Kohtulahend

Tallinna Linnavalitsuse 11. detsembri 1995. a korraldusega otsustati elamu kompenseerimine. Seda korraldust seaduses ettenähtud tähtaja jooksul ei vaidlustatud. Tähtsust ei oma Tallinna Linnavalitsuse 28. veebruari 1997. a korraldus, millega veelkord otsustati jätta hagejate taotlus elamu tagastamiseks rahuldamata ja tunnistati kehtetuks 11. detsembri 1995. a korraldus. Seetõttu pole tähtsust ka selle korralduse hilisemal seadusevastaseks tunnistamisel. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus muutis linnakohtu otsust põhjenduste osas. Hagejatel pole õigust vaidlustada ostu-müügilepinguid ja asjaõiguslikke kokkuleppeid, mille pooleks nad ei ole. AÕS §-s 95 sätestatud tingimustel on võimalik vallasasja omandamine ka isikult, kes ei ole õigustatud omandit üle andma. Seda, kas O. Grigort"uk ja G. Tsipris on saanud vaidlusaluse korteri omanikuks, saab otsustada asjaõiguslikus vaidluses. Asjaõiguslikku hagi pole esitatud. Vaidlusalune erastamisleping ei ole vastuolus ORAS § 18 lõikega 1. Sellest sättest tulenevad keelud kehtisid omandireformi objektiks oleva vara suhtes. Hagejad väitsid aga, et nemad olid saanud üleandmisega vara omanikeks. Kui omandiõigus oli hagejatele üle läinud, lakkas tagastatud vara olemast omandireformi objektiks ning sellest tulenevalt ei kehtinud selle vara suhtes enam ka osutatud säte. Hagejad saavad esitada hagi omandi kaitseks asjaõigusseaduse omandi kaitse sätete kohaselt. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Isikul, kelle subjektiivseid tsiviilõigusi vaidlustatud tehing rikub, on õigus nõuda tehingu tühisuse tunnustamist seadusevastasuse motiivil, olgugi et ta ei ole vaidlustatud tehingu pool. Ringkonnakohus rikkus poolte võistlevuse põhimõtet (TsMS § 299 lg 2), rajades otsuse põhjendustele, mida apellatsioonimenetluses ei esitatud. Omandireformi reguleerivate õigusaktide kohaselt tekib õigustatud subjektidel tagastatud elamule omandiõigus selle registreerimisest hooneregistris. Kuna hagejad ei nõua kohustise täitmist, vaid üksnes tehingute tühisuse tunnustamist, ei ole tegemist kohustisõigusliku, vaid asjaõigusliku nõudega ehk negatoorhagiga. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et hagejad ei ole esitanud asjaõiguslikke nõudeid. Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti ORAS § 18 lg 1 sätteid. Selle sätte mõte oli keelata õigusvastaselt võõrandatud varaga tehingud vara tagastamise üle toimuva kohtuvaidluse ajaks. Vaidlustatud tehingute tegemise ajal kestsid halduskohtuvaidlused vara tagastamise korralduse ja selle korralduse tühistamise seaduslikkuse üle. III. Vastused kassatsioonkaebusele Kostja O. Grigort"uk peab kirjalikus vastuses kassatsioonkaebust põhjendamatuks. Kostja arvates tulnuks hagejatel esitada asjaõiguslik hagi. Kostja G. Tsipris vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus ei rikkunud TsMS §-s 229 sätestatut. Varasemas menetluses esitas kostja asjaolud, millele ringkonnakohus oma otsuse rajas. Ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme. Põhjendamatu on hagejate seisukoht, et tehingu tühisuse tunnustamise nõue on asjaõiguslik. ORAS § 18 lg 1 ei kuulu kohaldamisele, kui omandireformi objektiks olev vara on õigustatud subjektile juba tagastatud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil leidis hagejate esindaja, et Riigikohus saab teha ise uue otsuse. Ka leidis esindaja, et ringkonnakohus pole protsessiõiguse norme rikkunud ning hagejad asjaõiguslikku nõuet esitanud. Korteri erastamisel rikuti eluruumide erastamise seadust, mistõttu 13. juuni 1997. a leping on tühine. Tühine on ka 23. septembri 1997. a leping. G. Tsipris pidi olema kursis sellega, et talle müüakse võõrast vara. Kostjatelt palus esindaja välja mõista hagejate õigusabikulu Riigikohtus V. Luigele 4000 krooni ja E. Luigele 4000 krooni. Kostja G. Tsiprise esindaja leidis, et G. Tsiprise vastu tuleb esitada asjaõiguslik hagi. Tehingu kehtetuse vaidlusse ei puutu see, kas G. Tsipris teadis, et müüja pole korteri omanik. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Tühistatud osas saab kolleegium teha uue otsuse asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata. Hagi Tallinnas Komeedi 10 korter 10 eluruumile 13. juunil 1997. a sõlmitud omandiõiguse üleandmise kokkuleppe (asjaõiguslepingu) tühisuse tunnustamiseks on kohus jätnud ebaõigesti rahuldamata. Samaaegselt sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamise hagi on rahuldamata jäetud õigesti. Samuti on õigesti rahuldamata jäetud hagi 23. septembri 1997. a ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks. Tulenevalt TsÜS § 111 lg-st 1 ja § 112 lg-st 2 ning TsMS § 4 lg-st 1 saab kohus tunnustada selle isiku õigust, kelle tsiviilõigust on rikutud. Kuna hagejad ei ole 13. juuni 1997. a ja 23. septembri 1997. a ostu-müügilepingute pooleks, siis ei tekita, muuda ega lõpeta need tehingud nende tsiviilõigusi ja kohustusi. Seega ei riku need ostu-müügilepingud hagejate õigusi ning nende tühisuse tunnustamise nõude rahuldamiseks pole alust. Hagejad esitasid asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamise hagi tuginedes asjaolule, et nad on tehingute objektiks olnud eluruumi omanikud. Omandi kaitse hagi esitamisel kuuluks lahendamisele ka asjaõiguslepingute kehtivuse küsimus. Järelikult esitasid hagejad tuvastushagi asjaolude suhtes, mis vaidluses omandiõiguse üle kuulub hagi alusesse. Seega oli hagejatel kui end vaidlusaluse eluruumi omanikeks pidavatel isikutel õigus küsida kohtu hinnangut asjaõiguslepingute kehtivuse kohta. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara tagastamine omandireformi aluste seaduses ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 48 järgi läheb omandiõigus üleantavale varale üldjuhul üle üleandmise akti allakirjutamise päevast, kui vara tagastamise korralduses või vara üleandmise aktis pole ette nähtud teisiti. Omandiõigus registreerimisele kuuluvale varale läheb üle selle vara vastavas korras registreerimise päevast. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asunud

vaidlusaluse eluruumi erastamise ajal selle omanikud. Eluruumide erastamise kohustatud subjekt sõlmis 13. juunil 1997. a Komeedi 10 korteri 10 eluruumi erastamiseks O. Grigort"ukiga ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingud sõlmiti eluruumi suhtes, mis EES § 3 lg 11 kohaselt polnud erastamise objekt, sest see oli tagastatud õigustatud subjektidele, kellel oli tekkinud eluruumile omandiõigus. Erastamise ostu"müügilepingu täitmiseks sõlmitud erastamisele mittekuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmise kokkulepe (asjaõigusleping) tuleb lugeda EES § 3 lg 11 sätestatu rikkumise tõttu TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühiseks. Samasugusele seisukohale on Riigikohtu tsiviilkolleegium asunud 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-195-01 ja 5. detsembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-130-01. Asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei tekkinud O. Grigort"ukil omandiõigust Komeedi 10 korter 10 eluruumile.

80 (kaheksakümmend) krooni. Välja mõista Olga Grigort"ukilt Enno Luige kasuks kulud tema esindaja osutatud õigusabi eest 3500 (kolm tuhat viissada) krooni ja riigilõiv 80 (kaheksakümmend) krooni ning Vello Luige kasuks tema esindaja osutatud õigusabi eest 3500 (kolm tuhat viissada) krooni ja riigilõiv 80 (kaheksakümmend) krooni. Tallinna linna ja Olga Grigort"ukki puudutavas osas kassatsioonkaebus rahuldada osalisest. George Tsiprist puudutavas osas jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Enno Luigele tagastada 11. juulil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja Vello Luigele 11. juulil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eriarvamusele jäi kolleegiumi liige A. Kull. J. Odar, H. Jõks, A. Kull A. Kulli eriarvamus Leian, et apellatsioonikohtu otsuse muutmine polnud vajalik. Olen seisukohal, et ringkonnakohus on ka 13. juuni 1997. a asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõude jätnud põhjendatult rahuldamata. Hagejad ei olnud vaidlustatud lepingute pooleks, kuid leidsid, et lepingud rikuvad nende omandiõigust, sest lepingute objektiks olnud eluruum kuulub neile. Seega tuleneb hagejate nõuete alus vaid asjaõigusest ning vastavalt AÕSRakS § 6 lg-le 1 saab nende nõudeid rahuldada, kui need on kooskõlas asjaõigusseaduse sätetega. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et hagejate nõuded asjaõigusseaduse sätetele ei vasta ja jätnud need rahuldamata. Omandiõigust kaitstakse asjaõigusseaduse sätete kohaselt. Ma ei pea õigeks isikute, kelle omandiõigust on rikutud, suunamist omandi kaitse hagi aluseks olevate asjaolude tuvastamise menetlemisele lahus omandiõiguse kaitse hagist. A. Kull

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.