Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

3-23-889

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Saue Vallavalitsusele (Saue vald, edaspidi ka vastustaja) esitati 22.09.2022 ehitusteatis nr 2311201/00787 (dtl 27-31) Vatsla külas Saue vallas Harju maakonnas asuva Xxx kinnistule teatisekohustusliku elamu abihoone (garaaži) püstitamiseks ehitisealuse pinnaga 51 m2, suletud netopinnaga 45,4 m2 ja kõrgusega 3,7 m. Xxx on 1500 m2 100% elamumaa sihtotstarbega kinnistu, millel asub ehitisregistri andmetel üksikelamu ehitisealuse pinnaga 113,3 m2.

Saue Vallavalitsus andis 22.03.2023 korraldusega nr 281 „Xxx kinnistule abihoone ehitamine ehitusteatise alusel“ loa garaaži püstitamiseks ehitusteatise nr 2311201/00787 alusel (korralduse p 1). Korralduse põhjendused olid järgmised.

1) Xxx kinnistule soovitakse püstitada elamu abihoone ehitisealuse pinnaga 51 m 2 ja kõrgusega 3,7 m. Ehitatav hoone on paigutatud Xxx kinnistu piirist 3 m kaugusele. 2) Ehitusteatise menetluse käigus on kaasatud Päästeamet ja Xxx kinnistu omanik. Naaberkinnistu omanik ei nõustunud Xxx kinnistule abihoone püstitamisega, põhjendades seda asjaoludega, et projektis pole näidatud, kuidas hakkab paiknema sissesõidukoht ja toimuma ehitustegevus; asendiplaanil näidatud hoone eeldatava asukoha kirjeldus pole piisav; püstitatav hoone hakkab varjama valgust tema kinnistule; Xxx kinnistule rajatud eluhoone ei ole temaga kooskõlastatud. Teatise esitaja on täiendanud jooniseid kauguste, juurdepääsu jm infoga. Lisaks märgib teatise esitaja, et hoone püstitatakse maksimaalselt 3,7 m kõrgune, aga Xxx kinnistul samas nurgas asuvad olemasolevad puud on kõrgemad kui planeeritav hoone, seega ei saa nendest madalam hoone naaberkinnistut varjutada. 3) Ehitusteatisega ei reguleerita kinnistul paikneva eluhoone ehitustegevust. Kuna planeeritav abihoone on Xxx poolses osas planeeritud tuletõkkeseinaga, ei tekita see naaberkinnistule tuleohutusest tingitud kitsendusi. Abihoonesse hakkab juurdepääs toimuma olemasolevalt kinnistu sissesõidult. Vallavalitsus on kaalunud hoone asukohta ja selle kõrgust ja kaugust naaberkinnistu suhtes ning leiab, et kuna ka Päästeameti poolt on menetluse käigus projekt kooskõlastatud, puuduvad põhjused ehitusteatise alusel hoone püstitamisest keeldumiseks.

Kaebaja esitas 22.04.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saue Vallavalitsuse

2(9)

22.03.2023 korralduse tühistamiseks (täiendavad põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

seisukohad

3-23-889 05.10.2023). Kaebuse

Igasugune põhiseaduse §-s 32 sätestatud õigusliku positsiooni kitsendamine tähendab omandipõhiõiguse riivet. Kaebaja omandile ei ole seatud seadusega sätestatud kitsendusi. Saua vallas kehtib ehitusmäärus, mille § 19 lg 2 kohaselt ei tohi väikeehitis paikneda kinnistu piirile lähemal kui 4 m. Vastustaja on viidanud ainult kuupäevale, millest alates ehitusmäärus väidetavalt ei kehti, kuid mitte sellele, millisest dokumendist see tuleneks. Ehitisregistris on märgitud ainult ehitise üldandmed, kuid ei selgu, kuidas on projekteeritud sadevete äravool, kanalisatsioon ja kuidas hakkab toimuma sissesõit garaaži. Xxx kinnistu asub kõrgemal kui Xxx kinnistu ja kaebaja ei nõustu olukorraga, kus sadevete äravool juhitakse tema kinnistule. Iga rajatise katus suurendab sadevete kogumise pinda. Liigniiskuse tõttu ei saa kaebaja oma kinnistut täisväärtuslikult kasutada. Vastustaja väidab, et ehitisse ei ole ette nähtud veevarustust ja kanalisatsiooni, kuid jääb selgusetuks, kuidas suudab vastustaja nende rajamise välistada. Kaebajale ei ole ehitusprojekti tutvustatud ja tal ei ole kohustust ise selleks võimalusi otsida. Kaebaja korduvatele teabenõuetele sadevee tema kinnistule juhtimise kohta ei ole vastatud.

Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata järgmistel põhjendustel.

Vaidlustatud korraldus on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel. Saue valla ehitusmäärus on kehtetu alates 02.07.2015 ega saa olla korralduse aluseks. Vastustaja kaasati menetlusse ehitisregistri kaudu 25.01.2023 ja talle tehti nähtavaks kogu registris olev dokumentatsioon, st ehitusteatis koos lisadega, sh ehitusprojekt joonistega. Kaebaja esitas oma seisukohad 26.01.2023 ja 25.02.2023. Ta ei oleks saanud seda teha ilma dokumentatsiooniga tutvumata. Haldusmenetluses kaebaja juurdepääsu puudumist ei väitnud. Ehitusprojekti p 2.2.2 kohaselt juhitakse sademeveed projekteeritava abihoone katuselt nii, et nende immutus pinnasesse toimuks loomuliku filtratsiooni teel kinnistusiseselt. Naaberkinnistule sademevee juhtimine ei ole lubatud. Seega peab kolmas isik sademeveed immutama pinnasesse oma kinnistu piirides. Vastavalt asjaõigusseaduse § 143 lg-le 1 ei ole kinnisasja omanikul õigust keelata teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Kinnistu sissesõidu asukohta ei muudeta ja juurdepääs garaažile saab olema olemasoleva juurdepääsutee kaudu. See nähtub ehitusprojekti asendiskeemilt. Kanalisatsioonilahendus puudub projektis, kuna ehitisse ei ole ette nähtud veevarustust ja kanalisatsiooni.

Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud V.M oma seisukohta kohtule ei avaldanud.

3-23-889 alusel ehitusteatise menetlusse, kaebaja on esitanud oma seisukohad 26.01.2023 ja 25.02.2023 (dtl 33) ja kohtule nähtuvalt on menetluse käigus kaebaja pöördumistele vastatud. Kaebaja ei nõustu projektijoonistel kujutatud abihoonega, tuues välja, et tal oli võimalik projektijoonistega tutvuda 25.02.2023. Seega on kaebaja saanud menetluse käigus projektjoonistega tutvuda ja nende osas enda seisukoha esitada. Ehitusteatise teavitatuks lugemine eelprojekti alusel ei ole keelatud. Ehitusloa ja ehitusteatise menetluses tuleb haldusorganil kaaluda, kas ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4). Seega pelgalt sellest, et kaebajale kuuluva kinnistu kõrval asuva kinnistu osas on väljastatud ehitusteatis, ei saa tuletada kaebaja omandiõiguse rikkumist. Kohtupraktikas on kujunenud kindel seisukoht, et naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane. Samuti on Riigikohus selgitanud, et olemasoleva keskkonna säilitamine iseenesest pole subjektiivse õigusena kaitstav väärtus (Riigikohtu 28.03.2012 otsus asjas nr 3-3-1-4-12, punktid 11 ja 12). Kaebajal ei saa olla õigustatud ootust, et teda ümbritsev keskkond üldse ei muutuks või naaberkinnistult ei lähtuks mis tahes mõjutust. Selleks, et jaatada püsiva negatiivse ja üleliia koormava mõju esinemist, peaks tegemist olema isiku subjektiivsetele õigustele kaasneva sisulise mõjuga (vt Tallinna Ringkonnakohtu 30.04.2021 otsus asjas nr 3-20-913, p 23). Vastustaja on selgitanud, et kinnistu sissesõidu asukohta ei muudeta. Kuna abihoonesse sissesõit on tagatud olemasolevalt kinnistu sissesõidult ning ka päästemeeskonna juurdepääs ehitisele ning hoone evakuatsiooni- ja hädaväljapääs on tagatud läbi olemasoleva juurdepääsutee ja tõstevärava (ehitusprojekti p 6.11), ei tekitata seoses sissesõidu asukohaga naaberkinnistu omanikule lisakoormust. Samuti on vastustaja korralduses selgitanud, et kuna planeeritav hoone on maksimaalselt 3,7 m kõrgune, ei varjutata selle ehitamisega naaberkinnistut, arvestades ka naaberkinnistul asuvaid hoonest kõrgemaid puid. Kaebajal ei saa olla õigustatud ootust, et tema kinnistule langev päikesevalguse hulk üldse ei muutuks. Plaanitava hoone kõrgust ja olemasolevaid puid arvestades ei saa hoone ehitamine märkimisväärseid muutusi valgustingimustes kaasa tuua. Asja materjalidest nähtuvalt ei tekita püstitatav hoone naaberkinnistule ka tuleohutusest tingitud kitsendusi. Ehitusprojekti seletuskirja p 2.1 kohaselt projekteeritakse ehitatav hoone naaberkinnistu õiguste kaitseks nii, et tule levik naaberkinnistule oleks takistatud vähemalt 30 minutit ja hoonete vahelist kuja võib vähendada vahemikus 4–8 m. Vastustaja on selgitanud, et kuna ehitisele ei ole veevarustust ja kanalisatsiooniühendust ette nähtud, ei sisaldu need ka projektis. Kaebaja kartus vastavate ühenduste ehitamisest projektiväliselt ei ole põhjendatud ega saa olla ehitamise keelamise aluseks. Vajadusel on haldusorganil võimalik teostada ehitusjärelevalvet ja kaebajal õigus seda taotleda. Ehitusprojektist (dtl 34-56) nähtub, et Xxx kinnistule projekteeritud abihoone katuselt juhitakse sademeveed nii, et nende immutus pinnasesse toimuks loomuliku filtratsiooni teel kinnistusiseselt. Naaberkinnistule sademee juhtimine ei ole lubatud (vt ka ehitusprojekti p 2.2.2). Seega peab kolmas isik sademeveed immutama pinnasesse oma kinnistu piirides. Vaidlustatud korralduse andmise hetkel kaebaja viidatud ehitusmäärus (Saue Vallavolikogu 25.05.2006 määrus nr 7 „Saue valla ehitusmäärus“) ei kehtinud. See tunnistati kehtetuks Saue Vallavolikogu 20.12.2012 määruse nr 28 „Saue valla ehitusmäärus“ § 32 lg 3 alusel, mis tunnistati omakorda kehtetuks Saue Vallavolikogu 26.06.2015 määrusega nr 13 „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine Saue vallas“, mida on samuti hiljem 4(9)

3-23-889 muudetud, kuid pärast seda ei ole Saue vallas uut ehitusmäärust kehtestatud ja viimane ehitusmäärus kaotas kehtivuse 02.07.2015. Seega ei kehtinud vaidlusaluse korralduse andmise ajal ühtegi ehitusmäärust, millest vastustaja oleks pidanud lähtuma. Vaidlusalune korraldus on õiguspärane. Kaebaja on olnud ehitusteatise menetlusse kaasatud ja ära kuulatud. Haldusaktist nähtuvad kaalutlused, millest vastustaja on lähtunud. Korralduse andmisel ei esine menetlus- ega vormivigu, mis võiksid anda aluse korralduse tühistamiseks. Kaebuse rahuldamise vältimatu eeldusena tuleks kohtul tuvastada kaebaja subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine, kuid kaebaja väidete ja asja materjalide põhjal ei ole äratuntav, et ehitusteatise realiseerimine tooks kaebaja jaoks kaasa ülemäära koormavad negatiivsed mõjud, mille tõttu oleks vastustajal tulnud ehitusteatise menetluses haldusakti andmisel teha keelduv otsus (EhS § 44 p 4). Asjaolu, et kaebaja ei nõustu naaberkinnistule kavandatava ehitisega, ei ole aluseks korralduse tühistamiseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

(TP3).

Seega ei olnud halduskohtul eelprojekti järgi võimalik positiivselt tuvastada, et tuleohutusnõuded on täidetud. Ka on kaebaja kinnistul asuvad puud ilmselgelt tuleohtlikud ja kergesti tuld edasi kandvad ning puude asukohas, otsa pool ei ole garaaži sein tulekindel. Nii kohus kui vastustaja on kinnistute vahel asuvate puude mõju tuleohtlikkuse hindamisel arvestamata jätnud. Kaebaja ei nõustu kohtu loogikaga, et vajadusel on tal võimalik ehitusjärelevalvet taotleda. Hoone ehitus peab olema algusest peale ohutu. Kaebajal pole seadusest tulenevat kohustust naabri tegevustel silma peal hoida, vaid ta peab saama tugineda sellele, et vastustaja haldusaktiga kooskõlastatud ehitusprojektis toodu on sajaprotsendiliselt kooskõlas ehituslike nõuetega. Kuna antud juhul ei vasta ehitusprojektis toodud lahendus seaduses sätestatud tuleohutuse nõuetele ega vee- ja kanalisatsioonisüsteemide nõuetele, siis ongi haldusakt õigusvastane. Hoone ohustab potentsiaalselt kaebaja elumaja ja vähendab ka kinnistu väärtust. Ekslik on selgitus, et garaaž ei varjuta kaebaja kinnistul päikesevalguse hulka, kuna kinnistute vahel asuvad puud on ehitisest kõrgemad. Puude kõrgus ei oma mingisugust tähtsust, need ei paikne kaebaja kinnistu ja rajatava ehitise vahel selliselt, et ehitis päikesevalgusele mõju ei avaldaks. Halduskohus ei ole sisuliselt tõendeid hinnanud. Ka miljöö kahjustamine võib riivata naabri omandiõigust (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-4-12, p 12). 5(9)

3-23-889 Lähtudes Riigikohtu lahendist 3-15-2232, tuleb kohtul asja lahendamisel arvestada ka seda, millist negatiivset mõju avaldab kolmanda isiku abihoone kaebaja kinnistu väärtusele. Samuti peab selle lahendi valguses kohus kaaluma, kas vastustaja oleks saanud anda ehitusloa sellistel tingimustel, mis ei mõjutaks negatiivselt kaebaja kinnistu väärtust või mõjutaks kaebaja kinnistut vähem negatiivselt. Selline lahendus oleks võimalik näiteks ehituse korral teisele poole kolmanda isiku maja. Kohus ei ole kinnistu väärtuse vähenemist analüüsinud ka seoses sademevee juhtimisega kaebaja kinnistule. Ehitusprojekti p 2.2.2 kohaselt juhitakse sademeveed katuselt nii, et nende immutus pinnasesse toimuks loomuliku filtratsiooni teel kinnistusiseselt. See tähendab, et katusele langevad sademed jooksevad katuselt sinna, kuhu jumal juhatab. Kuna kolmanda isiku kinnistu asub kõrgemal, tähendab see voolamist kaebaja kinnistule. Vee- ja kanalisatsioonisüsteemide juhendites on majandus- ja kommunikatsiooniministeerium selgitanud, et keelatud on vihmavee juhtimine naabri kinnistule, sh piiril oleva (abi)hoone katusekalle ei tohi olla naaberkinnistu suunas ja maapinda tuleb planeerida nii, et kalle ei oleks naaberkinnistu suunas. Ühtegi meedet, mis naaberkinnistule voolamist takistaks või mujale juhiks, pole eelprojekti kohaselt kasutusele võetud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-23-889 ehitamisega kaasneb piirneva kinnisasja omanikule püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole ka võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega on seadusandja kehtestanud täidesaatvale võimule ehitusvabadusse sekkumiseks silmapaistvalt kõrge lävendi, mis sisuliselt eeldab selliseid häiringuid, millega keskmine mõistlik inimene eeldatavalt leppida ei saaks. Negatiivne mõju naabri subjektiivsetele õigustele peab olema sealjuures sisuline, nagu halduskohus on varasemale kohtupraktikale viidates asjakohaselt märkinud. Igasugune ehitustegevus naaberkinnistul, isegi kui see naabrile subjektiivselt ei meeldi, ei riiva naabri omandiõigust. Isegi kui omandiõiguse riivet käesoleval juhul põhimõtteliselt möönda, on esitatud asjaolude põhjal riive teoreetiline ja väheintensiivne ega saa üles kaaluda kolmanda isiku ehitusõigusest ilmajätmisega kaasnevat potentsiaalset omandiõiguse riivet. Kaebaja ei ole toonud kohtu ette ühtegi eluliselt usutavat põhjendust enda omandõiguse rikkumise kohta. 15. Kaebaja väited tema menetlusse kaasamise näilisusest ja projekti materjalide kättesaadavuse puudumisest on paljasõnalised. Vaidlust ei ole, et kaebaja on olnud ehitusteatise menetlusse kaasatud ja kohtule ei nähtu toimikust ühtegi arusaadavat põhjendust, miks ei olnud kaebajal võimalik teatise materjalidega, sh ehitusprojektiga kaasamise päevast alates tutvuda. Isegi kui sellised põhjused esinesid, on kaebaja ise kinnitanud, et ta sai menetlus käigus projektiga tutvuda ja tal võimaldati ka pärast määratud tähtaega oma seisukohti esitada. Kaebaja on esitanud oma vastuväited ehitusteatisele selgelt ehitusprojekti põhjal, vastuväidete alusel on projekti jooniseid täiendatud ja vastustaja on vastuväiteid vaidlusaluse korralduse põhjendustes piisavalt kaalunud.

7(9)

3-23-889 diagonaalis garaaži asukohast arvates kaugemas nurgas vähemalt 30 m kaugusel. Seega on 8meetrine tuleohutuskuja hoonete vahel faktiliselt igal juhul tagatud. Määruse nr 17 § 22 lg 1 kohaselt ei kohaldu kuja nõue piirdeaiale, postile ja muule sarnasele, st see ei kohaldu ka mitteehitistele nagu kasvavad puud kaebaja kinnistul.

8(9)

3-23-889 kinnistut oleks võimatu. Vastustajal on pädevus ehitusteatise teavitatuks lugemise aluseks olnud eelprojektis esitatud nõuete täitmist kasutusteatise menetluses kontrollida. Kaebaja väited sademevee „ebaseaduslikust juhtimisest“ kaebaja kinnistule ja „sademeveega uputamisest“ on põhistamata ja hüpoteetilised.

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.