3-2-1-37-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 10. mail 2000. a AS Mõigu Ehituskoondis hagi Heli Mõttuse vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil 10. aprillil 2000. a läbi H. Mõttuse kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/1076/99. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat V. Viilol, kostja H. Mõttus ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kägi. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Mõigu Ehituskoondis (EK) palus elamuseaduse (ES) § 46 lg 1 ja 54 lg 1 p 2 alusel lõpetada Heli Mõttusega Harju maakonnas Rae vallas Peetri külas Juhtme 25-4 korteri üürilepingu üürileandja nõusolekuta korteri allüürile andmise tõttu. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja kasutab eluruumi 14. maist 1986. a, mil see eraldati tema abikaasale, kes praegu elab eraldi. Kirjaliku üürilepingu sõlmimist elamu varasem valdaja ega selle õigusjärglasena hageja kunagi taotlenud ei ole. Kostja esitas hagejale avalduse korteri erastamiseks
Hageja leidis, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäid kostja ja tema esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palusid kaebuse rahuldada. Hageja esindaja leidis, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi rikkumise tõttu. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et hageja ei ole korteri Juhtme 25-4 üürileandjaks. Kohtud on tuvastanud, et korteri omanik ja üürileandja on hageja. Siinjuures ei oma tähtsust kirjaliku üürilepingu puudumine ja eluruumi kasutamise eest tasu - üüri - mittenõudmine. Kostja kasutab eluruumi 1986. aastast. Enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist 1. septembril 1994. a kehtinud TsK § 49 järgi tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine kaasa tehingu kehtetuse seaduses otseselt nimetatud juhtudel. Tsiviilkoodeks ja elamukoodeks eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmisel nimetatud tagajärge ei sätestanud. Samale seisukohale on asutud ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18. novembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-98. Ringkonnakohtu järeldus selles, et hageja erastamiskohutuse täitmata jätmine ei tee olematuks kostja ES § 46 lg 1 rikkumist - ilma üürileandja kirjaliku loata eluruumi üürile andmist - on iseenesest õige. Kolleegium ei saa aga nõustuda kohtu põhjendusega, et eluruumi erastamisega seonduvad asjaolud ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Kostja on vastuväidetes hagile ning ka apellatsioonkaebuses viidanud toimingutele, mida ta on väidetavalt teinud eluruumi erastamiseks enne selle allüürile andmist, samuti põhjustele, miks talle eluruumi ei ole erastatud. Neid kostja väiteid pidi kohus käsitlema tulenevalt TsÜS §-st 108. Osundatud paragrahvi järgi tuleb tsiviilõiguste teostamisel toimida heas usus ja õiguse teostamine pole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Eelneva tähelepanuta jätmise tõttu ei saa ringkonnakohtu otsust pidada seaduslikuks TsMS § 227 lg 1 järgi. Asja uuel läbivaatamisel tuleb neid kostja väiteid hinnata ja kaaluda, kas hageja õiguse teostamine pole vastuolus TsÜS §-s 108 sätestatuga. Kassatsiooniastmes kostja poolt kantud advokaadikulu 2300 krooni väljamõistmine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. novembri 1999. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Heli Mõttusele 25. novembril 1999. a tasutud kautsjon 625 (kuussada kakskümmend viis) krooni.
H. Jõks, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.