A.E kaebus Jõelähtme Vallavolikogu 10.04.2025 otsuse nr 239 tühistamiseks ning Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korralduse nr 347 alusel 16.06.2020 välja antud ehitusloa nr 2012271/18409 osaliseks tühistamiseks, alternatiivselt õigusvastasuse tuvastamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja A.E , esindaja v.adv Taivo Ruus Vastustaja Jõelähtme vald, esindaja vallasekretär Leho Kure Kolmas isik Uue Suurekivi Arendus OÜ, esindaja v.adv Karl Haavasalu
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 08.05.2025 määrus ja 09.05.2025 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
A.E määruskaebused
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta A.E määruskaebused rahuldamata.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 08.05.2025 määruse resolutsiooni p-d 1 ja 2 ning 09.05.2025 määruse resolutsiooni p 1.
3.Tagastada Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korralduse nr 347 alusel 16.06.2020 välja antud ehitusloa nr 2012271/18409 osalise tühistamise nõue.
Jätta Tallinna Halduskohtu 08.05.2025 määruse resolutsiooni p-d 3, 8 ja 9 ning 09.05.2025 määruse resolutsiooni p-d 2 ja 3 muutmata. Selgitus Menetluse lõpetamist ja kaebuse tagastamist puudutavas osas võib määruse peale esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS §
3-25-1292 121 lg 4, § 155 lg 5, § 235 lg-d 1 ja 3). Esialgset õiguskaitset puudutavas osas ei saa määruse peale edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.A.E-le kuulub alates 09.01.2009 Jõelähtme vallas Liivamäe külas asuv Küüni tee 1 kinnistu. Küüni tee 1 kinnisasi paikneb Uue-Suurekivi tee ääres ja piirneb Uue-Suurekivi tee 2 kinnisasjaga.
2.Jõelähtme Vallavolikogu kehtestas 29.07.2008 otsusega nr 380 Liivamäe küla Uue-Suurekivi maa-ala detailplaneeringu (edaspidi 2008. a DP) Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II maaüksuse osas. DP-s on kavandatud ca 4 ha pindalaga maa-alale 11 ridaelamumaa ja kaks paariselamumaa krunti ning üks väikeelamumaa krunt.
3.Jõelähtme Vallavalitsus andis 07.05.2020 korralduse nr 347 väljastada ehitusload teiste hulgas Uue-Suurekivi tee 2, 4, 6, 8 ja 10 kinnistutele nelja korteriga ridaelamute püstitamiseks. Jõelähtme Vallavalitsus väljastas 16.06.2020 ehitistregistris nimetatud kinnistutega seonduvalt ehitusloa nr 12271/18409.
4.Jõelähtme Vallavolikogu kehtestas 10.04.2025 otsusega nr 239 Uue-Suurekivi maa-ala detailplaneeringu (edaspidi 2025. a DP). Selle kohaselt planeeritakse 2008. a DP osaliselt üle Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II maaüksuse osas. Planeeringuala hõlmab muu hulgas UueSuurekivi tee 2, 4, 6, 8 ja 10 maaüksusi. DP sisaldab ettepanekut kehtiva üldplaneeringu (edaspidi ÜP) muutmiseks kruntide suuruse osas. Uue-Suurekivi tee maaüksustel on elamutele lubatud kuni kaks maapealset korrust ning abihoonetele üks maapealne korrus ehitisealuse pinnaga 400 m2 või 480 m2.
5.A.E esitas 29.04.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada 2025. a DP ning Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korraldus nr 347 ja ehitusluba nr 2012271/18409 Uue-Suurekivi tee 2, 4, 6, 8 ja 10 ehitusõiguse osas või alternatiivselt tuvastada ehituslubade õigusvastasus. Kaebuse põhjenduste kohaselt suurendab 2025. a DP tema kinnisasja ümbritsevate kinnistute hoonestust, asustustihedust ja koormust elurajooni teedele ja muule taristule drastiliselt võrreldes 2008. a DP-ga ja vähendab selliselt vara kasutus- ja turuväärtust. DP ei lahenda küsimusi kaebaja kinnisasjale juurdepääsust ega liitumisvõimalustest ühisveevärgi ja kanalisatsiooni süsteemiga. Kaebaja naabrusesse kerkib ÜP-d ja piirkonna tegelikku olustikku eirav tihehoonestus, mille rajamisel on lõhutud olulisi loodus- ja muinsusväärtusi. Kaebajat ei kaasatud DP ega ehitusloa andmise menetlusse. Praegu toimub ehitus 2008. a DP alusel antud ehituslubade järgi, ehkki see DP enam ei kehti. Kaebaja sai enda kõrval ja vastas asuval kinnisasjal ehitamiseks antud ehitusloast teadlikuks alles 2025. a DP kehtestamise korraldusest, mistõttu on kaebus ehitusloa vaidlustamiseks tähtaegne. Juhul kui kohus leiab, et kaebus on esitatud pärast kaebetähtaega, taotleb kaebaja kaebetähtaja ennistamist, kuna kaebajat ei kaasatud ehituslubade menetlusse ja kaebajal ei ole kohustust otsida tema õigusi rikkuda võivaid ehituslubasid ehitisregistrist. Kaebusega koos esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus: 1) peatada 2025. a DP kehtivus; 2) peatada ehitusloa nr 2012271/18409 kehtivus Uue-Suurekivi tee 2, 4, 6, 8 ja 10 ehitusõiguse osas; 3) keelata vallal kuni kohtuvaidluse lahendamiseni ehituslubade väljastamine 2025. a DP alusel; 4) keelata kolmandal isikul ehitamise jätkamine Uue-Suurekivi tee 2, 4, 6, 8
2(9)
3-25-1292 ja 10 kruntidel; 5) kohustada Jõelähtme Vallavalitsust tegema riiklikku järelevalvet ehitamise õiguspärasuse kontrolliks.
6.Tallinna Halduskohus 08.05.2025 määrusega: luges kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korralduse nr 347 alusel 16.06.2020 välja antud ehitusloa nr 2012271/18409 osalise tühistamise nõude osas mittetähtaegseks ning jättis selle nõude osas kaebetähtaja ennistamise taotluse rahuldamata (resolutsiooni p-d 1 ja 2); -
tagastas kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korralduse nr 347 alusel 16.06.2020 välja antud ehitusloa nr 2012271/18409 osalise õigusvastasuse tuvastamise nõude osas (resolutsiooni p 3);
-
võttis 2025. a DP tühistamise nõude menetlusse (resolutsiooni p 4);
-
jättis esialgse õiguskaitse taotluse läbi vaatamata osas, millega kaebaja taotleb 2025. a DP alusel ehituslubade väljastamise keelamist ja Jõelähtme valla kohustamist tegema riiklikku ehitusjärelevalvet Uue-Suurekivi planeeringualal (resolutsiooni p 8);
-
jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata osas, millega kaebaja taotleb Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korralduse nr 347 alusel 16.06.2020 välja antud ehitusloa nr 2012271/18409 kehtivuse peatamist, kolmanda isiku keelamist jätkata Uue-Suurekivi tee 2, 4, 6, 8 ja 10 kruntidel ehitamisega ja Jõelähtme Vallavolikogu 10.04.2025 otsuse nr 239 kehtivuse peatamist (resolutsiooni p 9). Vastustaja ei ole välja toonud, millal ja kuidas teavitati kaebajat 16.06.2020 ehitusloa andmisest. Kohus lähtub seega kaebaja märgitust, et talle ei ole vaidlusalust ehitusluba teatavaks tehtud. Vastustaja ja kolmas isik on märkinud, et 2020. a ehitusloa alusel alustati ehitustegevusega UueSuurekivi tee maaüksustel 2025. a jaanuaris. Kaebaja on kinnitanud, et ehitus vaidlusalustel maaüksustel toimub juba alates 2025. a jaanuarist. Kaebaja ei ole seejuures väitnud, et ta polnud teadlik 2008. a DP-st, milles planeeritud hoonete ehitamiseks 2020. a ehitusluba väljastati – seega ei saanud kaebaja ka olla teadmatuses sellest, et tema naaberkinnistud hoonestatakse vastavalt kehtivale DP-le. Kaebaja pidi oma elukoha naaberkinnistul ehitustegevust märgates aduma, et nüüdseks võib vastustaja olla väljastanud ehitamist võimaldava ehitusloa ning kahtlustama selle võimalikku õigusvastasust ja õiguste riivet, arvestades et temani polnud jõudnud selle kohta ühtki teavitust. Kaebaja oleks pidanud kahtluse tekkimisest mõistliku aja jooksul astuma kohaseid samme ehitusloa väljanõudmiseks ning pärast haldusakti saamist ja sellega tutvumist selle 30päevase tähtaja jooksul halduskohtus vaidlustama. Kaebaja pidanuks vähemalt 2025. a märtsikuu alguseks (s.o ca kuu aja jooksul ehitamisest teadasaamisel) välja nõudma ehitustegevuse aluseks oleva ehitusloa ning seega esitama kaebuse selle tühistamiseks hiljemalt aprillikuu alguses. Kaebaja on aga kohtu poole pöördunud alles aprillikuu lõpus. Seega on kaebaja ebamõistlikult viivitanud tühistamiskaebuse esitamisega ja kaebetähtaeg tuleb HKMS § 46 lg-st 7 tulenevalt lugeda ületatuks. Kaebaja ei ole välja toonud objektiivseid ega subjektiivseid takistusi kohtusse pöördumisel, mis õigustaks kaebetähtaja ennistamist. Vastustajal on küll kohustus kaasata isik tema õigusi ja huve puudutava haldusakti andmise menetlusse, kuid see ei tähenda, et kaasamata jätmise korral võib isik kohtusse pöörduda määramata aja jooksul. Kaebetähtaja ületamise tõi kaasa kaebaja enda passiivsus tema õigusi riivata võivale ehitustegevusele reageerimisel. Kaebaja hakkas ehituslubasid registrist otsima alles 2025. a aprillis, s.o alles ca 3 kuud pärast naaberkinnistul ehitamisega alustamist. Alternatiivne ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise nõue tuleb kaebajale tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu. Kaebaja ei ole ära näidanud, kuidas aitab 3(9)
3-25-1292 ehitusloa õigusvastasuse tuvastamine kaasa tema õiguste kaitsele. Õigusvastasuse tuvastamisel jääks ehitusluba endiselt kehtima ning see ei tooks kaasa keeldu jätkata selle alusel ehitamist. Seega ei aitaks õigusvastasuse tuvastamine ära hoida kaebaja väidetud kahju. Põhjendatud huviks ei saa olla kavatsus nõuda tulevikus kahju hüvitamist (HKMS § 45 lg 2 teine lause) ega ka pelgalt soov veenduda haldusorgani tegevuse õigusvastasuses. Kaebaja taotletud esialgse õiguskaitse abinõud – keelata vastustajal väljastada vaidlustatud DP alusel ehituslubasid ja kohustada vastustajat tegema riiklikku järelevalvet ehitustegevuse suhtes – jäävad väljapoole vaidluse eset. Kaebaja ei ole esitanud kohtule sellesisulist keelamis- ega kohustamiskaebust. Ühtlasi, kui kohus rahuldab 2025. a DP tühistamiseks esitatud kaebuse, pole vastustajal võimalik selle alusel uusi ehituslubasid väljastada, st põhivaidlus oleks kaebaja jaoks tulemuslik ka ilma keelamisabinõud kohaldamata. Puudub vaidlus, et 10.04.2025 kehtestatud DP alusel ehitusluba väljastatud pole. Ehitusloa andmise menetlusse tuleb vähemalt Uue-Suurekivi tee 2 kinnistuga seonduvalt piirinaabrina kaasata ka kaebaja, kus ta saab esitada omapoolse arvamuse ja vastuväited. Kui vastustaja väljastab ehitusloa, mis kaebaja arvates riivab tema õigusi, on tal võimalik seda halduskohtus vaidlustada ja taotleda esialgset õiguskaitset. Eelneva valguses poleks kaebuse täiendamine keelamisnõudega ka lubatav. Vastustaja on selgitanud, et kaebusest tulenevatel asjaoludel on vastustaja alustanud järelevalvemenetlust ning leppinud kolmanda isikuga kokku aja paikvaatluseks. Kui selgub, et kolmas isik on kehtivast ehitusprojektist n-ö mööda ehitanud, võtab vastustaja kohaseid meetmeid. Seega on kaebaja selles osas oma taotluse eesmärgi saavutanud. 2020. a ehitusloa tühistamise nõude osas lõpetab kohus menetluse, mistõttu jääb rahuldamata taotlus ehitusloa kehtivuse peatamiseks ja selle alusel ehitamisega jätkamise keelamiseks. 2025. a DP osas ei ole kaebajal esialgse õiguskaitse vajadust. Praeguse vaidluse esemeks on DP, mille alusel ei saa asuda ehitama. Ehitusõiguse annab ehitusluba. Seega ei saa pelgalt DP kehtivuse peatamata jätmisest tekkida pöördumatuid tagajärgi. Kaebaja saab kaitsta oma õigusi, sh esialgse õiguskaitse taotlemise kaudu, võimaliku tulevikus antava ehitusloa vaidlustamisega. Kuigi esialgse õiguskaitse kohaldamise põhjendatuse üle otsustamisel tuleb muu hulgas arvestada asjaoluga, kas selle kohaldamata jätmine tooks kaasa täiendava kohtuvaidluse (vt Riigikohtu 10.06.2009 määrus nr 3-3-1-44-09, p 13), ei ole vajadus vaidlustada täiendavaid haldusakte iseenesest esialgse õiguskaitse andmise aluseks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 23.05.2016 määrus nr 3-16-715, p 16; 16.05.2022 määrus nr 3-22-829, p 14). Ehitusloa vaidlustamise vajadus ei ole selline pöördumatu tagajärg, mis õigustaks võimaliku ehitusloa andmise küsimuses haldusmenetluse edasilükkamist kuni DP-d puudutava kohtuvaidluse lõppemiseni.
7.Kaebaja esitas 08.05.2025 kohtule kaebuse täienduse ja täiendava esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebaja täiendas kaebust nõudega keelata Jõelähtme vallal 2025. a DP alusel ehituslubade menetlemine ja väljastamine. Kaebaja põhjendas kaebuse täiendamist sellega, et saavutada taotletud õiguskaitse kohaldamine ja ennetada õigusvastaselt kehtestatud DP faktilist realiseerimist. Kaebaja palus uue nõude valguses lahendada uuesti keelamisnõudega seotud esialgse õiguskaitse taotlus.
8.Tallinna Halduskohus 09.05.2025 määrusega: - lõpetas menetluse Jõelähtme Vallavalitsuse 07.05.2020 korralduse nr 347 alusel 16.06.2020 välja antud ehitusloa nr 2012271/18409 osalise tühistamise nõude osas (resolutsiooni p 1); -
ei lubanud kaebust täiendada 08.05.2025 esitatud keelamisnõudega ning keeldus kaebuse muutmise vastuvõtmisest (resolutsiooni p 2);
-
jättis 08.05.2025 esitatud täiendava esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 3). 4(9)
3-25-1292 Kuna 08.05.2025 määruse resolutsioonist jäi inimliku eksimuse tõttu välja punkt menetluse osalise lõpetamise kohta, siis kohus otsustab kõnealuses osas menetluse lõpetamise käesoleva määruse resolutsiooniga, jäädes seejuures 08.05.2025 määruses toodud põhjenduste juurde. Keelamisnõue ei ole HKMS § 45 lg-s 1 sätestatud kaebeõiguse piiranguid arvestades lubatav. Isegi kui vastustaja annab 2025. a DP alusel ehitusloa, mis võib kaebaja õigusi riivata, saab kaebaja oma õigusi tõhusalt kaitsta sellise ehitusloa hilisemal vaidlustamisel. Kohus ei sekku ilma põhjendatud vajaduseta haldusorgani tegevusse ennetavalt, vaid üldjuhul kontrollib haldusorgani tegevuse õiguspärasust järelkontrolli vormis. Ehitusloa andmise menetlusse tuleb vähemalt Uue-Suurekivi tee 2 kinnistuga seonduvalt piirinaabrina kaasata ka kaebaja. Kaebaja ei ole toonud esile ühtki asjaolu, mis annaks põhjust arvata, et tema õiguste kaitse osutub ehitusloa hilisemal vaidlustamisel tõenäoliselt võimatuks. Kuna kohus ei luba kaebajal keelamisnõudega kaebust täiendada, siis jääb rahuldamata ka samal eesmärgil esitatud esialgse õiguskaitse taotlus.
9.A.E esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub tühistada Tallinna Halduskohtu 08.05.2025 määruse resolutsiooni punktid 1, 2, 3, 8 ja 9 ning 09.05.2025 määrus ning teha asjas uus määrus, millega võtta kõik nõuded menetlusse, lugeda kaebus kõigi nõuete osas tähtaegseks, alternatiivselt ennistada kaebetähtaeg, ning kohaldada esialgset õiguskaitset vastavalt esitatud taotlustele. Kaebaja ei tajunud naaberkinnisasjal 2025. a jaanuaris sellist tegevust, millest tal oleks mõistliku isikuna pidanud tekkima selgelt tunnetatav arusaam ehitusloa olemasolu võimalikkusest ja sellega tema õiguste rikkumisest. 2025. a jaanuaris algasid alles ehitustegevust ettevalmistavad pinnasetööd. Järgmiseks ehitustööks ei olnud omakorda veel tööd vaidlustatud ehitusloa realiseerimiseks. Ehitusloale märgitud töödega sarnased ehitustööd, mille puhul ilmnesid kaebaja jaoks olulised hoone omadused (bokside arv), algasid alles 2025. a aprillis. Ei ole arusaadav, miks oleks kaebaja pidanud naaberkinnistul pinnasetöid märgates kahtlustama selle võimalikku õigusvastasust ja õiguste riivet. Olukorras, kus 2008. a DP-d viidi ellu kaebajast kaugemal asuva arenduspiirkonna osas vastavuses planeeringuga, ei saa omistada kaebajale kohustust eeldada, et erinevalt varasemast hakkab tema naaberkinnisasjal arenema ehitus DP-ga vastuolus olevalt ja kaebaja õigusi rikkuvalt. Kaebus tuleb lugeda esitatuks tähtaegselt, alternatiivselt tuleb ennistada kaebetähtaeg. Kohus on pannud kaebajale ebamõistliku ja sisuliselt võimatu kohustuse kaitsta oma õigusi olukorras, kus vastustaja ja kolmas isik on käitunud ilma igasuguse läbipaistvuseta, oma tegevusi varjates ja kaebajat eksitades. Kohus ei ole ennistamise aluseid sisuliselt uurinud. Olukorras, kus kohus on lõpetanud ehitusloa tühistamiskaebuse menetluse, on ilmne, et kaebajal ei ole õigusvastase ehitusloa vastu ühtegi muud õiguskaitsevahendit kui vaid õigusvastasuse tuvastamise ja selle alusel kahju hüvitamise nõue. Ka kohus ei ole osutanud mõnele nendest tõhusamale nõudele. Võimalikud tulevased vaidlused ei võimalda kaitset varasema ehitusloa eest ja selle tagajärgede hüvitamist. Kõigi hoonete esimeste korruste müürid ja vahelaed on juba rajatud ning suuresti on rajatud ka teise korruse tugimüürid. Ehitamine toimub seejuures vastuolus varasema ehitusloaga. Sisuliselt toimub ehitustegevus 2025. a DP alusel. Õigusvastane tegevus puudutab selgelt kaebajat. Ta ei saa ilma tuvastamiskaebuseta nõuda kahju hüvitamist. Keelamiskaebus on lubatav. Kaebajal puudub selleta mistahes tõhus kaitsevõimalus vastustaja ja kolmanda isiku õigusvastaste tegevuste vastu. Esiteks ei kavatsegi vastustaja kaebajat kõigi tema õigusi mõjutavate ja riivavate ehituslubade menetlusse kaasata ja teiseks ei ole juba valmis ehitatud ehituste „õigustamiseks“ tagantjärgi esitatud ehituslubade menetluse ega vaidlustamisega enam võimalik kaebajale soovimatut olukorda ja kahju ära hoida. Kolmas isik lihtsalt ehitab oma suva järgi, tuginedes 2020. a ehitusloale, kuigi ta vastustaja mööndusel rikub sellega 2020. a ehitusloaga antud ehitusõigust. Ehitamise tulemusel muutub kaebaja 5(9)
3-25-1292 elukeskkond ning väheneb tema kinnisvara väärtus pöördumatult. Senist praktikat arvestades ei ole alust loota õigusliku aluseta püstitatud hoonete lammutamist, muudetud maastikku ja lõhutud muistiseid ei ole samuti võimalik enam taastada. Kaebaja taotletud esialgse õiguskaitse abinõud ei välju kaebuse piiridest. Kui 2025. a DP alusel antakse ehitusluba, on selle vaidlustamine kaebaja ja ilmselt ka kohtu jaoks koormav. Olukorras, kus vastustaja on kohelnud kaebajat haldusmenetlustes eksitavalt ja tõrjuvalt, soodustab esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine kaebaja õiguste rikkumiste ohu suurenemist ja tema kurnamist, mis võib viia tema kaebevõime kadumiseni. Kohtu osutus, et kaebaja tuleb kaasata vähemalt Uue-Suurekivi tee 2 kinnistuga seotud ehitusloa menetlusse, viitab sellele, et teiste kinnistutega seoses ei pea kaebajat isegi ehituslubade menetlusse kaasama, mille puhul on ilmne, et kaebaja õigused jäävad kaitseta. Kui kohus esialgse õiguskaitse korras kohustaks tegema järelevalvet, siis ei koormaks see vastustajat ega kolmandat isikut täiendavalt, aga võtaks vastustajalt võimaluse toimetada selles järelevalves kontrollimatult ja tagaks kaebaja huvide kaitse kohtu kontrolli all. Arusaamatu ja tõendamata on väide, et vald on juba asunud järelevalvet tegema. Esialgse õiguskaitse taotlus tuleb täies ulatuses rahuldada.
10.Jõelähtme vald palub jätta määruskaebus rahuldamata.
11.Uue Suurekivi Arendus OÜ palub jätta määruskaebus rahuldamata. Kolmas isik alustas Uue-Suurekivi tee 2, 4, 6, 8 ja 10 maaüksustel ehitustegevusega 2025. a jaanuaris ja kaebaja pidi sellest lähedal elava isikuna teadlikuks saama. Ehitusluba antakse ehitise ehitamiseks, mitte aga ehitamiseks tarvilike üksikute ehitustööde lõikes. Seega pidi kaebaja aru saama, et antud on ehitusluba ehitise püstitamiseks. Kaebaja pidi asuma uurima, kas ja millise ehitusloa alusel toimuvad ehitustööd ja mida ehitatakse. Kaebaja ei ole esile toonud mõjuvat põhjust, miks ta jättis selle tegemata. Ka jääb selgusetuks, milline väidetav takistus pidi ära langema hiljemalt 14 päeva enne 29.04.2025 kaebuse esitamist. HKMS § 45 lg 2 teine lause välistab tuvastamisnõude esitamise olukorras, kus väidetavalt soovitakse hiljem esitada hüvitamisnõue. Juhul kui vald peaks 2025. a DP alusel andma välja uue ehitusloa, siis on kaebajal võimalik seda vaidlustada, mistõttu ei saa keelamisnõude esitamist pidada lubatavaks. Halduskohtu seisukoht, et keelamise ja kohustamisega seonduvad esialgse õiguskaitse abinõud väljuvad vaidluse esemest ja esialgse õiguskaitse taotlus tuleb jätta selles osas läbi vaatamata, on kooskõlas Riigikohtu 16.06.2021 määrusega asjas nr 3-20-1245 (p 16) ja 21.06.2024 määrusega asjas nr 3-23-885 (p 15). Kuna ehitusloa osas lõpetati menetlus, ei saanud halduskohus rahuldada esialgse õiguskaitse taotlust ehitusloa kehtivuse peatamiseks. Õige on kohtu järeldus, et 2025. a DP puhul ei ole kaebajal esialgse õiguskaitse vajadust. DP kehtestamine ei saa tuua kaasa olukorda, kus kaebaja õiguste kaitse võib kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Kaebajal ei ole puutumust Uue-Suurekivi tee 4, 6, 8 ja 10 maaüksustega ning esialgse õiguskaitse kohaldamine avaldaks kolmandale isikule ja tema koostööpartneritele olulist negatiivset mõju. Kaebajale kuuluva Küüni tee 1 kinnistuga piirneb üksnes Uue-Suurekivi tee 2 maaüksus, ülejäänud maaüksused jäävad kaugemale. Kolmas isik on asunud ehitama ja müüma ridaelamubokse. Esialgse õiguskaitse kohaldamine kaebaja soovitud viisil võib kaasa tuua nõuded kolmanda isiku vastu ning viia ta makseraskustesse. Kinnisvaraarendus võib jääda pikemaks ajaks seisma ja risustama ümbrust, pooleliolevad hooned kahjustuksid. See rikuks nii kolmanda isiku õigusi kui ka avalikke huve.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6(9)
3-25-1292 Kaebuse nõuded
12.Kõigepealt analüüsib ringkonnakohus esitatud ning kaebaja õiguste kaitseks asjakohaseid ja vajalikke nõudeid.
13.Kaebusest nähtuvalt peab kaebaja oma huvide rikkumiseks eeskätt asjaolu, et Küüni tee 3 ja Uue-Suurekivi tee 1 ühendatud kruntidele ehitatakse 2008. a DP järgi lubatud ühe 3boksilise ridaelamu asemel kaks 6-boksilist ridaelamut ning neli 4-boksilist ridaelamut. 2025. a DP seletuskirja kohaselt oli DP muutmise eesmärgiks 2008. a DP osaliselt üle planeerida – arendaja soovis ehitada rohkem elamuühikuid, millest tulenevalt on ette nähtud ridaelamute kruntidel suuremad ehitisealused pinnad. 2020. a ehitusluba oli antud 2008. a DP alusel. PlanS § 140 lg 8 sätestab, et uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks. 2025. a DP kehtestamisega langes 2020. a ehitusloa andmise alus vaidlusaluseid maaüksuseid puudutavas osas ära ning nendel kruntidel 2025. a DP järgses mahus ehitamise eelduseks on uute ehituslubade väljastamine. Olukorras, kus seni kohtule esitatud materjalide pinnalt näib, et ehitamine on alanud mitte 2008. a DP-s ette nähtud mahus ja 2020. a ehitusloa aluseks olnud projekti järgi, vaid 2025. a DP-s ettenähtud suuremas mahus, on ehitustegevus enne uute ehituslubade andmist õigusvastane ning vastustajal tuleb see riikliku järelevalve korras peatada. Sellest järeldub, et kaebaja õiguste riive aluseks on tegelikult mitte 2020. a ehitusloa kehtivus (mis anti teistsuguse ehitise püstitamiseks), vaid kolmanda isiku poolt ehitusloata ehitamine ja vastustaja poolt selle riikliku järelevalve korras keelamata jätmine. Asjaolu, et kolmas isik võis ehitamise algusjärgus tugineda n-ö ettekäändena 2020. a ehitusloale, ei tähenda, et kaebajal oleks tegelik ning õiguslikult põhjendatud vajadus nõuda selle ehitusloa tühistamist. Kaebuse p-s 3.3 on 2020. a ehitusloa vaidlustamise vajadust põhjendatud ainuüksi sellega, et see on muutunud alates 10.04.2025, s.o 2025. a DP kehtestamise hetkest alusetuks (realiseerimatuks, õigusvastaseks). Haldusakti tühistamise nõude aluseks on aga asjaolu, et haldusakt oli selle kehtestamise hetkel õigusvastane (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Kaebaja tegelik tahe võib olla saavutada haldusakti kehtetuks tunnistamine muutunud asjaolude tõttu, mida on võimalik taotleda haldusorganilt. 2020. a ehitusloa kehtetuks tunnistamise taotlemine muutunud asjaolude tõttu või tühistamise taotlemine ei ole aga kaebaja õiguste kaitse aspektist enam aktuaalne, kuna see ehitusluba ei saa ülaltoodud põhjustel olla nagunii kahe 6-boksilise ridaelamu ning nelja 4boksilise ridaelamu ehitamise aluseks, mida kaebaja peab oma õiguste rikkumiseks. Seega ei ole kaebajal kaebeõigust vaidlustada seda ehitusluba (HKMS § 44 lg 1) ja kaebuse menetlust ei tule selles osas lõpetada kaebetähtaja rikkumise tõttu, vaid kaebus tuleb tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel. Sellega seoses tuleb halduskohtu 08.05.2025 määruse resolutsiooni p-d 1 ja 2 ning 09.05.2025 määruse resolutsiooni p 1 tühistada.
14.Kaebaja õiguste kaitseks on seega asjakohane ja vajalik taotleda, et halduskohus kohustaks vastustajat tegema riiklikku järelevalvet ehitusloata ehitamise üle, sh peatama viivitamatult ehitamine. Selle nõude rahuldamise eelduseks on riigivastutuse seaduse § 6 lg 2 kohaselt asjaolu, et kaebaja on nimetatut haldusorganilt taotlenud ja haldusorgan ei ole ehitamist viivitamatult peatanud.
15.Kaebaja õiguste kaitseks on asjakohane ja vajalik taotleda ka 2025. a DP tühistamist ning kui ehitusluba on antud, saab kaebaja taotleda selle tühistamist. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et ehitusloa andmise keelamise nõue ei ole siinse vaidluse asjaoludel lubatav. Miski ei viita sellele, et halduskohus peaks siinses asjas irduma järelkontrolli reeglist ja sekkuma haldusorgani tegevusse juba ennetavalt. Kaebajal on võimalik kaitsta oma subjektiivseid õigusi ehitusloa menetluses või ehitusloa vaidlustamisel ning taotleda esialgset õiguskaitset. HKMS § 45 lg-s 1 toodud keelamiskaebuse eeldus, et õigusi ei saa tõhusalt kaitsta haldusakti hilisemal vaidlustamisel, pole siinsel juhul täidetud. Kaebaja esile toodu, et uute 7(9)
3-25-1292 haldusaktide vaidlustamine on talle koormav ja menetluslikult kurnav, ei ole HKMS § 45 lg 1 järgi arvestatavad asjaolud. Kui ehitusluba antakse halduskohtus toimuva menetluse kestel, on kaebajal võimalik kaebust muuta, täiendades seda ehitusloa tühistamise nõudega, ja puuduks vajadus algatada uus kohtumenetlus. Nõnda on võimalik õigusvaidlus lõpule viia nii kaebaja kui teiste osapoolte jaoks kõige ökonoomsemal viisil.
16.Tuvastamisnõuet puudutavas osas nõustub ringkonnakohus halduskohtu põhjendustega ning nendele ei ole midagi lisada (HKMS § 201 lg 4, § 203 lg 2). Esialgne õiguskaitse
17.Ringkonnakohus leiab, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Kaebaja on tähtaegselt vaidlustanud 2025. a DP ja leiab, et selle alusel ehitamine rikub tema õigusi. Praegu tema naabruses toimuv kahe 6-boksilise ridaelamu ning nelja 4-boksilise ridaelamu ehitamine toimub õigusliku aluseta. See võib tuua kaasa pöördumatud tagajärjed kaebaja väidetavalt rikutud õigustele, sest õiguspärase olukorra taastamine ja heastamine on aeganõudev ning õiguslikult keeruline protsess ning vahepealse õigusvastase olukorra talumine on pöördumatu tagajärg.
18.Kohtupraktikas on leitud, kui kaebusega kaitstavaid õigusi või huve saab rikkuda üksnes ehitamine ja ehitatav ehitis, puudub reeglina esialgse õiguskaitse vajadus ehitusloa andmise aluseks oleva haldusakti (sh DP) kehtivuse peatamiseks. Täiendavate haldusaktide vaidlustamise vajadust ei peeta väljakujunenud kohtupraktikas pöördumatuks tagajärjeks, mis õigustaks ehitamise aluseks olevate lubade andmise välistamist kuni DP üle peetava vaidluse lõpuni. Kui ehitusluba antakse juba halduskohtus toimuva menetluse kestel, on kaebajal võimalik menetlusse võetud kaebust muuta, täiendades seda ehitusloa tühistamise nõudega, ja puuduks vajadus algatada uus kohtumenetlus (nt Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-829, p-d 13–14; 13.12.2018 määrus nr 3-18-2077, p 12; 27.09.2018 määrus nr 3-181117, p 10; 16.01.2018 määrus nr 3-17-2721, p 9; 09.11.2017 määrus nr 3-17-2023, p 21).
19.Ringkonnakohus on eespool selgitanud, et kaebaja õiguste tõhusaks kaitseks on asjakohane ja vajalik nõuda vastustaja kohustamist teha riiklikku järelevalvet, sh peatada ehitamine. Sellist nõuet pole praegu esitatud ja seetõttu pole võimalik ka kohaldada asjaomast esialgse õiguskaitse abinõu, s.o kohustada valda esialgse õiguskaitse korras peatama ehitamine. Esialgset õiguskaitset saab halduskohus kohaldada ka juhul, kui menetluse käigus peaks väljastatama 2025. a DP alusel uus ehitusluba. Seega saab halduskohus kaaluda kaebaja taotletud esialgse õiguskaitse abinõude kohaldamist pärast nimetatud nõuete kohtule esitamist.
20.Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi leidis 10.11.2023 määruses asjas nr 5-23-29 (p 3), et HKMS § 251 lg 1 p 5 võimaldab esialgse õiguskaitse määrusega seada keelde ja kohustusi ka eraisikutele. Viidatud säte näeb ette, et halduskohus võib esialgse õiguskaitse määrusega keelata haldusakti adressaadil haldusaktis reguleeritud tegevuse või kohustada teda selleks, samuti seada sellele tegevusele tingimusi, sealhulgas nõuda tagatist kaebaja kasuks. Kolmanda isiku poolt õigusliku aluseta toimuv tegevus ei ole 2025. a DP-s reguleeritud tegevus HKMS § 251 lg 1 p 5 mõistes. Ehitamine ei saa toimuda vahetult DP alusel. Kolmanda isiku ehitustegevust saaks halduskohus HKMS § 251 lg 1 p 5 alusel reguleerida (ehitamisele piiranguid ja tingimusi seada) juhul, kui kaebaja vaidlustab 2025. a DP alusel antava ehitusloa ning taotleb selle suhtes esialgset õiguskaitset. Nagu ülal selgitatud, ei jää kaebaja õigused sellises olukorras halduskohtumenetluses kaitseta, kuna õigusliku aluseta toimuva ehitamise peatamist saab ta praegu taotleda riikliku järelevalve tegemiseks kohustamise nõudega ning selle raames esialgse õiguskaitsega.
8(9)
3-25-1292
21.Muus osas nõustub ringkonnakohus halduskohtu põhjendustega esialgse õiguskaitse küsimustes (HKMS § 201 lg 4, § 203 lg 2). Kokkuvõte
22.Eeltoodu tõttu jääb määruskaebus rahuldamata. Halduskohtu määrus tuleb tühistada ehitusloa kaebetähtaja küsimuses ja uue määrusega tagastada kaebus ehitusloa tühistamise nõude peale. Muus osas jäävad halduskohtu otsustused muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.