18.novembril 2025 Tallinnas 3-25-4066 Wenger Arendus OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti keelamiseks väljastada ehitusteatise menetluses nr 2411201/28202 Jõemäe tn 6 kinnistule ehitusteatis sademevee kanalisatsiooni rajamiseks Jõemäe tn 8 kinnistule või alternatiivselt keelata sellele kooskõlastuse andmine või alternatiivselt kohustada see tagastama või alternatiivselt keelata ehitusteatise menetlemine või alternatiivselt kohustada lõpetama ehitusteatise menetlust Kaebaja Wenger Arendus OÜ, esindaja Kaili-Helena Bull Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik L.R , esindaja vandeadvokaat Virge Murak Kaebuse tagastamine, esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine
RESOLUTSIOON
1.Tagastada Wenger Arendus OÜ kaebus.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 7. novembri 2025. a määrusega 30 päevaks kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kohus peatas ehitusteatise nr 2411201/28202 menetluse.
3.Jätta Wenger Arendus OÜ esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule viieteistkümne päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 204 lg 1, § 252 lg 7).
KAEBUSE SISU JA EELNEV MENETLUS
1.Tallinna Halduskohus registreeris 7. novembril 2025 Wenger Arendus OÜ kaebuse keelamaks Tallinna Linnaplaneerimise Ametil väljastada ehitusteatise menetluses nr 2411201/28202 Jõemäe tn 6 kinnistule ehitusteatis sademevee kanalisatsiooni rajamiseks Jõemäe tn 8 kinnistule, alternatiivselt keelata sellele kooskõlastuse andmine või alternatiivselt kohustada see tagastama või alternatiivselt keelata ehitusteatise menetlemine või alternatiivselt kohustada lõpetama ehitusteatise menetlus.
2.Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse (EÕK) taotluse. Kaebaja palub EÕK korras keelata Tallinna Linnaplaneerimise Ametil ehitusteatise nr 2411201/28202 kooskõlastamine või alternatiivselt peatada ehitusteatise menetlemine kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas asjas. Ehitusteatise nr 2411201/28202 menetlemine toob kaasa kaebaja õiguste pöördumatu rikkumise. Ehitusteatise menetlus, mille alusel üritatakse teostada servituudiala väliseid kaevetöid kaebaja kinnistul, sh viimase hoonete ja rajatiste all, ilma, et läbiviidud oleks ehitise audit ja geodeetilised uuringud, ning ilma, et eksisteeriks nõuetekohane projekt koos ohuhinnangutega, viib toiminguni, millel oleksid pöördumatud tagajärjed. On ilmne, et ehitusteatise defektne menetlemine toob kaasa olulise kahju. EÕK mittekohaldamine kahjustaks kaebaja õigusi pöördumatult ning taotletav kohtuotsus ei pruugiks enam anda soovitud tulemust. Ehitusteatise tulemuseks oleks kaebaja kinnistul servituudiala väliste kaevetööde teostamine, mis ulatuks hoonete ja rajatiste alla. Kaebaja eesmärk on, et L.R ei saaks vastustajalt kooskõlastust ehitusteatisele, st et välistatud oleks selle alusel ehitustegevus.
3.Kohus kaasas 7. novembri 2025. a määrusega kolmanda isikuna menetlusse ehitusteatise taotleja ning ehitusteatisega hõlmatud Jõemäe tn 6 kinnistu omaniku L.R-i. Ühtlasi rahuldas kohus kaebaja EÕK taotluse ning kohaldas EÕK-d 30-päevase tähtajaga selliselt, et peatas ehitusteatise nr 2411201/28202 menetluse. Kohus määras menetlusosalistele tähtaja EÕK taotluse osas seisukohtade esitamiseks.
4.Kolmas isik esitas 14. novembril 2025 seisukoha, milles palub tühistada 7. novembri 2025. a EÕK määruse ning tagastada kaebus kaebajale või alternatiivselt jätta kaebus tervikuna rahuldamata. Halduskohus leidis asjas nr 3-24-3098, et kolmanda isiku ja vastustaja poolt esitatud tõenditega on tuvastatud, et vaidlusalune sadeveetorustik asub kaebajale kuuluval Jõemäe tn 8 kinnistul ning kinnitust on leidnud kolmanda isiku väited avariilisest olukorrast, mis vajavad kiiret lahendust. Kohus märkis, et kaebaja huvi takistada ehitustegevust oma kinnistul ei kaalu üle kolmanda isiku vajadust ära hoida suure kahju tekkimine oma kodule. Kaebaja õiguste riive on väga väheintensiivne, kuivõrd kolmas isik soovib taastada olukorda, mis eksisteeris varem, ja lõpetada uputused oma kodus. Vastustajat ei saa keelata menetlemast kolmanda isiku ehitusteatist. Kaebaja tegeleb ilmselgelt kaebeõiguse kuritarvitamisega, sest kaebaja eesmärgiks ei ole mitte oma õiguste kaitse, vaid oma õiguste kuritarvitamise kaitse. Kaebus tuleb kaebajale tagastada või alternatiivselt jätta rahuldamata.
5.Kaebaja esitas 14. novembril 2025 vastuse kohtunõudele keelamiskaebuse lubatavuse kohta.
5.1.Olukorras, kus menetleja kaasas kaebaja ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg 5 p 4 alusel, pidi menetleja lõpetama ehitusteatise nr 2411201/28202 menetluse keeldumisega, kuid ei ole seda käesoleva ajani teinud. Antud juhul on kindel, et menetleja annab välja ehitusteatise ehk teeb toimingu, mida ei ole võimalik hilisemas menetluses tühistada. Keelamiskaebuse jaatamiseks piisab sellest, et esineb usutav oht, et vastustaja teeb kahjustava toimingu. Vastustaja ei tagastanud ehitusteatist ka siis, kui kolmas isik esitas ilmselgelt kõlbmatu ja kehtivatel geodeetilistel 2
uuringutel mitterajaneva projekti, samuti ei kohaldanud ta kogu menetluse ajal EhS § 36 lg 5 meetmeid. On ilmne, et vastustaja oleks ehitusteatise lähipäevil teist korda kooskõlastanud ning kolmas isik oleks esialgse õiguskaitseta kohe alustanud EhS §-dega 5 ja 8 vastuolus olevaid ehitustöid.
5.2.Nii nagu kolmas isik saab ehitusteatise, alustab ta ka kohe kinnistuomaniku tahte vastaselt kahjustavate töödega vaatamata sellele, et puudub nõuetekohane ehitusprojekt koos ohuhinnanguga, rajatis on registreerimata, puudub ehitise audit ning läbi on viimata geodeetilised uuringud. Isegi teoreetilisel juhul, kui kaebaja saaks ehitusloa, siis ka kõige kiirema tegutsemise korral võtaks EÕK taotlemine vähemalt ühe päeva, kuid kahju on võimalik kaebajale tekitada juba esimeste tundidega. Seega võib eeldada olukorda, kus kaebaja õigusi ei saa tõhusalt kaitsta toimingu või haldusakti hilisemal vaidlustamisel.
5.3.EhS § 36 lg 6 rakendub reaalses elus vaid juhul, kui vastustaja kohaldab EhS § 36 lg 5 alapunktides loetletud meetmeid, mida ta pole teinud ega kavatse teha. Vastustaja ei ole üldse teostanud kontrolli ega EhS § 36 lg 5 alapunktides loetletud meetmeid ning arvestades ehitusteatise menetlemise aega ning eelnevat halduskohtumenetlust on ilmne, et ta neid isegi ei kaalu.
5.4.Ehitusteatise menetlus ei muutu naaberkinnistu omaniku kaasamisel automaatselt ehitusloa menetluseks. Ehitisregister ei võimalda ehitusteatise menetlust muuta ehitusloa menetluseks, seega saab järeldada, et menetleja ei plaaninudki anda välja haldusakti, mida saaks vaidlustada tühistamiskaebusega, mistõttu on keelamiskaebus lubatud. Kuna kolmas isik ei ole esitanud ehitusloa taotlust EhS § 40 lg 1 alusel, siis ei saa ka menetleja alustada ehitusloa menetlust. Samas, selline fundamentaalne uue rajatise tekitamine ei saa toimuda pelgalt ehitusteatise alusel. Üksnes ehitusloa menetluses saaks adekvaatselt kontrollida, kas rajatis vastab kõigile normidele.
6.Vastustaja esitas 17. novembril 2025 seisukoha, milles palub EÕK taotluse jätta rahuldamata. Vastustaja hinnangul on ilmne, et kolmanda isiku soov pääseda pidevatest uputustest ja taastada sadeveetoru kaalub üle kaebaja soovi mitte lubada kedagi oma kinnistule. Vaidlusalune ehitusteatis on koos selle materjalidega esitatud käesoleval ajal kolmandale isikule täiendamiseks.
KOHTU PÕHJENDUSED
Kaebuse tagastamine
7.HKMS § 121 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus. HKMS § 45 lg 1 kohaselt võib keelamiskaebuse esitada üksnes juhul, kui on põhjust arvata, et vastustaja annab haldusakti või teeb toimingu, mis rikub kaebaja õigusi, ning õigusi ei saa tõhusalt kaitsta haldusakti või toimingu hilisemal vaidlustamisel.
8.Praegusel juhul menetleb vastustaja ehitusteatist nr 2411201/28202, olles kaasanud kaebaja 29. oktoobril 2025 ehitusteatise eelnõu üle vaatamisele (digitoimiku lehekülg (dtl) 64). Lisaks on vastustaja selgitanud 17. novembri 2025. a vastuses, et ehitusteatis koos selle materjalidega on esitatud praegu kolmandale isikule täiendamiseks (dtl 244). Kui EhS § 36 lõikes 2 sätestatud juhul annab ehitisteatise registreerimine õiguse alustada ehitamist, kui pädev asutus ei teavita taotlejat vajadusest täiendavalt kontrollida ehitusteatises esitatud andmeid, siis olukorras, kus ehitusteatise menetluses tekib vajadus ehitusteatise andmete täiendavaks kontrollimiseks ning kinnistuomanike kaasamiseks (EhS § 36 lg 5), tuleb menetluse lõpptulemus ning esitatavad nõuded kohtu hinnangul vormistada haldusaktina (EhS § 36 lg 6). Kuivõrd praegusel juhul on vastustaja kaasanud ehitusteatise menetlusse arvamuse esitamiseks ka kaebaja, lisaks on vastustaja esitanud ehitusteatise kolmandale isikule täiendamiseks, on tegemist EhS § 36 lõikes 6 sätestatud 3
olukorraga, kus ehitusteatise kooskõlastamine tuleb vormistada haldusaktina. Kohus ei nõustu kaebaja hinnanguga, et vastustaja ei ole rakendanud EhS § 36 lõikes 5 sätestatud meetmeid. Kui EhS § 36 lõikes 5 toodud kontrolli ei toimuks, saanuks kolmas isik alustada ehitamisega 10 päeva möödudes ehitusteatise esitamisest. Tulenevalt asjaolust, et vastustaja on ehitusteatise menetlusse kaasanud kaebaja ning asunud kontrollima ehitusteatises ja sellega esitatud materjalides toodud andmeid, esitades need täiendamiseks kolmandale isikule, on rakendunud EhS § 36 lg 6 olukord. See ei tähenda, et tegemist oleks ehitusloa menetlusega või et kolmas isik peaks menetlusse esitama ehitusloa taotluse ja ehitusteatise menetlus tuleks lõpetada, vaid et ehitusteatise menetluses lähtutakse ehitusloa menetluse reeglitest ning ehitusteatise menetluse tulemus (st kas ehitusteatise kinnitamine, lisatingimuste ja -nõuete seadmine vmt) tuleb vormistada haldusaktina. Tallinna Ringkonnakohus on 2. juuli 2024. a määruses haldusasjas nr 3-24-201 (p 19) väljendanud seisukohta, mille kohaselt isegi juhul, kui ehitusteatisele seatud lisatingimuste puhul on tegemist haldusaktidega, on ehitusteatisega ehitamise aktsepteerimine mitte haldusakt, vaid toiming. Sellest tulenevalt leidis ringkonnakohus, et ka sellises olukorras ei olnud ehitusteatiste peale tühistamise nõude esitamine lubatav – tühistada on võimalik ainult lisatingimusi. Kohus ei nõustu sellise tõlgendusega ning jääb selle juurde, et EhS § 36 lõike 6 alusel toimuvas menetluses tuleb lõpptulemus tervikuna vormistada haldusaktiga, mis hõlmab nii ehitusteatise aktsepteerimist kui ka esitatavaid nõudeid. Loogiline ei ole olukord, kus loa (ükskõik kuidas seda nimetatakse) kõrvaltingimused antakse haldusaktiga, kuid luba ise loetakse toiminguks, st kõrvaltingimustel on tugevam õigusjõud kui loal endal. Kõrvaltingimused ei saa käia loast erinevat rada, mh kuna luba koos kõrvaltingimustega on tervikuna haldusorgani kaalutlusotsus ning kohus ei saa tühistada eraldi kõrvaltingimusi, ilma milleta haldusorgan polekski pruukinud luba anda. Tegu on ühe tervikliku otsustusega, mille õiguslik iseloom peab olema ühtne. Seega leiab kohus, et EhS § 36 lg 6 järgses menetluses antava haldusakti vaidlustamiseks on kaebajal võimalik esitada tühistamiskaebus koos EÕK taotlusega. Järelikult on kaebajal olemas tõhus õiguskaitsevahend tühistamiskaebuse näol pärast ehitusteatise menetluse tulemuse kohta vastustaja poolt EhS § 36 lõikes 6 toodud haldusakti andmist.
9.Kohus märgib, et isegi kui lähtuda tõlgendusest, et ehitusteatise aktsepteerimine toimub ka EhS § 36 lg 6 järgses menetluses toiminguga, on kaebajal selle toimingu vaidlustamiseks olemas tõhus õiguskaitsevahend. Nimelt selgitas ringkonnakohus eelviidatud lahendis (p 20) ka, et kui ehitusteatisega on nõustutud selle vaidlustanud isiku õigusi rikkudes, saab vastustaja tegevust vaidlustada kohustamiskaebusega riikliku järelevalve (EhS § 130 lg 2) tegemiseks, ning pidas asjakohaseks sellise nõude tagamiseks esialgse õiguskaitse korras ehitusteatise alusel tööde teostamise keelamist (p 25). Seega oleks sellisel juhul kohane nõue kohustada vastustajat viima läbi riiklik järelevalve ehitusteatise aktsepteerimisega lubatud ehitustegevuse suhtes ning EÕK taotlus keelamaks ehitusteatise alusel tööde teostamine.
10.Kohtu hinnangul ei muuda keelamiskaebust praegusel juhul lubatavaks ka kaebaja väide selle kohta, et kolmas isik asub koheselt pärast vaidlusaluse ehitusteatise aktsepteerimist ehitustöid tegema. Kuivõrd kaebaja on kaasatud ehitusteatise menetlusse, on tal võimalik olla kursis menetluse tulemusega. Ka juhul kui ehitusteatise menetluse tulemusena ehitusteatis aktsepteeritakse, ei ole usutav, et selsamal hetkel algavad kohe kolmanda isiku ehitustööd, vaid vastavad tööd eeldavad teatavat ettevalmistusaega. Seega jääb kaebajale usutavasti piisav ajaline puhver taotlemaks EÕK abinõu kohaldamist, kusjuures kohus saab 30 päevaks EÕK-d kohaldada viivituseta. Isegi kui mingid esimesed ehitusega seotud toimingud jõutakse enne EÕK kohaldamist teha, ei ole usutav, et nendega jõutaks põhjustada kaebajale pöördumatu kahju. Juhul kui ehitusteatis osutub hilisema kohtumenetluse tulemusel õigusvastaseks, on kaebajal võimalik taotleda selle alusel tehtud töödega tekitatud kahju hüvitamist. 4
11.Eeltoodut tulenevalt on kohus seisukohal, et kuivõrd keelamiskaebuse esitamine ei ole HKMS § 45 lõikes 1 toodud kaebeõiguse piirangut arvestades lubatav, puudub kaebajal ilmselgelt kaebeõigus ning kaebus tuleb tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel. Esialgse õiguskaitse abinõu tühistamine ja esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine
12.HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi (HKMS § 249 lg 3). Kohus võib menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgse õiguskaitse määruse igas menetlusstaadiumis tühistada või seda muuta (HKMS § 253 lg 1).
13.Kuivõrd kohus tagastas kaebuse kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu, tuleb kaebust pidada ilmselgelt perspektiivituks, mistõttu jääb ka kaebaja EÕK taotlus rahuldamata. Sellega seoses ning tuginedes eeltoodud kohtu põhjendustele tühistab kohus ka 7. novembri 2025. a määrusega 30 päevaks kohaldatud EÕK abinõu, millega kohus peatas ehitusteatise nr 2411201/28202 menetluse.
Maarja Oras /allkirjastatud digitaalselt/
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.