X kaebus Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutuse nr 9-4/103-12 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Kadri Matteus Vastustaja – Lääne-Harju vald, esindaja EK Kaasatud haldusorgan – Majandusja Kommunikatsiooniministeerium, esindaja IS
2.Jätta X määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.12.2023 määruse haldusasjas nr 3-23-2913 resolutsiooni p 1 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasikaevatav (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 235 lg 1, § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Xle kuulub Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuv Rassimetsa kinnistu (registriosa nr 18322450, katastritunnus 56201:001:1413) ja sellel asuv suvila (ehitise registrikood 121356861, kasutusotstarve: suvila, aiamaja).
2.Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutusega nr 9-4/103-12 kohustati X viima Rassimetsa kinnisasjal asuva hoone kasutamine vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega hiljemalt 05.01.2024. Ettekirjutus sisaldas hoiatust, et märgitud nõude tähtajaks täitmata jätmisel määratakse korrakaitseseaduse (KorS) § 28 lg 2 alusel igakordne sunniraha 3000 eurot. Ettekirjutuse kohaselt tuvastas Lääne-Harju Vallavalitsus, et Rassimetsa elamumaa sihtotstarbega kinnistut ja seal olevat ehitist kasutatakse ärilisel otstarbel. Kinnistul tegutseb majutusettevõte Lavrek Solutions OÜ, mille kaudu osutab ettevõtja majutusteenust.
3-23-2913 Kinnistul oleva hoone kasutamine puhkemajana turismiseaduse (TurS) tähenduses ei ole kooskõlas Padise Vallavolikogu 23.11.2016 otsusega nr 205 kehtestatud Kurkse küla Rassirehe ja Soognaranna kinnistute detailplaneeringus ettenähtud maakasutuse sihtotstarbega (100% elamumaa). Elamumaa sihtotstarbega maal ei ole lubatud ärilisel otstarbel majutusteenuse osutamine puhkemajas, kui majutusteenuse pakkumine on püsiv tegevus. Lääne-Harju Vallavalitsusele esitatud 2022. a Kurkse puhkemaja broneerimise statistika andmed viitavad püsivale äritegevusele.
3.X esitas 18.12.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Lääne-Harju Vallavalitsuse 23.11.2023 ettekirjutuse nr 9-4/103-12 tühistamiseks. Ettekirjutuse õiguslik alus on konkretiseerimata (KorS § 28 lg 1). Suvilana kasutusele võetud ehitise ajutine väljarentimine ja selle samaaegne suvilana kasutamine ei riku ehitise kasutusele seatud nõudeid (ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg 1, § 130 lg 2 p 5). Ettekirjutus on ebaproportsionaalne (KorS § 7). Riikliku järelevalve käigus on kaebajat eksitatud tema kaasaaitamiskohustuse ulatuse osas (kaasaaitamiskohustus haldusmenetluses vs enese mittesüüstamise privileeg ja passiivne talumiskohustus järelevalvemenetluses). Kaebaja esitas koos kaebusega esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus peatada vaidlustatud ettekirjutuse kehtivus kuni praeguses asjas lõpliku lahendi jõustumiseni. Ettekirjutusega piiratakse kaebajal enda kinnisasja valdamist endale sobival viisil, mis on Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 2 piirang. Kinnistu omanikul on PS-ga tagatud õigus kasutada oma vara ja teenida sellelt tulu (seadusega kooskõlas olevatel viisidel). Kaebaja eesmärgiks on säilitada kohtuvaidluse ajaks olemasolev olukord ja välistada oht sunniraha maksmiseks olukorras, kus isegi vallavanem on meedias avaldanud seisukohta, et vald soovib õigusselgust ehk et ka vallal endal puudub kindlus. Juhul kui kohus ei kohalda esialgset õiguskaitset ning kohtuasja tulemusena selgub, et ettekirjutusel puudub õiguslik alus, on kaebaja kandnud märkimisväärset majanduslikku kahju, mida ei ole võimalik hiljem hüvitada (HKMS § 254 lg 3). Seega on kahju tekkimine pöördumatu. Kaebus ei ole ilmselt perspektiivitu. Teadaolevalt ei ole kohtupraktikat, mis oleks praegustele tehioludele analoogne ning seadus ei reguleeri olukorda otsesõnu. Kaebajal on huvi jätkata kinnistu kasutamist sellisel viisil, nagu ta seda senimaani kasutanud on, lubades selle lühiajalist väljaüürimist. Olukorras, kus ka vastustaja ise on väljendanud ebakindlust järelevalvemeetmete õiguspärasuse suhtes, on kaebaja huvi olemasoleva olukorra säilitamiseks ülekaalukam kui avalik huvi. Esialgne õiguskaitse ei muuda ettekirjutuse täitmist lõplikult võimatuks. Kuna kaebajale tekitatakse ettekirjutusega konkreetne majanduslik kahju ning ettekirjutuse täitmine ei muutu esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu tulevikus võimatuks, tuleks kohtul eelistada olemasoleva olukorra säilitamist.
4.Tallinna Halduskohus jättis 19.12.2023 määruse resolutsiooni p-ga 1 esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Esialgse õiguskaitse taotlus ei võimalda järeldada pöördumatuid tagajärgi kaebaja õigustele, kui kohus ei rahulda esialgse õiguskaitse taotlust. Juhul kui ettekirjutus on õigusvastane, on võimalik sellega tekitatud kahju kaebajale hiljem hüvitada. Kaebaja soovib teenida suvila/hoone lühiajaliselt rendilt tulu. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise korral lükkub varalt tulu saamise võimalus üksnes edasi. Abstraktsest ja konkretiseerimata väitest, et majanduslikku kahju ei ole võimalik hiljem hüvitada (kaebaja ilmselt peab silmas kahju tõendamise keerukust), ei saa järeldada kahju tõendamise võimatust. Lisaks on kaebaja kaebuses välja toonud ja kinnitanud, et tegelikult rendib suvilat välja ajutiselt ja lühiajaliselt booking.com ja airbnb.com platvormidel Lavrek 2(6)
3-23-2913 Solutions OÜ. Seega ei saa kaebajale tema poolt väidetavat kahju üldse tekkida. Millised õigussuhted on kaebajal ja Lavrek Solutions OÜ-l seoses ettekirjutuse esemeks oleva kinnistu kasutamisega, ei ole kaebaja selgitanud ega selle kohta ühtegi tõendit esitanud. Sellest tulenevalt on kaebaja väited talle tekkivast majanduslikust kahjust paljasõnalised ja tõendamata ning ka sel põhjusel ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud. Kaebuse eduväljavaated ei ole praeguses menetlusetapis sellised, mis õigustaksid esialgse õiguskaitse kohaldamist. Planeerimisseaduse (PlanS) § 124 lg 3 sätestab, et detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi. Vastustaja on vaidlusaluses ettekirjutuses asjakohaselt välja toonud, et detailplaneering reguleerib maa kasutusõigust ja seab samaaegselt maa sihtotstarbest tulenevad kinnisasja kasutamise kitsendused. Elamumaa sihtotstarbega maal ei ole lubatud ärilisel otstarbel majutusteenuse osutamine puhkemajas, kui majutusteenuse pakkumine on püsiv majandustegevus (vt PlanS § 6 p 7 koosmõjus § 126 lg 1 p-dega 3 ja 5; maakatastriseaduse § 18 ja 181 lg 2 p 5; TurS § 17 lg 2 ja § 18 lg-d 1 ja 7). Vaidlus puudub selles, et kaebajale kuuluval kinnistul, mille sihtotstarbeks on kehtiva detailplaneeringu kohaselt 100% elamumaa, osutatakse majandustegevusena püsivalt juba mitme aasta vältel majutusteenust läbi booking.com ja airbnb.com platvormide. Ettekirjutuse õigusvastasust ei too kaasa kaebaja poolt välja toodu, et vastustaja on jätnud arvesse võtmata, et kaebaja ei kasuta ise kinnistut äriliselt otstarbel ning teiseks, et ehitist (ja kinnistut) üüritakse välja vaid teatud aja aastast ning ülejäänud aja on suvila kaebaja ja tema lähikondsete kasutuses. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on kinnistu omanik. Seega vastutab kaebaja kinnistul toimuva eest, sh selle sihtotstarbelise kasutamise eest igal ajahetkel (ehk teisisõnu ka ajal, kui ta võimaldab Lavrek Solutions OÜ-l kinnistut lühiajaliselt välja rentida). Kaebajale ei ole tehtud ettekirjutust mitte puhkemaja kasumise nõuete rikkumise tõttu (EhS § 11), vaid seetõttu, et kaebaja kasutab/võimaldab kasutada kinnistut ja seal asuvat ehitist (suvilat) sihtotstarbe vastaselt. Kui ehitist ei kasutata vastavalt selle otstarbele, on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik riikliku järelevalve menetluses sellele reageerida (EhS § 130 lg 2 p 5). Praegusel juhul ongi vastustaja seda teinud. Kaebaja väited ettekirjutuse ebaproportsionaalsusest vajavad edasise menetluse käigus põhjalikumat analüüsi, kuid arvestades ülaltoodud asjaolusid, ei saa kaebuse eduväljavaateid pidada heaks. Kuna kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus ja kaebusel on vähesed eduväljavaated, puudub kohtul vajadus pikemalt kaaluda avalikku huvi ja puudutatud isikute õigusi.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
5.X palub 21.12.2023 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 20.12.2023 määruse resolutsiooni p 1 ja rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Kuigi esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel jääb kaebajale võimalus nõuda vastutajalt õigusvastase ettekirjutusega tekitatud kahju hüvitamist, on saamata jäänud tulu tõendamine kaebaja jaoks oluliselt keerulisem kui oma majandustegevuse jätkamine. Ka valla huvides ei ole hüvitada maksumaksja raha eest kahjusid. Kaebaja on Lavrek Solutions OÜ-ga kokku leppinud, et ühing opereerib suvila välja rentimist ja maksab vastava tulu (kui seda teenitakse) kaebajale. Lavrek Solutions OÜ kuulub mh Martin Kruusile, kes on kaebaja tütre elukaaslane. Seega on tegemist lähikondsele kuuluva ettevõttega ning kokkulepped on tehtud suuliselt. Esialgse õiguskaitse menetlemise faasis ei ole otstarbekas tõendada tekkivat majanduslikku kahju. Kaebust ei saa pidada väheperspektiivseks. Kaebajal on huvi jätkata enda kinnistu kasutamist sellisel viisil, nagu ta seda seni on kasutanud, lubades selle lühiajalist väljaüürimist. Kaebaja huvi olemasoleva olukorra säilitamiseks on kaalukam kui avalik huvi või naabrite huvi. 3(6)
3-23-2913 Esialgne õiguskaitse ei muuda ettekirjutuse täitmist lõplikult võimatuks. Lääne-Harju vallas on mitmeid elamumaale (või tulundusmaale) rajatud puhkemaju, mida renditakse välja ja mille tegevust ei ole ära keelatud. Sellisena koheldakse kaebajat ebavõrdselt teiste kinnistuomanikega ning esialgne õiguskaitse aitab tasakaalustada ebavõrdsust.
Lääne-Harju vald palub 02.01.2024 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.
Kaebaja esitas 18.12.2023 Lääne-Harju Vallavalitsusele taotluse Rassimetsa kinnistu maa sihtotstarbe muutmiseks, millele vallavalitsus vastas 18.12.2023 kirjaga, et kehtiva Padise valla üldplaneeringu (2002) kohaselt on tegemist elamumaa juhtotstarbega maa-alaga ja katastriüksuse sihtotstarvet saab muuta ainult uue üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisega. Kaebaja esitas 20.12.2023 detailplaneeringu algatamise taotluse ning palus määrata Rassimetsa kinnistu sihtotstarve 25% ulatuses ärimaaks. Sellega on kaebaja väljendanud soovi viia Rassimetsa kinnistu kasutamine vastavusse normidega. Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus ja kaebusel on vähesed eduväljavaated. Kinnistul asuvad ehitised ja nende kasutus peab vastama detailplaneeringule ja selle alusel määratud maa sihtotstarbele. Kaebaja huvi tegeleda majutustegevusega elamumaa kinnistul on vastuolus detailplaneeringuga ja seetõttu õigusvastane. Ebaselge on, kas ja millist kaebaja väidetavat õigust vaidlustatud ettekirjutus rikub. Kaebajal puudub õigus nõuda Rassimetsa kinnistul äritegevuse lubamist ja sellega tulu saamist. Kaebaja kinnistul asuvat hoonet on reklaamitud puhkemajana. Ehitisregistrisse kantud suvila kasutamine puhkemajana ei vasta detailplaneeringule, kuna puhkemaja nõuab ärimaa sihtotstarvet ja mitteelamuna ehitisregistrisse kandmist. Kinnistul puudub ärimaa sihtotstarve ja ehitis ei ole ehitisregistrisse kantud mitteelamuna. Kaebaja ise ei ole ettevõtja ja temale kuuluval kinnistul tegutseb Lavrek Solutions OÜ, kuid tulu saajate hulgas on määruskaebuse kohaselt kaebaja. Seda väidet ei kinnita äriregistris kasu saajate ring. Ettekirjutusega ei ole piiratud kaebaja õigust omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Määruskaebuse väited majandusliku kahju tekkimisest kaebajale on paljasõnalised. Kahju hüvitamise regulatsioon on piisav nii riigivastutuse seaduses kui võlaõigusseaduses. Vastustaja on korduvalt pööranud kaebaja tähelepanu Rassimetsa kinnistul toimuva kohta. Vaatamata sellele on kaebaja jätkanud majandustegevusega. Kaebaja jätab tähelepanuta kohalike elanike huvid, mured ja õigustatud ootuse, et kinnistut kasutataks vastavalt detailplaneeringule ja elamumaa sihtotstarbele. Kaebaja majandustegevus on kestnud 2022. a-st. Kuigi kaebaja on toonud välja kinnistud, kus võivad esineda samalaadsed rikkumised, ei saa see olla ettekirjutuse täitmata jätmise aluseks.
7.Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium palub 02.01.2024 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja väide, justkui piirataks ettekirjutusega tema suvila valdamist, on vale, sest kaebaja on ise andnud oma suvila opereerida Lavrek Solution OÜ-le. Seega on kaebaja ise piiranud õigust vallata oma kinnisasja. Kaebaja ei ole ära näidanud ega tõendanud esialgse õiguskaitse vajadust. Kaebaja ei ole selgitanud, mis takistab tal ettekirjutust täita kasvõi osaliselt. Seega ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldused täidetud. Kaebaja ei ole nimetanud, millisest seadusest tuleneb õigus sõlmida majandustehingute kokkuleppeid suuliselt olukorras, kus kokkuleppe teiseks pooleks on äriühing. Äriühing on raamatupidamiskohustuslane ja kohustatud dokumenteerima kõik oma majandustehingud. Seetõttu ei ole kaebaja väide suulise kokkuleppe kohta usutav. 4(6)
3-23-2913 Viited teistele majutusteenuse osutajatele ei oma tähtsust, sest kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes enda õiguste kaitseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.
9.Lääne-Harju vald on koos 02.01.2024 vastusega esitanud neli lisa (dokumendid nr 47/3617, 9-4/103-13, 9-4/103-14, 9-4/103-15, dtl 151‒160). Tegemist on dokumentidega, mis puudutavad kirjavahetust seonduvalt kaebaja kinnisasja sihtotstarbe muutmise kavatsusega ja elamumaal äritegevusega tegelemisega üldisemalt. Ringkonnakohus tagastab viidatud lisad vastustajale, sest need ei ole määruskaebuse lahendamisel asjakohased (HKMS § 62 lg 2).
10.Esialgne õiguskaitse on ajutine abinõu, mida kohus kohaldab isiku õiguste kaitsmiseks enne põhiasjas peetava kohtuvaidluse lõppu, s.o kohtumenetluse ajaks. Esialgse õiguskaitse kohaldamise esmaseks eelduseks on esialgse õiguskaitse vajadus, st kaebajat peab usutavalt ähvardama tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske. Kaebus ei tohi seejuures olla ilmselgelt perspektiivitu. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab kohus HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 järgi arvestama kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi kaebajale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele (Riigikohtu 27.06.2017 määrus nr 3-3-1-19-17, p 15). HKMS § 250 lg 2 kohaselt tuleb esialgse õiguskaitse taotlust põhistada.
11.Vaidlustatud ettekirjutusega kohustatakse kaebajat viima Rassimetsa kinnistul asuva hoone kasutamine vastavusse ehitisregistrisse kantud kasutusotstarbega hiljemalt 05.01.2024. Ettekirjutuse kohaselt määratakse selle tähtajaks täitmata jätmisel igakordne sunniraha 3000 eurot. Kaebaja taotleb esialgse õiguskaitse korras ettekirjutuse kehtivuse peatamist kuni praeguses asjas lõpliku lahendi jõustumiseni (HKMS § 251 lg 1 p 1). Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt on taotluse eesmärk säilitada kohtuvaidluse ajaks olemasolev olukord, s.o jätkata kinnistu lühiajalist väljaüürimist ja teenida tulu ning välistada sunniraha maksmine.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda esialgse õiguskaitse taotlus järeldada selliseid pöördumatuid tagajärgi kaebaja õigustele, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske. Varaline kahju on hiljem reeglina hüvitatav. Kuigi rahalise hüvitamise võimalus ei ole alati esialgsest õiguskaitsest keeldumise aluseks (Riigikohtu 21.12.2001 määrus nr 3-3-1-67-01), ei anna igasugune tulu saamata jäämine alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Kaebaja eesmärk on jätkata Rassimetsa kinnistul asuva hoone lühiajalist väljaüürimist ja teenida sellelt kohtumenetluse ajal tulu. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise korral lükkuks üüritulu teenimise võimalus üksnes edasi (Riigikohtu 21.12.2001 määrus nr 3-3-1-67-01, p 6) ja vahepealsel ajal saamata jäänud tulu on kahju hüvitamise nõude kaudu hüvitatav. Seejuures ei saa sellise kahju tõendamist pidada üldjuhul ülemäära keerukaks. Kaebaja väide saamata jäänud tulu hilisema hüvitamise keerukusest on abstraktne ja konkretiseerimata. Seejuures võtab kohus arvesse, et hoone väljaüürimisega platvormidel booking.com ja airbnb.com tegeleb mitte kaebaja, vaid äriühing Lavrek Solutions OÜ. Kaebajale endale võimaliku kahju tekkimist ei ole taotluses veenvalt põhistatud. Ära näidatud ei ole potentsiaalselt tekkiva kahju suurust ega väidetud, et sellise tulu saamata jäämine seaks näiteks ohtu kaebaja igapäevase toimetuleku vms. Seega ei jää kaebaja õigused esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel kaitseta.
13.Sunniraha rakendamise ärahoidmiseks võiks esialgse õiguskaitse kohaldamine olla põhjendatud eelkõige olukorras, kus ettekirjutus on ilmselgelt õigusvastane või hoiatuses määratud sunniraha suurus ilmselgelt ülemäärane. Samas ei pea sunniraha olema adressaadi 5(6)
3-23-2913 jaoks iseenesest hõlpsasti tasutav, sest sellisel juhul ei pruugiks see motiveerida teda üldse ettekirjutust täitma. Praegusel juhul eeltoodud olukorda ei esine. Ettekirjutuse nõue on piisavalt selge ja täpne, et võimaldada kohustuse täitmise kontrollimist ja sunnivahendi rakendamist, mistõttu ei ole alust pidada nõuet ilmselgelt õigusvastaseks. Kaebaja ei ole esitanud andmeid selle kohta, et sunniraha kohaldamine oleks tema suhtes ülemääraselt koormav. Seejuures ei ole vaidlustatud ettekirjutuses sisalduvas hoiatuses märgitud sunniraha suurus haldusorgani lõplik ega siduv otsustus, mis tingiks vältimatult sellises summas sunniraha rakendamise ning välistaks haldusorgani õiguse ja kohustuse kaaluda konkreetsel juhul tegelikult rakendatava sunniraha proportsionaalsust. Kohustuse täitmise tagamiseks on lubatud kasutada üksnes leebeimat tõhusat sunnivahendit ja -määra (Riigikohtu 22.04.2015 otsus nr 3-3-1-72-14, p-d 1, 27; 19.06.2019 otsus nr 3-17-1059, p 13).
14.Esialgse õiguskaitse vajaduse puudumise tõttu puudub vajadus hinnata kaebuse perspektiive ja kaaluda vastanduvaid huve. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole halduskohus siiski eksinud ka esialgse hinnanguga (määruse p 7) kaebuse eduväljavaadetele. Lõpliku hinnangu ettekirjutuse õiguspärasusele annab kohus asja sisulisel lahendamisel. Kaebaja viited teistele majutusteenuse osutajatele ei saa HKMS § 249 lg 1 esimese lause kohaselt olla esialgse õiguskaitse kohaldamise aluseks olukorras, kus kaebus on esitatud kaebaja õiguste kaitseks. Võrdse kohtlemise kaitse argumendil ei saa nõuda võimaliku õigusvastase olukorra jätkumist.
15.Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.12.2023 määruse resolutsiooni p 1 muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.