Tartu Ringkonnakohus Madis Ernits, Maili Lokk, Einar Vene 3. juuni 2025, Tartu 3-25-632
Haldusasi
Lossi tn 9 korteriühistu ja Lossi Majad OÜ kaebus Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korralduse nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“ ja selle alusel antud ehituslubade nr 2512271/00803 ja nr 2512271/00806 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Halduskohtu 17. aprilli 2025. a määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Lossi tn 9 korteriühistu ja Lossi Majad OÜ määruskaebus Kirjalik menetlus
Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Kaebaja I / määruskaebuse esitaja I – Lossi tn 9 korteriühistu Kaebaja II / määruskaebuse esitaja II – Lossi Majad OÜ Kaebajate lepinguline esindaja – vandeadvokaat Rene Varul Vastustaja – Tartu linn Kolmas isik I – Lossi 11 OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti Kolmas isik II – Eesti Vabariik (Haridus- ja Teadusministeeriumi kaudu)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada määruskaebus ja tühistada Tartu Halduskohtu 17. aprilli 2025. a määrus ning teha asjas uus määrus, millega jätta kolmanda isiku I taotlus rahuldamata ja rahuldada kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus.
2.Kohaldada esialgset õiguskaitset ja peatada Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korralduse nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“ ja korralduse alusel antud ehituslubade nr 2512271/00803 ja nr 2512271/00806 kehtivus kuni käesolevas haldusasjas kohtulahendi jõustumiseni.
3.Võtta asja juurde määruskaebusele lisatud Tartu Linnavalitsuse 13. aprilli 2023 kiri nr 7-1/EPD-21-0792 ja kolmanda isiku II esitatud vaade Lossi tn 11 ja 13 hoonetele.
4.Jätta asja juurde võtmata kolmanda isiku I esitatud väljavõte kirjavahetusest ja kolmanda isiku II esitatud lisad.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu linnas Lossi tn 11 // 13 (katastriüksuse katastritunnus 79507:019:0016) omanikuks on Lossi 11 OÜ. Kinnisasjal on korteriomandid nr 3929103 ja 3929203. Eriomand on loodud vastavalt 12. septembri 2002 eriomandi kokkuleppele ja hoonejaotusplaanile. Sihtotstarbeks on elamumaa 75% ja ärimaa 25% ning omanikuks on Lossi 11 OÜ. Kinnisturaamatu kandest nähtuvalt on aadress Tartu linn, Lossi tn 11 // 13 määratud 19. augustil 2021, varasemalt oli aadressiks Lossi tn 11. Eelmärgitud alal kehtib Tartu Linnavalitsuse 11. augusti 2019. a. korraldusega nr 622 kehtestatud Lossi tn 11 krundi detailplaneering.
2.Tartu Linnavalitsus andis 11. veebruari 2025. a korraldusega nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“ ehitusload Tartu linnas Lossi tn 11 korterelamu-kohviku püstitamiseks ja Lossi tn 13 korterelamu-teenindushoone püstitamiseks. Korralduse alusel väljastati ehitusload nr 2512271/00803 ja 2512271/00806.
3.Lossi tn 9 korteriühistu (äriregistri järgi on nimeks „Tartu linn, Lossi tn 9 korteriühistu“) ja Lossi Majad OÜ esitasid halduskohtule kaebuse korralduse nr 104 tühistamiseks. Kaebajad esitasid esialgse õiguskaitse taotluse korraldusega antud ehituslubade kehtivuse peatamiseks kuni asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni. Kaebajate põhjendused olid järgmised.
3.1.Detailplaneeringu kohaselt peab Lossi tn 13 hoone olema 5-korruseline ja parkla Lossi tn 13 hoone soklikorrusel. Ehitusprojektiga on muudetud hoone 7-korruseliseks (sh kaks maaalust parkimiskorrust). Maa-alused lisakorrused annavad märgatavalt juurde ehitusmahtu ja suureneb kasutuskoormus.
3.2.Maa-alune hoonestusala jääb ehitatavate Lossi tn 11 ja 13 vahele ja hoonestus kavandatakse lubatust sügavamale. Ületatakse detailplaneeringus lubatud ehitisealust pinda (550 m2).
3.3.Krundile on kavandatud 32 korterit ja lisaks veel 24% äripindasid, mida hakkab projekti kohaselt kasutama 133 elanikku. Plaanitav intensiivsus on märkimisväärne ja antud asukohta mittesobiv.
3.4.Hea ehitustava ei näe ette, et ehitusloa andmisega saaks niivõrd oluliselt ja mahukalt muuta detailplaneeringu lahendusi. Samuti oli eelduslikult vajalik ehitusgeoloogiline uuring. Lisaks on esitamata piirdeaia projekt ja lahendamata sademevee valgumise probleem.
3.5.Esialgse õiguskaitse kohaldamine on vajalik, kuna vaidlustatud ehituslubade kehtivuse peatamata jätmise korral võib tekkida olukord, kus enne kohtumenetluse lõppemist on hooned valmis ehitatud.
4.Tartu linn oli esialgse õiguskaitse taotlusele esitatud vastuses seisukohal, et kaebaja subjektiivsete õiguste riive osa on äärmiselt üldsõnaline ning põhistamata. Kaebajate põhiväiteid seonduvad eelkõige korterite arvuga ning lähtuvalt korterite arvust tuleneva kinnistu kasutamisintensiivsusega. Parkimiskohtade arv ei ole mõjutanud korterite arvu.
5.Halduskohus rahuldas 18. märtsi 2025. a määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ning peatas Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korralduse nr 104 ja korralduse alusel antud 2
ehituslubade kehtivuse kuni 17. aprillini 2025 (k.a). Sama määrusega kaasati menetlusse kolmanda isikuna Lossi 11 OÜ.
6.Lossi 11 OÜ esitas halduskohtule taotluse mitte jätkata esialgse õiguskaitse kohaldamist.
6.1.Kaebajal I kui korteriühistul kaebeõigust ei ole. Kaebajale II kuulub Lossi tn 9 kinnistust mõtteline osa ja reaalosa eluruum nr 2. Tegemist on äriühinguga, kes saab tugineda ainult omandiõiguse riivele.
6.2.Lossi tn 11 hoone püstitamiseks antud ehitusluba ei riiva mingil viisil kaebajate õigusi. Korterite maksimaalset arvu ei pea määrama detailplaneeringus.
6.3.Asjaolu, et hoone soklikorruse asemel toimub parkimine hoone kahel maa-alusel korrusel, ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi. Soklikorrusel vabaneva parkla arvelt ei ole korterite üldarvu suurendatud. Detailplaneeringu kohaselt ei ole kavandatavate korterite arv ka kuidagi seotud parkimiskohtade arvuga.
6.4.Ehitusprojektis välja toodud 133 elanikku ei tähenda tegelikku elanike arvu.
6.5.Maa-aluse hoonestusala nihutamisega ei kaasne kaebajate õiguste riivet. Maa-aluse parkimisala nihutamine oli vajalik tulenevalt arheoloogiliste uuringute käigus tuvastatud säilitamist vajavatest müüridest. Detailplaneeringus määratud maapealsed mahud ei muutu.
6.6.Detailplaneeringu põhijoonisel märgitud maksimaalse sügavuse piirangu eesmärk ei olnud kaitsta Lossi tn 9 kinnistuomaniku õigusi või huve. Detailplaneering nägi iseenesest ette ka võimaluse rajada hoonestus maa-alla allapoole absoluutkõrgust 45.00.
6.7.Ehitusgeoloogilised uuringud on kinnistul teostatud.
6.8.Esialgse õiguskaitse kohaldamise mittepikendamine oleks avalikes huvides, sest see aitaks kõrvaldada võimalikku ohtu kõrvalasuva muusikakooli (Lossi tn 15) hoone püsimisele. Samuti saaks linnaruum kavandatud viisil hoonestatud.
6.9.Kolmas isik I on juba ehitusloa vaidlustamise ja esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu kandnud kahju seoses laenulepingutega. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel ei saa asuda müüma rajatavaid elamispindu ning ei ole võimalik täita õigeaegselt võetud kohustusi.
7.Halduskohus rahuldas 17. aprilli 2025. a määrusega kolmanda isiku I taotluse ja tühistas kohaldatud esialgse õiguskaitse ja jättis kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Halduskohtu põhjendused olid järgmised.
7.1.Kaebajatel esineb esialgse õiguskaitse vajadus, kuid esialgse õiguskaitse jätkamine ei ole enam põhjendatud.
7.2.Tähelepanuta jäävad kaebajate väited esialgse õiguskaitse kohaldamiseks Lossi 15 kinnistule avalduvat mõju arvestades kui ka kolmanda isiku I väited, mis on esitatud esialgse õiguskaitse tühistamiseks mh riigile kuuluva Lossi tn 15 kinnistu ja koolihoone kaitse eesmärgiga. Kui tegevus vastustaja väljastatud ehitusloa alusel või ka selle loa reguleerimisalast väljudes kahjustab kohtumenetluse-välise isiku õigusi ja huve, saab sellele reageerida ehitusjärelevalveks pädev haldusorgan (Tartu linn).
7.3.Ehitamisest tulenev mõju korteriühistust kaebajale I ei ole sedavõrd suur, et takistada ehitusloa alusel ehitamist. Äriühingust kaebaja II puhul saab subjektiivsete õiguste riive seisneda eelkõige omandiõiguse riives, erinevalt elanikest korteriomanike huvidest. Kuigi ka tema huvides saab olla, et naaberkinnistul toimuv ehitamine ei ohustaks Lossi tn 9 hoonet ega tekitaks ehitamisest tulenevate mõjutustega kahju, saavad kaebuses väidetud argumendid, sh suurema asutustiheduse ja liikumisintensiivsus tema õigusi riivata vaid väga vähesel määral. Kaebajad ise on jäänud oma omandiõiguse riive sisustamisel üldsõnaliseks.
7.4.Kolmanda isiku I seisukohtadest nähtuvalt ei ole parkimislahenduse muudatus tegelikult ehitatavates hoonetes korterite arvu suurendanud ja parkimine on endiselt lahendatud sama hoone mahus. Usutav on kolmanda isiku selgitus, et ehitusprojektis märgitud 133 elanikku ei tähenda tegelikult hoonetesse elama asuvate inimeste võimalikku arvu, vaid tegemist on maksimaalse inimeste arvuga. Samuti on kolmas isik selgitanud, et detailplaneering ei välistanud tegelikkuses ehitamist allapoole absoluutkõrgust 45.00 ning detailplaneeringus 3
määratud maapealsed mahud ei muutu. Vaidlust pole, et maa-alune hoonestusala jääb ehitatavate Lossi tn 11 ja 13 hoonete vahele, mistõttu selle nihutamisest tulenev kaebajate õiguste riive on küsitav. Kaebaja II ja Lossi tn 11 kinnistuomaniku vahel on ka 20. detsembril 2018 sõlmitud servituudi seadmise leping (dtl 163-175), millega on lahendatud piirdeaia ja sademevee küsimused ning seatud teeservituut, mis tagab Lossi tn 9 kinnistul laiema juurdepääsutee oma hoovialale. Kuna Lossi tn 9 ning Lossi tn 11 ja 13 kinnistutele on eraldiseisvad juurdepääsuteed, mis tulevikus eraldatakse ka aiaga, nõustus kohus kolmanda isikuga, et kaebajate väited, mis puudutavad jäätmekäitlust kinnistutel ei ole kuigivõrd põhjendatud.
7.5.Olukorras, kus ehitusload on väljastatud ja neid ei saa soovitud ajagraafikus realiseerida, võib kolmandale isikule kui ehitamisest huvitatud isikule kahju tekkida. Kolmanda isiku I õigused ehitusloa alusel ehitamiseks kaaluvad praegusel juhul üles kaebajate õiguse säilitada kohtumenetluse ajaks olemasolev olukord. Samuti ei ilmne ülekaalukat avalikku huvi, mille kaitseks oleks esialgse õiguskaitse jätkamine õigustatud.
8.Halduskohus kaasas 28. aprilli 2025. a määrusega menetlusse kolmanda isikuna Eesti Vabariigi (Haridus- ja Teadusministeeriumi kaudu) kui Tartus Lossi tn 15 omaniku.
MENTLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kaebajad esitasid halduskohtu 17. aprilli 2025. a määruse peale määruskaebuse, milles paluvad halduskohtu määruse tühistada ja teha uus lahend, millega jätta kolmanda isiku I taotlus rahuldamata ja jätkata esialgse õiguskaitse kohaldamisega kuni asjas vaidluse lahendamiseni. Määruskaebuse põhjendused on järgmised.
9.1.Halduskohus on jätnud tähelepanuta väited, mis on esitatud Lossi tn 15 kinnistu ja koolihoone kaitse eesmärgiga.
9.2.Ehituslubade vastuolu detailplaneeringuga on ilmne. Ehituslubade korraldusest ja selle aluseks olevast projektist nähtub, et linn lubab hakata ehitama maa alla, väljaspoole hoonestusala, lubatust suuremale ehituspinnale ja lubatust sügavamale. Kui maa alla ehitada ei lubataks, siis ei oleks võimalik rajada 32 korterit. Kasutuskoormuse kasv on kaebajate peamine etteheide ja nende kaebeõiguse alus. Väikesele krundile soovitakse mahutada ebaproportsionaalselt suur elamumaht.
9.3.Lossi tn 13 kinnistu tulevane kasutamise intensiivsus mõjutab kaebajate õigusi ja rikub muude negatiivsete mõjude kõrval kaebajate omandiõigust.
9.4.Detailplaneeringujärgne parkimiskohtade arv krundil on 7. Kui parkimiskohtade arv krundil on 7, siis see võimaldaks rajada maksimaalselt 20 korterit. Kaebajad viitavad kolmandale isikule I edastatud Tartu Linnavalitsuse 13. aprilli 2023. a kirjale.
10.Vastustaja palub jätta vastuses määruskaebuse rahuldamata.
10.1.Maa-aluse hoonestusala muutus ning maa-alused parkimiskorrused ei saa mitte kuidagi rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi. Parkimine on alati olnud nähtud ette rajada osaliselt maa-alla (soklikorrus).
10.2.Kaebajate viidatud kirjast nähtuvalt on vastustaja lubanud kavandada lähiala koormusindeksi analüüsi kohaselt antud kinnistule juba aastal 2023 kokku 35 korterit. Lähedal asuvate parkimiskohtade analüüs on detailplaneeringus toodud.
10.3.Tihedasse linnakeskusesse 32 korteri lisandumist ei saa pidada naabrite subjektiivseid õigusi ülemäära riivavaks.
11.Kolmas isik I palub jätta vastuses määruskaebuse rahuldamata.
11.1.Igasugune riive, mis annab aluse kaebuse esitamiseks, ei õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil. 4
11.2.Esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks kolmanda isiku I suhtes ebaproportsionaalne. Kolmas isik I on käesolevaks hetkeks teinud kõik vajalikud ettevalmistused ehitustegevuse alustamiseks. Kolmandal isikul I ei teki õigust kaebuse rahuldamata jätmisel nõuda kaebajatelt tekkinud kahju hüvitamist (HKMS § 254 lg 3).
12.Kolmas isik II esitas määruskaebusele hiljem täiendatud vastuse, mille kohaselt ei pea kolmas isik II asjakohaseks esialgse õiguskaitse kohaldamist. Kolmas isik II selgitab, et on kolmanda isikuga I leidnud lahenduse omavahelises kokkuleppes.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Kaebajate määruskaebus tuleb rahuldada.
14.Kaebajad on seisukohal, et Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korraldusega nr 104 antud ehituslubade kehtivuse peatamata jätmise korral võib tekkida olukord, kus enne kohtumenetluse lõppemist on hooned valmis ehitatud. Kaebajad on esitanud väiteid selle kohta, et ehitusloa andmisega on oluliselt muudetud detailplaneeringus ettenähtud lahendusi. Kaebajad toovad välja, et ehitusprojekti kohaselt on Lossi tn 13 puhul nähtud 5-korruselise hoone asemel ette 7-korruseline hoonestus, maa-alune parkla jääb ettenähtud hoonestusalast välja, hoonestus kavandatakse sügavamale ja ehitusalust pinda ületatakse.
15.HKMS § 249 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. HKMS § 249 lg 3 esimese lause kohaselt arvestab kohus esialgse õiguskaitse määruse tegemisel avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi.
16.Kaebajad saavad ehitusloa vaidlustamisel tugineda enda subjektiivsete õiguste rikkumisele (HKMS § 44 lg 1). Kaebusest ja määruskaebusest saab aru, et kaebajad on esitanud kaebuse omandiõiguse kaitseks. Riigikohus on selgitanud, et kaebeõiguse tekkimiseks ei pea subjektiivsete õiguste riive olema intensiivne. Kaebeõigus saaks ilmselgelt puududa üksnes siis, kui negatiivsed mõjutused kaebaja kinnistule ei riivaks ühelgi moel tema õigusi ega vabadusi (RKHKm nr 3-17-981/16, p 11). Ehitusloa vaidlustamiseks seoses maa-aluse korrusega on kaebajatel kaebeõigus (HKMS § 44 lg 1), kuna koosmõjus muude ehitist iseloomustavate näitajatega võib hoonesse kavandatud lisakorrus mõjutada kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite õigustele. Ka hoone korruselisust käsitlevad planeeringu nõuded võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse (RKHKo nr 3-17-1930/93, p 13; 3-14-52416/72, p 15).
17.Kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel alustatakse ehitustöödega, millest tulenevalt ei ole välistatud, et kohtumenetluse ajal valmivad ehitised, mille lammutamine pole mõistlik. Kaebajatele hilisem kahju hüvitamine ei saa kõrvaldada kõiki õigusvastase haldusakti täitmisest tekkinud tagajärgi. Vastupidine seisukoht tähendaks, et kahju hüvitamise korral ei saagi tekkida pöördumatuid tagajärgi.
18.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada kaebust antud menetlusetapis ilmselgelt perspektiivituks. Asjaolu, kas vaidlustatud korraldus on õiguspärane või mitte, kuulub lahendamisele kaebuse sisulisel läbivaatamisel. Siiski nähtub juba praeguses menetlusetapis asjaolusid, mis viitavad ehitamise õigusvastasusele ning mida vastustaja ei ole senises menetluses ümber lükanud. 5
Ehitusseadustiku (EhS) § 38 lg 1 järgi annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 42 lg 1 kohaselt ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule. Kaebajate põhiväited seostuvad ehituslubade kaudu maa-aluste korruste rajamisega ja krundil ehitusmahu suurendamisega, millest tulenevalt suureneb kinnistu kasutusintensiivsus, mis mõjutab kaebajate omandiõigust.
18.1.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjas praeguses menetlusetapis üheselt selge, kas maaaluste korruste ehitamisega rikutakse lubatud piirangut. Korruselisuse osas on oluline vaadata ka seda, kas ehitamisega järgitakse detailplaneeringus ehitamiseks lubatud kõrgusi ja sügavusi. Korruselisuse ja parkimise osas on detailplaneeringus kirjas, et parkimine tuleb põhiosas paigutada põhjapoolse hoonestusmahu soklikorrusele, vajadusel võib kuni kaks parkimiskohta paigutada ka väljapoole hooneid. Soklikorrusel olevad parkimiskohad ei tohi olla tänavalt ega pargipoolselt küljelt vaadeldavad. Põhijoonisel on näidatud 7 parkimiskohta, täpne parkimiskohtade arv selgitatakse projekteerimisel lähtuvalt hoone lõplikust kasutusest, korterite võimalikust arvust ning hoone ehitaja eelistustest (dtl 26). Eelnevast nähtub, et parkimiskohtade arv on jäetud lahtiseks. Detailplaneeringu põhijoonisel on aga märgitud hoonete suurimaks lubatud abs sügavuseks 45.00 (mõeldud on kõrgust merepinnast). Detailplaneeringu seletuskirjas on selgitud, et kaevetööde teostamisel absoluutkõrgusest 47.00 madalamal tuleb läbi viia täiendavad arheoloogilised uuringud. Absoluutkõrgusest 47.00 kõrgemale jäävate kaevetööde puhul on vajalik arheoloogiline järelevalve. Lisaks on selgitatud, et parkimise tasapind on planeeritud rajada kuni kõrgusmärgini 47.00. Kõrguseni 45.00 on lubatud rajada keldriruumid nii hoovi‐ kui ka tänavaäärses majas (dtl 28). Ehitusprojektis on selgitatud, et Lossi tn 13 asukohale planeeritud 5 maapealset ja 2 maa-alust korrust, parkimiskorrused jäävad detailplaneeringus määratud hoone maksimaalsest sügavusest madalamale ning ehitise sügavus on -6,5 m, abs 42,5 (dtl 54, 66). Linn on korralduses selgitanud, et hoone sügavuse määramine planeeringu menetluses tulenes sellest, et sooviti vältida arheoloogilisi kaevamisi, kuid projekteerimise käigus osutusid arheoloogilised väljakaevamised vajalikuks ja need ka teostati. Linn leidis, et maa-aluse parkla kavandamine osaliselt väljaspoole planeeringuga määratud hoonestusala on lubatav, kuna see ei ole linnaruumis tajutav ja ei mõjuta kuidagi naaberkinnistu omanike naabrusõigusi. Ringkonnakohus leiab eelnevat silmas pidades, et kuigi detailplaneeringus ei ole välistatud kaevetööde teostamine absoluutkõrgusest 47.00 madalamale, on detailplaneeringus ka selgitatud, et parkimise tasapind on planeeritud rajada kuni kõrgusmärgini 47.00. Projektis märgitud 42,5 on kõrgusmärgist 47.00 madalam (lähemal merepinnale) ehk siis ehitamisega planeeritakse minna sügavamale. Asjaolusid, kuidas on kõrgusmärgid ja teostatud kaevetööd seotud planeeritud korrustega, tuleb hinnata asja sisulisel lahendamisel. Lisandunud maaaluste korruste arv võib jääda linnaruumis märkamata, kuid selle mõju läbi nende kasutamise otstarbe on naaberkinnistu omanikele märgatav.
18.2.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üheselt selge ka planeeritav ehitusalune pind. Detailplaneeringus (dtl 22) on kirjas, et krundi planeeritud suurim lubatud ehitisealune pind on 550 m2 ning seejärel on selgitatud, et ehitisealune pind sisaldab hoone maapealse osa aluse pinna ja maa‐aluse osa aluse pinna projektsiooni horisontaaltasapinnal. Lossi 11 // 13 korterelamute ehitusprojektist aga nähtub, et Lossi 11 ehitusalune pind on 125,5 m 2 ja Lossi 6
13 ehitusalune pind (maapealne) on 420,7 m2 ning maa-alune 481,8 m2 (dtl 65). Seega liites Lossi tn 11 ehitusaluse pinna ja Lossi tn 13 maa-aluse ehitusaluse pinna, tuleb kokku ehitusaluseks pinnaks 607,3 m2, mis on detailplaneeringus lubatust suurem. Vaidlustatud korralduses on linn ehitusaluste pindade osas selgitanud, et maa-alune parkla jääb osaliselt planeeringuga määratud hoonestusalast välja, kuna maa-aluse parkimisala nihutamine oli vajalik tulenevalt arheoloogiliste uuringute käigus tuvastatud säilitamist vajavatest müüridest. Vastustaja on sealjuures märkinud, et seetõttu on Lossi tn 13 ja Lossi tn 11 hoonete ehitisealune pind kokku suurem 110 m 2 võrra kui planeeringus määratud (dtl 39). Ehitusprojektis on selgitatud, et Lossi 13 hoone kaks maa-alust parkimiskorrust on võrreldes maapealse hoonemahuga nihkes ja jääb hoonestusalast välja. Lisatud on, et maa-aluse parkimisala nihutamine on vajalik tulenevalt arheoloogiliste uuringute käigus tuvastatud säilitamist vajavatest müüridest (dtl 54). Asjaolu, kas nihutamine on olnud vajalik arheoloogiliste uuringute tulemustest lähtuvalt ning millest tulenevalt on maa-alune ehituspind suurem maapealsest ehituspinnast, tuleb selgeks teha asja sisulisel lahendamisel.
18.3.Kolmas isik I ja vastutaja väidavad, et lubatud korruselisus ja ehitusaluse pinna muutus ei kahjusta kuidagi kaebajate subjektiivseid õigusi. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Parkimiskohtade arvu on ehitusprojektis märkimisväärselt suurendatud. Vastustaja selgitab määruskaebuses, et vastavalt kehtivale detailplaneeringule oleks olnud võimalik planeerida 35 korterit ka ilma parkimiskohtadeta. Kaebajad on seisukohal, et kui maa alla ehitada ei lubataks, siis ei oleks siia kindlasti võimalik rajada 32 korterit. Kaebajad on esitatud määruskaebusega vastustaja 13. aprilli 2023 kirja nr 7-1/EPD-21-0792, milles on kolmandale isikule I selgitatud kinnistu koormusindeksi arvutamist. Ringkonnakohus võtab selle asja juurde (HKMS § 62 lg 2). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjas praeguses menetlusetapis üheselt selge, kuidas mõjutavad lisandunud korrused korterite ja elanike arvu. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa välistada, et maa-aluste korralduste lisandumisega kaasneb kasutamiskoormuse kasv kaebajate naaberkinnistul. Ka Riigikohus on märkinud, et koosmõjus muude ehitist iseloomustavate näitajatega võib hoonesse kavandatud maa-alune lisakorrus mõjutada kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite õigustele (RKHKo 3-17-1930, p 13). Olukorras, kus planeering näeb parkimiseks ette ühe soklikorruse, aga ehitusluba kaks korrust, on selge, et parkimiskohti on võimalik rajada kaks korda suuremale pinnale ja seega tuleb reaalselt parkimiskohti kaks korda rohkem kui planeeringust tuleneks. Parkimiskohtade lisandumisega võib kaasneda ka kaks korda intensiivsem sõidukite kasutus krundil. Seega on võimalik näha planeeringu ja ehitusloa vahel vastuolu.
19.Kolmas isik II on esialgses määruskaebusele esitatud vastuses pidanud esialgse õiguskaitse kohaldamist vajalikuks, kuid on seejärel enda seisukohta muutnud. Seega ei peatu ringkonnakohus kolmanda isiku II väidetele ja jätab sellest lähtuvalt ka asja juurde võtmata kolmanda isiku II esitatud lisad (Lossi tn 11 ja 13 kavandatava hoonestuse mõju analüüsi Lossi tn 15 muusikakooli töö- ja õpperuumide valgustingimustele; lõpueksamite kava; 3 fotot naaberkinnistust). Seoses kolmanda isiku II seisukoha muutmisega ei pea ringkonnakohus vajalikuks võtta asja juurde ka kolmanda isiku I esitatud kirjavahetust muusikakooliga seoses hoone plaanilahenduse ja ruumide rentimise teemal. Kolmanda isik I esitatud pildi vaatega Lossi tn 11 ja 13 hoonetele võtab ringkonnakohus asjast parema ülevaate saamiseks asja juurde.
20.Kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine tähendab seda, et kolmas isik I, kes on Lossi tn 11 ja 13 osas teinud ettevalmistusi ehitamiseks, ei saaks ehitustöid teostada, mis võib kaasa tuua varalise kahju tekkimise kolmandale isikule. Kolmas isik I on viidanud 2. 7
aprilli 2025 Coop Pank AS tehtud pakkumusele ja 8. aprillil 2025 sõlmitud laenulepingule Hüpoteeklaen AS-ga. Kuna halduskohus rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse 18. märtsil 2025, siis sellest lähtuvalt pidi kolmas isik I olema teadlik, et ehituslubade kehtivus on peatatud ja esialgse õiguskaitse kohaldamisega võidakse jätkata. Samas on usutav, et planeeritud ehitamise edasilükkumisega võib kolmandale isikule kahju tekkida. Vastustajale ja kolmandale isikule I aga pidi olema mõistetav, et ehituslubade andmisega olukorras, kus kaldutakse kõrvale kehtivast detailplaneeringust, esitatakse suure tõenäosusega kaebus, mis võib tingida muutusi planeeritud tähtaegades ja tekitada täiendavaid kulutusi. Kohtu hinnangul väljendub käesolevas asjas avalik huvi kehtivas detailplaneeringus välja toodud tingimuste elluviimises. Avalikkusel on õigustatud ootus, et realiseeritakse detailplaneeringuga ette nähtud ehitusõigus.
21.Eelnevat arvestades tuleb Tartu Halduskohtu 17. aprilli 2025. a määrus tühistada ja teha uus määrus, millega ringkonnakohus jätab kolmanda isiku I taotluse rahuldamata ja rahuldab kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse. Ringkonnakohus peatab Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korralduse nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“ ja korralduse alusel antud ehituslubade nr 2512271/00803 ja nr 2512271/00806 kehtivuse kuni käesolevas asjas kohtulahendi jõustumiseni.
(allkirjastatud digitaalselt)
8
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.