X kaebus Viimsi Vallavalitsuse 20.05.2022 ehitusloa nr 2212271/18470 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X, esindaja Dmitri Štšerbin Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Karin Mägi Kolmas isik – OÜ Strategius, esindaja v.adv Raivo Laus
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 12.12.2025 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Strategius määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta OÜ Strategius määruskaebus menetlusse.
2.Jätta OÜ Strategius määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 12.12.2025 määrus, millega kohus luges kaebuse tähtaegseks ega lõpetanud asja menetlust, muutmata. Selgitus Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul, arvates määruse kättesaamisest (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 124 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AA Arhitektid OÜ esitas 20.05.2022 Viimsi Vallavalitsusele ehitusloa taotluse, et rajada Randvere külla Tülli tee 24 kinnisasjale elamispinnaga ärihoone, veetrass, kanalisatsioonitrass, sadeveekanalisatsioon, drenaažitorustik ja piirdeaed.
Viimsi Vallavalitsus väljastas 20.05.2022 ehitusloa nr 2212271/18470.
3.X esitas 07.11.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse tühistada Viimsi Vallavalitsuse 20.05.2022 ehitusluba nr 2212271/18470. Kaebaja leidis, et kaebus on tähtaegne, kuid esitas ka tähtaja ennistamise taotluse. Kaebaja on elanud aadressil Tülli tee 19-1 üle 10 aasta. Kaebaja märkas 08.10.2025, et elukoha vahetus
3-25-4078 läheduses toimuvad ehitustööd, ja esitas Viimsi Vallavalitsusele järelepärimise. Vallavalitsus vastas 09.10.2025, et Tülli tee 24 kinnistule väljastati 20.05.2022 ehitusluba. Kaebaja esitas vallale 09.10.2025 järelepärimise, miks teda ja naabreid ei kaasatud otsustusprotsessi või ei küsitud nende arvamust enne ehitusloa väljastamist. Kaebaja väljendas muret võimaliku müra, liikluskoormuse ja muude mõjude pärast ning palus täpsustada keskkonna- või mõjuanalüüside tegemist. Vald kaebaja 09.10.2025 järelepärimisele ei vastanud. Kaebaja esitas 28.10.2025 vallale teabenõude. Viimsi Vallavalitsus saatis 03.11.2025 vastuse ja otselingi kinnistul kehtiva planeeringu kohta, kus on menetlusdokumentidega 8 linki erinevatele failidele. Ehitisregistris on näha ehitusloa taotlus, ehitusluba ja projektid ning nende varasemad versioonid. Seega sai kaebaja teada haldusaktist Viimsi Vallavalitsuse 09.10.2025 vastusega ja kaebuse esitamise tähtajaks on 08.11.2025.
Viimsi vald nõustus tähtaja ennistamise taotluse rahuldamisega.
Kaebaja on kohtusse pöördunud 30 päeva jooksul pärast seda, kui sai teada vaidlustatavast haldusaktist. Kaebaja on mõistliku aja jooksul astunud samme, et talle tehtaks teatavaks teda puudutav haldusakt. Viimsi Vallavalitsus eksis ehitusloa menetluses ega kaasanud kaebajat nõuetekohaselt, hoolimata asjaolust, et kaebaja ei ole vahetu piirinaaber (teekinnistu on vahel). Samuti ei teavitanud vallavalitsus kaebajat ehitusloa andmisest. Kaebaja oli ehitusloa menetluses menetlusosaline (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p 3, ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6), kellele tuli ehitusluba teatavaks teha (HMS § 62 lg 1). Vastasel juhul muutuks menetlusosalise HMS § 40 lg-s 1 sätestatud õigus esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited illusoorseks. Olukorras, kus vastustaja ei kaasanud menetlusosalist ehitusloa menetlusse ega teavitanud teda ehitusloa andmisest, ei saa hoolsuskohustuse järgimiseks nõuda, et menetlusosaline siseneks omal algatusel ehitisregistrisse, otsiks sealt välja ehitusloa ja ehitusprojekti ning kontrolliks üle, kas projekt on tema õigusi puudutavas osas korrektne. Kaebaja tegutses kohe, kui märkas ehitustegevuse algust kinnistul. Ehitustegevust alustati reaalselt oluliselt varem, kui on registreeritud ehitamise alustamise teatis.
5.OÜ Strategius leidis, et kaebaja on kaebetähtaja mööda lasknud ning mõjuvat põhjust tähtaja ennistamiseks ei ole. Kaebaja elukoht ei piirne Tülli tee 24 kinnistuga, mistõttu vald ei pidanudki kaebajat menetlusse kaasama (EhS § 31 lg 3 ja § 42 lg 6) ega teda isiklikult teavitama ehitusloa andmisest. 2022. a-l antud ehitusluba on registrist avalikult kättesaadav. Projekteerimistingimused väljastati avatud menetluses ja menetlusest teavitati nõuetekohaselt valla ajalehes. Asjaolu, et kaebaja ei loe lehti ega ole end eluga kursis hoidnud, ei anna alust ennistada kaebetähtaega. Ei tundu usutav, et kaebaja sai ehitusloast teada alles 2025. a oktoobris.
6.Tallinna Halduskohus võttis 12.12.2025 määrusega kaebuse menetlusse, pidades kaebust tähtaegseks. EhS § 42 lg 6 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Vaidlustatud ehitusloa menetlusse tulnuks kaasata Tülli tee 24 kinnistuga piirnevate kinnistute omanikud, sh Tülli tee 19-1 kinnistu omanik. Elamute piirkonda ehitatav äri-eluhoone, milles plaanitakse avada autoteenindus, võib avaldada naabruskonnas asuvate elamukinnistute kasutamisele märkimisväärset negatiivset mõju. Asjaolu, et Tülli tee 24 kinnistu ei piirne Tülli tee 19-1 kinnistuga, sest vahele jääb teemaa, ei välista Tülli tee 19-1 pidamist naabruses asuvaks mõjutusi saavaks kinnistuks.
2(5)
3-25-4078 Vastustaja kinnitas, et kaebajat ei olnud vaidlustatava ehitusloa menetlusse nõuetekohaselt kaasatud. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja on isik, keda tulnuks teavitada ehitusloa andmisest (HMS § 62 lg 1, Riigikohtu 30.09.2022 määrus asjas nr 3-21-2395, p 21). HKMS § 46 lg 1 kohaselt võib tühistamiskaebuse esitada 30 päeva jooksul kaebajale haldusakti teatavaks tegemisest arvates. Haldusakti vaidlustamise tähtaeg ei saa üldjuhul hakata kulgema enne, kui teave haldusakti kohta edastatakse isikule viisil, mis võimaldab tal haldusaktile igakülgse hinnangu anda otsustamaks, kas haldusaktiga rikutakse tema õigusi või mitte (Riigikohtu 16.06.2021 määrus asjas nr 3-20-999, p 19 ja seal viidatud praktika). HKMS § 46 lg 7 sätestab, et kui haldusakti või keeldumist ei ole kaebajale teatavaks tehtud, kuid ta on haldusaktist või keeldumisest muul viisil teada saanud, ent viivitanud ebamõistlikult tühistamis- või kohustamiskaebuse esitamisega, loetakse kaebetähtaeg möödunuks. Välja kujunenud kohtupraktika järgi, kui haldusakti ei ole isikule teatavaks tehtud, kuid talle on muul viisil selgunud, et on olemas teda puudutav haldusakt, siis peab isik mõistliku aja jooksul astuma kohaseid samme selleks, et haldusakt talle teatavaks tehtaks. Seejuures tuleb eristada aega, mis kulub isikul pärast haldusaktist teadasaamist selle väljanõudmiseks vajalike toimingute tegemiseks, ning pärast haldusakti saamist ja sellega tutvumist peab isik haldusakti vaidlustama tavapärase 30-päevase tähtaja jooksul. Kaebuse esitamise tähtaega ei loeta möödunuks, kui isik on teatavaks tegemata haldusakti mõistliku aja jooksul välja nõudnud ja seejärel 30 päeva jooksul kaebuse esitanud. Kaebaja ja vastustaja esitatust selgub, et vaidlustatud haldusakti ei tehtud kaebajale teatavaks enne 03.11.2025, mil vallavalitsus saatis kaebajale vastuse ning otselingi, mille kaudu oli võimalik mh tutvuda vaidlustatud haldusakti sisuga. Järelikult saab lugeda, et vaidlustatud haldusakt tehti kaebajale teatavaks 03.11.2025. Kaebaja pöördus kaebusega halduskohtusse 07.11.2025, s.o tähtaegselt. Eeltoodu tõttu on kaebus esitatud kohtule tähtaegselt ja puudub vajadus lahendada kaebetähtaja ennistamise taotlust.
7.OÜ Strategius esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub tühistada halduskohtu 12.12.2025 määrus. Kaebaja on kaebetähtaja mööda lasknud ning mõjuvat põhjust ennistada tähtaeg ei ole. Kuna Tülli tee 19-1 kinnistu, kus elab kaebaja, ei piirne Tülli tee 24 kinnistuga (nende vahel asub tee), siis ei pidanud vald kaebajat menetlusse kaasama ega ehitusloa menetlusega seotud haldusakte talle isiklikult teatavaks tegema. Tülli tee 24 kinnistule on planeeritud garaaž autode hoidmiseks, mitte autoremondi töökoda ega tehas, mille puhul võiks olla põhjendatud kaasata ümbruskonna või elamukvartali kinnistute omanikke. Vald andis projekteerimistingimused 2021. a-l avatud menetluses, mistõttu kaebaja ei pidanud ise haldusakti vallalt välja nõudma. Ehitusluba on antud projekteerimistingimuste alusel, mida kaebaja 2021. a-l ei vaidlustanud. See, et kaebaja ei tundnud huvi ehitisregistris ja ajalehes avaldatud andmete vastu, ei anna alust ennistada kaebetähtaega. Ei tundu usutav, et kaebaja sai ehitusloast teada alles 2025. a oktoobris.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.HKMS § 124 lg 4 sätestab, et kui menetlusosaline taotleb kohtult asja menetluse lõpetamist kaebetähtaja rikkumise tõttu, teeb kohus taotluse kohta põhjendatud määruse. Määruse peale võib esitada määruskaebuse, kusjuures määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule. Ehkki halduskohus ei ole 12.12.2025 määruse resolutsiooni märkinud otsustust lugeda kaebus tähtaegseks, on see otsustus hõlmatud 3(5)
3-25-4078 määruse resolutsiooni p-s 1 märgitud otsustusega võtta kaebus menetlusse. Kolmas isik oli vaidlustanud kaebuse tähtaegsuse ning soovis menetluse lõpetamist (sh tähtaja ennistamata jätmise teel), kuid halduskohus ei nõustunud kolmanda isiku seisukohtadega ning põhjendas, miks ta loeb kaebuse tähtaegseks. Seega on halduskohtu 12.12.2025 määrus käsitatav HKMS § 124 lg-s 4 märgitud määrusena ja kolmandal isikul on õigus esitada selle peale ringkonnakohtule määruskaebus. Ringkonnakohus võtab HKMS § 207 lg-le 1 tuginedes määruskaebuse menetlusse.
9.Halduskohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust seda tühistada. Ringkonnakohus nõustub määruse põhjendustega ega korda neid kõiki (HKMS § 201 lg 4, § 203 lg 2). Kaebaja on pöördunud kohtusse tähtaegselt. Seega puudub vajadus kaaluda, kas oleks alust ennistada kaebetähtaeg.
10.Kaebajale ei ole vaidlustatud ehitusluba kätte toimetatud ega muul viisil teatavaks tehtud. Vastustaja on möönnud, et pidanuks kaebaja kaasama ehitusloa andmise menetlusse sõltumata sellest, et kaebaja omandis olev kinnistu ei piirne vahetult Tülli tee 24 kinnisasjaga (vahel on sõidutee). Halduskohus nõustus õigesti selle seisukohaga. EhS § 42 lg 6 sätestab, et pädev asutus kaasab menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. EhS § 42 lg 7 p 2 kohaselt esitab pädev asutus ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada. Isik, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib puudutada, on haldusmenetluses menetlusosaline (HMS § 11 lg 1 p 3). Ringkonnakohus leiab, et ehitusloa andmise menetlusse tuleb kaasata iga kinnisasja omanik, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada, mitte ainult vahetu naaberkinnisasja omanik. Kaasamise otsustamisel on eeskätt oluline ehitise või ehitamise eeldatav mõju teisele kinnisasjale ning selle omanikule. Kaasamiseks ei pea õiguste riive olema tõendatud – piisab mõistlikust kahtlusest riive esinemise kohta (Riigikohtu 11.10.2016 otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 20). Olukorras, kus elamurajooni kavandatakse autoteeninduse hoonet (kolmanda isiku väitel küll ainult garaaž, kuid ehitusprojektist nähtuvalt võib mh olla tegemist autoremondi käitisega, vt ehitusloa aluseks oleva eelprojekti lk 8: ette on nähtud autoliftid, mis mahutavad 3 autot; lisaks autode post-tõstukid; lk 78–79: projekteeritud hoonesse on lahendatud sõidukite remonditöökoda koos sõidukite hoiustamisega; lk 84: hoone esimesel ja osaliselt teisel korrusel paikneb sõidukite remonditöökoda koos sõidukite hoiustamise ja sinna juurde kuuluvate laopindadega; lk 87: hoone siseselt tekitavad müra autoremondist tulenevad tegevused; lk 116: Tülli tee 24 kinnistule on planeeritud töökoda hobisõidukite hoolduseks, remondiks ja hoiustamiseks), tuleb pidada võimalikuks, et hoonest lähtub mõju, mis võib hakata puudutama ka naabruskonna kinnisasjade omanike huve ja neil võib olla huvi rääkida kaasa ehitusloa lahenduste küsimuses. Sellise hoone mõjude aspektist ei ole tähtsust sellel, kas kahe kinnisasja vahel kulgeb vahetult piir või on nende vahel sõidutee. Kaasamine on vajalik eeskätt selleks, et teha kindlaks, ega taotletav ehitusluba ei lähe vastuollu EhS § 44 pga 4, mille kohaselt ehitise või ehitamisega ei tohi kaasneda kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Kaasamine on vajalik ka selleks, et vastuväidete esitamise korral otsida lahendusi huvide tasakaalustamiseks. Samamoodi tulnuks kaebaja EhS § 31 lg 3 ja lg 4 p 2 alusel kaasata projekteerimistingimuste andmise menetlusse ja selles menetluses antud haldusakt kaebajale kätte toimetada. Esitatud ei ole tõendeid, et kaebaja oli teadlik või pidi olema teadlik vaidlustatud ehitusloast ning selle konkreetsetest tingimustest. Seadus ei pane isikule kohustust käia ehitisregistrist otsimas andmeid selle kohta, kas kuhugi võib olla välja antud tema huve või õigusi riivavat ehitusluba. Kolmanda isiku väide, et kaebaja mitteteadmine ehitusloast pole usutav, on oletuslik ega saa olla kaebetähtaja üle otsustamisel 4(5)
3-25-4078 määrava tähtsusega. Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja pole põhjendamatult viivitanud valla ja hiljem halduskohtu poole pöördumisega pärast seda, kui ta märkas, et tema elukoha kõrval toimuvad ehitustööd.
11.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.