Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

3-23-2861

Jõustunud otsuse arvutivõrgus avaldamisel asendada kaebaja nimi initsiaalidega.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 05.01.2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

2(16)

3-23-2861 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-23-2861 sundvõõrandamise eest maksmisele kuuluva kohese ja õiglase hüvitise suurus kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kaebaja ei vaidlusta Terastee maaüksuse sundvõõrandamist, vaid makstava hüvitise suurust. Õiglane hüvitis omandi sundvõõrandamise korral on reeglina asja harilik väärtus, mille kindlaksmääramisel tuleb muu hulgas arvesse võtta maaüksuse ehituslikku ja arenduslikku potentsiaali. Terastee maaüksuse sundvõõrandamise eest tasumisele kuuluva õiglase hüvituse suuruse kindlaks määramisel tuleb välja selgitada, milline oleks Terastee maaüksuse turuhind olukorras, kus keegi midagi Rail Baltic projektist ei teaks ja seda projekti ellu ei viidaks. Maa-ameti tellitud eksperthinnangute aluseks on ebaõiged lähte-eeldused: 1) Suur-Sõjamäe tänavalt ei olevat võimalik rajada juurdepääsu Terastee maaüksusele; 2) Terastee maaüksusele ei ole võimalik ehitusõigust taotleda; 3) Terastee maaüksust tuleb käsitleda väheväärtusliku metsamaana. Mitmete Terastee maaüksuse naabruses asuvate maaüksuste puhul on mahasõidud avalikus kasutuses olevalt teelt rajatud. Puudub tarvidus ristmiku väljaehitamiseks, vaja on rajada üksnes mahasõit Suur-Sõjamäe teelt. Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, raudtee kaitsevöönd ning ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kaitsevöönd ei välista Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele mahasõidu rajamist. Seejuures tuleks silmas pidada, et nimetatud kaitsevööndid ei hõlma kogu maaüksust. Arusaamatuks jääb, kuidas peaks Rae valla üldplaneering mahasõidu rajamist takistama. Transpordiamet on väitnud, et Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele mahasõidu rajamine olevat vastuolus „riigitee enda arenguperspektiiviga (vajadus 2+2 sõiduradadega maantee rajamiseks)“, kuid Eesti Vabariik on võtnud Euroopa Komisjoni ees kohustuse rajada 2+2 sõiduradadega maanteed üksnes põhimaanteedel, mille hulka Suur-Sõjamäe tee ei kuulu. Asjaolust, et üldplaneeringu maakasutuskaardil ei ole Terastee maaüksusele ühtegi juhtotstarbe tingmärki, ei saa järeldada, nagu ei oleks Terastee maaüksusele üldplaneeringuga maakasutuse juhtotstarvet määratud. Üldplaneeringu seletuskirja silmas pidades on põhjendatud asuda seisukohale, et Soodevahe külas on maakasutuse juhtotstarbeks tootmis- ja ärimaa. Kindlasti ei välista juhtotstarbe märkimata jätmine ehitusõigust, vajadusel peab olema võimalik määrata ehitusõigus detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Isegi kui juhtotstarvet ei oleks määratud, ei tähendaks läheduses asuvate tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega maaüksuste juhtotstarbe laiendamine 3061 m2 suurusele Terastee maaüksusele Rae valla üldplaneeringu põhilahenduse muutmist. Ka üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine ei oleks välistatud. Ehitusõigust ei saa välistada praegune juurdepääsu puudumine Suur-Sõjamäe teelt. Vajadusel saab omanik seda riigilt kui naabermaaüksuste omanikult nõuda. Arvestamata on jäetud maaüksuse potentsiaal, logistiliselt on see väga soodsas asukohas, piirnedes ühelt poolt Suur-Sõjamäe teega, teiselt poolt raudteega. Üle Suur-Sõjamäe tee paikneb tööstuspark. Terastee maaüksus ei jää kaugele Tallinna linnast. Kommunikatsioonid (vesi, kanalisatsioon, elekter) paiknevad vahetus läheduses. Käsitlemata on jäetud, kas ja millisel määral väheneb seoses Terastee maaüksuse võõrandamisega kogu kinnistu registriosa numbriga 13876802 väärtus, mis koosneb neljast katastriüksusest. Ei ole välistatud, et johtuvalt Terastee maaüksuse sundvõõrandamisest väheneb ka kogu kinnistu turuväärtus, mis tuleb kaebajale hüvitada. Võrdleva hindamisaruande tellimise ja asjaajamise kulud on hüvitatud põhjendamatult väikeses ulatuses. RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangu koostamise eest väljastati kaebajale arve summas 2400 eurot. Samuti on Advokaadibüroo Barrister seoses õigusnõustamisega Terastee maaüksuse sundvõõrandamise küsimuses väljastanud kaebajale arveid kokku 6084 4(16)

3-23-2861 euro eest. Riigikohtu 06.06.2023 otsusega nr 5-22-15 tunnistati põhiseadusvastaseks KAHOS § 17 enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioon, mis ei näinud ette kinnisasja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. Ka alates 02.01.2023 kehtiv KAHOS § 17 on vastuolus PS § 32 lg-ga 1, kuivõrd see piirab oluliselt tegelike mõistlike kulude hüvitamist. Seega tuleb kohtul jätta KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 vastavas osas kohaldamata.

3-23-2861 objektiivset arusaama kinnisasja potentsiaalist. Kaebaja hindaja lähtus üksnes kaebaja etteantud eeldustest, mis olid ühtlasi ebatõenäolised. Seetõttu ei saanud Maa-amet ka kaebaja eksperthinnangut arvestada. Mahasõidu küsimus ei ole asjas kaalukas, sest ka see ei oleks kaebajale ehitusvõimalust andnud. Samas ei ole Transpordiamet pidanud mahasõidu rajamist kaebaja kinnistule ka tee projekteerimise norme arvestades võimalikuks (kaebaja kinnistu lähedusse planeeritavad ristmikud, tihe liikluskoormus, halb nähtavus). Väidet, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks kolme allesjääva katastriüksuse väärtust, ei ole kaebaja enne kohtumenetlust esitanud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 50 lg 1 järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk). Seega on kõik neli registriossa nr 13876802 kuuluvat katastriüksust eraldi kinnisasjad. KAHOS-e alusel omandatakse kinnisasja, mitte kinnistu registriosa koosseisu. Kaebaja ei too välja, milles registriossa kuuluvate Lennu, Lenna ja Kooli tn 4 kinnisasjade väärtuse vähenemine võiks seisneda. Lennu ja Lenna kinnisasjad asuvad Terastee kinnisasja suhtes teisel pool riigiteed nr 11290 ja nende perspektiivne maakasutus on üldplaneeringu järgi tootmismaa. Kooli tn 4 on sihtotstarbelt elamumaa, hoonestatud ja asub Terastee kinnisasjast ca 2,5 km kaugusel Lagedi alevikus. KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 on põhiseaduspärased. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses kehtivad kõik haldusmenetluse garantiid ning selle tulemus on kohtus vaidlustatav nii omandamise fakti kui tasu ja hüvitiste osas. Puudub nii kohustus kui vajadus kaasata hindamiseksperte, isik saab menetluse läbiviijale ka vabas vormis vastu vaielda. Põhjendatuks võib pidada teatud olukordades hindamiseksperdi kaasamist, kuid seda siis, kui hindajal lastakse hindamisstandardeid rakendades vabalt hinnata kinnisasja parimat kasutust ja leida sellest tulenevalt sellele väärtus. Õiguseksperdi kulu ei peagi kuuluma hüvitamisele, mida nentis ka Riigikohus 06.06.2023 otsuses KAHOS § 17 vana redaktsiooni kohta.

3-23-2861 tänavalt ning Terastee maaüksusele on võimalik saada ärilise kasutusega hoonestus potentsiaalse ehitusaluse pinnaga ca 700 m2. Olukorras, kus kaebaja on RE Kinnisvara ASi ekspertarvamuse koostamiseks esitanud lähte-eeldused, mille paikapidavust ega vastavust vara hindamise standarditele ekspert ei kontrollinud, pole kohtu hinnangul tegemist KAHOS § 12 lg-te 2 ja 7 nõuetele vastava sõltumatu eksperdi arvamusega ega KAHOS § 26 lg 7 kohase võrdleva hindamisaruandega. Vastustaja ja kaebaja tellitud ekspertarvamused ei ole võrreldavad. Kaebaja käsitlus on ekslik seetõttu, et vara turuväärtust ei määra see, milline maakasutus oleks võimalik välja võidelda erinevate juriidiliste vaidluste tulemusel, vaid sõltumatu hinnangu tellimise mõtteks on saada usaldusväärne teave selle kohta, kuidas hinnastaks kõiki teada olevaid asjaolusid arvestades konkreetse kinnisasja turg. Olukorras, kus Terastee maaüksusele juurdepääs puudub ning ükski planeerimisdokument (üldplaneering, detailplaneering) ega olemasolev katastriüksuse sihtotstarve ehitusõiguse saamist ei toeta ning juurdepääsu ja ehitusõiguse saamise perspektiivitust kinnitavad institutsioonid, kelle pädevuses on vastava õiguse andmine , on usutav, et turuosaline võtab seda teavet potentsiaalse tehingu tegemisel arvesse ning vastavad riskid kajastuvad ka kinnisasja hinnas. Ka juriidiliste vaidluste pidamisele kulub raha, mida demonstreerib ka käesolev vaidlus. Terastee maaüksuse väärtus on lõppkokkuvõttes sedavõrd väike (RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangu kohaselt 11 500 eurot), et ei saa pidada usutavaks, et potentsiaalne investor ostaks kinnisasja kaebaja väljatoodud hinnaga, et realiseerida äriplaani, mida kaebaja arvates tuleks kinnisvara väärtuse määramisel arvesse võtta. Küsimus, kas kõike seda, mida kaebaja väidab Terastee kinnisasjal võimaliku teha olevat, saab lõpuni välistada, pole käesolevas vaidluses vajalik hinnata ega tuvastada, oluline on selle tuvastamine, kuidas näeks kaebaja kinnisasja potentsiaali võimalik ostja. Tõendeid, mis näitaksid, et 31.10.2022 või 28.06.2023 ekspertarvamused oleksid ebaadekvaatsed, pole kaebaja esitanud, st et neis eksperthinnangutes aluseks võetud vara parim kasutus (väheväärtuslik metsamaa) erineks keskmise turuosalise antavast hinnangust. Aluseks võetud vara parima kasutuse osas läbiviidud hindamise tulemuste kohta ei ole kaebaja vastuväiteid esitanud. 31.10.2022 ja 28.06.2023 ekspertarvamustes tuvastatud Terastee maaüksuse väärtus erineb, tulenevalt erinevast väärtusepäevast ja hindamismetoodikast. Kuna aluseks on võetud kaebaja jaoks soodsam tulemus, ei ole kaebaja õigusi rikutud. Esitatud eksperthinnangutes ei ole arvesse võetud Rail Balticu rajamist. Kokkuvõtvalt ei nähtu kohtule, et Terastee maaüksuse väärtus oleks välja selgitatud ebaõigesti ning kahju hüvitamisel oleks hälbitud KAHOS § 12 lg-s 3 toodud eesmärgist asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Kaebaja olukord ei ole läinud sundvõõrandamisega halvemaks. Kaebaja ei ole tõendanud, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks kaebaja kolme alles jääva katastriüksuse väärtust. Ebaselge ja tõendamata on, et Terastee kinnisasja omandamine omaks mõju Lennu ja Lenna kinnisasjade turuväärtusele, kuna kinnisasjad on omavahel füüsiliselt eraldatud tiheda liiklusega teega ja omavad erinevat maakasutuse perspektiivi. Samuti on ebaselge ja tõendamata Terastee maaüksuse omandamise mõju Kooli tn 4 katastriüksuse (katastritunnus 65301:013:0488) turuväärtusele, kuna Kooli tn 4 kinnisasi on sihtotstarbelt elamumaa, see on hoonestatud ega asu Terastee maaüksuse lähenduses. KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 ei ole põhiseadusega vastuolus. Riigikohus rõhutas 06.06.2023 asjas nr 5-22-15 tehtud otsuse p-s 60, et avaliku võimu kohustuseks on hüvitada võrdleva hindamisaruande tellimise kulud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses omanikule mõistlikus ulatuses, st Riigikohus ei öelnud, et kulud tuleb hüvitada täies ulatuses. 7(16)

3-23-2861 Samuti tõi Riigikohus välja, et kulude hüvitamine mõistlikus ulatuses ei tähenda mistahes võrdleva hindamisaruande tellimise kulu hüvitamist, vaid need kulud peavad olema vajalikud ja põhjendatud. Olukorras, kus kaebaja on kitsendanud sõltumatu eksperdi rolli selliselt, et ei ole eksperdil lasknud vabalt kujundada seisukohta, milline oleks vara parim kasutus ega tellinud näiteks analüüsi vastustaja valitud eksperdi vastavale seisukohale, pole tegemist kaebaja õiguste kaitsmiseks möödapääsmatult vajaliku kuluga, vaid sooviga enda positsioone läbirääkimistel parandada. Sellise kulu hüvitamise kohustust ei tulene PS § 32 lg-st 1 ega Riigikohtu 06.06.2023 otsusest. Teiseks rõhutas Riigikohus viidatud otsuses, et haldusmenetluses õigusabile ja asjatundja kasutamisele tehtud kulutusi ei pea riik puudutatud isikule hüvitama, sest nõuannete kasutamine on isiku vaba valik ning tema õigused on ka asjatundja kaasamiseta piisavalt tagatud muude haldusmenetluse garantiidega. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-23-2861 PlanS § 125 kohaselt detailplaneeringut ja võib olla vaba ehitustegevus. Kui kohus oleks leidnud, et detailplaneering on siiski vajalik, oleks tulnud analüüsida Rae valla praktikat detailplaneeringute kehtestamisel. Apellant on 28.03.2024 menetlusdokumendi p-s 2.1.3 selgitanud, et Rae vald on praktikas aktsepteerinud üldplaneeringu juhtotstarbest erinevaid sihtotstarbeid sätestava detailplaneeringu kehtestamist. Halduskohus on jätnud analüüsimata, et Rae vald on keeldunud kaebajale seisukohtade avaldamisest seoses hüpoteetilise olukorraga, kus Rail Balticu projekti ellu ei viidaks ning keegi sellest projektist midagi ei teaks. Arusaamatuks jääb, millest lähtudes leiab kohus, nagu oleks kaebaja nõustunud, et Terastee maaüksuse parimaks kasutuseks on metsamajanduslik potentsiaal. Kohus on jätnud analüüsimata, kas ja milline maaüksuse kitsendustest välistaks aiaga piiratud asfalteeritud platsi rajamise haagiste, poolhaagiste ja konteinerite ladustamiseks ning millises ulatuses. Ükski olemasolevatest kitsendustest ei välista sellise platsi rajamist vähemalt 700 m 2 suurusele alale. Mahasõite Suur-Sõjamäe teelt on rajatud erinevatele kinnistutele ning johtuvalt mitmete ettevõtete raskeveokite liiklusest on ka maksimaalset lubatud sõidukiirust Suur-Sõjamäe teel piiratud 70 km/h. Seetõttu jääb mõistetamatuks, miks Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele mahasõidu rajamine ei peaks olema võimalik. 13.11.2023 käskkirja andmise ajal kinnistule mahasõidu rajamisega seonduvat reguleerinud majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106 lisaks olevad tee projekteerimise normid lubanuks kinnistule mahasõidu Suur-Sõjamäe teelt rajada. Kaebaja sellekohased väited on kohus jätnud tähelepanuta. Paralleelselt raudteega kulgeb lisaks raudtee teenindamiseks mõeldud tee, mille kaudu on ka käesoleval ajal võimalik pääseda Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele. Halduskohus on jätnud tähelepanuta ka tõiga, et Transpordiamet on keeldunud apellandile avaldamast, kas olukorras, kus Rail Balticu projekti ellu ei viidaks ja keegi sellest projektist midagi ei teaks, oleks võimalik rajada Suur-Sõjamäe teelt mahasõit Terastee maaüksusele. Halduskohus on jätnud arvestamata, et tulenevalt standardi EVS 875-12:2016 p-st 6.6.1.2 ja Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjaga nr 1-1/21/39 kinnitatud kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhendi punktidest 5.1 ja 5.3 tuleb hüvitise suuruse kindlaksmääramisel mh arvestada maaüksuse arenduspotentsiaali. Kohus oleks pidanud analüüsima, kui tõenäoliseks tuleb lugeda võimalust, et Rail Balticu projekti mitteelluviimise korral õnnestuks Terastee maaüksusele rajada mahasõit Suur-Sõjamäe teelt või alternatiivselt rajada juurdepääsutee Terastee maaüksusele mööda raudtee teenindamiseks mõeldud teed ning rajada Terastee maaüksusele asfalteeritud aiaga piiratud plats konteinerite, haagiste ja poolhaagiste ladustamiseks. Vajadusel oleks kohus pidanud kaasama menetlusse kaasatud haldusorganitena ka Rae valla ning Transpordiameti. Arusaamatuks jääb halduskohtu seisukoht, et Terastee maaüksuse väärtus 11 500 eurot olevat liialt väike, et „potentsiaalne investor ostaks kinnisasja kaebaja väljatoodud hinnaga“. RE Kinnisvara AS on eksperthinnangus tuvastanud maaüksuse turuväärtuse praegusest seisukorrast lähtudes ehk olukorras, kus mahasõitu avalikult kasutatavalt teelt ei ole välja ehitatud ega ole ka rajatud aiaga piiratud asfalteeritud platsi. Seevastu olukorras, kus Terastee maaüksuse osas oleks kehtestatud detailplaneering, oleks RE Kinnisvara AS-i kutselise hindaja PR hinnangul Terastee maaüksuse ühe ruutmeetri turuhinnaks vähemalt 35 eurot ning kuivõrd Terastee maaüksuse suuruseks kokku on 3061 m2, siis oleks maaüksuse turuhinnaks kokku vähemalt 107 135 eurot. Ainuüksi tõik, et RE Kinnisvara AS-i kutselised hindajad MK ning PR olid nõus eksperthinnangu nr 55206/2022PR apellandi eeldustest lähtudes koostama, kinnitab apellandi arvates, et tegemist ei olnud meelevaldsete lähte-eeldustega. Halduskohus 9(16)

3-23-2861 on jätnud käsitlemata ka apellandi väited selle kohta, et nii väikese hüvitise eest, nagu on määratud vastustaja 13.11.2023 käskkirjaga (0,5 eurot ruutmeetri eest), ei ole võimalik Rae vallas maaüksust asemele osta. 13.11.2023 käskkirjas on jäetud apellandile KAHOS § 17 lg 1 alusel ebaõigesti hüvitamata asjatundja arvamuse tellimise ning asjaajamise kulud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest vastavas ulatuses. Halduskohus on sellekohased väited tähelepanuta jätnud. Seadusandja on sätestanud kulutuste hüvitamise nii-öelda laeks tehingule eelneva aasta 16 tunni keskmise brutotunnipalgaga võrdse rahasumma, millele võib lisanduda tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordne määr. Hüvitis asjaajamise eest hõlmab ka hüvitist kinnisvara sundvõõrandamise menetluses kasutatud õigusabikulude eest. Olukord, kus võrdleva hindamisaruande ning asjaajamise kulud summas 8484 eurot jäävad apellandile olulises määras – 7610 euro ulatuses – hüvitamata, on vastuolus PS § 32 lg 1 teise lausega.

Vastustaja ja kaasatud haldusorgan vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu.

Halduskohus on põhjendatult lähtunud turu vaatest ehk sellest, kuidas väärtustaks Terastee kinnisasja objektiivne turg ning mitte arvestanud kaebaja subjektiivseid teoreetilisi visioone seoses kinnisasjaga. Kohus on põhjendatult leidnud, et turg näeks kinnisasja kui metsamajandusmaa perspektiiviga asja ning turg ei oleks asjaolusid (üldplaneering, kinnisasja maatulundusmaa sihtotstarve, kinnisasja asukoht ja omadused, detailplaneeringute, projekteerimistingimuste ja ehituslubade puudumine, kohaliku omavalitsuse üksuse ja Transpordiameti seisukohad juurdepääsu ja ehitusõiguse perspektiivituse osas) arvestades valmis hinnastama Terastee kinnisasja kui ehitusõiguse perspektiiviga kinnisasja, sest selle perspektiivi realiseerumine pole tõenäoline. KAHOS § 11 lg 2 ja § 12 lg 3 järgi on kinnisasja avalikkuse huvides omandamisel eesmärgiks isiku asetamine olukorda, kus ta oleks olnud, kui omandamist poleks toimunud. KAHOS järgsel hindamisel arvestatakse seega konkreetse kinnisasja faktilisi omadusi (nt asukoht, kasvava metsa sortiment, hoonete omadused jne), selle suhtes kehtivaid piiranguid ja planeeringuid, kohalike omavalitsuste vm asutuste seisukohti tulevikuperspektiivide osas ning hinnatakse, kuidas nende asjaolude valguses hinnastaks konkreetset kinnisasja turg. Eelkõige on eesmärk tasuda isikule hüvitis, mis võimaldaks tal soetada samaväärse kinnisasja. Eesmärgiks ei ole isikut panna olemasolevaga võrreldes ei kehvemasse ega ka palju paremasse olukorda ning just seepärast viiakse iga kinnisasja osas läbi eraldi hindamine ja määratakse tasu konkreetse kinnisasja objektiivsetest omadustest ja parimast kasutusest lähtuvalt, mitte nt ei kasutata maa korralise hindamise tulemusi või arvutata hüvitist piirkonna keskmise järgi. Seejuures isiku subjektiivne arusaam oma kinnisasjast ning turu vaade võivad olla väga erinevad. Turg ei hinnasta kinnisasja ebatõenäoliselt realiseeruvate hüpoteeside järgi, vaid kinnisasja tõenäoliste perspektiivide ehk parima kasutuse järgi. Kaebaja kinnisasjal puudus turu nägemuses ehitusõiguse perspektiiv ja kohus on selle õigesti tuvastanud. Vaidlus puudub selles, et Rae valla 2013. a üldplaneering ei näe Terastee kinnisasja osas ette äri- ja tootmismaa juhtotstarvet. Riigikohus on erandjuhul jaatanud võimalust kehtestada üldplaneeringu juhtotstarbest erineva sihtotstarbega detailplaneering, kuid antud kaasuses ei ole sellise detailplaneeringu kehtestamine asjaolusid arvestades tõenäoline ning turg sellist potentsiaali ei näe. Riigikohus ei ole üheski lahendis öelnud, et kohalik omavalitsus on kohustatud kehtestama üldplaneeringu juhtotstarbest erineva sihtotstarbega detailplaneeringuid. Rae vald on 18.05.2022 (vt 22.02.2024 vastus kaebusele lisa 4) ja 20.01.2023 (vt 13.12.2022 kaebuse lisa 17) kirjas selgelt väljendanud seisukohta, et äri- ja tootmismaa sihtotstarvet ja ehitusõigust Terastee kinnisasja osas vald ei määraks. Rae valla üldplaneeringu seletuskirja leheküljel 109 on Soodevahe külas äri- ja tootmismaade kruntide 10(16)

3-23-2861 minimaalseks suuruseks määratud 0,7 ha. Kaebaja kinnisasi on 3061 m2 ehk üle poole väiksem kui üldplaneeringu järgi lubatav minimaalne äri- ja tootmismaa pindala. Kinnisasja asukohta ja omadusi hinnates on selge, et sellel puudub ilmselgelt perspektiiv ka elamu- ja metsa majandamisega seotud ehitiseks ning kohus ei pidanud seda rohkesõnaliselt analüüsima. Halduskohus analüüsis nii Terastee kinnisasja suhtes kehtinud üldplaneeringut kui ka konkreetse kinnisasja asukohta ja omadusi ning hindas Rae valla seisukohti kinnisasja võimaliku ehitusperspektiivi osas. Halduskohtu seisukoht, et kommunikatsioonid kinnisasjal puuduvad, põhineb eksperthinnangul ja on õige, kuna ühtegi liitumislepingut vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumiseks sõlmitud ei ole ning puudub ka elektriliitumine. Halduskohus on õigesti lähtunud sellest, et Terastee kinnisasjale pole täna mahasõitu ja seda mahasõitu Suur-Sõjamäe teelt suure tõenäosusega ka ei saa. Transpordiameti seisukoht on olnud üheselt see, et mahasõitu rajada ei saa. Transpordiamet on seejuures lähtunud tingimusest, et Rail Balticu projekti ellu ei viidaks. Kaebaja viidatud raudteega paralleelselt kulgev „tee“ asub riigile kuuluval maal, mis on koormatud hoonestusõigusega AS-i Eesti Raudtee kasuks ning hoonestaja ei ole andnud kaebajale õigust Terastee maatükki kasutada ja kaebaja pole ka esitanud ühtegi kinnitust selle kohta, et ta võiks seda kasutada. Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebaja pole Terastee kinnisasja metsamajandusliku potentsiaali kohta vastuväiteid esitanud. Kaebajale on KAHOS § 17 alusel õiglases ulatuses kulud hüvitatud ja KAHOS § 17 on põhiseaduspärane.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-23-2861 hinnatavate õiguste ja kohustuste kogumi tähenduses ning see ei eelda, et isikul peaks olema tingimata võimalik taastada oma vara koosseis sama liiki ja sarnaste omadustega vara asemele soetades. Üldjuhul on hüvitise suurus, mis võimaldab tagada võimalikult lähedase varalise seisundi, seega taandatav asja harilikule väärtusele, millele võib lisanduda sundvõõrandamisega kaasneva täiendava – mitte otseselt sundvõõrandatava asja väärtuses seisneva – varalise kahju hüvitis, sh saamata jääv tulu. Asja harilik väärtus hõlmab selle potentsiaalset arendustegevusest tulenevat väärtuse kasvu sellisel juhul ja määras, kui turg väärtuspäeva seisuga sellist potentsiaali perspektiivikaks peab ja see eelduslikult turuhinnas kajastuks. Sealjuures ei saa iga hüpoteetilist võimalust kinnisasja väärtuse kasvatamiseks pidada turu vaatest perspektiivikaks. Soodsamasse olukorda asetab seadus KAHOS § 12 lg 5 kohaselt hoonestatud kinnisasja omaniku, nähes ette ka asendusväärtuse arvestamise, mis aga praegusel juhul hoonestamata kinnisasja puhul asjasse ei puutu.

3-23-2861 ärimaadena. Puudub mis tahes põhjus oletada, et „suures osas“ tähendaks, nagu kogu seletuskirja p-s 6.2 käsitletud piirkond oleks määratud tootmis- ja ärimaaks, sh perspektiivselt. Üldplaneeringu maakasutuskaarti vaadates ei jää kahtlust, et antud piirkonnas on selgelt määratud tootmis- ja ärimaa (sh perspektiivne) juhtotstarve alale, mis jääb Suur-Sõjamäe teest lõuna-edela suunas ning perspektiivsena osaliselt alale raudteest kirde suunas. Alale SuurSõjamäe tee ja raudtee vahel sellist juhtotstarvet olemasolevalt ega perspektiivselt märgitud ei ole ning puudub alus pidada seda juhuslikuks või ekslikuks. Sellel alal on värvikoodiga määratud otstarveteks metsamajandusmaa, looduslik rohumaa ja jäätmekäitluse maa, sealjuures vaidlusaluse kinnistu lähikonnas üksnes metsamajandusmaa.

3-23-2861 hinnang saaks sisuliselt sõltuda sellest, kas katastriüksuse ala juhtotstarve on määramata või on see metsamajandusmaa. Kaebajal on põhimõtteliselt õigus, et maakasutuse juhtotstarve ei määra lõplikult kindlaks maaüksuse sihtotstarvet ja juhtotstarbest erineva sihtotstarbe määramine ei tähenda vältimatult üldplaneeringu põhilahenduse muutmist, kui võrrelda vaidlusaluse katastriüksuse suurust teisel pool riigiteed asuva tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega alaga. Kohtu hinnangul ei ole see seisukoht aga käesoleval juhul asjakohane. Riigikohus on selgitanud, et juhtotstarve võimaldab mõningaid kõrvalekaldeid üldplaneeringuga sätestatud maakasutusest eeldusel, et juhtotstarbele vastav kasutus on valdav ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust, kõrvalekalde lubatavuse üle otsustamisel tuleb sealjuures arvestada nii kavandatava muudatuse ruumilist mahtu kui ka muudatuste sisu ja mõju ümbritsevale keskkonnale, kusjuures hinnata tuleb ala ulatuses, millele on vastav juhtotstarve määratud ning ulatuslikult erineva maakasutuse korral tuleb üldplaneeringut muuta (RKHKo 30.09.2025 nr 3-22-1248, p-d 15–18). Seega on kohalikul omavalitsusel kaalutlusruum otsustamaks, kas juhtotstarbest erineva maakasutuse lubamine nõuab üldplaneeringu muutmist ja Rae valla antud hinnang, et seda ei võimaldata, ei ole ilmselt asjakohatu. Lähtudes sellest, et metsamajandusmaa juhtotstarve on antud piirkonnas määratud kitsale terviklikule maaribale maantee ja raudtee vahel ning üldplaneeringust nähtub selge otsustus, et tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega ala lõppeb sellest teisel pool maanteed, ei saaks nimetatud maariba keskel ühele krundile teistsuguse sihtotstarbe määramist, mis tooks kaasa olulised ümberkorraldused mh transpordi toimimises, lugeda ka üldplaneeringu kontekstis eelduslikult ebaoluliseks. Arvestada tuleb sealjuures ka üldplaneeringu seletuskirja p-s 6.2 sätestatud tingimusega, et Soodevahe küla piirkond vajab enne arendustegevuse lubamist teemaplaneeringut, mis omakorda piirab omavalitsuse pädevust arendustegevuse lubamiseks üldplaneeringust alamal seisva aktiga. Kuna Rae valla haldusmenetluses väljendatud seisukoht on piisavalt selge ja üldplaneeringuga sisuliselt kooskõlas, jääb rahuldamata ka kaebaja taotlus valla kohtumenetlusse kaasamiseks.

3-23-2861

3-23-2861 tegelike kulude kahekordset hüvitamist. Samas reguleerib lg 2 ainult lg-s 1 nimetatud summat ületavat hüvitise osa ja lg 2 lõpus nimetatud piirmäära saab seetõttu keeleliselt mõista lg 2 alusel makstavat – lg 1 alusel hüvitatud summat ületavat – hüvitise osa piiravana, mitte kumulatiivselt kogu hüvitist piiravana. Kohus järeldab seda mh lg-s 2 sätestatud hüvitise piirmäära sõnastusest, mille kohaselt makstakse lg-s 2 sätestatud täiendavat hüvitist kuni keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras, mitte määrani, mis võiks viidata kumulatiivsele piirmäärale. Sätte sõnastusest ei tulene, et lg-s 1 ettenähtud fikseeritud määras hüvitis n-ö neelduks lg 2 alusel makstavas tõendatud kulude hüvitises, kui omaniku tõendatud kulud on lg-s 1 sätestatud fikseeritud määrast suuremad.

/allkirjastatud digitaalselt/

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.