H.W kaebus Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduse nr 2-3/548 „Projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena“ tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja H.W Vastustaja Anija vald Kolmas isik R.I
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 30.08.2024 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
H.W apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta toimikusse Anija Vallavalitsuse 11.05.2022 korraldus nr 2-3/292, Projektibüroo OÜ 26.07.2023 esitatud projekteerimistingimuste taotlus koos joonisega ja Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokoll nr 2-1/42.
Jätta H.W apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 30.08.2024 otsus muutmata.
Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulu nende enda kanda.
Jõustunud otsuse avaldamisel asendada kaebaja ja kolmanda isiku nimi ning kinnistute aadressid (PPP, TTT, AAA, ÄÄÄ) tähemärgiga.
Selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.11.2025 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja
3-23-2227 kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6)
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Projektibüroo OÜ esitas 22.03.2022 projekteerimistingimuste taotluse elamu püstitamiseks aadressil PPP. Anija Vallavalitsus väljastas avatud menetluse tulemusena 11.05.2022 korraldusega nr 2-3/292 projekteerimistingimused PPP maaüksusele elamu ja seda teenindavate abihoonete püstitamiseks. Korraldus sisaldas järgmisi lisatingimusi: projekteerimise ja ehitamise käigus on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine naaberkinnistutele TTT ja AAA; haljastatava pinna rajamisel PPP kinnistul on keelatud maapinna tõstmine ja täitmine kõrgemale kui naaberkinnistute maapind; projekteerimise faasis tutvustada PPP kinnistu vertikaalplaneeringut piirinaabritele; ehitusprojekt kooskõlastada TTT ja AAA omanikuga. Anija Vallavalitsus väljastas 26.09.2022 korraldusega nr 2-3/539 ehitusloa PPP maaüksusele suvila püstitamiseks ja 20.12.2022 korraldusega nr 2-3/771 ehitusloa puurkaevu püstitamiseks. Kinnistusraamatust nähtuvalt on PPP naaberkinnistute TTT ja AAA omanik H.W .
2.PPP kinnistu omanik R.I (kolmas isik) esitas 05.06.2023 avalduse maa sihtotstarbe muutmiseks maatulundusmaast elamumaaks. Taotlus rahuldati 21.07.2023.
3.Projektibüroo OÜ esitas 26.07.2023 projekteerimistingimuste taotluse nr 2311002/05830 projekteerimistingimuste väljastamiseks PPP kinnistule, mille eesmärk oli hoone asukoha muutmine, nii et see oleks 25 meetri kaugusel veepiirist.
4.Anija Vallavalitsus väljastas avatud menetluse tulemusena 06.09.2023 korraldusega nr 2-3/548 projekteerimistingimused PPP maaüksusele elamu ja seda teenindavate abihoonete püstitamiseks. Projekteerimistingimuste p 3 järgi on hoonete kaugus vähemalt 5 m krundi piiridest, vähemalt 20 m maantee servast ja hoonete asukoht on veekogu ehituskeeluvööndist väljaspool. Projekteerimistingimuste p 7 kohaselt tuleb kõik tehnovõrgud ja juurdepääs näidata asendiplaanil. Korralduses sisalduvad järgmised lisatingimused: projekteerimise ja ehitamise käigus on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine naaberkinnistutele, kui puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe; ehitusteatise või ehitusloa kohustusliku hoone korral kaasata menetlusse TTT ja AAA omanik. Korralduse kohaselt toimus projekteerimistingimuste eelnõu avalik väljapanek 16.08.–31.08.2023 Anija valla veebilehel ning avalik istung toimus 05.09.2023 kell 15.00 Anija vallamajas, mille ajal esitas kirjalikke ettepanekuid naaberkinnistu omanik, kelle mõned ettepanekud on lisatud projekteerimistingimustesse. Korralduse õigusliku alusena on mh märgitud planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5.
5.H.W esitas 16.10.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduse nr 2-3/548 osaliselt või täielikult tühistamiseks. Projekteerimistingimustes sisalduval PPP maaüksuse asendiskeemil on hoonestusala märgitud osaliselt Piibe mnt teekaitsevööndisse. Hoonestusala on võimalik laiendada teekaitsevööndisse detailplaneeringuga. Vajalik on ka tee omaniku nõusolek. PPP asendiskeemil tuleks hoonestusala vähendada selliselt, et see ei ulatuks tee kaitsevööndisse või alternatiivselt algatada PPP maaüksuse detailplaneering. PPP asendiskeemil on hoonestusala kaugus ÄÄÄ kinnistust ca kaks korda väiksem kui projekteerimistingimuste tekstiosas nõutud 5 meetrit. Projekteerija nägi 2022. a PPP kinnistule rajatava suvila projektis ette, et projekteeritava hoone esimese korruse põranda kõrgust tõstetakse 0,4 m, hoone lähemas ümbruses tõstetakse 2(9)
3-23-2227 maapinda 0,2 m, maapinda tõstetakse ka sissesõidutee alal ning ülejäänud kinnistul maapinna kõrgusmärke oluliselt ei muudeta. TTT kinnistu Nikerjärve poolne osa (ca 1000 m2) asub järve veetasemest sademete perioodil vaid veidi kõrgemal. Lume sulamise ajal kerkib järves veetase sageli üle kalda. Sellises olukorras on kolmanda isiku väide, et vesi voolab järve suunas, vale. Kui PPP pinnast tõsta rohkem kui 2022. a projekteerimistingimustes ja projektis ette nähtud, siis koguneb vesi TTT kinnistule. Kaebaja soovib 2022. a projekteerimistingimuste kehtima jäämist, kuna selles on täpselt määratletud PPP pinnase tõstmise tingimused. Kui PPP maapinda tõsta ca 50 cm, siis on TTT kinnistust ca 1000 m2 oluliselt madalam kui PPP kinnistu ning paratamatult hakkab lume sulamise ja rohkete sademete korral vesi voolama TTT kinnistule ja ÄÄÄ kinnistule. Sademed langevad lisaks ehitatavate hoonete katustele ka ülejäänud krundile. Ehitiste alune pind ei osale enam sadevee immutamises. Juba projekteeritud hoone lähimas ümbruses maapinna tõstmine kuni 20 cm tekitab olukorra, kus vesi hakkab liikuma TTT suunas. Kui tõsta maapinda veelgi rohkem, halveneb oluliselt TTT kinnistu järvepoolse osa olukord liigvee valgumise tõttu naaberkinnistu kõrgemalt alalt. 2022. a kevadel oli enamik PPP kinnistust ja osa TTT kinnistu järvepoolsest osast kuid vee all. Sama probleem on ka ÄÄÄ kinnistul. Seetõttu võib maapinna tõstmise 20 cm piirang osutuda mõistlikuks kompromissiks, et mitte kahjustada liigselt TTT olukorda. PPP kinnistul maapinna tõstmise lubamisel 50 cm tuleb projekteerimistingimustes sätestada ka kohustus rajada sadeveesüsteem (imbala, kraav, toru), et vesi ei voolaks naaberkinnistutele. PPP kinnistu ei oma piiri Nikerjärvega. PPP kinnistu ja Nikerjärve vahele jäävad TTT ja ÄÄÄ kinnistud. Seega puudub PPP kinnistul võimalus juhtida liigvesi järve isegi siis, kui madalam veetase järves seda võimaldaks. Liigvee ja lume sulamise perioodidel on tavaliselt veetase ka järves kõrge ning vee äravooluks puudub võimalus. Seega on vastustaja viide tehnilistele võimalustele paljasõnaline. PPP omanik on asunud oma kinnistul pinnast tõstma, hoolimata kehtivatest piirangutest (2022. a projekteerimistingimused ja projekt). 2023. a oktoobriks on TTT ja AAA kinnistute läheduses tõstetud PPP kinnistul pinnast rohkem kui 0,5 meetrit. Selline tegevus mõjutab kindlasti negatiivselt TTT kinnistu niiskusrežiimi. PPP omanik on teinud lageraiet ÄÄÄ kinnistul järve kaitsetsoonis. See kinnitab, et PPP omanik ei hooli seadustest ning on rikkunud naabri omandit.
6.Anija vald palus jätta kaebus rahuldamata. Kaebuses nimetatud vallavalitsuse korraldused on antud õiguspärases menetluses. Projekteerimistingimustega on hoonestusala määratud vastavalt tänava ehitusjoonele 20 m maanteest analoogselt tänaval paikneva hoonestusega. Tänava ehitusjoonest maantee poole ei ole hoonestusala ette nähtud. Tee kaitsevööndi sisu käsitlevad ehitusseadustiku (EhS) §-s 70, 71 ja 72. Kui ehitusteatisega või ehitusloa taotlusega kavandatakse tee kaitsevööndisse ehitisi, mis võivad ohustada tee kaitsevööndit, kooskõlastatakse need Transpordiametiga. Asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline, kus mõõtkava pole esile toodud. Projekteerimistingimuste tekstiosa annab numbrilised täpsustused. Kaebaja ettepaneku, et maapinda ei tohi tõsta üle 0,2 m, lisamine oleks liiga kitsendav, sest liigvee takistamiseks naaberkinnistutele on ka teisi tehnilisi võimalusi. Samas tunnistab vastustaja, et lõplikesse projekteerimistingimustesse ei lisatud konkreetset arvu, kui kõrgele võib ehituse käigus maapinda tõsta. Ehitustegevuse käigus tuleb tehniliselt ikkagi maapinna vertikaalplaneeringut muuta, üldjuhul ligikaudu 0,5 m. Arvestades kaebaja tegelikku eesmärki vältida sadevee suunamist tema kinnistule, jäeti projekteerimistingimustesse sadevee suunamise keeld, kuid mitte maapinna tõstmise piiranguid. Maapinna tõstmise keeld tekitab vaidlust ja ei täida 3(9)
3-23-2227 naabri eesmärki. Kui selgub, et maapinda on tõstetud tavapärasest rohkem ja see mõjutab sadevee valgumist naaberkinnistutele, siis on vajalik kraavi rajamine või kinnistusisene sadevee lahendus, mis on projekteerimistingimustega lubatud. Kui selline rajatis rajatakse ja ühendatakse kinnistu välise rajatisega, tuleb see lahendada eraldi projektiga ja kooskõlastada kõigi maaomanikega. Kohalik omavalitsus ei sekku krundisisestesse õueala lahendustesse, kui puudub ehitusteatise või ehitusloa kohustus. Kuna projekteeritav ala jääb väikeelamute piirkonda ja järgib piirkonna hoonestuslaadi ja asustusstruktuuri ning piirkonda olulisi muudatusi tegevusega ei kaasne, siis puudus detailplaneeringu algatamise vajadus ja menetlust jätkati projekteerimistingimuste andmise avatud menetlusena. Uut ehitusloa taotlust ega ehitusteatist PPP kinnistule hoonete püstitamiseks ei ole esitatud. Kui need esitatakse, saab vastustaja kontrollida, kas maapinda tõstetakse või mitte ja projekti ülevaatamisele kaasatakse kaebaja kui isik, kelle huve võib taotletav ehitis puudutada. Projekteerimistingimustega on seega lubatud PPP kinnistul ainult need tegevused, millega naaberkinnistutele häiringuid ei kaasne. Puude raiumist naaberkinnistutel või veekaitsevööndis ei reguleerita projekteerimistingimustega. Raiete üle teeb järelevalvet Keskkonnaamet.
7.R.I vaidles kaebusele vastu. PPP on 100% elamumaa, millele kehtib 25 m ehituskeeluvöönd (Nikerjärve kaitsevöönd) seaduse ja väljastatud projekteerimistingimuste alusel. Ehitusala on 5 m naaberkruntide piiridest ja 20 m maanteest. Välja antud uute tingimuste alusel käivad juba saunamaja projekteerimise tööd ning selle peatamine ja viivitamine kaebuse tõttu tekitab kolmandale isikule kahju. Hetkel käivad ka elamu ehitustööd (maja vundament, kuur ja auto varjualune). Kolmas isik projekteeris ja ehitas ka elektri liitumispunkti, puurkaevu, krundi piires vee- ja kanalisatsioonitrassid ning krundi sissesõidutee. PPP kinnistu on palju madalam kui TTT ja AAA kinnistud ning kolmas isik on teadlik, et ei tohi sadevett suunata naaberkinnistutele. Kolmas isik arvestab sellega projekteerimisel ja ka ehitamisel. Naabrite kruntide vesi imendub osaliselt pinnasesse ja osaliselt läheb kolmanda isiku krundile. Kui vett on palju (näiteks kevadel), siis voolab naabrite ja kolmanda isiku kinnistutele kogunev liigne vesi järve poole. Kolmanda isiku kinnistu kõrgus, mis on naaberkinnistu omast madalam, seda ei mõjuta. Pärast haljastustöid võib kolmanda isiku krundi kõrgus tõusta veel 5–10 cm ja krundi kõrgus jääb ikka madalamaks kui naabritel. Kolmas isik on valmis arutama naabritega vertikaalplaneeringu, sademevee ja muude ehitustöödega seotud küsimusi, et erimeelsused lahendada. Kehtivat ehitusluba ei muudeta. 05.06.2024 seisuga on suvilakarp valmis, krundi planeerimine ja haljastus on tehtud vastavalt 2022. a projekteerimistingimustele. Uute projekteerimistingimuste järgi muutub vaid abihoone kaugus veekogust, mis on 25 m. Abihoone kaugus on vähemalt 5 m krundi piiridest, 20 m maantee servast ja 25 m veekogust (ehituskeeluvööndist väljas).
8.Tallinna Halduskohus jättis 30.08.2024 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Õigusaktidest ega kohtupraktikast ei tulene kaebajale õigust vaidlustada projekteerimistingimusi avalike huvide või kolmandate isikute õiguste kaitseks ega üksnes vaidlustatud haldusakti objektiivset õigusvastasust väites. Seega tuleb vaidlustatud haldusakti õiguspärasust kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebaja väidab oma subjektiivsete õiguste rikkumist. Kaebuse esitamise peamiseks põhjuseks on kaebaja kinnistul võimaliku üleujutuse
4(9)
3-23-2227 tekkimine. Seega kontrollib kohus, kas projekteerimistingimused rikuvad ülemäära kaebaja omandiõigust. Projekteerimistingimuste väljastamise korralduses ja projekteerimistingimustes pole toodud välja täpseid arve, kui palju pinnast tõstetakse. Projekteerimistingimuste väljastamine on oma olemuselt eelhaldusakt haldusmenetluse seaduse § 52 lg 1 p 2 tähenduses, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest (nt Riigikohtu 20.06.2023 otsus nr 3-20-19, p 16). Ehitamine on lubatud ehitusloa või ehitusteatise, mitte projekteerimistingimuste alusel. EhS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehs § 35 lg 1 sätestab, et EhS § 35 sätestatud juhul tuleb pädevat asutust ehitamisest eelnevalt teavitada. EhS § 36 lg 4 kohaselt tuleb EhS lisas 1 nimetatud juhul koos ehitusteatisega esitada ehitusprojekt. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p 8) ehk projekteerimistingimused annavad lähteandmed ehitusprojekti koostamiseks. EhS § 5 sätestab, et ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ sätestab, et ehitusprojektiga lahendatakse ära mh ehitiste täpsem paiknemine krundil, katendite ja haljastuste ja tehnovõrkudega seonduv, sh veevarustus ja kanalisatsioon. Nii projekteerimistingimuste taotluse kui ka kolmanda isiku selgituste kohaselt ei muudeta kehtiva ehitusloa alusel rajatava suvila asukohta, vaid selle püstitamisega on alustatud. Projekteerimistingimuste taotlemise põhjuseks oli ühe abihoone asukoha muutmine. Projekteerimistingimuste taotlusega kaasas olevalt jooniselt on näha, et tegemist on saunamajaga, mille ehitusaluseks pinnaks on pea 90 m2. Eeltoodud parameetritega saunamaja ehitus vajab EhS lisa 1 kohaselt ehitusluba (vähemalt ehitusteatist) ning seega ka ehitusprojekti, kus määratakse täpsemalt kindlaks asukoht ja tingimused, et ehitus ei tooks kaasa sadevee ja sulamisvee suunamist kaebaja kinnistule. Kokkuvõttes ei riku kehtivas sõnastuses projekteerimistingimused kaebaja õigusi. Projekteerimistingimustes on esile toodud, et on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine naaberkinnistutele, kui puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe, samuti hoonete lubatud kaugused kõrvalkruntidest, maanteest ja veekogust. Täpsemad lahendused tuleb ette näha ehitusprojektis, mille alusel antava ehitusloa või esitatava ehitusteatise alusel võib alles hooneid rajada. Ehitusloa või -teatise menetlusse kaasatakse ka kaebaja. Projekteerimistingimused ei anna iseseisvalt õigust hooneid rajada ja sätestavad piisava täpsusega nõuded ehitusprojekti koostamiseks, et kaebaja subjektiivseid õigusi ei rikutaks. Kui kaebajal on kahtlus, et kolmas isik rikub kehtiva ehitusloaga sätestatud tingimusi, nt suvila püstitamisel, on kaebajal võimalik pöörduda kohaliku omavalitsuse poole riikliku järelevalve tegemiseks EhS § 130 lg 1 ja 2 kohaselt. Kaebaja on mh leidnud, et PPP osas oleks tulnud kaaluda detailplaneeringu koostamist. Vastustaja ei pidanud detailplaneeringu koostamist vajalikuks. Samas puuduvad projekteerimistingimustes kaalutlused selle kohta, miks detailplaneeringut ei koostata ja kuidas on võimalik rakendada PlanS § 125 lg 5 toodud erandit (PlanS § 125 lg 5 kohase erandi rakendamine nõuab kõikide lg-s 5 näidatud nõuete samaaegset esinemist). See tähendab, et projekteerimistingimused on puudustega. See ei too siiski kaasa kaebaja õiguste rikkumist. Projekteerimistingimustes on välja toodud, et sulamis- ja sadevett ei tohi kaebaja kinnistule suunata ning esile on toodud ka hoonete kohustuslikud kaugused. Lisaks ei ole projekteerimistingimuste väljastamise menetluses rikutud kaebaja menetluslikke õigusi. Kaebajal on olnud võimalus osaleda menetluses ning esitada oma ettepanekuid ja seisukohti. Kaebaja ei saa esitada kaebust avalikes huvides ega nõuda detailplaneeringu menetlust. Ei ole 5(9)
3-23-2227 näha, et detailplaneering kaitseks kaebaja subjektiivseid õigusi paremini, arvestades et projekteerimistingimuste väljastamisega ei ole rikutud kaebaja õigusi. Kõik täpsemad ehitustegevuse tingimused tuleb esitada järgnevas ehk ehitusloa või ehitusteatise esitamise menetluses, kus on kaebajal võimalik osaleda. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
9.H.W palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 30.08.2024 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. Halduskohus leidis, et vaidlustatud projekteerimistingimused on puudustega, kuid ometi jättis kaebuse rahuldamata. Kohus jättis käsitlemata ka selle, et projekteerimistingimustes on PPP asendiskeemil hoonestusala kaugus ÄÄÄ kinnistust ca kaks korda väiksem kui projekteerimistingimuste tekstiosas nõutud 5 meetrit. Vastuolu projekteerimistingimuste ja asendiplaani vahel on selge mittevastavus vorminõuetele. Vastustaja on ebaproportsionaalselt eelistanud PPP kinnistu omanikku, lubades tal piiramatult kinnistu pinda tõsta, ja on seega jätnud tähelepanuta TTT ja ÄÄÄ kinnistute olukorra halvenemise PPP kinnistult tuleva liigvee tõttu. Projekteerimistingimustes ei sisaldu kaalutlust, miks PPP kinnistule on antud õigus, mis kahjustab naaberkinnistuid. Naaberkinnistute olukorra selgel halvendamisel tuleb haldusaktis näidata lahendus, kuidas kahjulik mõju kõrvaldatakse, ning teha sellise lahenduse realiseerimine PPP kinnistu omanikule kohustuslikuks. Haldusaktist ja vastustaja selgitustest ei selgu, millisel alusel on lubatud PPP kinnistul ehitamine Piibe maantee teekaitsevööndis. Ehitamiseks lubatud ala määramiseks tuleb algatada PPP detailplaneering. PPP kinnistul asub puurkaev. Ehitusprojektis on väga selgelt näidatud puurkaevu sanitaarkaitsevöönd, kuid sellest hoolimata on puurkaevu kaitsevööndisse praeguseks rajatud hoone. Lisaks on PPP kinnistul mitmes kohas ladustatud küttepuid, s.o põlevmaterjali naaberkinnistutele lähemale kui 5 meetrit ja seega rikutud põlevmaterjali ladustamise tuleohutuse nõudeid. Valla ehitusjärelevalve ei ole nende rikkumistega tegelenud.
10.Anija vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes oma varasemate seisukohtade juurde ja nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega. Kaebaja leiab, et hoonestusala kavandamiseks tee kaitsevööndisse tuleb koostada detailplaneering. EhS § 72 lg 1 kohaselt ei ole keelatud püstitada hoonet tee kaitsevööndisse. Ilmselt on peetud silmas EhS § 72 lg 4 erisust, mis kehtib ainult detailplaneeringukohustuse puhul. PPP krundil on antud ehitusõigus PlanS sätte alusel, mille kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustus puudub ja ehitusõigus antakse projekteerimis-tingimustega. Seejuures on vaidlustatud korralduses selgelt esile toodud, millistel põhjustel on antud projekteerimistingimused ja mitte asutud koostama detailplaneeringut. Puudujääk on ainult sõnastuses. Asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline. Projekteerimistingimuste hoonestusala on ehitisregistris tehniliselt võimatu mõõtude järgi joonistada, samuti on võimatu mõõte lugeda. Hoonestusala joonistatakse asendiskeemile põhimõttelisena. Kõnealune mõõtudeta virtuaalne kaart on informatiivne. Virtuaalne kaart on eelkõige vajalik menetluse käigus, et kooskõlastajad saaksid oma tingimuste andmisel aimu, kuhu ehitust kavandatakse. Ehitusprojekti koostamise aluseks jääb projekteerimistingimuste tekstiosa. Ehitusloa taotluse juurde ei lisata projekteerimistingimuste virtuaalset skeemi. Tehnilistel põhjustel ei saa nt ehitisregistri projekteerimistingimuste kaarti muuta, isegi kui kooskõlastajad on andnud täpsemad tingimused.
6(9)
3-23-2227 Kaebaja püstitatud probleemi puhul on tegemist krundisisese detailse olukorraga, mis lahendatakse projekteerimise käigus, kui on juba olemas geodeetiline alusplaan, pädev projekteerija ja muud vajalikud andmed. Projekteerimistingimused võetakse aluseks projekti koostamisel. Vaidlustatud projekteerimistingimused on eesmärgipärased, kaalutletud ja arvestavad proportsionaalselt kõiki osapooli. Sadevee probleem tuleneb looduslikust olukorrast ja PPP omanik ei ole oma ehitustegevusega otseselt suunanud sadevett TTT kinnistule. Mõlemal omanikul on sama olukord ja maapinnareljeef on erinevate kõrgustega. Ka TTT kinnistu on osaliselt kõrgemal ning valingvihmade ja suurvee perioodil võib tema krundilt samuti valguda sadevett naaberkinnistutele. Kui PPP ja TTT omanikud tunnevad häiringuid, saavad nad teha kokkuleppe ühise sadeveesüsteemi rajamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Halduskohtu otsuses on viidatud Anija Vallavalitsuse 11.05.2022 korraldusele nr 2-3/292 ning Projektibüroo OÜ 26.07.2023 esitatud projekteerimistingimuste taotlusele ja sellele lisatud joonisele. Need on kättesaadavad vastavalt Anija valla dokumendiregistris ja ehitisregistris. Kuna need dokumendid omavad asja lahendamisel tähtsust, võtab ringkonnakohus need asja toimikusse. Samuti võtab ringkonnakohus Anija valla dokumendiregistrist toimikusse Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokolli nr 2-1/42, millele on Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduses nr 2-3/548 viidatud ning milles on kajastatud korralduse andmisele eelnenud arutelu. Kõnealused dokumendid ei ole menetlusosalistele üllatuslikud.
12.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
13.Kohtupraktikas on selgitatud, et kuivõrd seadus ei näe ette projekteerimistingimuste kohtus vaidlustamise võimalust avaliku huvi kaitseks, ei piisa projekteerimistingimuste tühistamiseks esitatud kaebuse rahuldamiseks sellest, kui ilmneb projekteerimistingimuste objektiivne õigusvastasus. Kohus saab kaebuse rahuldada ja projekteerimistingimused tühistada vaid siis, kui need rikuvad kaebaja subjektiivseid õigusi (vt Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 20). Seega selgitas halduskohus õigesti, et Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduse õiguspärasust saab kohus kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebaja väidab enda subjektiivsete õiguste rikkumist. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebaja menetlusdokumentidest nähtuvalt on kaebaja pidanud vaidlustatud korraldust enda õigusi rikkuvaks seetõttu, et projekteerimistingimustes pole kehtestatud tingimusi, mis välistaks BBB kinnistult tuleva sade- ja sulamisvee sattumise kaebaja kinnistule ja seetõttu tema TTT kinnistul võimaliku üleujutuse tekkimise või liigniiskuse probleemi süvenemise. Eeskätt heidab kaebaja ette seda, et projekteerimistingimustega pole seatud maapinna tõstmise piiranguid.
14.Halduskohus leidis õigesti, et Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korraldusega kehtestatud projekteerimistingimused ei riku kaebaja õigusi. Kuigi iseenesest tuleks projekteerimistingimustega lahendada ehitamisega seonduvad võimalikud naabrite huvide konfliktid (vt nt Riigikohtu 20.06.2023 otsus asjas nr 3-20-19, p 16), ei ole samas kohustust reguleerida projekteerimistingimustega võimalikke maapinna tõstmise piiranguid või sademevee ärajuhtimise lahendusi (vt EhS § 26). Vaidlustatud korralduses on lisatingimustena siiski sätestatud, et keelatud on sadevee ja sulamisvee suunamine naaberkinnistutele, kui puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe ning ehitusteatise või ehitusloa kohustusega hoone korral tuleb kaasata menetlusse TTT ja AAA omanik. Nagu halduskohus selgitas, ei anna projekteerimistingimused veel õigust ehitada, vaid nendega määratakse kindlaks lähteandmed ehitusprojekti koostamiseks, mille alusel on isikul võimalik saada ehitamise 7(9)
3-23-2227 õigus ehitusloa või ehitusteatise menetluse tulemusena (EhS § 35 lg 1, § 36 lg 4, § 38 lg 1). Sellises ehitusprojektis kajastatakse mh krundi katendite ja haljastuse, vertikaalplaneerimise ning tehnovõrkude ja -rajatiste lahendusi (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ 3. ptk). Projekteerimistingimuste taotlusest ja kolmanda isiku kohtumenetluses antud selgitustest nähtuvalt oli uute projekteerimistingimuste taotlemise põhjuseks ca 90 m2 suuruse abihoone, s.o saunamaja püstitamine, milleks EhS lisa 1 kohaselt on vaja taotleda ehitusluba. Seega tuleb kolmandal isikul esitada täpsemad vertikaalplaneeringut ning sade- ja sulamisvee imbumist või suunamist puudutavad lahendused (arvestusega, et keelatud on vee suunamine naaberkinnistutele ilma sellekohase kirjaliku kokkuleppeta) ehitusprojektis ning tulevasse ehitusloa menetlusse tuleb kaasata ka kaebaja. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebaja omandiõigus sellega piisavalt kaitstud. Ühtlasi ei järeldu eelnevast, et vastustaja on andnud projekteerimistingimustega kolmandale isikule õiguse tõsta oma kinnistul maapinda piiramatult. Sõltumata maapinna tõstmise piirmäära projekteerimistingimustes kehtestamata jätmisest saab ja tuleb vastustajal ehitusloa või ehitusteatise menetluses kontrollida, et kavandatud ulatuses maapinna tõstmisega ei kahjustata ülemääraselt naaberkinnistute omanike õigusi. Ringkonnakohus märgib siinkohal, et kuigi vaidlustatud korraldusest tõepoolest ei nähtu kaalutlusi, miks sellesse nt erinevalt 11.05.2022 korraldusest ei lisatud maapinna tõstmise piirangut, ilmnevad need kaalutlused vastustaja kohtumenetluses esitatud seisukohtadest ning ka Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokollist nr 2-1/42. Vastustaja on selgitanud, et maapinna tõstmise piirangut ei kehtestatud, sest ehitustegevuse käigus tuleb tehniliselt maapinna vertikaalplaneeringut muuta, üldjuhul ligikaudu 0,5 m, samuti on projekteerimise ajal juba olemas geodeetiline alusplaan, pädev projekteerija ja muud vajalikud andmed. Ringkonnakohtu hinnangul on need selgitused asjakohased. Ringkonnakohtule ei nähtu, et jättes maapinna tõstmise ning sademe- ja sulamisvee juhtimise küsimused ehitusloa menetluse faasi, kuid sätestades samas projekteerimistingimustes eeltoodud lisatingimused kaebaja õiguste kaitseks, oleks vastustaja põhjendamatult eelistanud kolmanda isiku huve.
15.Vastustaja väitel otsustati praegusel juhul detailplaneeringu koostamise asemel anda projekteerimistingimused PlanS § 125 lg 5 alusel. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et korralduses ei ole selgelt esitatud põhjendusi, miks detailplaneeringut ei koostata ja miks on võimalik rakendada PlanS § 125 lg-s 5 toodud erandit. Seega on iseenesest õige halduskohtu seisukoht, et projekteerimistingimused on seetõttu puudustega. Samas leidis halduskohus õigesti, et see ei tähenda, et vaidlustatud projekteerimistingimused rikuvad kaebaja õigusi. Riigikohus on selgitanud, et PlanS § 125 lg 5 ei anna kaebajale subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringu koostamist ja sätte rakendamine ei pane naaberkinnistu omanikku oma õiguste ja huvide eest seismisel halvemasse menetluslikku olukorda, sest seadused tagavad naaberkinnistu omanikule projekteerimistingimuste andmise ja detailplaneeringu koostamise menetluses võrdväärsed võimalused oma õiguste ja huvide kaitsmiseks (Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22). Nagu halduskohus selgitas, oli kaebaja projekteerimistingimuste menetlusse kaasatud, ta on saanud esitada oma vastuväiteid ja ettepanekuid ning nendele on ka vastatud. See nähtub nii vaidlustatud korraldusest kui ka nt Anija Vallavalitsuse 05.09.2023 avaliku istungi protokollist nr 2-1/42. Kõnealuses protokollis on kajastatud üksikasjalikult, milliste kaebaja ettepanekutega on nõustutud ning millised ja mis põhjustel on tagasi lükatud. Sarnaselt halduskohtuga ei nähtu ka ringkonnakohtule, et kaebaja õigused oleks praegusel juhul olnud detailplaneeringu menetluses kuidagi paremini kaitstud kui projekteerimistingimuste andmisel avatud menetlusena. Seega, sõltumata sellest, kas kohalik omavalitsus võis siinsel juhul anda detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimused või mitte, ei ole vaidlustatud korraldusega rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi (vt otsus nr 3-17-2023, p-d 23 ja 24), mistõttu ei ole ka alust tühistada vaidlustatud projekteerimistingimusi. 8(9)
3-23-2227
16.Projekteerimistingimuste tühistamiseks ei anna lisaks alust kaebaja väide, et asendiskeemil on hoonestusala kaugus ÄÄÄ kinnistust väidetavalt ca kaks korda väiksem kui projekteerimistingimuste tekstiosas nõutud 5 meetrit. Vastustaja on selgitanud, et asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline, kuid hoonestusala kaugused krundi piiridest on täpsustatud projekteerimistingimuste tekstiosas. Vastustaja selgituse kohaselt on projekteerimistingimuste hoonestusala ehitisregistris tehniliselt võimatu mõõtude järgi joonistada, samuti on võimatu mõõte lugeda. Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja selgitus asjakohane. Projekteerimistingimuste asendiskeemile (dtl 6) ei ole kantud ühtegi mõõtu, seega saab nõustuda, et sellel on hoonestusala kujutatud üksnes skemaatiliselt. Täpsed kaugused (s.o hoonete kaugus vähemalt 5 m krundi piiridest ja vähemalt 20 m maantee servast) on sätestatud projekteerimistingimuste punktis 3 (dtl 4). Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et kuivõrd kaebaja ei ole ÄÄÄ kinnistu omanik, ei saa võimalik ÄÄÄ kinnistut puudutav vastuolu projekteerimistingimuste ja asendiplaani vahel igal juhul tema subjektiivseid õiguseid riivata.
17.Praeguses asjas ei ole vaidlustatud võimalikku vastustaja tegevusetust seoses järelevalvega PPP kinnistul. Seega tuleb jätta tähelepanuta kaebaja väited, mis puudutavad PPP kinnistul puurkaevu kaitsevööndisse hoone rajamist ja küttepuude ladustamist.
18.Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu 30.08.2024 otsus muutmata.
19.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks tehakse kohtuotsus (HKMS § 108 lg 1). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulu hüvitamise taotlust esitanud, kannavad menetlusosalised oma võimaliku menetluskulu ise.
20.Avaldatavas otsuses tuleb kaebaja ja kolmanda isiku nimi ning kinnistute aadressid asendada tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.