge poolte ühine tahe, siis tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 64 lg 2 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel eeldada poolte soovi luua kehtiv lepinguline suhe ning eelistada tõlgendust, mille kohaselt jääb leping kehtima võimalikult suures ulatuses.
19.Asjas on oluline kindlaks teha, missugustel tingimustel pidi kostja lepingu p 3.1 kohaselt üürnikele kortereid müüma. Pole vaidlust selle üle, et kostja ei saanud kõnealuseid kortereid erastada eluruumide erastamise seaduse alusel. See aga ei välista võimalust, et kostja võttis endale kohustuse müüa korterid üürnikele sellistel tingimustel, et üürnike jaoks poleks sisulist erinevust selles, kas nad erastavad korterid eluruumide erastamise kohustatud subjektilt või ostavad kostjalt. Ringkonnakohus on jätnud andmata hinnangu hageja väitele, et kostja oleks saanud lepingu p-s 3.1 sätestatud kohustust täita üürnikega tsiviilõiguslikke ostu-müügilepinguid sõlmides, tagades neile korteri ostmisel samasugused tingimused, nagu on sätestatud eluruumide erastamise seaduses. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus otsuses põhjendama oma seisukohta lepingu p 3.1 tõlgendamise osas. Muuhulgas tuleks anda hinnang sellele, mida pidasid pooled mõistlikult võttes silmas lepingus sätestatud "erastamise" all. Alles pärast lepingu p 3.1 sisu kindlakstegemist saab hinnata, kas kostja täitis selle punkti osas lepingut ning kas ta oli lepingu rikkumises süüdi.
20.See, et kostja ei põhjustanud õigusvastase haldusakti andmist, ei välista iseenesest seda, et kostja võis hagejale kahju tekitada lepingu rikkumisega. Hagejal esineva kahju ja lepingu p 3.1 väidetava rikkumise vahel puudub põhjuslik seos juhul, kui kostja poolt lepingu p 3.1 hageja nõutud viisil täitmine poleks ära hoidnud hagejal hüvitise maksmise kohustuse tekkimise eluruume erastada soovinud üürnikele.
21.Ringkonnakohus jõudis esitatud asjaolusid hinnates järeldusele, et kostja ei saanud lepinguga võetud kohustust täita temast mitteolenevatel põhjustel, kuna tegemist oli võimatu tingimusega. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 88 lg 1 sätestas, et võimatu on tingimus, mille kohta tehingu
tegemise ajal on teada, et ta kindlasti ei saabu. Sama paragrahvi lõige 2 sätestas, et kui pooled seadsid tehinguga kindlaksmääratud õiguste või kohustuste tekkimise sõltuvusse võimatust tingimusest, on tehing tühine. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 229 lg 2 kohaselt ei või kohus asjas, mis ei riiva avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Kumbki pooltest ei ole tuginenud asjaolule, et tegemist oleks olnud võimatu tingimusega, mille kohta oli tehingu tegemise ajal teada, et ta kindlasti ei saabu. Ka kostja kinnitas, et ta soovis lepingu p 3.1 täita, kuid osa üürnikke ei olnud nõus tema pakutud tingimustega. Seega on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et pooled leppisid kokku võimatus lepingutingimuses. Kuna pooled ei vaidle lepingu kehtivuse üle, siis ei tõusetunud küsimust, kas leping oli TsÜS § 88 lg 2 kohaselt tühine või mitte.
22.Kolleegium juhib tähelepanu veel sellele, et lepingulist kohustust rikkunud pool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või tekkis see raske hooletuse tagajärjel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-02, RT III 2002, 22, 258 ja 19. märtsi 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-03, RT III 2003, 7, 78).
23.Kolleegium märgib, et eespool nimetatud Tallinna Halduskohtu 1. märtsi 2002. a otsus saab käesolevas asjas olla vaid üheks tõendiks TsMS § 90 lg 1 järgi.
24.Poolte kassatsiooniastmes kantud kohtukulude hüvitamise otsustab asja uuesti läbivaatav kohus sõltuvalt asja lahendamise tulemustest. A. Kull, L. Laarmaa, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.