Otsuse avalikult teatavaks 22. jaanuar 2026, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-23-2913
Haldusasi
N.R kaebus Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutusega nr 9-4/103-12 tekitatud kahju hüvitamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – N.R, lepinguline esindaja v.adv Kadri Matteus Vastustaja – Lääne-Harju vald, esindaja Eha Kõiv Kaasatud haldusorgan – Majandusja Kommunikatsiooniministeerium, volitatud esindajad Käddi Tammiku, Gerly Lootus, Ragnar Kass, Tiit Rebane ja Ivar Siska
4.Asendada avaldatavas kohtuotsuses esiteks kaebaja N.R ja X.X ja Y.Y nimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada kaebaja isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad kaebaja üheselt identifitseerida. Asendada avaldatavas kohtuotsuses Z ärinimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada Z registrikoodi, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad Z-d üheselt identifitseerida
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23. veebruaril 2026. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kaebajale kuulub X kinnistu (Lääne-Harju vallas, X külas, registriosa nr XXX, katastritunnus XXX) ja selle peale püstitatud suvila (ehitise registrikood XXX, kasutusotstarve: suvila, aiamaja). Lääne-Harju Vallavalitsusele laekus 11.11.2022 taotlus, millega teavitati X kinnistul tegutsevast väidetavast majutusettevõttest. Asjaolude väljaselgitamiseks algatas Lääne-Harju Vallavalitsus haldusmenetluse nr 9-4/103. Vastustaja alustas 02.12.2022 teatega nr 9-2/2731 haldusmenetlust (dtl 10-11). 23.11.2023 tegi vastustaja Lääne-Harju Vallavalitsus kaeabajale ettekirjutuse nr 9-4/103-12, millega kohustatakse kaebajat viima X kinnisasjal asuva hoone kasutamine vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega hiljemalt 05.01.2024, igakordse sunniraha hoiatusega 3000 (kolm tuhat) eurot (dtl 90-96).
2.18.12.2023 esitas kaebaja Tallinna Halduskohtule kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse. Tallinna Halduskohus jättis 19.12.2023 kohtumäärusega esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata ja võttis kaebuse Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutuse nr 94/103-12 tühistamiseks menetlusse. Tallinna Ringkonnakohus jättis 04.01.2024 kaebaja poolt 21.12.2023 esitatud määruskaebuse rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.12.2023 esialgse õiguskaitse määruse haldusasjas nr 3-23-2913 muutmata.
3.10.09.2023 esitas kaebaja kaebuse nõude muutmise taotluse ja 20.09.2024 määrusega otsustas kohus jätkata menetlust järgmistes nõuetes: 1) Mõista Lääne-Harju vallavalitsuselt N.R kasuks välja otsene varaline kahju summas 864 eurot ja saamata jäänud tulu summas 12077,38 eurot; 2) Mõista Lääne-Harju vallavalitsuselt N.R kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates ettekirjutuse tegemisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni põhinõudelt, s.o 12941,38 eurolt aastas. Kohus jätkas menetlusega ning otsustas 22.01.2025 määrusega lahendada asja kirjalikus menetluses ning määras menetlustähtajad. 07.05.2025 määrusega uuendas kohus asja menetluse ning nõudis välja täiendavad tõendid. 29.10.2025 määrusega määras kohus lõplikud menetlustähtajad ja kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise tähtaja, mida seoses suure töökoormusega enne otsuse kuulutamist muutis. 2
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebaja palub kohtul välja mõista talle Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutuse nr 9-4/103-12 tõttu tekitatud otsese varalise kahju summas 864 eurot, saamata jäänud tulu kokku summas 12077,38 eurot ning viivise seadusjärgses määras alates ettekirjutuse tegemisest kuni põhikohustuse täitmiseni. Kaebaja põhjendab neid nõudeid järgnevalt.
4.1.Otsese varalise kahju nõue
4.1.1.VÕS § 128 lg 3 käsitleb otsese varalise kahjuna ka mõistlikke kulusid kahju hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Koosmõjus RVastS § 7 lg 3 ja 4, mille kohaselt kohaldatakse ka eraõiguslikke kahju hüvitise sätteid, nõuab kaebaja ka otsese varalise kahjuna õigusabikulusid, mis tekkisid enne kohtumenetluse algust. Kaebaja leiab, et ettekirjutuse näol oli tegemist väga keeruka kaasusega ja õigusselguse puudumise tõttu pidi ta oma õiguste kaitseks kasutama õigusabi ka enne kohtu poole pöördumist, sh vastustajaga suhtlemisel. Tegemist oli kaebajale olulise sissetulekuallika kaotamisega ning kõrge sunniraha määramisega, millest tulenevalt on põhjendatav ka õigusabikulude kui otsese varalise kahju hüvitamine käesoleval juhul.
4.1.2.Tekkinud otsese varalise kahju suurus on kaebaja väitel 864 eurot, mida tõendab Advokaadibüroo Matteus OÜ arve nr 20231004-1 (dtl 246-247) ja maksekorraldus (dtl 248249), mille kohaselt on arve küll tasunud Z, kuid kaebaja ja Z omavahelise kokkuleppe alusel kohustub kaebaja need hüvitama Z-le (dtl 250-251) sarnaselt õigusabikulude väljamõistmisele HKMS § 109 lg 5 alusel vt TlnRKo 3-21-3028 p 29). Asjaolu, et ettekirjutuse aeg on hilisem arve esitamise ajast, ei oma tähtsust, kuivõrd kaebaja vajas õigusabi juba ettekirjutusele eelnenud menetluse vältel, st õigusabivajadus ei tekkinud alles ettekirjutuse tegemisel. Täiendavalt on arve lisas (dtl 247) näha teenuse osutamise aeg 29.09.2023-04.10.2023. Kaebaja jääb selles küsimuses 10.09.2024 menetlusdokumendis esitatu juurde.
4.1.3.Kaebaja leiab, et siinkohal ei ole vastustaja põhjendanud õiguslikult, millele tugineb ta väide, et majandusaasta piiridest väljuvaid kokkuleppeid ei või pooled digitaliseerida mistahes ajal – poolte kokkuleppe kinnitamiseks koostatud digitaalses vormis allkirjastatud dokument on igati sobilik dokumentaalne tõend. HKMS § 56 lg 1 kohaselt on tõend igasugune teave, mis on seaduses sätestatud menetlusvormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks menetlusosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Asjaolu, kuidas ettevõte, kes käesoleva vaidluse pooleks ei ole, oma raamatupidamist korraldab, ei ole käesoleva asja lahendamise seisukohast oluline. Tallinna Ringkonnakohus on leidnud asja 3-21-3028/22 punktis 29, et „menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik (HKMS § 109 lg 5). Kaebaja eest on menetluskulud kandnud tema tööandja Xxx. Erinevalt kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS-i ajal kujundatud praktikast (nt Riigikohtu 15.10.2013 otsus nr 3-3-1-35-13, p 30; 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 31) ei tule kehtiva seaduse alusel tõendada kulude kandjale hüvitamist (nt Tallinna Ringkonnakohtu 02.02.2023 otsus nr 3-17-2591, p 40). Kaebajale kulude kandmise kohustuse tekkimist HKMS § 109 lg 1.1 mõistes tõendavad Xxxle väljastatud arved.“ Käesoleval juhul on tekkinud samalaadne olukord, kus arved on küll väljastatud Z-le, kuid kaebaja ja Z omavahelise kokkuleppe alusel kohustub kaebaja tehtud kulutused hüvitama Z-le. 3
4.2.Saamata jäänud tulu nõue
4.2.1.Kaebaja nõuab RVastS § 7 lg 3 ja 4 ja VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu seisneb käesoleval juhul kaebajal oma kinnistult kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna saamata jäänud tulu näol on tegemist oletusliku tuluga, on selle konkreetset ulatust sageli äärmiselt raske, kui mitte võimatu tõendada. Seetõttu tuleb saamata jäänud tulu nõude puhul hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud.
4.2.2.Saamata jäänud üüritulu ulatuse hindamisel tuleb arvestada potentsiaalse üürieseme (nt hoone või korteri) eripäraga, arvata maha vajalikud kulutused selle saamiseks ja tõendada põhjuslik seos kahju tekitanud isiku käitumise ja tekkinud kahju vahel (RVastS § 7 lg 4, VÕS § 127 lg 4).
4.2.3.Kaebajal märgib, et tal on vajalik tõendada, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada, kuid tal jäi see käesoleval juhul saamata tulenevalt vastustaja õigusvastasest tegevusest. Kaebaja on rentinud vaidluse esemeks olnud kinnistul asuvat hoonet välja alates augustist 2022 ning planeeris selle tegemist ka edaspidi võttes arvesse, et hoone oli aastaringseks kasutamiseks sobilik ning ajalooliselt on hoone lühiajalises rendis keskmiselt 150-l päeval aastast. Tegemist oli kaebaja täiendava sissetulekuallikaga, mille arvelt teeniti tulu ajal, mil hoone ei olnud pere kasutuses suvilana. Kui vastustaja ei oleks teinud ettekirjutust ega keelanuks hoone kasutamist lühiajaliseks rendiks, siis ei oleks kaebajal tekkinud saamata jäänud tulu.
4.2.4.Kaebaja tõendab saamata jäänud tulu ulatust eelkõige eelnevate aastate kogemuse pinnalt. Aastal 2023 perioodil jaanuarist augustini tõi käesoleva vaidluse esemeks oleva hoone lühiajaline väljarentimine kaebajale tulu erinevatelt platvormidelt kokku 12077,38 eurot- täpsemalt 8742,75 eurot booking.com platvormi kaudu (dtl 252-254, booking.com raport) ja 3334,63 eurot airbnb.com portaali kaudu (dtl 255-256 AirBnB.com raport, millest asjakohane jaanuar-august Total (EUR) summad).
4.2.5.Kaebajal ei ole tekkinud teenitud tuluga seonduvalt kulusid, kuivõrd üürnikud tasuvad otse portaalidele vahendustasud ning kaebaja hooldab ja koristab ise hoonet külastajate järel, mistõttu ei teki kulusid ka hoone ülalpidamisele.
4.2.6.Seega on kaebajale tekkinud saamata jäänud tulu tõendatult vähemalt summas 12077,38 eurot. Kaebaja on seisukohal, et saamata jäänud tulu on hüvitatav RVastS § 7 lg 3 ja 4, VÕS § 128 lg 4 alusel, kuivõrd tekkinud kahju ja vastustaja tegevuse vahel on põhjuslik seos RVastS § 7 lg 4, VÕS § 127 lg 4 kohaselt.
4.3.Viivisenõue
4.3.1.Kaebaja toob välja, et RVastS § 7 lg 1 ja VÕS § 113 alusel on õigus põhinõudega koos nõuda kõrvalnõudena ka viivist. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et viivisenõude võib esitada nii koos põhinõudega kui ka eraldi kaebusena (vt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 38 lg 3 ja § 104 lg 3).
4.3.2.Kohus leidis eelpool viidatud asjas, et „kohustuse sissenõutavaks muutumise ajaks VÕS § 113 lg 1 tähenduses on rahasumma aresti alt vabastamise kohustuse rikkumise algusaeg. Kohustuse kohase täitmise ajaks VÕS § 113 lg 1 tähenduses on rahasumma aresti alt vabastamise päev. Seega tuleb rahasumma aresti alt vabastamise kohustuse täitmisega viivitamise korral arvestada õigusvastaselt kinni peetud rahasummalt viivist alates kohustuse rikkumise algusajast kuni rahasumma aresti alt vabastamiseni. Viivist arvestatakse protsendina õigusvastaselt kinni peetud summalt.“ Seega käesoleval juhul on viivisenõude 4
arvestuse algusajaks ettekirjutuse tegemise aeg, s.o 23.11.2023. Viivisenõue lõpeb siis, kui põhikohustus on tasutud. Viivise määraks on VÕS § 113 lg 1 ls 2 kohaselt seadusjärgne viivise määr, kuivõrd poolte vahel puuduvad viivisega seotud kokkulepped.
4.3.3.Eelnevast tulenevalt nõuab kaebaja põhikohustuse alusel kõrvalkohustusena viivist alates ettekirjutuse tegemisest kuni põhikohustuse täitmiseni seadusjärgses määras.
4.4.Kaebaja jääb ettekirjutuse õigusvastasuse põhjendamisel kõikide varasemates kirjalikes seisukohtades esitatud seisukohtade juurde ja leiab kokkuvõtvalt, et ettekirjutus oli õigusvastane järgmistel põhjustel: a) Ettekirjutuse õiguslik alus on konkretiseerimata (KorS § 28 lg 1); b) Suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne suvilana kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (EhS § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5); c) Ettekirjutus on ebaproportsionaalne (KorS § 7); d) Riikliku järelevalve käigus on kaebajat eksitatud tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas (kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne talumiskohustus järelevalvemenetluses).
4.5.Samuti puudutab käesolev vaidlus kaebaja arvates põhimõttelist laadi õiguslikku küsimust, kas elamumaa sihtotstarbega kinnistule rajatud elamu kasutusotstarbega ehitist – konkreetsel juhul suvilat - on Eestis võimalik õiguspäraselt airbnb jms portaalide kaudu ajutiselt välja üürida või mitte. Ettekirjutuse adressaadiks on kinnistu omanik, kes ise väljarentimisega ei tegele, kuid ettekirjutuse kontekstis ei ole see vastustaja jaoks tähendust omandanud. Seega ei ole vastustaja hinnangul sisuliselt vahet, kas suvilat üürib ajutiselt välja otse omanik ise või äriühing. Seetõttu seab vaidluse all olev ettekirjutus pretsedendi, mis keelab mistahes moel elamumaale ehitatud elamu otstarbega ehitise (olgu selleks maja, korter või majaosa) ajutise ja lühiajalise väljaüürimise. Kaebaja hinnangul on ettekirjutus siiski õigusvastane ja selle tulemusel tekkinud kahju kuulub hüvitamisele. Kaebaja jääb kõikide varasemates kirjalikes seisukohtades esitatud seisukohtade juurde seoses ettekirjutuse õigusvastasusega.
4.6.Kaebaja jääb ka enda 18.06.2024 esitatud taotluse juurde tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta kohaldamata Plan § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 kui need on asjas määrava tähtsusega ehk asjassepuutuvad normid. Nimetatud taotlus on jätkuvalt asjakohane ka kahjunõude puhul.
4.6.1.Kaebajal on õigus oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning kõik kitsendused sätestab seadus vastavalt PS §-le 32 lg 2. Kaebaja ei nõustu vastustaja väitega, et kaebaja poolt X kinnistul turismiteenuse (majutusteenus puhkemaja baasil) pakkumine on õiguse- ja üldiste huvide vastane. Vastustaja viitab enda vastuses PS §-le 11, mille kohaselt peab igaüks oma vabaduste kasutamisel austama ja arvestama teiste inimeste õigusi ning järgima seadust. Sisuliselt on praegusel juhul tegemist kodumajutusega võrdväärse olukorraga, sest kaebaja üüris lühiajaliselt välja enda teist kodu ehk suvilat ning kodu väljaüürimises vastustaja õigusvastasust ei näe: „Kodumajutus on samal ajal ka kodu, mis võib olla elamumaa sihtotstarbega kooskõlas.“ (vastuse p 2.3). Ainus erinevus „kodumajutusel“ ja „puhkemajal“ on turismiseaduse (kui see üldse on asjakohane seadus, mille alusel sisustada ehitise kasutusotstarvet) kontekstis fakt, kas külalise kasutusse antakse üksnes tuba või mingi osa elukohaks olevast talust, majast või korterist. Ehitusseadus ja majandus- ja taristuministri määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ ei tee üldse 5
sellistel kasutusotstarvetel vahet. Sisuliselt on tegemist võrdses olukorras olevate kinnistuomanike ebavõrdse kohtlemisega (võrdsuspõhiõiguse riive).
4.6.2.Eeltoodust tulenevalt leiab kaebaja, et asjas kohalduvaid õigusakte tuleb kohaldada põhiseaduskonformselt või alternatiivselt tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta asjas kohaldamata (PlanS) § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja maakatastriseadus (MaaKatS) § 18 ja 181 lg 2 p 5 .
4.6.3.Ei saa olla vaidlust selles, et ettekirjutus piirab kaebajal oma omandi vaba valdamist ja kasutamist, sest see keelab kinnistu ajutise väljarentimise. Kuivõrd PS lubab omandiõiguse piiramist seaduse alusel, siis tuleb hinnata, kas seaduses on piiranguid, kas piirangul on legitiimne eesmärk ja kas see on proportsionaalne arvestades taotletavat eesmärki. Kui seaduses puudub piirang ning tegemist ei ole ka põhiseadusvastase lüngaga, tuleb eelistada põhiseaduskonformset tõlgendust. Riigikohtu juhise lk 21 „Põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamine I ja II astme kohtutes“ on selgitatud, et erinevate tõlgendusvõimaluste puhul tuleb eelistada põhiseadusega kooskõlas olevat tõlgendust neile tõlgendustele, mis ei ole põhiseadusega kooskõlas. Riigikohtul ei ole alust normi põhiseadusvastasuse motiivil kehtetuks tunnistada, kui normi on võimalik tõlgendada põhiseaduspäraselt. Samuti tuleks eelistada tõlgendust, millega oleks tagatud erinevate põhiseaduslike väärtuste kõige suurem kaitse (RKÜK 22. veebruari 2005. aasta otsus asjas nr 3- 2-1-73-04, punkt 36). Selline tõlgendus ei tohi siiski minna tekstiga selgesse vastuollu. Contra legem tõlgendus ei ole seega meie õiguskorras aktsepteeritav (vt RKÜK 3. jaanuari 2008. aasta otsus asjas nr 3-3-1101-06, punkt 32).
4.6.4.Riigikohus on pädev kohaldamata jäetud normi õigesti tõlgendama (RKPJKm 10.04.2018, 5-17- 42/9, p 28; RKPJKo 31.12.2014, 3-4-1-50-14, p 30; RKPJKo 16.09.2014, 3-4-1-19-14, p 20; RKPJKm 03.07.2008, 3-4-1-9-08, p 15; RKPJKm 01.04.2004, 3-4-1-2-04, p 16). See hõlmab võimalusel põhiseaduskonformse tõlgendamise. Eri tõlgendusvõimaluste puhul tuleb eelistada PS-ga kooskõlas olevat tõlgendust neile tõlgendustele, mis PS-ga kooskõlas ei ole. Jälgida tuleb, et õigussätte tekstist liialt kauge tõlgenduse andmisega ei tekiks õigusselgustust (RKÜKo 16.05.2008, 3-1-1-88-07, p 31; RKÜKo 22.02.2005, 3-2-173-04, p 36; RKPJKm 10.04.2018, 5-17-42/9, p 28; RKPJKo 12.12.2017, 5-17-12/9, p 32; RKPJKo 02.06.2011, 3-4-1-3-11, p-d 16–17). Sarnasel moel tuleb määrust tõlgendada kooskõlas seadusega, kui normi sõnastus seda võimaldab (RKPJKo 04.02.2020, 5-19-44/9, p 19; RKPJKo 09.12.2019, 5-18-7/8, p 176). Põhiseadusvastaseks tunnistamiseks ei tohi lünk olla ületatav muude õigusteaduslike meetoditega – tõlgendusega, analoogiaga, üld- ja erinormide kohaldamise põhimõtetega jms (RKPJKm 10.04.2018, 5-17-42/9, p-d 29–30).
4.6.5.Kuivõrd seaduses puudub kaebaja hinnangul otseselt asjakohane norm, mis keelaks elamumaale ehitatud ehitise ajutise väljarentimise, siis on kaebaja hinnangul otstarbekam lähtuda põhiseaduspärasest tõlgendamisest, kuivõrd vastustaja viidatud õigusnorme on võimalik tõlgendada põhiseaduskonformselt.
4.6.6.Juhul kui põhiseaduspärane tõlgendamine ei ole võimalik, tuleb tuvastada asjassepuutuva normi põhiseadusvastasus. Asjassepuutuvus. Klassikalise formuleeringu järgi on asjasse puutuv säte, mis on kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega ehk mille PS mittevastavuse korral peaks kohus otsustama asja teisiti kui PS vastavuse korral (nt RKÜKo 30.04.2013, 3-1-1-5-13, p 19; RKÜKo 28.10.2002, 3-4-1-5-02, p 15; RKÜKo 22.12.2000, 34-1-10-00, p 10; viimati RKPJKo 07.09.2020, 5-20-5/10, p 16). Käesoleval juhul olukorras, kus PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 on põhiseadusega vastuolus olevad, ei ole kehtiv ka nende alusel tehtud ettekirjutus ning kaebus tuleks rahuldada. Juhul kui kohus siiski tuvastab asjakohase normina näiteks vastustaja viidatud planeerimisseadus (PlanS) § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja maakatastriseadus (MaaKatS) § 18 ja 181 lg 2 p 5, siis tuleb see tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta kohaldamata. 6
4.6.7.PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 on õigustloovad normid, mille alusel koostati käesoleva vaidluse esemeks olev ettekirjutus. Lisaks eelnevale peab norm olema otsustava tähtsusega, st selle kohaldamine peab mõjutama kohtulahendi resolutsiooni sisu, mis käesoleval juhul sedasi ka on (RKÜKo 3-4-1-16-10, p 43). Asjasse puutuvaks tuleb kindlasti lugeda kaebuses vaidlustatud haldusakti aluseks olevad normid, samuti vaidlustatud akti õiguslikku vormi ja menetluskorra põhiküsimusi reguleerivad sätted (RKÜKo 3-3-1-85-10, p 19). Lisaks eeldab HKMS § 158 lg 4 rakendamine, et asjasse puutuv akt rikuks menetlusosalise õigusi või vabadusi.
4.6.8.PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 on vastuolus põhiseadusega, kuivõrd need riivavad kaebaja omandiõigust PS § 32 lg 2 mõttes. Omandipõhiõiguse oluliseks osaks on õigus kinnisasja kasutada ning sellel ehitada, arvestades avalik-õiguslikke piiranguid. On loogiline eeldada, et omandi mõiste hõlmab ka asjaõiguslikke omandamisõigusi, nagu nt õigust omandada loodusvili või käesoleval juhul teenida tulu. Näiteks on Riigikohus märkinud, et õigus omandada õigusvili (rahalt teenitav intress) on seotud omandiga rahale ja seetõttu kaitstav ka omandipõhiõiguse raames (RKTKo 23.10.1997, 3-2-1-116-97). Omandipõhiõigusega on kaitstud vara omanikule kuuluvana (omandiõigus) nii ise kui ka selle vaba valdamine, kasutamine ja käsutamine. AÕS § 68 lg 1 teise lause kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Vara kasutamisõigus peaks andma omanikule võimaluse korraldada oma elu enda soovitud viisil. Lisaks positiivsele õigusele vara kasutada võiks omandipõhiõigus sisaldada ka õigust oma vara mitte kasutada. Riigikohus on talumiskohustuse vaidlust lahendades märkinud, et piirang isiku õigusele oma omandit vabalt kasutada on PS §-ga 32 tagatud omandiõiguse riive (RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 35). Käesoleval juhul on vastustaja asunud selgelt piirama kaebaja omandiõigusi, st õigust vabalt kasutada oma vara.
4.6.9.Õiguskirjanduses on leitud, et kasutusotstarbe piiramise ulatus on problemaatiline. Olemasoleva kasutusotstarbe säilitamine peaks olema lubatud. Samas ei peaks olema lubatud seadusvastane tegevus. Juhul kui mingiks vara kasutamise viisiks on vajalik avalik-õiguslik tegevusluba, on selline kasutus lubatud alles pärast loa saamist, kuid ajaliselt või tingimusteta piiramata kasutusloa äravõtmine peab olema omandipõhiõiguse raames põhjendatud. Omandipõhiõiguse kaitse peaks laienema üksnes sellistele omandi kasutusviisidele, mis on asjaolusid arvestades objektiivselt olemas või mis tulenevad eelnevast kasutusest. Omanikul peaks olema võimalus valida omandi õiguslikult lubatud kasutusviiside vahel. Riigikohus on rõhutanud, et omandipõhiõiguse riive on PS §-s 32 sätestatud õigusliku positsiooni igasugune kitsendamine ja omanikule varalise kaotuse põhjustamine (RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09, p 57). Omandipõhiõigusesse sekkumine on seega avaliku võimu niisugune käitumine, mis teeb põhiõiguse kasutamise õiguslikult või faktiliselt võimatuks või keeruliseks. Vastustaja on seega sekkunud kaebaja omandipõhiõigusesse viisil, mis on faktiliselt muutnud keeruliseks kaebaja omandi kasutamise kaebajale sobival viisil, muutes võimatuks kaebaja soovi korral omandiõigust teostades teenida tulu.
4.6.10.PS § 32 lg 2 sedastab, et üldjuhul võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PS-ga vastuolus (RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37).7 Küll aga tuleb kitsendamisel silmas pidada eeldustena järgmist: Formaalse eeldusena on oluline, et kitsendus peab tulenema seadusest – käesoleval juhul on küll tuginetud PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5, kuid tegelikult ei ole viidatud sätted keelanud kaebaja poolt omandiõigust teostada viisil, mida ettekirjutusega keelatakse. Vastustaja on tõlgendanud viidatud õigusakte ja leidnud, et suvila lühiajaline väljarentimine lisaks isiklikule kasutusele kujutab endast hoone kasutamist ärilisel otstarbel ehk vastuolus maa sihtotstarbega ja hoone kasutusotstarbega. Kaebaja sellega ei nõustu ja leiab, et tõlgendus on meelevaldne ega põhine seadusel. 7
Sisulise eeldusena on oluline, et kitsendus ei sea kahtluse alla omandi kui instituudi säilimist. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega. Käesoleval juhul on selge, et riivatud on nii omandipõhiõigust, mis on selgelt ebaproportsionaalne ja omaniku tegutsemisvabadust ebamõistlikult piirav, minnes selgelt vastuollu ka võrdsuspõhimõtetega.
4.6.11.PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 on vastuolus põhiseadusega, kuivõrd sätetel puudub legitiimne eesmärk. Riive legitiimset eesmärki ja proportsionaalsust analüüsitakse, et hinnata riive materiaalset põhiseaduspärasust (vt Riigikohtu seisukoht lahendi 3- 4-1-16-08 p-s 28) ning Riigikohus hindas kohtuasjas 3-3-141-06, kas õigusaktil on legitiimne eesmärk, kui sellel on ebavõrdset kohtlemist tekitav mõju. Riigikohus järeldas, et võrdse kohtlemise ja ühetaolisuse põhimõttega oleks vastuolus see, kui omandiõiguse kaitse oleks riigi eri piirkondades tagatud ebaühtlaselt. Samuti on leitud õiguskirjanduses, et PS mõttest ja sättest tuleneb, et vähem intensiivseid põhiõiguste piiranguid võib kehtestada täpse, selge ja piirangu intensiivsusega vastavuses oleva määrusega volitusnormi alusel. Omandiõiguse piiranguid võib seada üksnes formaalse seadusega või seaduses sisalduva ja eelnimetatud nõuetele vastava volitusnormi alusel, aga mitte otse KOV üldaktiga. See nõue on suunatud sellele, et omandiõiguse piirangute seadmisel arvestataks kogu riigi territooriumil ühesuguste kriteeriumidega. Seega kuivõrd ebavõrdne kohtlemine ei ole Riigikohtu seisukoha ja õiguskirjanduses leitu kohaselt lubatav ka riigi tasandil, siis puudub sellisel sättel legitiimne eesmärk ja järelikult pole ka selline riive materiaalselt põhiseadusega kooskõlas. Käesoleval juhul on kaebaja suhtes tehtud ettekirjutus ainus omataoline, st vastustaja on asunud õigust tõlgendama teisiti teistest omavalitsustest, kes sarnastes olukordades on, tekitades ebavõrdse kohtlemise kaebaja suhtes. See on aga PS § 12 alusel lubamatu.
4.6.12.PS § 12 lg-st 1 tuleneb kohustus kohaldada seadusi kõikide isikute suhtes ühtmoodi. Käesoleval juhul on vastustaja piiranud kaebaja põhiõigusi seninägemata viisil, kusjuures rakendatud on seda üksnes kaebaja suhtes, kuigi sarnaseid olukordi on vastustaja vallas kümneid. See tähendab, et üksnes kaebaja suhtes on rakendatud niivõrd karmi omandiõiguse riivet ja tegemist on selgelt ka võrduspõhiõiguse riivega. „Õigusloome võrdsus nõuab üldjuhul, et seadused ka sisuliselt kohtleks kõiki sarnases olukorras olevaid isikuid ühtemoodi. Selles põhimõttes väljendub sisulise võrdsuse idee: võrdseid tuleb kohelda võrdselt ja ebavõrdseid ebavõrdselt.“ (RKPJKo 03.04.2002, 3-4-1-2-02, p 17; RKPJKo 26.09.2007, 3-4-1-12-07, p 19; RKPJKo 01.10.2007, 3-4-1-14-07, p 13). Samuti on Riigikohus leidnud, et võrdsuspõhiõiguse piirangu eraldiseisev kontroll pole vajalik, sest sellega saab arvestada teise põhiõiguse või vabaduse piirangu hindamise raames (RKÜKo 13.11.2012, 3-1-1-45-12, p 29; RKÜKo 9.12.2013, 3-4-1-2-13, p 114; vt ka RKPJKo 11.05.2017, 3-4-1-17-16, p 48, milles kohus leidis, et omandipõhiõiguse riive kaalukust suurendab see, et vaidlusalused sätted koostoimes riivavad ka PS §-s 12 tagatud võrdsuspõhiõigust).
4.6.13.Võrdsuspõhiõiguse rikkumise tuvastamisel tuleb kõigepealt selgitada välja võrdsuspõhiõiguse piirang: tuleb leida asjaolusid arvestades sobiv lähtekoht (RKPJKo 08.03.2011, 3-4-1-11-10, p 46), mille alusel ja keda omavahel võrreldakse (RKÜKo 30.06.2016, 3-3-1-86-15, p 47) ning tuua välja, milles erinev (faktilise erinevuse puhul samasugune) kohtlemine ehk võrdsuspõhiõiguse piirang seisneb (RKPJKo 10.06.2014, 3-41-14-14, p 12; RKPJKo 27.12.2011, 3-4-1-23-11, p 42; RKÜKo 10.12.2003, 3-3-1-47-03, p 26; RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 13). Käesoleval juhul ongi võrdlusgrupis kaebaja ja teised sarnastel tingimustel sarnase ettevõtlusega tegelevad isikud nii vastustaja haldusüksuses kui ka laiemalt üle Eesti. Samuti on oluline võrdlusgrupis vaadelda neid isikuid, kes turismiseaduse kohaselt tegelevad kodumajutusega (TurS § 18 lg 9 mõttes). Turismiseaduse kohaselt on sobilik ja vastustaja on seda ka kinnitanud, et olukorras, kus 8
majutusteenuse kasutaja kasutusse antakse tuba või muu osa majutusteenuse osutaja elukohaks olevast talust, majast või korterist, siis selline lahendus ei oleks vastuolus PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 . Seega juhul, kui omanik viibiks samal ajal majas, ei näeks vastustaja vastuolu elamuks ehitatud maja tasu ees välja üürimisel, kuid kui omanik ise kohal ei viibi, siis tekib vastuolu kinnistu sihtotstarbega. Võrdlusmoment tekib kohe ka puhkemaja ja külaliskorteri puhul, kus antakse kogu maja või korter majutusteenuse kasutaja valdusesse – kas sellisel juhul on majutusteenuse pakkumine keelatud, kui näiteks külaliskorter asub eluruumis, mitte äriruumis? Kui kohus leiab, et vastustaja ettekirjutusega tehtud piirangul on legitiimne eesmärk, siis järgnevalt kontrollib kohus, kas piirang ise on mõistlik (RKPJKo 30.10.2019, 5-19- 25/9, p 68; RKPJKo 18.12.2019, 5-19-42/13, p 56; RKHKo 12.12.2006, 3-3-1-65-06, p 25) ja asjakohane (RKPJKo 29.05.2015, 3-4-1-1-15, p-d 57 ja 58; RKPJKo 21.01.2004, 3-4-1-7-03, p 37). Käesoleval juhul on selge, et viidatud eeldused ei ole täidetud.
4.6.14.PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 rakendamine käesoleval juhul on selgelt ebaproportsionaalne. Riigikohus on rõhutanud, et piirang on proportsionaalne, kui see on saavutatava eesmärgi suhtes sobiv, vajalik ja mõõdukas (vt nt RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25- 11, p 39). Riigikohtu hinnangul on abinõu vajalik, kui eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise isikut vähem koormava abinõuga, mis on vähemalt sama efektiivne kui esimene (RKPJKo 26.03.2009, 3-4-1-16-08, p 29). Piirangu mõõdukuse üle otsustamisel tuleb ühelt poolt kaaluda legitiimse eesmärgi olulisust ja teisalt piirangu intensiivsust koormatud kinnisasjade omanike jaoks (RKPJKo 17.04.2012, 3-4-125-11, p42). Kuivõrd seadust tuleb kohaldada põhiseaduskonformselt, siis võib haldusakt osutuda õigusvastaseks, kuivõrd vastustaja ei ole ettekirjutuse tegemisel lähtunud põhiseaduskonformsusest.
4.6.15.Kuivõrd põhiseadusega vastuolus olev õigusakt tuleb jätta kohaldamata või kohaldada kooskõlas põhiseadusega, on ettekirjutus õigusvastane. Arvestades eelnevat on PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 vastuolus põhiseadusega, mistõttu peavad kohtud jätma vastava sätte kohaldamata. Tuginedes vastavale sättele on aga vastustaja teinud ettekirjutuse. Kuna aga PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 on vastuolus põhiseadusega ja vastustaja ettekirjutus nendele tugines, siis on ettekirjutus õigusvastane HMS § 54 järgi.
4.7.Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 11 079,49 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 323-359).
1.Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebaja N.R ja menetlusdokumendis nimetatud X.X ja Y.Y nimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada kaebaja isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad kaebaja üheselt identifitseerida;
2.Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses ja 04.01.2024 Tallinna Ringkonnakohtu määruses Z ärinimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada Z registrikoodi, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad Z-d üheselt identifitseerida.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja on seisukohal, et kaebus on põhjendamatu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja ei nõustu kaebaja esitatud kaebusega järgmistel põhjendustel:
5.1.Vastustaja leiab, et ettekirjutus on õiguspärane ning vastustaja ei ole ka muul viisil õigusvastaselt tegutsenud. Ehitis ja selle kasutamine peab vastama detailplaneeringule, ehitise 9
kasutamise otstarbele ja olema kooskõlas katastriüksuse sihtotstarbega ning vastustajal on õigus seda nõuda. Vaidlustatud ettekirjutusega kohustati kaebajat viima X kinnistul asuva hoone kasutamine vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega. Vastustaja jääb ettekirjutuse õiguspärasuse selgitustes varem esitatud seisukohtade juurde. Õiguspärasest ettekirjutusest ei saa tekkida RVastS alusel kahju hüvitamise nõude õigust. RVastS § 7 lõige 1 reguleerib vastutuse aluseid: Isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalikõiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu), võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS ei näe ette, et kahju hüvitamist oleks õigus nõuda õiguspärase tegevuse ja ettekirjutuse korral. Algses kaebuses (18.12.2023), soovis kaebaja ettekirjutuse tühistamist halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 37 lõike 2 punkt 1 alusel. Muudetud kaebusest ei selgu, et avaldaja enam seda sooviks. Samuti ei taotle kaebaja ettekirjutuse õigusvastaseks tunnistamist HKMS § 37 lg 2 p 6 alusel. Muudetud kaebuse kohaselt soovib kaebaja kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist ning viivist.
5.2.Kaebaja poolt 10.09.2024 esitatud kaebuse muutmise taotluses taotleb kaebaja otsese varalise kahju summas 864 eurot tasumist. Vastustaja arvates ei ole tegemist kaebaja kahjuga ja on sellele tähelepanu pööranud ka 17.09.2024 vastuses. Nimelt on Advokaadibüroo Matteus OÜ esitanud 04.10.2023 arve Z-le, mis on Z poolt 10.10.2023 tasutud. Samas ettekirjutus nr 9-4/103-12 koostati poolteist kuud hiljem, st 23.11.2023 ja mitte Z-le vaid kaebajale. 864 euro suurune väidetav kahju on tekkinud ettekirjutuses tegemisest oluliselt varem. 10.09.2024 kaebuse muutmise taotluse lisa 4 kohaselt on kaebaja ja Z sõlminud kokkuleppe, et kaebaja maksab selle summa Z-le, kuid see on allkirjastatud osapoolte poolt alles 06.09.2024//08.09.2024, ehk tagantjärgi ja sisuliselt 11 kuud hiljem ning väljudes ettevõtte majandusaasta piiridest. Sellised tagantjärgi sõlmitud kokkulepped ei saa olla tõendiks kohtuasjas. Pole esitatud tõendeid, et kaebaja oleks selle summa tasunud ja tegelikku kulu kandnud. Tegemist ei ole vaidlusaluse ettekirjutusega seotud kuluga ega ka käesoleva haldusasjaga seotud kuluga, samuti ei kvalifitseeru see kulu HKMS § 109 lg 5 alla. Tegemist on Z enda õigusabi kuludega.
5.3.Vastustaja leiab, et ka saamata jäänud tulu ei ole tõendatud. Kuigi 10.09.2024 muudetud kaebuse punktis 3.6 rõhutab kaebaja, et puhkemaja oli kaebajale oluline sissetuleku allikas, siis ei ole ta väidet tõendanud. Puuduvad dokumendid, mis tõendaks kui palju kaebaja puhkemajaga teenis, st tõendamata on kui palju 2023.a Z kaebajale maksis. HKMS § 59 lõike 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited, kui seadusest ei tulene teisiti, samuti kohtu nõudmisel neid asjaolusid, mille puhul võib eeldada, et just temal on vastavatele tõenditele juurdepääs. Kui tõendite esitamine ei ole võimalik, tuleb näidata põhjused, miks neid esitada ei saa, ja teatada, kus tõendid asuvad või võivad asuda. Kahju ja saamata jäänud tulu tõendamise kohustus on kaebajal. Vastustaja on tõendite esitamise vajadusele korduvalt tähelepanu pööranud. Antud juhul ei ole kaebaja veenvalt põhjendanud, miks ta ei saa tõendeid esitada. Kaebaja on esitanud vaid viited kohtulahendile, mis ei puuduta sarnaseid vaidlusi. Ühelgi juhul ei ole olnud tegemist olukorraga, kus tulu teenimiseks tegutseb üks isik, aga tulu saab teine. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lõike 3 ja 4 kohaselt oleks kaebajal õigus saamatajäänud tulu hüvitisele üksnes siis, kui ta tõendab, et õigusvastase ettekirjutuse tõttu oleks saamata jäänud 10
tulu tõenäoliselt realiseerunud. Antud juhul õigusvastasus ja tulu kaotuse fakt ei ole tõendatud. Saamata jäänud tulu oleks lihtne tõendada võrdlusmeetodil, st varasemate tulude põhjal. Muudetud kaebuse punkti 3.12 kohaselt soovitaksegi võrdlust kasutada. Paraku tõenditest nähtub, et tulu on saanud Y.Y või Z. Z ja kaebaja ei ole samad isikud ning kaebaja ei ole ka Z kasusaajate ringis. Kaebajal on vaja on tõendada, kuidas ja kui suurt tulu ta majutusteenusest endale sai. Tõendite olemasolul oleks võimalik andmeid analüüsida ja teha õigeid järeldusi. Antud juhul on kaebajal oluline näidata, et saamata jäänud tulu on kaebajal tekkinud ja see on otseses seoses ettekirjutusega. Samuti on vaja kaebajal tõendada, et kaebuses soovitud suuruses tulu oli kaebajal võimalik ka reaalselt saada. Nagu eelpool nimetatud ei ole kaebaja esitanud lepinguid, tehinguid, maksekorralduste, panga väljavõtteid, tulu aruandeid, deklaratsioone või muid dokumente, mis näitavad, et tulu teenimine oli realistlik ja tõenäoline enne ettekirjutust. Seega antud juhul puuduvad igasugused tõendeid, mis kinnitaksid, et nimetatud saamata jäänud tulu oleks kaebaja kindlasti saanud või kindlasti saaks. Kuigi kaebuse punktis 3.13 väidab kaebaja, et teenitud tuluga seoses ei ole tal kulusid tekkinud, kuna koristab hoonet ise, siis tundub väga ebausutav, et kaebaja sai 2023.a X kinnistu hoones majutusteenuse osutamise pealt 100% Z teenindavast müügikäibest. Z on käibemaksukohuslane ja peab käibedeklaratsioone esitama ja maksma ka käibemaksu. Tundub ebausutav ka see, et kasumile orienteeritud käibemaksukohuslane Z maksab kogu müügitulu kaebajale ära ja lisaks tasub omal kulul selle käibemaksu riigile (Maksu- ja Tolliametile). Majutusteenuse pakkumisega olid tõenäoliselt ka muud kulud näiteks kulud elektrile, ja on ebaselge, kelle poolt toimus nende kulude tasumine. Samuti on arusaamatu, kuidas rahad liikusid ühe isiku käest teise kätte. Kaebajal oleks võimalik kahtlused kergesti ümber lükata, esitades vastavad tõendid. Kaebaja 2023 saadud tulu ja 2024 saamatajäänud tulu ei saa võrduda Z müügistatistikaga. Sellest ei ole maha arvatud töötasusid või muid ettevõtte kulusid. Z 2023.a majandusaasta aruande kohaselt oli Z puhkemaja müügitulu 22647 eurot. OÜ-l võib olla ka mitu puhkemaja, kuid OÜ-l on olnud ka kulusid. Paraku ei selgu aruandest, kui suured olid kaebaja puhkemaja tõttu osaühingu kulud ja kui palju müügitulust ning millisel alusel maksti kaebajale. Samuti ei nähtu majandusaasta aruandest, et äriühingul oleks pikaajalised või lühiajalised kohustused kaebajale või vastupidi. Kui kaebaja soovib saamata jäänud tulu hüvitamist, siis peab ta välja tooma konkreetsed summad, mida ta oleks saanud. Need summad peavad olema põhjendatult arvutatud. Kui kaebaja sai kinnistu väljarentimisega 2023.a tulu, siis oleks ta pidanud vastavad tõendid esitama ja tulu ka 2023.a tuludeklaratsioonis kajastama. Z peab raamatupidamiskohuslasena 2023 väljamakseid dokumenteerima ja kaebajal saaks väidetava koostöö või lepingu korral Z käest ise dokumente küsida ja saadud tõendeid kohtumenetluses esitada. Esitatavatest tõenditest selguks 2023.a konkreetselt kaebaja teenitud tulu suurus. Tegemist ei ole selliste dokumentidega, mida oleks kaebajal väidetava koostöö korral keeruline esitada. Väidetav suuline kokkulepe, ei ole piisav tõend, et tõendada kaebaja poolt tehtud ettevalmistusi tulu teenimiseks 2024.a. majutusteenuse osutamise kaudu. Puuduvad lepingu olulised tunnused, sest ei selgu millise osa müügikäibest saab kaebaja endale või kas on mingisugused kulud, ettevõtlusele, mis maha arvatakse. Osaühingu poolt raha väljamaksmine ei saa olla nii ebamäärane. Kui ka kaebaja ja Z vahel eksisteerib suuline kokkulepe, siis ei tohi kokku leppida seaduse rikkumises. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lõike 1 tähenduses on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine.
5.4.Vastustaja tegi kaebajale ettekirjutuse, sest kinnistu kasutusviis oli õigusvastane. Kaebaja ja Z pidid järgima ka omavahelises kokkuleppes seadusi, muuhulgas ehitusseadustiku, planeerimisseadust, detailplaneeringut, raamatupidamise seadust, tulumaksuseadust, 11
käibemaksuseadust, võlaõigusseadust ja paljusid muid õigusakte. Ka 04.01.2024 kohtumääruse 12. punktis on Tallinna Ringkonnakohus leidnud, et „...hoone väljaüürimisega platvormidel booking.com ja airbnb.com tegeleb mitte kaebaja, vaid äriühing Z. Kaebajale endale võimaliku kahju tekkimist ei ole taotluses veenvalt põhistatud. Ära näidatud ei ole potentsiaalselt tekkiva kahju suurust ega väidetud, et sellise tulu saamata jäämine seaks näiteks ohtu kaebaja igapäevase toimetuleku vms. Seega ei jää kaebaja õigused esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel kaitseta.“. Kuna kaebaja 2023 saadud tulu majutusteenuse osutamise eest ei ole tõendatud, siis ei ole ka saamata jäänud tulu tõendatud. Vastustaja palub kohtul vajadusel rakendada HKMS § 59 lõiget 3 ja nõuda kaebajalt asjakohaste tõendite esitamist (näiteks esitada 2023 tuludeklaratsioon või pangaväljavõte), mis tõendaks kui suure summa maksis kaebajale Z või alternatiivselt kaasata tõendite saamiseks Maksu- ja Tolliamet.
5.5.Vastustaja toob välja, et alates 11.01.2024 oli X kinnistu juba müügis, siis sellest võib järeldada, et kaebaja ei plaaninud 2024.a enam Z vahendusel majutusteenuste osutada, ega olnud teinud selleks ettevalmistusi. Seega ei saanud tekkida majutusteenuse pakkumata jätmisest saamatajäänud tulu. Müügikuulutuse aktiveerimine oli otsene ettevalmistus kinnistu võõrandamiseks.
5.6.Vastustaja arvates on viivise nõue alusetu, sest pole tõendatud kahju tekkimist ega saamatajäänud tulu, millest lähtuvalt viiviseid arvestada. Tõendamata põhinõudest tulenevalt ei ole põhjendatud ka viivise nõue. Isegi kui hüpoteetiliselt oleks kahjunõude põhjendatud, siis ei ole õige viivist arvutada alates 23.11.2023, vaid alates ettekirjutusega kohustatud täitmise tähtajast ehk alates 05.01.2024.
5.7.Vastustaja märgib, et jääb ka kõigi oma menetluses kirjalikult esitatud (02.01.2024, 29.01.2024, 25.07.2024, 17.09.2024 ja 23.10.2024) esitatud seisukohtade juurde.
5.8.Vastustaja palub jätta kõik menetluskulud kaebaja kanda.
KAASATUD ISIKU SEISUKOHT
6.Kaasatud isiku ülesandeks on tegelda ja ellu viia nii ettevõtluspoliitikat kui vastutada turismipoliitika eest. Samas kuulub elamumajandus ja ehitus alates 01.07.2023 Vabariigi Valitsuse seaduse § 61 lg 1 alusel Kliimaministeeriumi valitsemisalasse. Seoses kaebusega selgitab kaasatud isik järgmist:
6.1.Majutusteenuse osutamist reguleerib turismiseadus (TurS) ja täpsemad nõuded majutusteenuse osutamisele majutusettevõtte liigiti majutusteenuse kasutaja mugavuse ja ohutuse eesmärgil on TurS § 19 lõike 3 alusel kehtestatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 21.04.2021 määrusega nr 17 „Majutusteenuse osutamise nõuded“ (määrus nr 17) .
6.2. TurS reguleerimisalasse jäävad majutusteenuse osutamise nõuded, mis kehtivad teenuse osutajale, st nõuded ei ole adresseeritud teenuse osutamiseks kasutatavate hoonete/kinnistute omanikele (kes ei pruugi ise olla teenuseosutaja) ega käsitleta seega ka nimetatud hoonete/kinnistute valdamise õiguslikke aluseid. Teenuseosutaja peab ise arvestama sellega, et tema tegevusele (sh kasutatavatele hoonetele, maa-alale) kehtivad lisaks TurS-s sätestatud nõuetele ka muud õigusaktid ja teenuseosutaja peab tagama oma tegevuse kõikidele asjakohastele nõuetele vastavuse. Sealhulgas peavad majutusettevõtte ehitis ja ruumid vastama ehitusseadustiku ja selle alusel kehtestatud asjakohastele nõuetele, sõltumata asjaolust, kas omand kuulub teenuseosutajale või mitte. Seda on selgitatud ka määruse nr 17 seletuskirjas: „Kuna ehituslikud nõuded on kehtestatud teistes valdkondlikes õigusaktides (eelkõige ehitusseadustik) ja kehtivad ühtviisi ka majutusettevõtte ehitisele, siis [käesolevas] 12
määruses neile uuesti ei viidata [....]. Majutusettevõtte ehitis ja ruumid peavad vastama ehitusseadustiku ja selle alusel kehtestatud asjakohastele nõuetele“ . Seega ehitisega seotud regulatsioonid sisalduvad juba ehitusvaldkonna õigusaktides, mis kehtivad a priori ning TurS fookuses on turismispetsiifilised nõuded teenuse osutamisele. Kohtumenetluse materjalide kohaselt on teenuse osutajaks Z, mitte kaebaja. Kaebaja kinnituse kohaselt on kolmanda isiku näol tegemist lähikondsele kuuluva ettevõttega ning kokkulepped kolmanda isikuga on tehtud suuliselt .
6.3.TurS § 17 lõigete 1 ja 2 koosmõjus loetakse majutusteenuseks ettevõtja poolt tema majandus- või kutsetegevuse korras ajutise ööbimisvõimaluse pakkumist. Majutusteenus on turismiteenus, mis ei kanna eesmärki tagada elukoht, vaid on mõeldud sise- ja väliskülastajatele ajutise ööbimisvõimaluse pakkumiseks puhkuse-, tööreisi vms otstarbel, mida tihti pakutakse näiteks päeva, nädala või kuu baasil. Teenuse ajutisuse sissetoomine aitab majutusteenust selgemini eristada eluruumi üürilepingutest. Ehkki võlaõiguslikult on majutusteenuse osutamisel tegemist üürilepinguga, ei kohaldu sellele eluruumi üürilepingute erireeglid. VÕS § 272 lõike 4 punktis 1 on sätestatud, et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele. Kahe seaduse koosmõjus loetakse kuni kolm kuud kestvat majutust lühiajaliseks ehk ajutiseks, mille eesmärk ei ole pakkuda elukohta . Majutusteenuse osutamine ei eelda majandustegevuse teate esitamist ega loa taotlemist, vaid ettevõtjal on kohustus täita vastavale tegevusele esitatud nõudeid.
6.4.Majandustegevuse tähendust on TurS seletuskirjas selgitatud kui iseseisvalt teostatavat, tulu saamise eesmärgiga ja püsivat tegevust, mis ei ole seadusest tulenevalt keelatud. See tähendab, et juhuslikku laadi tasulise majutamise võimaldamist, kui see ei toimu ettevõtja poolt tema püsiva majandus- või kutsetegevuse raames, ei loeta majutusteenuseks . Näiteks kui teenust osutab eraisik, kes pakub teenust aeg-ajalt (st vähetähtsa ja kõrvalisena, tegevus on ajutine), on tegemist tarbijate omavahelise kokkuleppe alusel pakutava teenusega, millele turismiseaduse nõuded ei kohaldu.
6.5.Hinnangu, kas tegemist on majandustegevusega, saab anda juhtumipõhiselt. Täpsemalt on majandustegevuse olemasolu hindamise komponente selgitatud ka majandustegevuse seadustiku üldosa seaduse, mis on asjakohane ka TurS kontekstis, seletuskirjas. Selle järgi on iseseisev tegevus, mida teostatakse enda nimel ning vastutusel. Tulu saamisele suunatus on iga majandustegevuse kaudu saadav või taotletav majanduslik eelis. Püsivus on määratlemata õigusmõistena majandustegevuse mõiste see osa, mille kohaselt eeldab majandustegevus teatud plaanipärasust või tegevuskava olemasolu. Püsiv on tegevus, kui seda teostatakse vastavalt plaanile katkestamata või korratakse või kui isikul on püsiva teostamise tahe. Püsiv tegevus võib seejuures tähendada ka teatud intervalliga korratavaid tehinguid või hooajalist majandustegevust. Turism on klimaatilistest tingimustest tulenevalt hooajaline majandusvaldkond ja majutustegevuse hooajalisus seega tavapärane (suurim on nõudlus suveperioodil). Seetõttu hooajaline tegevus, kui see on regulaarne, nt teostatakse mitme aasta vältel, ei saa olla ajutine. Menetluse materjalidest nähtub, et teenuseosutaja on tegutsenud Booking.com ja AirBnb platvormidel mitme aasta vältel regulaarselt. Eeltoodust tulenevalt vastab teenuseosutaja tegevus kaasatud haldusorgani hinnangul majandustegevuse tunnustele, millele täiendavalt viitab ka asjaolu, et teenust osutatakse äriühingu kaudu.
6.6.TurS-i muutmise käigus aastal 2020 arutati ka majutusteenuse osutamise õigusraamistiku ajakohastamise vajadust seoses jagamismajanduse (teenuse pakkumine majutusplatvormidel nagu AirBnb ja Booking.com jt) kiire kasvu ja uute ärimudelite levikuga. Kokkuvõttes osutus valituks lahendus mitte luua jagamismajandusele eriregulatsiooni, vaid lähtuti põhimõttest, et reeglid kehtivad ühtviisi kõikidele ettevõtjatele sõltumata teenuse pakkumise viisist, kas seda tehakse platvormi vahendusel või mitte, samuti 13
peeti oluliseks lihtsustada ettevõtluskeskkonda ühtviisi kõikidele majutusteenuse osutajatele. Kuigi osadel puhkudel võib teenuse osutamisega kaasneda ka negatiivseid mõjusid (nt peotegevuse müra, võõraste isikute viibimine korterelamus või kinnistul), siis nende lahendamiseks ja ühiselureeglitest kinnipidamise jõustamiseks on olemas teised meetmed (nt asjaõigusseaduses, korteriomandi- ja -ühistuseaduses, korrakaitseseaduses) . Samuti on kehtivate maakasutus- ja planeeringureeglite eesmärgiks tagada ühiskondlike huvide kaitse maa- ja ehitiste kasutamisega seoses. Käesoleva menetluse raames viidatud naabrite rahulolematus ja esitatud etteheited (kaebuse lisa 3) ei ole seotud TurS-i nõuetega teenuse osutamisele, vaid naabreid häirib elamumaal toimuv püsiv äritegevus ja sellega kaasnevad häiringud. Seega leiab kaasatud haldusorgan, et vaidluse esemeks ei ole TurS-i nõuete täitmise hindamine, vaid küsimus taandub kaebaja tegevuse õiguspärasusele lähtuvalt ehitusseadustikust ja kehtestatud detailplaneeringust.
6.7.TurS §-s 19 sätestatakse põhimõte, mille kohaselt majutusteenuse osutajal peavad olema teenuse osutamiseks sobivad, ohutud ja turvalised hooned, ruumid, sisustus ja maa-ala. Tarbijale osutatava teenuse ohutuse üldine nõue sisaldub ka tarbijakaitseseaduse § 9 lõikes 1, mille kohaselt peab teenus vastama kehtestatud nõuetele, olema sihipärasel kasutamisel ohutu tarbija elule, tervisele ja varale ning selliste omadustega, mida tarbija tavaliselt õigustatult eeldab. Lisaks sätestatakse rahvatervise seaduse § 4 punktis 10, et teenuste osutamine majutusasutustes ei tohi kahjustada tervist. TurS § 19 lõikes 2 sätestatakse, et majutusteenuse osutaja tagab majutusettevõtte liigi eripära arvestavad majutus- ja puhkevõimalused ning piisavad hügieenitingimused.
6.8.Turu korrastamise eesmärgil, aga ka selleks, et anda klientidele asjakohast teavet pakutava majutusteenuse kohta ning tagada teenuse ohutus, on TurS §-s 18 sätestatud majutusettevõtete liigid ning igale liigile oma nõuded. Majutusettevõtte liigi määratleb majutusteenust osutav ettevõtja, lähtudes majutusettevõtte liigi kirjeldusest ning sellist liiki majutusettevõttele esitatud nõuetest. Majutusettevõtete põhiliste liikide määratlemisel on lähtutud rahvusvaheliselt väljakujunenud liigitusest, milleks on hotell, motell, külalistemaja, hostel, puhkeküla ja -laager, puhkemaja, külaliskorter ja kodumajutus. Neid liigi määratlusi saab majutusettevõtte puhul kasutada vaid tingimusel, et majutusettevõte vastab seda liiki majutusettevõttele esitatavatele nõuetele (TurS § 18 lg 10).
6.9.Puhkemaja on majutusettevõte, kus majutushoone antakse tervikuna majutusteenuse kasutaja kasutusse (TurS § 18 lg 7). Erinevalt puhkemajast on nt külaliskorteri (§ 18 lg 8) olemuslikuks tunnuseks, et teenuseosutaja rendib korteri külastajale tervikuna välja; kodumajutust (§ 18 lg 9) eristab puhkemajast peaasjalikult see, et teenusepakkuja elukohaks (kodus) olevas talus, hoones või korteris asuvas teenuseosutamise kohas üüritakse külastajale välja vaba(d) tuba (toad), korrus või muu osa hoonest või korterist. Vahetegu majutusettevõtete erinevate liikide vahel on oluline, kuna neile kehtivad erinevad nõuded nii TurS-i kohaselt majutusteenuse osutamisel kui ka teatud erisused tulenevad ehitusõigusest. Kuivõrd olemuslikult saab kodumajutust ja külaliskorteri teenust osutuda peamiselt inimeste kodudeks mõeldud pindadel, siis arvestatakse sellega ka ehitise kasutamise otstarvete loetelus – nii on ehitusseadustiku alusel antud võimalus kodumajutuse ja külaliskorteri teenuse osutamiseks ka teatud juhtudel elamuotstarbelistel pindadel, samas kui puhkemajale sellist erisust ei ole (Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“, § 1 lg 4). Antud selgitus ja vahetegu on vajalikud, kuna ka käesoleva menetluse raames on kasutatud osutatava majutusteenuse kirjeldamise osas erinevaid väiteid – kui vaidlustatud ettekirjutuses (kaebuse lisa 11) ja kaebaja vastuses ettekirjutusele (kaebuse lisa 9) käsitletakse puhkemaja teenuse osutamist, siis kaebuse lisas 8 viitab kaebaja esindaja, et tegemist on „kodumajutuse/külaliskorteriga“. Näiteks viitab kaebaja esindaja selles ekirjavahetuses: „Kasutame kinnistu maast ainult ca 10% kodumajutus/külaliskorter teenuse pakkumiseks ja 90 % kinnistust on kasutusele võtmata“. 14
6.10.Teenuseosutaja 2022. aasta majandusaasta aruandes (peatükis Müügitulu jaotus tegevusalade lõikes) ning avalikkusele suunatud pakkumistes kasutab teenuseosutaja puhkemaja määratlust. Booking.com portaalis (X Modern Cabin) oleva pakkumise juures on selge viide puhkemajale , AirBnb portaalis selge viide puudub, kuid on tuletatav („X kaasaegne majake“, X Modern Cabin) pakkumise kirjeldusest ja lisatud piltidest („Kogu lihtne majake asukohas X, Eesti“). Puhkemaja määratluse kasutamisega võtab ettevõtja kohustuse ja vastutuse, et ta täidab puhkemajale esitatud nõuded. Täpsemalt vastavuse TurS §-des 18-24 ja määruse nr 17 peatükis 1 (Majutusteenuse osutamise üldnõuded, §-d 1-9) toodud ja puhkemaja liigispetsiifilistele nõuetele §-s 15. Puhkemaja liigispetsiifiliseks nõudeks viidatud määruse nr 17 § 15 kohaselt on majutusruumi ja toidu valmistamise võimaluse, vastavalt sisustatud köögi, einetamiseks ja puhkamiseks mõeldud ala ning pesemis- ja tualettruumi olemasolu. Samuti peavad olema majutusruumis voodipesu ja rätikute olemasolu või nende laenutamise võimalus. Kaasatud haldusorgan ei saa anda hinnanguid puhkemaja vastavusele TurS-is ja määruses nr 17 toodud nõuetele, kuna hinnangu andmine eeldaks järelevalvemenetluse raames hindamist.
6.11. Järelevalvet majutusteenuse osutamise üle teostavad vastavalt oma pädevusele TurS §s 30 nimetatud asutused: Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet (üldpädevus), Terviseamet (terviseohutuse nõuded), Päästeamet (tuleohutuse nõuded), Politsei- ja Piirivalveamet (majutusteenuse kasutaja registreerimise nõue) ja kohalikud omavalitsused (oma haldusterritooriumil tegutsevate ettevõtete osas, aga välja arvatud PPA, Päästeameti ja Terviseameti pädevusse jäävates küsimustes).
6.12.Kaebaja märgib kaebuse punktis 2.3 justkui kaasatud haldusorgani esindaja on asja kommenteerides leidnud, et sihtotstarbeline on oma kodu välja rentida nii lühiajaliselt kui ka pikaajaliselt. Kaasatud haldusorgan juhib tähelepanu asekantsleri sõnastusele, mille kohaselt on juttu oma kodu välja rentimisest ja selle sihtotstarbelisest kasutamisest. Samuti on oluline toonitada, et asekantsler ei lähtunud intervjuud andes käesoleva kaebuse faktilistest asjaoludest, mistõttu on kaebaja teinud kaasatud haldusorgani esindaja kommentaarist ennatlikud järeldused.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud korralduses toodut, asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke ja suulisi seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
8.Kohus leiab, et käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjaolud: Vaidlust ei ole selles, et kaebaja oli vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal X kinnistu (kinnistu nr XXX, katastritunnus XXX) omanik. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja pani talle kuuluva X kinnistu (koos sellel asuva suvilaga avalikult müüki 11.01.2024 ja kinnistu müügitehing toimus 21.08.2024 sõlmitud võlaõiguslepingu alusel (asjaõiguslik kanne 30.08.2024 - dtl 245). Sisulist vaidlust ei ole selles, et kaebaja üüris suvila välja lepingu alusel Z-ga ja mille 15.07.2022 kirjaliku versiooni esitas kaebaja kohtule 25.05.2025 ja mida kaebaja väitel on suuliselt täiendatud rentimisest saadava tulu maksmise osas (dtl 393 ja 398 p 3.2). Vaidlust ei ole selles, et Padise Vallavolikogu 23.11.2016 otsuse nr 205 “Detailplaneeringu kehtestamine” alusel kehtestatud X ja Y kinnistute kehtiva detailplaneeringuga on X katastriüksuse sihtotstarbeks määratud 100% elamumaa. Detailplaneeringust ei tulene X 15
kinnistule muid sihtotstarbeid. Vaidlust ei ole, et ka 2002 aastal kehtestatud Padise valla üldplaneeringu kohaselt on vaidlusaluse X kinnistu puhul tegemist elamumaa juhtotstarbega maa-alaga. Lisaks näeb ette võimaluse arvestada elamumaal kõrvalsihtotstarve kuni 25% ulatuses ärimaaks tingimusel, et see ei riku naabrusõigusi. Vaidlust ei ole, et X kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringus sellele kõrvalsihtotstarvet „ärimaa“ määratud ei ole.
9.Kahju hüvitamise kaebuste puhul tuleb kohtul RVastS § 7 lg 1 tulenevalt kõigepealt tuvastada avaliku võimu kandja õigusvastane tegu avalikõiguslikus suhtes. Käesoleval juhul on kaebaja hinnangul selleks Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutus nr 9-4/103-12. Kaebaja leiab, et nimetatud haldusakt on õigusvastane seetõttu, et a) ettekirjutuse õiguslik alus on konkretiseerimata (KorS § 28 lg 1); b) suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne suvilana kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (EhS § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5); c) ettekirjutus on ebaproportsionaalne (KorS § 7); d) riikliku järelevalve käigus on kaebajat eksitatud tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas (kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne talumiskohustus järelevalvemenetluses). Vastustaja vaidleb nendele seisukohtadele vastu ja leiab, et ettekirjutus on õiguspärane ning ainuüksi seetõttu tuleb jätta kahju hüvitamise taotlus rahuldamata.
10.Kohus, uurinud käesoleva vaidlusega seotud asjaolusid, leiab, et kõigepealt ei saa nõustuda kaebaja seisukohaga, et ettekirjutuses puudub selle tegemise õiguslik alus. Kohus märgib, et vastustaja on oma 21.09.20224 vastuses kaebusele punktis 2.2. õigustatult välja toonud, et „ Ettekirjutuses on toodud õigusliku alusena arvukalt seadusesätteid: ehitusseadustik (EhS) §-des 130 lg 2 p 5, § 133, planeerimisseadus (PlanS) § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5; maakatastriseadus (MaaKatS) § 18 ja 181 lg 2 p 5; turismiseadus (TurS) § 17 lg 2 ja § 18 lg 1 ja lg 7.“. Kohus leiab, et juba asjaolu, et kaebaja ise leiab, et haldusakti üheks õigusvastasuse põhjuseks on see, et suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne suvilana kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (EhS § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5), näitab selgelt, et kaebaja on väga hästi aru saanud, milliste õigusaktide sätete rikkumist talle otseselt ette heidetakse ning seega on tema väited õigusliku aluse puudumisest või ebakonkreetsusest põhjendamatud. Samuti tuleneb EhS § 130 lg 2 p 5 kohaliku omavalitsuse õigus teostada riiklikku järelevalvet ehitise kasutamise otstarbest tulenevalt selle kasutamise nõuetele vastavuse kontrollimiseks. Kohus leiab, et vastustaja on vaidlusaluses ettekirjutuses asjakohaselt välja toonud, et detailplaneering reguleerib kinnistu kasutusõigust ja selle alusel võib seada kinnisomandile (kinnisasja kasutamisele) kitsendusi. Kitsenduste seadmise õiguse detailplaneeringuga annab PlanS § 124 lg 3. Vastustaja on õigesti järeldanud, et vastavalt X ja Y kinnistute detailplaneeringule ei ole elamumaa sihtotstarbega maal lubatud ärilisel otstarbel majutusteenuse osutamine puhkemajas, kui majutusteenuse pakkumine on püsiv majandustegevus (vt PlanS § 6 p 7 koosmõjus § 126 lg 1 p 3 ja 5; MaaKatS § 18 ja 18 1 lg 2 p 5; TurS § 17 lg 2 ja § 18 lg 1 ja lg 7).
11.Kohus leiab, et käesoleva vaidluse sisuliselt keskne küsimus on „Kas kaebaja kinnistu ja sellel asuva suvila (suvemaja) lühiajaline väljarentimine käesoleval juhul tuvastatud moel (seda teeb kaebajaga sõlmitud lepingu alusel Z) ja asjaoludel rikub kinnistu suhtes detailplaneeringuga seatud sihtotstarvet või mitte?“. 16
Vaidlust ei ole, et kaebaja kinnistu suhtes kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistu sihtotstarbena 100% elamumaa. Vaidlust ei ole ka selles, et X kinnistul asub vastavalt ehitisregistri andmetele 25,1 m2 ehitise aluse pinnaga 4,8 m kõrgune suvemaja (ehitise kood XXX). Seda suvemaja rentiski puhkemaja nime all ettekirjutuse tegemise ajal välja kaebajaga sõlmitud lepingu alusel Z. Kohus leiab, et käesoleva asja materjalidest ja ka ettekirjutuses toodust nähtub selgelt, et kaebajale kuuluval kinnistul, mille sihtotstarbeks on kehtiva detailplaneeringu kohaselt 100% elamumaa, osutati Z poolt majandustegevusena püsivalt alates 2022 augustist kuni ettekirjutuse andmiseni majutusteenust läbi booking.com ja airbnb.com platvormide ja renditi puhkemaja nimetuse all (vt näiteks ettekirjutust dtl 95 foto nr 6) lühiajaliselt välja ametlikult suvemajana registreeritud ehitist (ehitise kood XXX). Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ järgi on ehitisregistrisse kantud suvila puhul tegemist elamu kategooriasse kuuluva ehitisega, mille kood on X (Suvila, aiamaja). Selle üle sisulist vaidlust ei ole.
12.Sisuline vaidlus on käesolevas asjas küsimuses, kas selle hoone kasutamine ettekirjutuse tegemise ajal oli või ei olnud kooskõlas ehitise kasutuse sihtotstarbega ja ka kehtiva detailplaneeringuga. Kohus leiab asjas kogutud tõendite analüüsi ja hindamise järel kokkuvõtvalt, et vastustaja on ettekirjutuses korrektselt leidnud, et ehitisregistrisse kantud hoone vastab küll detailplaneeringus kinnistu hoonestamise ettenähtud nõuetele, kuid selle kasutus ettekirjutuse tegemise ajal ei olnud kooskõlas ei ehitise ega kinnistu kasutuse lubatud otstarbega ehk kehtiva detailplaneeringuga määratud maakasutuse sihtotstarbega. Kohus leiab, et vastustaja on oma ettekirjutuses õigesti tuvastanud ja piisavalt põhjendanud, miks ta leiab, et hoone kasutamine on vastuolus seadusega ja kehtiva detailplaneeringuga. Vastustaja on põhjendanud ja viidates õigesti maakatastriseaduse § 18 1 lg 1 ja lg 2 punktidele 5 ja 10 välja toonud elamumaa ja ärimaa lubatud kasutamise erisused ning selgitanud, et tulenevat turismiseaduses § 18 ja MaaKatS § 18 1 lg 2 on hoone kasutamisel puhkemajana nõutud ärimaa sihtotstarve. Lisaks ärimaa sihtotstarbe nõudele peab puhkemaja olema ehitisregistrisse kantud mitteelamuna, mis kuulub Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrusega nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ mitteelamu kategooriasse, viiekohalise koodiga 12129 muu lühiajalise majutuse hoone. Vaidlust ei ole, et käesoleval juhul see nii ei ole. Kohus lisab siinkohal, et vastavalt detailplaneeringule sellise kasutusotstarbega ehitist kaebaja krundile ehitada ja ehitusregistrisse kanda ei oleks saanud, kuna krundi sihtotstarve on elamumaa, mitte ärimaa (isegi mitte osaliselt).
13.Asjas arvamuse andmiseks kaasatud organ on selgitanud, et TurS § 17 lõigete 1 ja 2 koosmõjus loetakse majutusteenuseks ettevõtja poolt tema majandus- või kutsetegevuse korras ajutise ööbimisvõimaluse pakkumist. Majutusteenus on turismiteenus, mis ei kanna eesmärki tagada elukoht, vaid on mõeldud sise- ja väliskülastajatele ajutise ööbimisvõimaluse pakkumiseks puhkuse-, tööreisi vms otstarbel, mida tihti pakutakse näiteks päeva, nädala või kuu baasil. Samuti on kaasatud isik oma 29.01.2024 seisukohas kaebusele punktis 3 selgitanud, et „Ehkki võlaõiguslikult on majutusteenuse osutamisel tegemist üürilepinguga, ei kohaldu sellele eluruumi üürilepingute erireeglid. VÕS § 272 lõike 4 punktis 1 on sätestatud, et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele. Kahe seaduse koosmõjus käsitletakse kuni kolm kuud kestvat majutust lühiajaliseks ehk ajutiseks, mille eesmärk ei ole 17
pakkuda elukohta. Majutusteenuse osutamine ei eelda majandustegevuse teate esitamist ega loa taotlemist, vaid ettevõtjal on kohustus täita vastavale tegevusele esitatud nõudeid.“. Kohus nõustub nende seisukohtadega. Kohus leiab, et vastustaja on käesoleval juhul õigesti tuvastanud, et Z tegevus kaebaja kinnistul asuva suvila kasutamisel puhkemajana väljarentimiseks on majandustegevus (äritegevus) ja sellisena vastuolus kinnistule detailplaneeringuga seatud elamumaa sihtotstarbega.
14.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tegemist ei külaliskorteri ega ka kodumajutuse teenuse pakkumisega, sest kõigepealt ei ole majutusteenusena selle kasutajale välja üüritav hoone korter, et pakutavat teenust saaks käsitleda külaliskorteri teenusena. Teiseks ei ole tegemist ka kodumajutuse teenuse pakkumisega, mis eeldab teenusepakkumise kohas külastajatele teenusepakkuja elukoha (kodu) vabade tubade või hooneosade välja üürimist. Käesoleval juhul on need tingimused selgelt täitmata ja ka oma vastuses ettekirjutusele on kaebaja ise käsitlenud teenust puhkemaja lühiajalise väljarentimise teenuse osutamisena, mitte külaliskorteri või kodumajutuse teenusena. Arvestades suvila endaga seotut (välja üüritakse terve maja, mitte selle osa) ja ettekirjutuses selle väljaüürimisega seoses välja toodud asjaolusid - eelkõige seda, et avalikkusele suunatud pakkumistes kasutab teenuseosutaja ise puhkemaja määratlust ja välja renditakse korraga terve maja - ei ole kohtul võimalik jõuda mingile muule järeldusele, kui et kaebaja lepingupartner osutab käesoleval juhul puhkemaja põhist majutus(turismi)teenust, mis on vastuolus maakasutuse sihtotstarbega, milleks on 100% elamumaa. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul tegemist ka juhusliku ning ajutise tegevusega, sest kaebaja on sõlminud selle osutamiseks tähtajatu lepingu ja kuni ettekirjutuse tegemiseni osutas kaebaja lepingupartneriks olev äriühing seda teenust püsivalt. Asjaolu, et kaebaja ja tema pereliikmed kasutasid suvemaja vahepeal ka enda otstarbeks, ei muuda teenust juhuslikuks – kohus on tuvastanud, et tegemist oli algusest peale püsivalt planeeritud äritegevusega. Seda kinnitavad muuhulgas ka suvemaja väljarentimiseks sõlmitud leping ja selle väidetavad suulised lisad (vt. kaebaja selgitusi 21.05.2025 vastuses kohtu küsimustele), millest nähtub üheselt, et väljarentimise eesmärk äriühingule oli suvemaja püsiv väljarentimine tasu eest ja sellelt tulu teenimine. Asjaolu, et tegemist oli püsiva majandustegevusest tulu saamise sooviga näitab kõige ilmekamalt kaebaja kasuks lepingus sätestatud õigus saada vähemalt tema suvemaja ostmiseks ja püstitamiseks võetud pangalaenu igakuiste maksete ulatuses (ligikaudu 1000 eurot) tasu. Vastava pangalaenu tagasimaksed olid nähtuvalt selle võtmisel sõlmitud lepingule kavandatud kestma igakuiselt kuni 15.03.2042. Kohus märgib, et kuigi lepingu kohaselt olid selle summa tegelikeks maksjateks kaebajale Y.Y ja X.X, nähtub kaebaja 21.05.2025 vastuse punktist kohtumäärusele, et lisaks nendele maksetele läks kogu väljarentimisest teenitav tulu (ka pangalaenu ületavas osas) kaebajale (vastuse p 3.4.), mistõttu ei ole kahtlust, et leping ei olnud sõlmitud ühekordset või juhuslikku tegevust silmas pidades.
15.Detailplaneering reguleerib maa kasutusõigust ja seab samaaegselt maa sihtotstarbest tulenevad kinnisasja kasutamise kitsendused. Samuti peab see olema kooskõlas kõrgemalseisvate planeeringutega. Elamumaa sihtotstarbega maal ei ole lubatud ärilisel otstarbel majutusteenuse osutamine puhkemajas, kui majutusteenuse pakkumine on püsiv tegevus. Järelikult omab asja lahendamise seisukohast tähendust nii asjaolu, et Z-l ei ole käesoleval juhul lubatud ärilisel eesmärgil majandustegevusena puhkemaja välja rentimine ehk see on vastuolus ehitusseadustiku ja kehtestatud detailplaneeringuga nagu on leidnud ettekirjutuses ka vastustaja. 18
16.Kokkuvõtvalt leiab kohus sarnaselt vastustajaga, et kinnistul asuva hoone (suvemaja) kasutusviis puhkemajana äriteenuse osutamisel ei ole kooskõlas planeeringus ettenähtud maakasutuse sihtotstarbega, milleks on „Elamumaa“. Seadusest tuleneb omaniku kohustus on tagada ehitise vastavus seadustele, kaasa arvatud ehitise sihipärane kasutamine ja kasutamise vastavus detailplaneeringuga sätestatud sihtotstarbele. Kohus leiab, et käesoleval juhul oli kaebaja poolt sõlmitud lepingu alusel Z poolt teostatav püsiv äritegevus, mille sisuks oli puhkemaja majutusteenuse pakkumine klientidele, vastuolus seadusega. Vastustaja on selle asjaolu õigesti tuvastanud ning teinud õiguspäraselt kaebajale oma järelevalvevolituste piires ettekirjutuse viia hoone kasutamine vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega. Kohus selgitab täiendavalt, et ettekirjutuse õigusvastasust ei too kaasa kaebaja poolt välja toodud asjaolud, et vastustaja on jätnud arvesse võtmata, et kaebaja ei kasuta ise kinnistut äriliselt otstarbel ning teiseks, et ehitist (ja kinnistut) üüritakse välja vaid teatud aja aastast ning ülejäänud aja on suvila kaebaja ja tema lähikondsete kasutuses. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on kinnistu omanikuks. Seega vastutab kaebaja kinnistul toimuva eest sh selle sihtotstarbelise kasutamise eest igal ajahetkel ehk teisisõnu ka ajal, kui ta võimaldab Z-l kinnistut lühiajaliselt välja rentida. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et ei nõustu kaebajaga ka selles, et kuivõrd ettekirjutuses puuduvad igasugused viited väidetava puhkemaja kasutamise nõuete rikkumise kohta, siis on ettekirjutus õigusvastane. Kohus selgitab, et kaebajale ei ole tehtud ettekirjutust mitte puhkemaja kasumise nõuete rikkumise tõttu (kaebaja viitas EhS § 11), vaid seetõttu, et kaebaja kasutab/võimaldab kasutada kinnistut ja seal asuvat ehitist (suvilat) vastuolus selle sihtotstarbele, milleks on elamumaa, mitte ärimaa. Olukorras, kus kohus on tuvastanud, et kinnistul ja seal asuvas ehitises tegeletakse püsivalt äritegevusega (puhkemaja kaudu majutusteenuse pakkumine) ning kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa, oli vastustajal õiguslik alus ettekirjutuse tegemiseks. Kui ehitist ei kasutata vastavalt selle otstarbele, on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik riikliku järelevalve menetluses sellele reageerida (EhS § 130 lg 2 p 5). Käesoleval juhul ongi vastustaja seda teinud ning koostanud vaidlusaluse ettekirjutuse.
17.Kohus leiab, et põhjendamatu on ka kaebaja väide, et ettekirjutus on ebaproportsionaalne tulenevalt kaebaja äritegevuse vähesest mõjust naabritele. Kohus ei nõustu siinkohal kaebajaga, sest järelevalve teostamine ei ole seostatav mitte järelevalvemenetluse objekti mõjude suurusega või äritegevuse kestvuse ja proportsiooniga, vaid võimaliku õigusrikkumise olemasoluga. Kohus ei nõustu ka sellega, et järelevalvemenetluse algatamiseks polnud põhjust, sest kaebaja poolt oma kinnisasjal võimaldatud äritegevuse mõjud olid kaebaja arvates sisuliselt olematud ja tema peab taluma sarnaseid naaberkinnisasjalt tulevaid mõjusid. Kohus märgib, et järelevalvemenetlus algatati just seetõttu, et kaebaja võimaldatud ebaseaduslikust tegevusest (see oli võimalik ainult tänu sellele, et kaebaja andis talle kuuluva suvila lühiajaliseks väljarentimiseks) koos selle negatiivsete mõjude kirjeldusega, oli vastustajale teatanud kaebaja kinnistu naaberkinnisasja omanik ja palunud see lõpetada. Kohus leiab, et ainult naaberkinnisasja omanik ise teab milliseid mõjutusi kaebaja kinnistu kasutamine puhkemajana temale põhjustas ja kuidas tema neid tajus. Kohtule jääb arusaamatuks, milles seisneb käesoleval juhul vastustaja tegevuse ebaproportsionaalsus. Vastustaja ei algatanud menetlust, mis viis käesoleval juhul kaebaja õigusvastase tegevuse tuvastamiseni ja selle lõpetamise ettekirjutuse tegemiseni, mitte omal initsiatiivil, vaid lähtudes talle esitatud konkreetsest teabest ja vastustaja tegevusest mõjutatud isiku taotlusest, 19
mida ta oli haldusorganina oma ülesannete täitmiseks kohustatud kontrollima. Kohus leiab, et selline tegevus oli igati proportsionaalne. Kohus leiab, et asjakohatud on kaebaja väited, et tema tegevusest põhjustatud „häiringutel“ naaberkinnisasja omanikule pole mingit õiguslikku põhjendust ja järelevalvemenetluse käigus ei ole tuvastatud mingeid häiringuid, mis oleks spetsiifiliselt seotud sellega, et vaidluse all olevat ehitist renditakse ajutiselt välja. Kohus märgib, et juba asjaolu, et aastas renditi kaebaja kinnistul asuvat suvilat välja ca 150 päeval tähendab, et sellel käis oluliselt rohkem isikuid ja enamasti võõraid isikuid, kui seda oleks olnud ilma vastava majutusteenuse osutamiseta. Juba ainuüksi see asjaolu eristab ärimaa sihtotstarbekohast kasutamist tavalisest elamumaa kasutamisest pikaajalise elukohana näiteks vastava lepingu alusel. Kohtul puudub igasugune kahtlus, et elamumaa puhul eeldatakse ka naabrite suhtelist püsivust ja sellise sihtotstarbe sätestamine detailplaneeringus tähendab saavutatud ja avalikult fikseeritud kokkulepet, et vastavat maad ja kinnistut kasutatakse püsivaks elamiseks eelkõige pikema aja jooksul, mitte majutusteenusena mõneks päevaks pidevalt vahetuvate kasutajatega. Kui selline ühiskondlik lepe on sõlmitud vastava detailplaneeringu kehtestamisega, siis on vastustajal talle seadusega antud pädevuse raames õigus rakendada ka vajalikke meetmeid selle täitmise tagamiseks. Kohus märgib ära ka asjaolu, et kuigi ettekirjutuses ei ole täitmise tagamiseks määratud sunniraha suurust (3000 eurot) eraldi põhjendatud, kuid leiab, et arvestades füüsilisele isikule määratava sunniraha ülempiiri (6400 eurot), jääb määratud sunniraha alla poole maksimaalsest suurusest. Teiseks ei saa kohuks määratud sunniraha suurust ebaproportsionaalseks pidada ka arvestades, et igakuine kaebajale lepingujärgne ülekantav makse laenu tasumiseks oli ca 1000 eurot. Seetõttu on põhjendatud, et sunniraha on sellest suurem, sest vastasel juhul ei saa see täita majanduslikku eesmärki ja mõjutada efektiivselt kaebajat ettekirjutust täitma. Kolmandaks leiab kohus siinkohal, et ettekirjutusest nähtuvalt rakendub sunniraha ainult juhul, kui ettekirjutust ei täideta. Käesoleval juhul oli ettekirjutuse täitmine sõltuvuses ainult kaebaja tahtest ehk tal on ainult enda tahtest sõltuv võimalus vastavat sunniraha mitte maksta. Samuti ei nõua ettekirjutuse täitmine käesoleval juhul kaebajalt mingit eraldi läbiviidavat kulukat tegevust, vaid selle tagamiseks piisab eeldatavalt oma lähikondsetele vastava soovi väljendamisest lõpetada suvemaja väljarentimine puhkemajana majutusteenuse osutamiseks. Kohus märgib siinkohal veel eraldi ära, et kuna nähtuvalt kaebaja enda väidetest ja lepingus, tuli Z-l kogu väljarentimisest saadav tulu anda kaebajale ja Z-l sellega seoses kulutusi ei olnud, siis ei ole vähemalt nende väidete paikapidavust eeldades ka Z-l äriühinguna majanduslikult teenuse lõpetamisest midagi kaotada.
18.Kohus leiab, et alusetu on ka kaebaja seisukoht, et ettekirjutus on õigusvastane, sest teda on riiklikku järelevalve raames on eksitatud kaebajat tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas (kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne talumiskohustus järelevalvemenetluses) ja seetõttu tuleb otsus lugeda õigusvastaseks. Vaidlust ei ole, et vastustaja esindaja on esitanud oma 29.12.2022 e-kirjaga kaebajale nõude esitada andmeid X kinnistul toimuva äritegevuse kohta. Kohus märgib, et kaebaja väited, et selles küsimuses on tal tulenevalt KorS § 23 lg 3 ainult menetluse passiivne talumiskohustus, ei vasta tõele. Kohus märgib, et ka kaebaja viidatud Riigikohtu Halduskolleegiumi poolt haldusasjas nr 3-15-443 punktis toodu ei sisalda sellist seisukohta. Vastupidiselt kaebaja väitele, pidas kolleegium selles vajalikuks selgitada, et „ ..., et vaideotsuses on viidatud järelevalveametnike tegevusele kaasaaitamise kohustuse alusena KorS § 23 lg-le 3 ekslikult. See säte paneb isikule üksnes kohustuse taluda järelevalvemeetmeid passiivselt, mitte kohustust aidata järelevalveametnike tegevusele aktiivselt kaasa.“. Edasises tekstis viitab kolleegium aga selgelt vastavas asjas eraldi olemasolevale regulatsioonile, millest tuleneb „...järelevalveametnikele õiguslik alus anda järelevalvesubjektile korraldus aidata järelevalve 20
teostamisele kaasa.“. Eeltoodust tulenevalt on kaebaja valesti tõlgendanud kehtivat õigust ja vastav väide ei ole põhjendatud. Lähtudes KorS § 1 lg 2 ja HMS § 38 lg 1 ja 3 on haldusorganil õigus nõuda haldusmenetluse käigus menetlusosaliselt viimase käsutuses olevate tõendite ja andmete esitamist, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised asjaolud. Menetlusosalisel aga on kohustus need haldusorganile teatavaks tegema.
19.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesoleval juhul on täitmata RVastS § 7 lg 1 toodud üks põhilistest eeldustest kahju hüvitamiseks – avaliku võimu kandja õigusvastane tegevus ja ainuüksi seetõttu tuleb kaebus jätta rahuldamata.
20.Kohus peab seoses kaebaja poolt välja pakutud võimaliku kahju ja saamatajäänud tuluga siiski vajalikuks märkida veel järgmist. Kohus peab võimalikuks, et juhul kui ettekirjutus ei oleks olnud õigusvastane ja täidetud oleks olnud ka muud RVastS § 7 lg 1 kahju väljamõistmiseks vajalikud eeldused, oleks käesoleval juhul kaebaja otsese kahjuna olnud arvestatavad ettekirjutuse tegemise protsessis kasutatud õigusabi eest tasutud summad. Samas olukorras, kus ettekirjutus osutub õiguspäraseks, ei saa vastavat kulu käsitleda kahjuna. Nii ka käesoleval juhul.
21.Saamata jäänud tulu arvestuse sidumine varasematel aastatel teenitud tuluga nagu seda kaebaja tegi, ei ole keelatud ega ka täienisti vale. Reeglina võib stabiilsete ja sarnaste üldiste majandustingimuste olemasolul põhimõtteliselt sellist saamata jäänud tulu arvestust pidada mõistlikuks, kuigi see võib nõuda täpsustusi. Samas on käesoleval juhul vastustaja õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et tegelikult ei ole kaebaja esitanud tõendeid saamata jäänud tulu osas. Selliseks tõendiks ei saa olla käesoleval juhul ainult Z poolt kogutud rendimaksete kogusumma. Nähtuvalt kaebaja ja Z vahel sõlmitud lepingule ja selle väidetavale suulisele täiendusele (21.05.2025 vastus kohtumäärusele punkt 3.4, dtl 398) oleks tulnud Z-l küll kogu puhkemaja väljarentimisest saadud tulu kanda üle kaebajale, kuid vähemalt hetkel nõustub kohus vastustajaga, et tõendamata on, et Z oleks üldse mingit raha kaebajale kandnud. Kaebaja esitatud tõenditest nähtub, et vastavalt lepingule on Y.Y ja X.X küll tasunud kaebaja eest kinnistu omandamisel sõlmitud laenulepingu makseid, kuid tõendamata on, et need oleks tehtud Z nimel ja arvelt. Kohtu küsimusele, millisel juhul tuleb lepingus fikseeritud kohustusi käsitleda füüsiliste isikute kohustusena ja millistel juhtudel äriühingu kohustustena jättis kaebaja sisuliselt lepingu punktide 4 ja 5 osas üheselt arusaadavana vastamata märkides ära ainult, et isikliku pangaarve kasutamisel maksete tegemisel (lepingu punkt 7) osalesid füüsilised isikud eraisikuna, mitte juriidilise isiku esindajatena. Sellest saab kohus järeldada, et vastavad kanded ei olnud seotud Z poolt teenitud tuluga. Muid tõendeid Z poolt teenitud tulu kandmise kohta kaeabajale menetluses esitatud ei ole.
22.Kohus märgib, et kogu vastavate lepingutega seotu analüüs tekitab eelkõige mõtte, et need olid kaebajale eelkõige vajalikud majandustegevusena suvila väljaüürimisest tekkiva tulu varjamiseks. Kohus märgib, et on äärmiselt ebatavaline ja vastuolus ka elementaarse majandustegevuse loogikaga, et äriühing võtab enda kanda kogu majandustegevuse raames osutatava teenuse teostamise ja seejärel loovutab kõik sellest saadavad tulud oma lepingupartnerile selle pealt midagi teenimata. Veelgi enam – lisaks kohustub veel maksma kõik sellega seotud maksud ehk maksab viimased juba oma vahendite arvelt. Lisaks kõigele ei ole kuskil kajastatud suvila väljarentimise korraldamisega seotud kulud. Kaebaja on väitnud, et seoses puhkemaja väljaüürimisega mingeid kulusid ei olnudki, sest kaebaja ise koristas pärast külastajate lahkumist suvila. Selline väide on väheusutav ja vastuolus majutusteenuse pakkumise elementaarse majandusloogikaga, sest kindlasti tuleb teenuse pakkumisel kulusid teha näiteks puhkemaja kasutajate poolt kulutatud veele, prügiveole ja elektrile. Viimase kasutamist tunnistab kasvõi välivalgustuse osas ka kaebaja ise. Lisaks on mingid kulutused vajalikud ka puhkemaja koristamiseks vajalikele vahenditele ning külastajatele tagatavate vahendite (voodipesu, käterätid jne) hankimiseks ja korrashoiuks. Paratamatult kaasneb 21
kulutusi ka suvila väljaüürimise administreerimisega ja külastajatega sidepidamisele. Seega ei ole mõeldav, et kogu äriühingule makstud tasu oleks käsitletav kahjuna saamata jäänud tulu vormis.
23.Kohus märgib siinkohal ära veel, et kindlasti tuleb saamata jäänud tulu hindamisel arvesse võtta ka vastustaja poolt viidatud asjaolu, et kaebaja pani väljaüürimiseks kasutatava kinnistu müüki. Praktiliselt kohe peale ettekirjutuse saamist.
24.Kokkuvõttes märgib kohus, et kaebaja esitatud väited saamata jäänud tulu osas ei oleks ka vastustaja ettekirjutuse õigusvastasuse korral usutavad. PÕHISEADUSLIKU JÄRELEVALVE ALGATAMISE TAOTLUSE LAHENDAMINE
25.Kaebaja on taotlenud kohtult põhiseadusliku järelevalvemenetluse algatamist seoses sellega, et tema arvates on PlanS § 6 p 7 ja § 126 lg 1 p 3 ja 5 ja MaaKatS § 18 ja 181 lg 2 p 5 vastuolus Eesti Vabariigi põhiseadusega (edaspidi Põhiseadus), mistõttu peavad kohtud jätma vastava sätte kohaldamata. Kohus leiab, et kaebaja ei ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda nende sätete vastuolus Põhiseadusega.
26.Kõigepealt märgib kohus, et PlanS § 6 p 7 sätestab, et „krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada;“. Nähtuvalt selle sätte sõnastusest ei piira see iseseisvalt mingilgi kombel Põhiseaduse § 32 toodud omandiõigust. Nimetatud säte selgitab, mis on krundi kasutamise sihtotstarve, mitte ei sea piiranguid konkreetsete kruntide osas. Selle sätte mõtteks on selgitada vastava mõiste tähendust.
27.PlanS § 126 lg 1 p 3 sätestab, et üheks detailplaneeringuga lahendatavaks ülesandeks on krundi ehitusõiguse määratlemine ja sama lõike p 5 sätestab detailplaneeringu ülesandena ehitise ehituslike tingimuste määratlemise. Ka siinkohal jääb kohtule täielikult arusaamatuks kaebaja väidetav võimalik vastuolu Põhiseadusega. Need sätted määratlevad detailplaneeringuga lahendatavate küsimuste ringi, mitte ei piira iseseisvalt omandipõhiõigust.
28.Maakatastri seaduse §18 sätestab katastriüksuse sihtotstarbe määramise korra ja selle registreerimise maakatastris. Ka selle normi puhul ei ole tegemist Põhiseaduse §-ga 32 tagatud omandiõiguste kitsendamisega. Kõik sihtotstarbega seotud kitsendused määratakse kindlaks vastavas haldusmenetluses, mitte selle seadusesättega. Maakatastriseaduse § 181 sätestab katastriüksuse sihtotstarbed, kuid ei seo neid konkreetse kinnistu omandiõiguse piiramisega. Ka selle sätte puhul jääb kohtule arusaamatuks kaebaja poolt väidetav vastuolu põhiseadusega.
29.Kohus märgib siinkohal täiendavalt ainult seda, et kaebaja on oma taotluses täielikult eiranud asjaolu, et ükski eelpooltoodud seadusesätetest ei sea otseselt piiranguid omandiõigusele, vaid organiseerib seadusega võimaldatavate piirangute (eelkõige siis sihtotstarbega seotud piirangud) ühtsesse ja arusaadavasse struktuuri ja annab võimaluse nende seadmiseks eelkõige planeeringumenetluse kaudu. Vastavalt Põhiseaduse § 32 2. lõike teisele lausele sätestab omandiõiguse teostamise kitsendused seadus. Tegu on üldtunnustatult lihtsa seadusereservatsiooniga põhiõigusega. Kohtule jääb arusaamatuks kuidas on Põhiseadusega vastuolus omandiõiguse teostamise puhul eelkõige maaomandi kasutamise sihtotstarvete süstemaatiline määratlemine ja kirjeldamine seaduses. Tegelik (maa)omandi kasutamise piiramine ei tulene mitte kaebaja poolt loetletud sätetest, vaid eelkõige vastava sihtotstarbe seostamisel kehtestatava planeeringuga ja paljudel juhtudel ka muudest vastavat majanduusvaldkonda reguleerivatest seadustest. 22
Vaidlust ei ole, et omandiõiguse piirangud seoses planeerimisega seatakse läbi planeerimismenetluse vastuvõetava planeeringuga. Kruntide kasutamise sihtotstarvete seaduses toodud süstemaatiline loetelu ja nendega seotud kitsenduste defineerimine tagab erinevalt vastustaja seisukohast just seaduse kohaselt seatavate piirangute ühtse rakendamise. Juhul, kui mingite sihtotstarbega seotud piirangute jõustamisega seoses tekib erinev rakenduspraktika, ei tähenda see, et need piirangud ise oleksid põhiseadusvastased. Vastav rakenduspraktika ühtlustatakse vajadusel kohtumenetluse kaudu. Kohus toob välja, et planeerimismenetlus on avalik menetlus ja selle käigus tasakaalustatakse erinevate asjast huvitatud isikute ning avalikkuse huvid ja üheks sellise tasakaalustamise kohaks on seaduses määratuna ka kinnistute sihtotstarbe määramine planeerimismenetluses. Vaidlust ei ole ka selles, et vastavalt PlanS § 141 on detailplaneeringu vaidlustamine võimalik halduskohtus isiku õiguste või vabaduste piiramise korral ehk tagatud on võimalus saada sõltumatu kohtuorgani põhjendatud seisukoht piirangu seadmise õiguspärasuse kohta (Põhiseadus § 15). Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebaja märgitud õigusnormid ei ole vastuolus põhiseadusega ja kaebaja taotlus põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks tuleb jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
30.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. Seega jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda.
TAOTLUSE
ANONÜMISEERIDA
AVALIKUSTATAVAS
ISIKUTE ISIKUANDMED LAHENDAMINE
KOHTUOTSUSES
31.Kaebaja on taotlenud kohtult:
1.Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebaja N.R ja menetlusdokumendis nimetatud X.X ja Y.Y nimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada kaebaja isikukoodi, sünniaega, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad kaebaja üheselt identifitseerida;
2.Vastavalt HKMS § 175 lg-le 3 asendada avaldatavas kohtuotsuses ja 04.01.2024 Tallinna Ringkonnakohtu määruses Z ärinimi initsiaalide või tähemärgiga ning mitte avaldada Z registrikoodi, aadressi ega muid andmeid, mis võimaldavad Z-d üheselt identifitseerida.
32.Kohus leiab, et taotlus on lubatav ja kuulub kohtu poolt kohtuotsust puudutavas osas rahuldamisele ning näeb ette vastavate andmete avaldamata jätmise (anonümiseerimise) avaldatavas kohtuotsuses. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik
23
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.