Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

Määrus ei ole edasikaevatav (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7, § 235 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Viimsi Vallavalitsus väljastas 20.05.2022 ehitusloa nr 2212271/18470.

3-25-4078 Viimsi Vallavalitsus 09.10.2025, et XXX kinnistule väljastati 20.05.2022 ehitusluba. Kaebajat ei ole ehitusloa otsustusprotsessi kaasatud. Lubatud ehitis on oma olemuselt tööstusliku kasutusega ärihoone (autoremonditöökoda) ning selle rajamine elamupiirkonda tekitab negatiivseid mõjusid, mida ei ole ehitusloa andmisel ja projekti koostamisel piisavalt hinnatud. Puuduvad mürauuringud, vibratsiooni- ja valgusreostuse hinnangud, liikluskoormuse analüüs ja lähipiirkonna kinnisvara väärtuse võimaliku languse hindamine.

Vastustaja palus jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Kaebaja ei ole ära näidanud esialgse õiguskaitse vajadust. Kaebaja väidetud ohud on hüpoteetilised. Ehitusloa kehtivuse peatamisega võivad tekkida kolmandale isikule ebamõistlikud kulutused. Kolmas isik on juba teinud ehitamisel olulisi kulutusi ja ehitusloa kehtivuse peatamine võib kaasa tuua ebaproportsionaalse majandusliku kahju kaebaja tõendamata subjektiivsete õiguste rikkumisega võrreldes. Ehitusloa kehtima jäämine kohtumenetluse ajaks ei muudaks kaebusega taotletava eesmärgi saavutamist võimatuks. Ka ehitise valmisehitamise korral peab kolmas isik arvestama, et tal ei teki usalduse kaitset (st õiguspärast ootust), et vaidlustatud ehitusluba hiljem ei tühistata. Ehitamisega jätkamine kohtumenetluse ajal toimub seega ehitusloa taotleja riisikol. Puudub alus järeldada, et garaaž-autotöökoja rajamine ja selle kasutamine toob kaasa heitgaaside ja müra olulise suurenemise, arvestades senist liiklusolukorda Randvere teel ning liiklusohutuse vähenemise mahus, mis ületab tiheasustusalale tavapärast piirväärtust, või 2(6)

3-25-4078 suuremat valgusreostust, kui see antud asukohas juba on. Esialgse õiguskaitse vajadus pole kõiki olulisi tegureid arvestades praegu ülekaalukas. Ühelt poolt on võimalik tõsiste tagajärgede ilmnemisel sätestada nõudeid ja tingimusi kasutusloale. Teisalt pole piisavalt tõsiste tagajärgede saabumise oht kaebuses esitatud asjaoludel ülekaalukalt tõenäoline. Õiguslikult pole selge, millal saaks ehitise kasutamisega kaasnev lisanduv valgus, võimalik müra vms, anda kohalikule omavalitsusele aluse ehitusloast keeldumiseks või millisest hetkest antud tiheasustuses tekib vajadus eelnevateks uuringuteks, nagu kaebaja on nõudnud. Kaebaja positsiooni nõrgestab ka asjaolu, et strateegiline otsus osaliselt ärihoone rajamiseks tehti juba detailplaneeringuga.

Kolmas isik palub jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Asjaolu, et ehitusloa alusel on alanud aktiivne ehitustegevus ning esineb oht, et ehitis valmib enne käesoleva kohtuvaidluse lõppu, ei anna alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Ehitusluba on õiguspärane ning selle tühistamiseks alused puuduvad. Taotluses ei ole esitatud põhjendusi ja tõendeid, et kaebaja õigused jäävad esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel kaitseta. Ehitis ei ohusta teiste inimeste elu, tervist, vara või keskkonda. Kui kohus peaks leidma, et ehitusluba on õigusvastane, siis ta tühistab selle. Samuti puudub alus keelata vastustajal esialgse õiguskaitse korras kasutusluba välja anda. Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, tuleb haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamist või muutmist. Seetõttu on kasutusloa andmise eelduseks see, et valminud ehitis vastab ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Seega on alusetud kaebaja väited sisuliselt õiguskaitseta jäämise kohta, kui ehitamist jätkatakse, sest kui ehitis tõesti ei vastaks ehitusloale, siis ei saaks see ka kasutusluba. Kui kohus järeldaks, et vaidlusalune ehitusluba on õiguspärane, põhjustaks selle kehtivuse peatamine kolmandale isikule suure majandusliku kahju ehitusmaterjali raisku minemise ja tööseisaku näol. See võib kaebajale kaasa tuua kahju hüvitamise kohtuvaidluse. Pooleliolev ehitis hakkab ilmastikutingimuste tõttu lagunema. Ehitusloa kehtivuse peatamiseks ei ole põhjust, kui ehitamine tekitab vaid ebamugavusi, mitte vara hävimise või kahjustamise ohu. Ettevõtlusvabadus võib olla kaalukas argument. Kaebaja taotluses märgitud väidetavad negatiivsed mõjud – müra, vibratsioon, liikluskoormuse kasv, valgusreostus ja keskkonnariskid – on kaebaja poolt välja mõeldud. Ehitustegevus naabruses kvalifitseerub pigem „ajutise ebamugavuse“ alla. XXX kinnistule ei ole enam planeeritud autoteenindust, vaid garaaž. Garaažis on 1 autokoht arvestatud eluruumi kasutajale ja ülejäänud kohti (ca 10) kasutatakse ärilisel eesmärgil, st üüritakse välja teistele äriühingutele autode garažeerimiseks. Sellega ei kaasne negatiivset mõju üle tee asuvale isikule. Teisele korrusele on planeeritud elamispind (korter), kodukontor ja laohooned. Elukeskkonna kvaliteet ei muutu mingil määral. Kaebaja on kaebuses ja taotluses seega lähtunud valedest faktilistest asjaoludest ning jõudnud ekslikele järeldustele. Garaažist, mis asub üle tee, ei tulene kaebajale mingisugust püsivat negatiivset mõju. Kaebaja ei ole kolmanda isiku piirinaaber. Seega ei ole tegemist ehitusseadustiku (EhS) § 44 lg 1 p-s 4 toodud olukorraga, kus esineks piirkonna elanikele oluline negatiivne mõju. Kuna kolmas isik planeerib ehitada garaaži, siis on muudatustest kavas valda teavitada ehitise valmimisel (EhS § 47 lg 1). Arhitekt on koostamas vastavat muudatusprojekti. Tegemist on väikese muudatusega, mille käigus ei muutu ehitise mõõtmed, fassaad või muu selline element, mis väliselt peaks häirima üle tee asuvat naabrit.

3-25-4078 Esialgse õiguskaitse taotlus lähtub kaebuse nõudest. Kuna kaebaja taotleb ehitusloa tühistamist, siis on kohane ja lubatav nõue peatada ehitusloa kehtivus. Kaebaja kui XXX kinnistu lähinaaber tulnuks kaasata naabruses asuvale krundile rajatava autoteenindustöökoja ehitusloa menetlusse (EhS § 42 lg 6; EhS eelnõu 555 SE seletuskiri; Riigikohtu 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 36). Isegi kui nõustuda, et XXX ja YYY kinnistute vahel on teemaa ja seetõttu ei saa kaebajat pidada XXX kinnistu vahetuks piirinaabriks, ei välista kitsa teemaa olemasolu kahe kinnistu vahel võimalike mõjutuste kandumist XXX krundilt üle tee asetsevale kinnistule. EhS § 42 lg 7 p-s 2 on sätestatud, et pädev asutus esitab ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 06.01.2026 määrus nr 3-25-4078, p 10). Küsimus ei ole hoone ehitamise aegses ebamugavuses kaebaja jaoks, vaid selles, kas vastustaja jättis kaebaja projekteerimistingimuste ja ehitusloa menetlusse õiguspäraselt kaasamata. Samuti ei ole praeguses menetlusfaasis üheselt selge, milliseid mõjutusi võib kaebaja kinnistule valmis ehitatud ja kasutusele võetud hoonest kanduda. On vaieldamatu, et praegu ehitatakse Viimsis elamurajooni hoonet, mille projekteerimistingimustesse on märgitud, et see on 58% äritootmishoone. See ei ole tavapärane, et elamurajoonis on garaaž 10–11 autokohaga. Garaažis või selle juures ei ole välistatud autode hooldus- või remonditööde teostamine. Seega ei saa välistada sellelt krundilt (hoonest) tavapärase autoteenindusega kaasnevaid mõjutusi naaberkinnistule (nt müra, valgusreostus, heitgaasid). Kolmas isik on pärast kaebuse esitamist selgitanud, et XXX kinnistule ei rajata autoteenindust. Nii projekteerimistingimustes kui ka ehitusloas on kajastatud, et kinnistule rajatakse autoteenindus (projekteerimistingimuste kohaselt: maasihtotstarve 75% ärimaa ja 25% elamumaa; hoone kasutamise otstarve äri/eluhoone). Kuniks need haldusaktid kehtivad, ei saa pidada tõendatuks kolmanda isiku väiteid, et autoteenindust ei rajata. Seda seisukohta ei väära ka kolmanda isiku väide, et vastav muudatus koos joonisega on ettevalmistamisel arhitekti juures. Hetkel kehtib ehitusluba, mis lubab kolmandal isikul ehitada XXX kinnistule autoteeninduse. Kokkuvõttes on kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus, kaebaja seisukohti ei ole haldusmenetluses küsitud ega nendega arvestatud. Kaebaja õigusi ei taga piisavalt efektiivselt võimalus seada kasutusloas piirangud valmis ehitatud hoone kasutamisele. Vaidlustatud ehitusloa õiguspärasus on vaieldav. Esialgsel hinnangul näeb kohus kaebusel arvestatavat perspektiivi. Vaidlustatud ehitusloa väljaandmine võis riivata kaebaja õigusi, mistõttu tulnuks kaebaja kaasata ehitusloa menetlusse (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p 3 ja § 40 lg 1). Ka vastustaja on seda möönnud 10.12.2025 vastuses (dtl 271). Tegemist on olulise menetlusveaga, mis võib olla ehitusloa tühistamise aluseks. Seetõttu ei saa välistada, et kohtumenetluse tulemuseks võib olla ehitise osaline või täielik lammutamine. Kolmanda isiku väide, et ehitusloa kehtivuse peatamine põhjustaks talle suure majandusliku kahju ehitusmaterjali raisku minemisega, ei ole usutav. Kolmas isik võib poolelioleva ehitise konserveerida ja ehitusmaterjali ladustada selliselt, et see säiliks ja oleks kasutatav ka pärast praeguse kohtuvaidluse lõppu. Äriühing peab enda tegevust planeerides arvestama võimalike negatiivsete tagajärgedega. Kolmanda isiku väited tema võimalikust pankrotistumisest on paljasõnalised. Vaidlusaluse ehitusloa kehtivuse peatamine ei saa nähtavalt kaasa tuua töökohtade massilist kaotamist. Ka kolmanda isiku väidetud võimalik kahju hüvitamise nõue kaebaja vastu ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamist välistav asjaolu. Kolmanda isiku ettevõtlusvabadust ei saa pidada kaebaja õiguste kaitse suhtes selgelt ülekaalukaks.

4(6)

3-25-4078

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-25-4078 vastustaja pidanuks kaebaja ära kuulama ning kaaluma ehitise ja ehitamisega kaasnevat mõju kaebaja õigustele (vt ka Riigikohtu 15.04.2021 otsus nr 3-18-2022, p 19 jj). Tegemist on veaga, mille mõju menetluse lõpptulemusele tuleb siiski hinnata koostoimes teiste võimalike puudustega (HMS § 58; vrd nt Riigikohtu 27.11.2025 otsus nr 3-23-885, p-d 64, 102–104; 01.11.2018 määrus nr 3-28-763, p 13). Seejuures tuleb arvestada, et vastustaja saanuks EhS § 44 p 4 kohaselt keelduda ehitusloa andmisest kaebaja õiguste riive kaalutlusel üksnes juhul, kui mõju kaebaja õigustele oleks püsiv ja üleliia koormav ning seda ei oleks võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Lisaks leiab kaebaja, et ehitusloa andmisest tulnuks keelduda ka EhS § 44 p-de 1, 3 ja 5 alusel. Nende väidete paikapidavust tuleb halduskohtul kontrollida asja sisulisel läbivaatamisel.

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.