Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-24-04 Otsuse kuupäev Tartu, 9. märts 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu Kohtuasi OÜ PVMP-Ex hagi AS Svejo Carpets (likvideerimisel) vastu 880 000 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. oktoobri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1001/2003 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ PVMP-Ex kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 9. veebruar 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja esindaja vandeadvokaat Aivar Raudsik ja kostja esindaja vandeadvokaat Andres Hallmägi. Resolutsioon
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. oktoobri 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Tühistada Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega kohaldatud hagi tagamine ja vabastada arestist AS Svejo Carpets (likvideerimisel, registrikood 10285481) arveldusarve Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Ringkonnakohtu otsuse järgi olid Haapsalus Turu 11 asuva kinnistu kaasomanikeks OÜ PVMP-Ex (2/3 mõttelist osa) ja AS Svejo Carpets (1/3 mõttelist osa). Kinnistul asub kolmekordne tootmishoone. Selle hoone esimest korrust kasutas AS Svejo Carpets ja ülejäänud osi OÜ PVMP-Ex oma tootmistegevuseks. 17. juulil 2002. a müüs AS Svejo Carpets 1/3 mõttelist osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega 1 600 000 krooni eest AS-le Narma LV. Sama lepinguga lepiti kokku AS Narma LV ja AS Eesti Ühispank vahelise laenulepingu täitmise tagamiseks hüpoteegi seadmine AS Eesti Ühispank kasuks 1/3 mõttelisele osale kinnistust hüpoteegisummaga 700 000 krooni. OÜ PVMP-Ex esitas 27. augustil 2002. a müüjale ostueesõiguse teostamise avalduse ja
4.septembril 2002. a sõlmisid OÜ PVMP-Ex ning AS Svejo Carpets vaidlusaluse kinnistu 1/3 mõttelise
osa
kohta
asjaõiguslepingu.
OÜ
PVMP-Ex
kandis
tehingut
tõestava
notari
deposiitkontole 1 600 000 krooni.
8.oktoobril 2002. a esitas OÜ PVMP-Ex AS-le Svejo Carpets avalduse ostetud kinnistu hinna alandamiseks 720 000 kroonini, mis hageja arvates on mõistlik ja turuväärtusele vastav hind. Müüja hinna alandamisega ei nõustunud ja OÜ PVMP-Ex esitas 10. jaanuaril 2003. a hagi AS Svejo Carpets vastu ülemäära tasutud 880 000 krooni saamiseks. Hageja leidis, et TsÜS § 59 kohaselt on majandustegevuses kasutatava kinnisasja päraldisteks muuhulgas ka sellel asuvad masinad, seadmed ja tööriistad, mis on vajalikud korrapäraseks majandustegevuseks kinnisasjal. Hinnakokkulepe on tühine, sest see on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Kostja, olles hinnanud oma varade väärtuseks 1 650 000 krooni, otsustas võõrandada AS-le Narma LV eraldi kinnis- ja vallasvara. Vallasvara võõrandati 1. juulil 2002 hinnaga 50 000 krooni, mis ei ole vallasvara koosseisu arvestades mõistlik hind. Kostja on kunstlikult tõstnud hagejaga kaasomandis oleva kinnisvara hinda, millele laieneb hageja ostueesõigus, alandades samal ajal vallasvara hinda. Selle eesmärgiks oli hageja ostueesõiguse takistamine ja hagejale kahju tekitamine. Hinna määramisel
tuleb järgida mõistlikkuse põhimõtet (VÕS § 28). Hea usu põhimõttele ei vasta ning mõistlikuks ei saa pidada hinda, mis ületab kahekordselt asja kohaliku keskmise müügihinna.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. VÕS § 244 lg 1 kohaselt ei või ostueesõiguslane kõrvale kalduda müügilepingu tingimustest. Kuna hageja ei ole vaidlustanud esialgse ostu-müügilepingu tingimusi, siis puudub hagejal võimalus nõuda poolte vahel kokkulepitud hinna muutmist. Asja müümist selle harilikust väärtusest kõrgema hinnaga ei saa pidada hea usu põhimõtte vastaseks.
3.Lääne Maakohtu 2. mai 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Sellest, et kostja müüs talle kuulunud vallasvara eraldi kinnisasjast, ei saa järeldada, et ta käitus hea usu põhimõtte vastaselt. Esialgse müügilepingu pooltel ei olnud pretensioone müügihinna suhtes. Ostueesõiguse kasutamine oli hageja õigus, mitte kohustus. Hagejal oli võimalus ostueesõigusest loobuda, kui ta pidas hinda ebamõistlikult suureks ja selle tasumist endale kahjulikuks. Ostueesõiguse kasutamine ei tohi põhjustada müüjale lepingujärgse ostuhinna vähenemist tema tahte vastaselt. TsÜS § 65 ning VÕS § 208 lg 1 järgi tuleb ostjal müügilepingu järgi tasuda eseme ostuhind, mitte harilik väärtus. Maakohus tuvastas, et kostja tahe oma vara müümisel ja AS Narma LV tahe selle omandamisel hõlmas ka senise tootmise jätkamist ja kolmandate isikute ees võetud kohustuste täitmist. Arvestades kinnistu müügilepingu eesmärki ja sõlmimise asjaolusid, tuleb kokkulepitud hinda käsitleda koos ettevõtlussituatsiooniga, milles lepingupooled asusid. Hageja ei saa mõistlikult eeldada ega nõuda, et kostja oleks pidanud loobuma oma seaduslikest, majanduslikult ja sotsiaalselt põhjendatud eesmärkidest ning eelistama ostueesõigust kasutava omandaja huvi. Hageja nõue on vastuolus põhiseadusliku ettevõtlusvabaduse ja omandi vaba käsutamise põhimõttega.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Kaasomanikul on seaduslik õigus eeldada, et tehingutes, mis puudutavad tema varalisi huve ja seaduslikke õigusi, lähtutakse hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetest ning et ka tehingu hind kujuneb ausalt, hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid arvestades. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus muutis 28. oktoobri 2003. a otsusega maakohtu otsuse põhjendusi. Muus osas jäeti maakohtu otsus muutmata. Poolte vahel on vaidlus selle üle, milline on kinnistu 1/3 mõttelise osa mõistlik ja turuväärtusele vastav hind, millise hinnaga tuli kinnistu mõtteline osa müüa, missugune oli 1. juulil 2002. a sõlmitud lepingu järgi müüdud vallasvara tegelik hind, kas kostja oleks pidanud vallasvara üle andma hagejale kinnistu mõttelise osa päraldisena ja kas vallasvara kinnistust eraldi müües tegutses kostja hea usu põhimõtte vastaselt. VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut. Hageja omandas ostueesõiguse teostamise avalduse alusel samad õigused ja kohustused, millised olid AS-l Narma LV 17. juulil 2002. a sõlmitud müügilepingu järgi. Vallasvara müügileping sõlmiti enne kinnistu mõttelise osa müüki ja selle lepingu tingimused kehtivad kostja ja AS Narma LV suhetes ka praegu. Vallasvara üleandmine toimus müügilepingu sõlmimise päeval 1. juulil 2002. a. Lepingupooltel oli VÕS § 28 lg 1 alusel õigus määrata
ostuhinnaks 50 000 krooni, olenemata sellest, kas keegi teine peab sellist hinda madalaks. Otsuse müüa vallasvara 50 000 krooni eest tegi kostja nõukogu. Tunnistaja B. Östmargi ütlustest ilmneb, et vallasvara hinna määramisel arvestati masinate vanust, tooraine realiseerimise raskusi ja vajadust täita sõlmitud lepinguid. Vallasvara omandi üleandmisega lakkas see TsÜS § 61 järgi olemast kinnisasja päraldis. Hageja esitas VÕS §-de 6, 7 ja 112 alusel hagi lepingu järgi ülemäära tasutud hinna tagasisaamiseks. Kinnistu mõttelise osa müügiobjektiks on 1/3 mõttelist osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingus ei ole määratletud, mis on kinnistu osad ja päraldised. Põhjendatud on kostja väide, et hageja oli enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist teadlik, et 17. juuli 2002. a lepinguga ei müüdud vallasvara. Seda kinnitavad asjas olevad dokumentaalsed tõendid. Asjast ei nähtu, et kostja oleks toiminud hea usu põhimõtte vastaselt. Seadus ei keela müügilepingu pooli leppima kokku müügihinnas teisiti, kui selle määrab kinnisvarahindaja. Kui pooled peavad hinda mõistlikuks ja selles kokku lepivad, on nad toiminud kooskõlas seadusega. Hageja oli huvitatud kinnistu 1/3 mõttelise osa ostmisest ja tal oli võimalik otsustada, kas see osta ostueesõigust kasutades sama hinnaga, kui tegi seda AS Narma LV või mitte. Hageja ei käitu hea usu põhimõtte kohaselt, nõudes kostjalt tagasi osa summast, mille ta kinnistu mõttelise osa eest ostueesõigust kasutades tasus. Sellise nõude rahuldamisel jääks kostja ilma 880 000 kroonist, mida kostjal oli õigus AS-lt Narma LV lepingu järgi saada, kui hageja ei oleks ostueesõigust kasutanud. VÕS § 112 kohaldamiseks pole alust, sest hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks oma lepingulisi kohustusi mittekohaselt täitnud. Kui hageja eksis või teda peteti lepingu sõlmimisel või esinevad muud lepingu lõpetamise alused, on tal võimalik leping seaduses ettenähtud korras lõpetada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus rikkunud TsMS §-st 95 tulenevat tõendite igakülgse hindamise kohustust. Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud kõrvale tõendid, mis kinnitavad kostja käitumise pahausksust. Analüüsitud pole asjaolusid, mis tingisid harilikust väärtusest ülisuure erinevusega vallas- ja kinnisvara hinnad. Kostja on hea usu põhimõtte vastaselt määranud hagejaga kaasomandis oleva kinnisvara müügihinna harilikust väärtusest 880 000 krooni võrra kõrgemaks, alandades samaaegselt harilikust väärtusest olulisest madalamaks vallasvara müügihinda. Hindade taolist ebamõistlikku erinevust harilikust väärtusest saab põhjendada üksnes kostja sooviga takistada kaasomanikul ostueesõiguse kasutamist. Kostja selline käitumine ei ole hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega kooskõlas. Lepinguvabadus ei ole absoluutne. See on piiratud hea usu ning õigluse põhimõtetega. Õigusi ei tohi kasutada sel moel, et sellega kaasneb teise isiku kahjustamine. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust (VÕS § 6, 7; TsÜS § 138) leides, et kostja on turuhinnast ülioluliselt erinevaid ning üksnes kaasomanikust hageja suhtes kahjulikult mõjuvaid hindu määrates toiminud heas usus ning mõistlikult. Hinna alandamise nõue kui hagejale kuuluv õiguskaitsevahend on kasutatav ka ostueesõiguse teostamisel. Ringkonnakohus on ebaõigesti leidnud,
et ostueesõiguse kasutamine välistab hilisema hinna alandamise nõudeõiguse ning hinna alandamise nõue ei tulene VÕS §-st 112. Otsuses pole põhjendatud, millest tulenevalt pidi hagejale olema selge, et notariaalse müügilepingu esemeks ei olnud vallasvara, kuigi lepingu järgi oli lepingu esemeks 1/3 mõttelist osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega.
7.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Hageja nõue muuta ühepoolselt asja hinda on vastuolus õiguse üldpõhimõtetega. Hageja avaldas tahet sõlmida leping esialgse ostja ja müüja vahel kokku lepitud hinnaga. Lepingu sõlmimise tahteavaldus, mille kohaselt ostueesõiguslane on nõus sõlmima lepingu esialgse lepinguga samadel tingimustel, ei ole tagasivõetav. Sellises olukorras esitatud hinna alandamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 244 lg 1 sätestab, et ostueesõiguslane ei või ostueesõigust teostades kõrvale kalduda esialgse müügilepingu tingimustest.
8.Hageja taotluse alusel arestiti Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega hagi tagamiseks AS Svejo Carpets (likvideerimisel) arveldusarve Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses.
9.Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuse seisukohtade juurde, kostja esindaja palus aga jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.
10.20. veebruaril 2004. a esitas AS Svejo Carpets (likvideerimisel) Riigikohtule taotluse tühistada Lääne Maakohtu 13. jaanuari 2003. a määrusega seatud hagi tagamine: AS Svejo Carpets (likvideerimisel) arveldusarve arestimine Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses. Taotluse põhjenduste kohaselt on pärast Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega hagi tagamist kostja arveldusarve arestitud kokku 1 760 000 krooni ulatuses.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus kohaldas õigesti võlaõigusseaduse sätteid ega ole rikkunud protsessiõiguse norme.
12.Vaidluse esemeks on hinna alandamise nõue kinnisasja mõttelise osa ostueesõiguse teostamise korral. Kostja AS Svejo Carpets müüs 17. juulil 2002. a 1/3 mõttelist osa Haapsalu Turu 11 asuvast kinnistust 1 600 000 krooni eest AS-le Narma LV. Hageja OÜ PVMP-Ex esitas kinnistu kaasomanikuna 27. augustil 2002. a müüjale ostueesõiguse teostamise avalduse. 4. septembril 2002. a sõlmiti hageja ja kostja vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel asjaõigusleping, mille punkti 1.1 järgi oli lepingu esemeks 1/3 mõttelist osa Haapsalu linnas Turu 11 asuvast kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega. Enne selle lepingu sõlmimist oli hageja kandnud ostuhinna notarikontole. Hageja soovib kinnisasja ostuhinna alandamist 880 000 krooni võrra. Hageja leiab, et asja eest tasutud hind ei olnud mõistlik ega vastanud hea usu põhimõttele, sest see ületas kahekordselt asja kohaliku müügihinna. Hageja peab kinnisvarahindaja akti alusel vaidlusaluse kinnistu 1/3 mõttelise osa mõistlikuks ja turuväärtusele vastavaks hinnaks 720 000 krooni.
13.17. juulil 2002. a kehtinud AÕS § 73 lg 2 sätestas, et kinnisasja mõttelise osa võõrandamisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel võõrandatava mõttelise osa ostueesõigus. Kohtud on vaidluse lahendamisel õigesti lähtunud VÕS § 244 lõikest 1.
Selle sätte kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega oli pärast ostueesõiguse teostamist hageja kohustatud Haapsalu linnas Turu 11 asuva kinnistu 1/3 mõttelise osa eest tasuma kostjale 1 600 000 krooni juba tema ja kostja vahel sõlmituks loetud müügilepingu järgi.
14.Ringkonnakohus on põhjendatult jätnud kohaldamata VÕS § 112. Selle paragrahvi järgi on lubatud hinna alandamine kohustuse mittekohase täitmise korral. Asjas pole tuvastatud, et kostja lepinguliste kohustuste täitmine poleks olnud kohane. Kassatsioonkaebuses on ekslikult märgitud, et ringkonnakohus on leidnud, et ostueesõiguse kasutamine välistab hilisema hinna alandamise nõudeõiguse ning hinna alandamise nõue ei tulene VÕS §-st 112. Apellatsioonikohtu otsuses pole sellist seisukohta avaldatud. Apellatsioonikohus leidis, et VÕS § 112 kuulub kohaldamisele kohustuse mittekohase täitmise korral. Ringkonnakohus pole välistanud pärast ostueesõiguse kasutamist ostueesõigust omava isiku õigust alandada hinda, kui müüja ei täida oma kohustusi kohaselt.
15.Ringkonnakohus on otsuses põhjendanud, miks ta leiab, et kinnistu müügilepingu esemeks ei olnud vallasvara, mis 1. juuli 2002. a ostu-müügilepingu alusel anti üle AS-le Narma LV. Samuti on kohtuotsuses märgitud, millistele tõenditele tuginedes on kohus teinud järelduse selle kohta, et hageja teadis juba enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist, et 17. juuli 2002. a lepinguga ei müüdud vallasvara, kuigi lepingu järgi oli lepingu esemeks 1/3 mõttelist osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega.
16.Hageja leiab iseenesest õigesti, et lepinguvabadus ei ole absoluutne ja arvestada tuleb hea usu ning õigluse põhimõtetega. Kolleegium ei soostu aga hageja seisukohaga, et asja eest tasutud hind ei vasta hea usu põhimõttele, kui see on asja kohalikust müügihinnast oluliselt kõrgem. Tsiviilseaduse mõtte kohaselt ei saa hea usu põhimõtte vastaseks lugeda ostuhinna mittevastavust müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale). VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind.
17.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõige keelab õiguste teostamise selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuses väidetuga, et ringkonnakohus on rikkunud tõendite igakülgse uurimise kohustust. Ringkonnakohus on tõendeid seaduse nõuete kohaselt hinnates leidnud, et kostja ei käitunud kinnistu osa müümisel hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja müüs mõttelise osa kinnistust AS-le Narma LV viimasega kokku lepitud hinnaga ja hageja sai vabalt otsustada, kas ta omandab ostueesõigust kasutades müügilepingu eseme AS-ga Narma LV samadel tingimustel või mitte. Ostuhinna tasumine on VÕS § 208 lg 1 järgi müügilepingus ostja põhikohustuseks. Ostueesõigusega müügi korral võib VÕS § 246 lg 2 kohaselt ostueesõigust omav isik vabaneda kõrvalkohustuse täitmisest, kui ostjal on lepingust tulenev
kõrvalkohustus, mis ei ole rahaliselt hinnatav ja mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma, kui võib eeldada, et müüja ja ostja ei oleks kõrvalkohustuses kokku leppinud, kui ostueesõigust ei oleks olnud.
18.Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kaasomanik, kes teostab kinnisasja mõttelise osa suhtes AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust, võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda kinnisasja mõttelise osa müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu. Kinnisasja mõttelise osa müügileping võib olla näilik selle tõttu, et pooled varjasid tegelikku ostuhinda. Juhul, kui varjatud tehing kehtib, on ostueesõigust omaval isikul õigus nõuda, et temaga loetakse müügileping sõlmituks nendel tingimustel, milles müüja ja ostja tegelikult kokku leppisid.
19.AS Svejo Carpets (likvideerimisel) taotlus Lääne Maakohtu 13. jaanuari 2003. a määrusega kohaldatud hagi tagamise tühistamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest see on juba tühistatud Lääne Maakohtu 2. mai 2003. a otsusega. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. oktoobri 2003. a otsusega jäeti maakohtu otsus selles osas muutmata.
20.Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata ja apellatsioonikohtu otsus muutmata, tuleb tühistada Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega kohaldatud hagi tagamine ja vabastada arestist kostja arveldusarve Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses. A. Kull, L. Laarmaa, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.